제목 : (답변) 재개발, 공시지가, 감정평가, 근린상가, 조합설립인가

 

안녕하세요 저는 공시지가 관련 근무를 하고 있는 사람입니다.

저도 잘은 모르지만 관련일을 한 경험자로서 아는 것에 한하여서만 답해 드릴께요.

 

어줍잖은 지식으로 혼동을 가할 수도 있을 것 같아서 그냥 지나칠려고 했는데 아무 답변이 없어 마음 답답하실까봐 답변을 씁니다.

 

재건축을 하게되면 재건축을 하는 업체 또는 조합에서 전체 땅을 매입하게 됩니다.

 

그 과정에서 보상이 일어나는데 원칙적으로는 감정평가에 의한 감정액을 기준으로 평단얼마씩으로 계산해서 보상을 해주고 있습니다.

 

하지만 흔한 경우 중 하나로서 조합이 설립되고 조합원들의 합의에 의해 단순히 공시지가의 몇배라든지 어떤 기준을 임의적으로 설정하여 단순히 계산하는 방식도 있습니다.

 

참고로 공시지가는 구청에서 산정하는 것으로서 개별주택가격을 의미하며 향후 종합토지세를 부가하기 위한 과세기준시가입니다.

 

감정을 하게 되면 수수료가 들게 되고 여러모로 일이 복잡해지게 되니 그냥 공시지가를 이용하여 산정하는 셈이죠.

 

그 과정에서 불리하게 작용되는 땅도 있을 것이고 유리하게 작용되는 땅도 있을진대, 그 와중에 매입을 반대함으로서 보상가를 올리는 정책을 펼수도 있습니다. 감정으로 인한 보상도 마찬가지구요

 

땅이 요지이고 그 땅없이는 아파트가 들어설 수가 도저히 없는 곳이라면 어느정도 어필이 가능할수도 있으나, 땅이 요지가 아니고 또는 어필의 도가 지나칠 경우 건축업자가 홧김에 그 필지를 제외할 수도 있습니다.

 

실제로 그런 경우가 발생하기도 하구요 그렇게 되면 완전 물먹는거겠죠 -_-;;

 

그리고 분양권에 대해서는 확실치 않지만 굳이 말씀드리자면,

 

제가 알기로는 상권 입점에 있어서 우선권이 제시될수는 있어도 동시 분양은 없는 걸로 알고 있습니다.

 

자체가 아파트인지 주상복합 건물로 서는 것인지 위에 언급이 없지만 재건축이 아파트인 경우 당연히 아파트를 분양받는 것이구요. 실지 땅의 주인은 매입순간부터 건축업자의 소유므로 상가를 임대하게 되는거죠. 그 임대권에 있어서 우선권을 가질 수는 있는 걸로 알고 있습니다. 하지만 어디까지나 이것은 확실치 않은 것이니 잘 알아보시고 판단하시길 바랍니다.

 

하지만 제 경험상으로는 돈에 크게 욕심이 없고 그냥 그곳에 사는 것이 만족스러울 경우에는 그냥 분양을 받으심이 좋고, 그렇지 않다면 보상을 받으시는게 경제적으로는 더 만족스러운 결과를 낳을 것입니다.

 

아 그리고 위의 질문에 실거래가에 관해서도 있는데

 

앞에 언급한 공시지가의 경우는 현재는 실매매가에 많이 근접하고 있으나 아직까지 대세적으로 실매매가에 못미치는 수준이구요,  그리고 감정가액은 그런 공시지가보다는 실매매가에 더욱 근접한 가격이 나올 겁니다.

 

감정을 할때는 건물용도와 토지 형상, 도로접면(큰 도로에 접한지 등의 땅이 접한 도로폭에 따른 산정), 용도지역(주거지역이냐 상업지역이냐), 주변 상권분석, 부동산의 실거래가 분석 및 동향, 도시계획분석 등등..모든 변수를 고려해서 종합적으로 산정을 하게 됩니다.

 

그래서 주변 및 본인의 기대와 크게 어긋나지 않을 것이라 생각합니다.

 

님의 말씀을 바탕으로 보면 근린상가 지역이고 또 도로가에 붙어 이며 또 역세권이니 좋은 조건에 해당됩니다.

 

거기다 땅이 얼마나 바른가(정사각, 세로장방, 삼각형 등..), 경사는 없는가 등이 관건이겠지요.

 

그리고 보상 기준에 있어서 건물은 그다지 중하지 않고 땅이 제일 중요합니다.

 

그리고 어차피 아파트가 들어설거라면 전체가 한필지가 됨이나 다름이 없으므로 가장 중요한 건 면적이지요.

 

30평정도라니 좀 안타깝네요.

 

우선 고려되는 건 땅의 질적 차원이겠지만 결과를 좌우하는 건 면적입니다.

 

그리고 현 상황에서 해야할 것이라고 생각되는 걸 말씀드리자면

 

우선 조합내의 움직임이 어떤 지 보셔야겠습니다.

 

특별한 이유없이 그저 반조합세력이 되는 건 바람직하지 않은 것 같구요.

 

조합내의 보상 조건이 어떤지를 파악하는 게 우선일 것 같습니다.

 

주변 지번들의 공시지가를 같이 평가해 보시고 또 실거래가를 평가해보시구요..

 

조합쪽에서 감정으로 가는지 공시지가로 가는지를 주목하시고 더 나은 걸 선택하셔야 합니다.

 

공시지가 등 전체적 조건이 좋다면 조합원에서도 무난하지만 땅이 맹지이거나 도로조건이 열악한 경우 공시지가 등은 실거래에 비해 턱없이 낫을 수 있으므로 섣불리 조합이 되었다가 불리해질 수도 있는 것이죠.