2007-07-27 10:00

http://blog.drapt.com/hiejl/2413571185498009473

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

아래와 조건들을 갖춘 아파트들은 대세 상승기에 우선적으로 오르고 불황기에도 하락폭이 적은 알짜 아파트다.일반적으로 많이 알려지지 않는 내용위주로 나열해 보았다.   

1.단지 내 매물숫자와 소진되는 속도를 체크하라

 

거시적으로 정부정책과 지역적인 호재를 파악하고나면 매수하려는 해당단지에 대한 미시적인 접근이 필요하다.해당 아파트의 단지크기,접근성,학군을 파악함과 동시에 해당 단지에  매물숫자와 매물이 소진되는 속도를 체크 해 보는 게 중요하다.

단지규모에 비해 매물이 그만큼 적다는 것은 매수에 대한 선호도가 높아 하락보다는 상승여력이 높기 때문이다.게다가 쌓였던 매물이 급속히 소진되어 매물 바닥이 보이는 찰나에 매수전략을 사용하는 것도 상승하는 아파트를 잡는 방법이다.          

 

명문학군이나 강남권 근접성이 우수함에도 불구하고 그동안 많이 알려지지 않았던 숨겨진 보물인 강동구 명일동 일대아파트의 예를 들어보자    

 

삼익그린1.2차 ,신동아.우성아파트를 비롯한 명일동 일대 유명 아파트들의 경우

단지별로 10개~20개씩 쌓혀있던 매물이 인근의 고덕동 주공1단지가 지난 9월 관리처분계획 인가를 받는 걸 계기로 투자수요가 몰려  매물이 급속히 소진되었다.

 

불과 1~2주 사이에 매물이 단지별로 1~2개로 바닥을 보이기 시작하자 ‘매물 바닥신호’를 보고 뛰어든 투자자들은 한 두달사이 30평형기준으로 1억원~2억원가량의 시세상승을 누릴 수 있었다.  

 

2.분양예정인  대단지 주상복합아파트 인근 단지를 잡아라

 

일반적으로 분양예정인 대규모 주상복합 인근에 위치한 아파트는 상승하는 경향이 있다.그 이유는 일반아파트에 비해 상대적으로  비싸게 책정된 분양가가 주변의 일반아파트 상승을 견인하기 때문이다.

 

예를 들어 주변아파트 시세가 평당 2천만원인 곳에서 평당 3000만원 전후의 주상복합 아파트가 분양한다고 가정하자. 평당 2천만원의  일반아파트 시세는 적어도 단기간에 평당2500만원까지 올라가서 주상복합아파트와 ‘키 맞추기’할 가능성이 크다.

 

평당 4천만원대에 달하는 고가의 주상복합 분양이 예정되어 있는 뚝섬 일대의 주변 아파트가 불안한 이유가 이런 연유에서다.           

 

3.기사내용이 될 만한 아파트를 잡아라   

 

아파트를 사기로 맘 먹었으면 우선적으로  인터넷 검색을 통해 해당아파트를 조회하기를 권한다. 과거에 해당아파트가 신문기사에 많이 인용되었다는 것은 대형호재로 인해 사람들의 관심이 집중되었다는 것으로 해석해 볼 수 있다. 똑같은 원리로  현재 구입하고자 하는 아파트가 호재있는 단지로서 ‘신문기사에 몇 번 인용 될것인가’ 미리 생각해보는 것이 필요하다.

즉,스스로 신문기자가 되어 해당 아파트에 대한 정보성 글을 쓸 때, 과연 구입하고자 하는 아파트가 신문기사로서 가치가 있는지 미리 생각해보는 것도 좋다.

활자화된다는 것은 많은 사람들이 인근 수혜단지를 더욱 더 주목하기 때문에 상승여력이 충분하다.       

   

4.CF 광고 중인 아파트를 잡아라  

 

CF 로 '인지도와  가격’두마리 토끼 잡기  

건설사 입장에서도  광고중인 아파트를 내보내기 전에 가장 자신 있는 곳을 잘 단장시켜 내보려고 할 것이다.덩달아 TV 속 광고중인  아파트가 상승세를 타기 시작해야 건설사들도 브랜드 제고로 인해,타 사업지 분양시 브랜드 가격이란 명목으로  적정 분양가를 책정할 수 있다.심지어 재건축/재개발 수주부서에서도 조합원들의 표를 모으고자 광고속의 아파트에 견학을 오게 큼 유도하기도 하는 실정이다.   

 

2005년 한해동안 상승률이 가장 높은 아파트중에 CF에 나온  용인 죽전 GS자이(59평)다.2005년 연초 7억5000만원에서 현재는 15억~18억으로 100%이상 상승하였다.

2001년 10월 분양한 용인 죽전 자이의 경우 서울 강남의 어지간한 아파트에 비해서도 평당 분양가가 맞먹고 있다. 분양 당시 이 아파트의 평당 분양가는 800만∼850만원선으로 호가를 기준으로 한 현재 평당가는 2600만∼3000만원 안팎인 것을 감안하면 평당 프리미엄은 평균 2000만원에 이를 정도다.

죽전 자이가 엄청난 상승율을 보인 이유는 골프장을 바라볼 수 있는 탁월한 조망권,보정역 10분거리의 편리한 교통입지,대형 평형 위주의 새아파트,판교신도시 효과 때문이다.

하지만 아파트 가격이 100% 급등한 또 다른 감춰진 이면에는 매일 같이 텔레비전만 켜면 '천사 같은 이영애’가  미소를 지으면서“refresh your life’하며 죽전 자이 아파트를 입 소문 내주었기 때문이다

 

853가구 규모로 이루어진  구로구 신도림동 대림 e-편한세상4차 (34~63평)의 경우도 2005년 한해 동안  CF를 탄 덕택에 2006년 6월 현재 구로구에서는 드물게 평당 2000만대를 훌쩍 뛰어넘었다. 2003년 입주한 신도림동 대림 e-편한세상4차는 신도림동 대림타운의 대표단지로서 서울시 조경대상을 수상했을 만큼 단지 조경이 뛰어나다.

 대림산업에서 T V 광고전략으로 전략적으로 홍보에 한 까닭에  입주민들에게 큰 재산상의 혜택을 안겨 준 것이다.

 

5.전문가의 의견을 최종적으로 들어라

 

마지막으로 아파트를 매수하기 전, 해당 전문가와 상담을 통한 검증이 필요하다

 

본인이 직접 발품을 팔고 원하는 아파트를 보는 것만으로도 끝내지 말고 최종적으로 해당 분야를 오랫동안 연구한 전문가의 의견을 경청 하는 게 좋다.

 

부동산을 연구하고 있는 전문가들 입장으로서 잠자는 시간만 빼 놓고 거의 왠종일

부동산만 생각하기 때문에 동물적인 감각으로 특정지역의 움직임을 어렴풋이 알 수 있다

 

주식시장에서 미인주를 고르는 방식처럼 , 전문가들은 대개 사람들이 수요가 몰리는 지역을 미리 알아내어 고객에게 리포트를 해주기 때문이다.

 

[출처:박상언 | 현.유엔알 (www.youandR.co.kr) 대표 ]