재개발 평당매입가격의 모순

평당 비싼것이 오히려 더 싸다.



뉴타운과 재개발 투자시 잘못된 계산법을 가진 경우가 많다.

평당 싸다고 해서 전체 비용이 싸다는 생각은 버려야 한다.




뉴타운과 재개발 투자에서 대부분의 사람들이 잘못된 계산법을 가지고 있는 경우가 많다. 잘못된 계산법은 뉴타운과 재개발을 부동산 전반에 대한 일반적 상황과 같게 인식하거나 고정관념 때문일 것이다. 하지만 뉴타운지역은 그 자체만의 특성을 고려해야 투자에 성공할 수 있다.




잘못된 계산법에 의한 투자는 시간이 지나도 만족할만한 기대치를 얻기 힘든데, 이로 인해 뉴타운과 재개발투자를 어렵다고 느끼는 사람들이 많은 것이다. 하지만 계산법을 잘 알고 투자한다면 소액투자로 기대 이상의 수익률을 얻을 수 있는 것이 바로 뉴타운과 재개발 투자다. 버려야 할 고정관념의 대표적인 것은 평단가에 대한 환상이다. 평단가의 계산에는 많은 함정이 있기 때문이다.



▶ 평단가에 의한 계산법은 완전히 잊자

평당 싸다고 총비용이 싼 것은 아니다. 차후 감정평가가 거래되는 평단가보다 낮게 책정되므로 그 차이만큼 비용으로 지불해야 하기 때문이다. 다음 예를 통해 그 이유를 살펴보자.



평당으로 매입하면 위와 같이 총 3평을 평당 800만원, 합계 2천400만원에 매입하는 결과이나, 실제 평가는 1천200만원을 보상받으므로 1천200만원의 웃돈을 주고 사는 것이다. 그러니 평수가 늘어난다면 그만큼 더 줘야 할 웃돈은 늘어난다. 큰 평형은 차후 아파트를 배정받을 때 문제가 없으나, 작은 평형은 아파트를 배정받지 못할 것이라는 우려가 있다. 하지만 반드시 그런 것만은 아니다.


분양자격이 온전히 있는지가 중요하며 온전히 있는 물건들 중 하나의 물건을 선택해야 한다면 평단가가 높더라도 초기투자금액이 적은 것으로 해야 한다. 그 이유는 재개발의 경우 현재의 매물이 아닌 미래의 매물을 싸게 매입하는 것이 핵심이기 때문이다. 다시 말해 예상되는 평가총액에서 얼마만큼의 웃돈이 형성돼 있는지를 판단하는 것이 올바른 투자라고 할 수 있다. 이해를 돕기 위해 도해를 통해 살펴보자.



그림 1의 지분과 그림 2의 지분은 같은 5평이지만, 접근하는 생각을 바꾸면 투자 포인트가 달라진다. 정확한 계산은 그림 1과 같이 전체 금액에서 웃돈이 형성돼야한다. 그러나 평당으로 계산하면 그림 2와 같이 한 평마다 웃돈이 형성되므로 결론적으로 5배의 웃돈을 더 주고 사는 결과가 되는 것이다. 평수가 늘어나면 늘어날수록 그만큼차후 내야 할 돈은 더 많아진다는 뜻이다.


재개발 투자를 위해 여러 지역을 다니다 보면 큰 평형이 조금 싸게 나온 경우를 흔히 보게 되는데 이러한 이유 때문이다. 뉴타운과 재개발 투자시 주의해야 할 핵심 사항을 짚어보면 다음과 같다.

 

출처 - http://www.yeshouse.net/my/hannam