2006-01-08 11:49

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자료출처 : 닥터아파트 > 발표자료

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=dic_view&menu_key=12&part_key=7&uid=57020

올해 처음으로 부과되는 종합부동산세에 대해 국세청 자료를 통해 주택 중심으로 정리했습니다.

닥터아파트 회원 여러분 참고 하세요. ※ 문의 : 국세청 종합부동산세과 사무관 김재웅(☎397-1792)

문) 종합부동산세 과세대상은?

답) 종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상 부동산 중 주택(주거용 건물)과 종합합산 과세대상 토지, 별도합산 과세대상 토지를 과세대상으로 한다. [별장, 사업용 건축물 등은 종부세 과세제외]

위에 해당하지 아니하는 사업용 건축물(골프장 및 고급오락장용 건축물 포함) ․분리과세대상 토지․선박․ 항공기 등은 재산세 과세대상이지만 가액에 불문하고 종합부동산세 과세대상에는 해당되지 않는다.

또한 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 지방세법상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과하므로 종합부동산세 과세대상에는 해당하지 않는다.

문) 부동산을 어느 시점에 보유하여야 종합부동산세를 부담하는가?

답) 과세대상 부동산을 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 개인 또는 법인은 재산세 및 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

따라서 기존에 과세대상 부동산을 보유하고 있는 자는 6월 1일 이전에 양도하여야 당해 연도 양도한 부동산에 대한 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않으며,

새로 과세대상 부동산을 취득하려는 자는 6월 2일 이후 취득하여야 취득하는 년도에는 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않는다.

문) 부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있을까?

답) 종합부동산세는 인별로 보유하고 있는 부동산을 합산하여 과세하게 되므로 보유하고 있는 당해 부동산을 부부 공동명의로 보유하게 되면 개인별 보유지분에 해당되는 가액을 기준으로 종합부동산세 과세대상여부를 판단할 뿐만 아니라 초과누진세율 과세체계에 따른 낮은 세율을 적용 받게 되므로 종합부동산세의 부담을 줄일 수도 있다.

그러나 종합부동산세 부담을 줄이기 위하여 기존 단독명의의 부동산을 부부 공동명의의 부동산으로 이전하는 과정에서 증여세 및 취득세, 등록세 등이 부과되어 오히려 세부담이 증가될 수도 있게 된다.

따라서 과세대상 부동산을 공동명의로 전환하는 목적이 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이라면 장․단기적으로 세부담을 비교 하여 공동명의로의 전환 여부를 결정하는 것이 필요할 것이다.

문) 종합부동산세 과세대상이 되는 주택이란?

답) 종부세 과세대상 주택이란 과세기준일(6월 1일) 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말하며, 일반적으로 사무실용으로 사용되는 오피스텔의 경우에도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함된다.

따라서 단독주택(다가구주택 포함), 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트), 주상복합건물 중 실제 주거용으로 사용되는 건물 등은 종합부동산세가 과세되는 주택에 해당한다. 다만, 과세기준일(6월 1일) 현재 인별로 전국에 보유한 주택의 공시가액을 합한 가액이 9억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세가 과세된다.

문) 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종부세 과세여부는?

답) 오피스텔은 과세기준일(매년 6. 1일)의 사용현황에 따라 주택 또는 일반건물로 지자체에서 재산세를 먼저 과세한 후 이를 기초로 하여 종부세 과세여부가 결정된다

당해 오피스텔에 대하여 주택분 재산세가 과세된 경우에는 주택분 종부세 과세대상에 해당하며, 주거용이 아닌 일반건축물에 대한 재산세로 과세된 경우에는 부속토지를 별도합산 과세대상 토지로 보아 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 별도합산 토지분 종부세가 과세된다

다만, 일정기준 면적(또는 가액)이상으로서 주거전용으로 판단되는 주요 오피스텔에서 대해서는 사전신고안내와 함께 사후 적정신고여부를 검증할 예정이며 종부세 과세와 관련하여 납세자의 신고나 현지확인 등에 의해 주택으로 확인되는 경우에는 물건소재지 지자체에 의견조회하여 그 결과에 따라 처리하게 되며, 행자부에서 매분기별로 국세청에 통보하는 재산세 수시세액 조정자료에 따라 종부세가 추가로 과세될수도 있다

문) 주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종합부동산세를 납부하는가?

답) 그렇지는 않다. 보유세제 개편전에는 주택에 대한 재산세는 신축건물기준가액에 각종 용도지수와 경과년수, 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산출하여 건물분에 대한 과세표준 및 세액을 계산하였으며, 주택 부속토지에 대하여는 개별공시지가를 기준으로 과세표준 및 세액을 계산하는 등 동일 주택에 대하여 재산세와 종합토지세로 구분하여 보유세를 부과하였다.

그러나 주택은 일반적으로 건물과 부속토지를 통합하여 가격형성이 되고 거래되는 점을 감안하여 이번 보유세제 개편에서 주택과 그 부속토지를 통합하여 평가한 공시가액을 기준으로 1차로 재산세를 과세하게 되고, 납세자별로 전국의 주택가액을 합산하여 9억원을 초과하는 경우에만 2차로 종합부동산세가 과세된다. 따라서 개인별 보유 주택의 가액 합계액이 9억원 이하인 경우에는 재산세만 부과되고 종합부동산세는 과세되지 않는다.

또한 임대주택으로 등록된 주택으로 일정한 요건에 해당되는 장기임대주택은 종합부동산세 신고기한(12.1～12.15)에 합산배제 신청하면 종합부동산세로 과세되는 주택의 가액에서 제외된다.

문) 주택분 종합부동산세의 과세표준 계산은?

답) 전국에 보유한 주택(부속토지를 포함)을 인별로 합산한 재산세 과세표준(공시가액의 50%)에서 4억 5천만원을 공제한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 된다.
○ 재산세 과세표준 = 주택공시가액 × 50%
○ 종부세 과세표준 = ∑(재산세과세표준) - 4억 5천만원

문) 보유중인 2호(세대)의 주택공시가액 합계액이 20억원이며 재산세 부과시 25% 세액 경감을 받았다면 주택분 종합부동산세 과세표준은?

답) 주택의 공시가액이 20억원이므로 재산세 과세표준은 공시가액의 50%에 해당하는 10억원이 되나 종합부동산세법에서는 그 과세표준에서 경감비율을 곱한 금액을 공제한 후의 금액을 재산세 과세표준으로 하고 있으므로 10억원에서 25%에서 해당하는 2억5천만원을 공제한 7억5천만원을 재산세 과세표준으로 보고 여기에서 4억5천만원을 공제한 금액인 3억원이 종합부동산세 과세표준이 된다.

문) 종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이 하다는데?

답) 그렇다. 종합부동산세의 산출세액 계산은 다른 국세와 상이한 점이 있다. 주택분의 경우 종합부동산세 산출세액은 과세표준에서 세율을 적용하여 계산(구간별 누진공제 적용)한 금액에서 1차로 지방자치단체(시․군․구)에서 부과된 재산세액중 199만원(이때 재산세가 탄력세율*1)이 적용 되었다면, 표준세율*2)에 의하여 계산된 재산세액)을 초과하여 납부한 재산세액과 세부담상한(전년도 보유세 부담액의 150% 한도)을 적용하여 그 상한액을 초과하는 금액을 차감한 후의 세액이 주택분 종합부동산세 산출세액이 된다.

*1) 탄력세율 : 조례에서 정하는 바에 따라 시장․군수가 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정한 세율
*2) 표준세율 : 지방자치단체가 지방세를 부과할 경우 통상 적용하여야 하는 세율

문) 매입하여 장기임대하는 주택도 종합부동산세 과세대상에 포함되나?

답) 개인이나 법인이 장기임대 목적으로 매입한 국민주택규모이하의 주택은 매년 과세기준일(6. 1일) 현재 지방자치단체(시․군․구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

① 같은 시(특별시 및 광역시를 말함)․도 지역내에 소재하는 5호 이상의 주택을 임대할 목적으로 매입하여 10년 이상 임대하면서
② 임대주택의 시가표준액(5호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청년도의 과세기준일 현재의 주택공시가격)이 3억원 이하이고
③ 종합부동산세 신고기한(12.1∼12.15)에 장기임대주택에 대한 합산배제신청을 하여야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.
※ 시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 ’05. 12. 15 까지 가능하고, 과세기준일(’05. 6. 1) 현재 3억원 이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 하여야 혜택을 받게 된다.

문) 반드시 10년 이상 임대한 주택만 종합부동산세 과세대상에서 제외되나?

답) 그렇지는 않다. 일반적으로 10년 이상 임대할 목적으로 매입하여 보유하고 있더라도 다른 요건(주택수, 가액, 규모)이 모두 충족된 경우에는 종합부동산세 신고시 임대주택에 대한 합산배제 신청을 하면 당해 장기임대주택에 대하여는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

또한, 종합부동산세법 시행일(’05. 1. 5일) 현재 시․군․구에 임대등록신청을 한 임대사업자로서 ’05. 12. 15일까지 관할 세무서에 사업자등록을 한 자가 법시행일 이전에 이미 임대주택으로 등록한 국민주택규모이하의 주택(“기존임대주택”이라 함)으로서 시가표준액이 3억원 이하인 주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우에는 동일 시(특별시 및 광역시를 말함)․ 도 소재여부에 불구하고 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

문) 종합부동산세 세부담 상한제도란?

답) 2005년 부동산 보유세제의 개편에 따라 일시적 세부담 급등을 완화하기 위하여 당해년도 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액이 전년도에 납부하였을 재산세와 종합부동산세(2004년에는 재산세와 종합토지세)의 합계액의 150%를 넘지 않도록 하기 위한 제도이다.

문) 세부담 상한을 적용받기 위해서는 종합부동산세 신고시 세부담상한 적용신청서를 반드시 제출하나?

답) 세부담 상한에 대한 적용여부는 종합부동산세법에 규정되어 있는 사항으로 세부담상한신청서를 별도 제출하지 않아도 적용되는 사항이다.

다만 납세의무자가 보유중인 부동산의 내역을 신청서에 작성 제출하므로 정확한 세액산출을 하고 차후에 발생할 수 있는 불이익을 사전에 예방코자 세부담상한 적용신청서를 작성하여 제출토록 하고 있다.

국세청에서는 세부담상한액 계산과 관련하여서는 각 세무서에 종합부동산세 상담원을 배치하여 납세자들이 어려움없이 세부담상한액을 계산할 수 있도록 조치할 예정이다.

문) 세부담상한제를 적용함에 있어서 전년도와 금년도의 보유 부동산 현황이 다른 경우 적용 방법은?

답) 종합부동산세법에서 세부담상한제를 적용하는 방법은 보유부동산의 변동 여부와 관계없이 당해연도 과세기준일 현재 종합부동산세 과세대상인 부동산을 전년도 과세기준일에 보유하였을 경우 부담하였을 금액을 전년도에 납부한 세액으로 의제하여 금년도에 납부할 세액이 전년도에 납부하였을 세액의 150%를 넘지 않도록 하였다.

따라서 종합부동산세 과세대상 부동산의 변동 내역이 없는 경우에는 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도 납부한 세액의 150%가 되며, 과세대상 부동산의 변동 내역이 있는 경우 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도에 납부하였을 세액의 150%가 된다.

문) 주택의 신축이나 토지의 합병․분할 등으로 인하여 당해연도에 보유하고 있는 과세대상 부동산에 대한 전년도 과세표준액이 없는 경우에도 세부담상한제를 적용하는지?

답) 주택의 신축이나 토지의 합병․분할 등으로 인하여 전년도에 과세표준액이 없는 경우에도 납세의무자가 전년도 과세기준일에 현재 존재하는 당해 과세대상 부동산 등을 소유한 것으로 보아 세부담상한제를 적용한다.

즉, 당해연도 과세기준일 현재 과세대상 부동산의 상태와 똑같은 상태로 전년도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 전년도에 납부하였을 가상세액을 계산한 후 가상세액의 150% 한도로 세부담상한액을 계산한다.

따라서 ’05년도에 신축한 주택의 경우에는 ’04년도 납부하였을 재산세와 종합토지세에 대한 가상세액을 계산하기 위해서는 ’04년도의 재산세 및 종합토지세의 과세표준액과 표준세율을 적용하여 ’04년도의 보유세액을 산출하고 이러한 가상세액의 150%가 ’05년도 보유세(재산세와 종합부동산세의 합계액) 부담의 한도가 된다.

이때 재산세 부과시 이미 ’04년도 가상세액의 150%를 초과한 경우에는 그 상한액이 바로 ’05년도 재산세 부담액이 되며 종합부동산세는 부과하지 않게 된다.

문) 전년도에는 당해 과세대상 부동산에 대하여 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 당해연도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용 방법은?

답) 전년도의 가상세액을 계산하는데 있어 비과세 또는 감면 등의 적용여부는 당해연도에 당해 과세대상 부동산의 비과세 또는 감면 등 적용여부에 따라 달라진다.

전년도와 당해연도에 모두 동일한 비과세 또는 감면 등이 적용되는 경우에는 전년도의 가상세액을 계산함에 있어서 비과세 또는 감면이 그대로 적용된다.

그러나 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면이 없는 것으로 보아 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용하며

전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용하여 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용한다.

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