2006-09-21 11:33

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제목: (♡아기곰♡ 62탄) 왜 비싼집이 더 오르나?

글쓴이

아기곰 (cub)

등록일

2005/06/27 15:21

자본주의 사회에서의 집값은 시장 경제의 제1원칙이라 할수 있는 ‘수요 공급의 원리’에 영향을 받을수 밖에 없다. 어떤 특정 지역에 있어서 집을 팔려는 사람은 적은데 집을 사려는 사람이 더 많다면 그 지역 집값은 오르게 마련이고, 반대로 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다면 집 값은 내리기 마련이다. 여기까지는 누구나 알고 있는 사실이다. 그런데 이 ‘수요 공급의 원리’를 너무 단순하게 생각하는 사람들이 의외로 많다. 인구 10만 가구의 어떤 특정한 지역으로 대기업 본사가 이전을 하게 되어, 이전에 따르는 인구 유입이 전체 인구의 1%인 1천 가구가 된다고 가정을 해보자. 1%의 인구 유입은 적은 숫자이기 때문에 집값에 미치는 영향이 거의 미미하거나, 있다해도 그 영향은 집값 1% 상승 정도가 될 것이라고 생각할 수도 있을 것이다. 인구가 1%가 늘면 집값은 1%만 오를까? 그렇지는 않다. 산수로 따지면 1% 정도만 올라야 하는데, 현실의 세계에서는 인구 1%의 유입은 그 위력이 대단하다. 그 이유는 무엇일까? 인구 1%가 는다는 것은 수요가 1%만 느는 것은 아니다. 그러한 오해는 전체 유입 인원을 전체 인구수로 나누어서 1%라 생각하는데에서 비롯된다. 인구가 10만 가구라 하여도 평소에 거래에 참여하는 가구수는 훨씬 작다. 즉 10만 가구가 언제나 매매에 참가하는 것이 아니라 그 중 일정 부분만 유효 수요이기 때문이다. 그러므로 연간 매매 수요는 10%라 추정하면, 1년에 거래되는 총 가구수는 10만 가구가 아니라 1만 가구에 불과한 것이다. 참조로 미국의 경우는 연간 거래건수가 전체 주택의 6% 정도이다. 10만 가구중의 1천 가구는 미미한 수치로 볼수 있지만, 1만 가구중 1천 가구는 무시하지 못할 수치이다. 그러면 가격 상승은 10% (=신규 수요 1천 가구 / 기존 수요 1만 가구) 선으로 보는 것이 타당할까? 그렇지는 않다. 여기서 학교에서 배운 ‘책상 경제학’과 실 생활에 적용되는 ‘길거리 경제학’의 차이가 나타나는 것이다. 한번이라도 부동산 거래를 해 본 사람이라면 그 차이를 명확히 알 것이다. 연간 1만건의 거래가 성사되려면 한달 평균 840건의 거래가 있었을 것이고, 같은 수의 매물이 시장에 나왔을 것이다. 그러나 추가적인 신규 수요가 발생했을 때 시장의 반응은 신속하게 반응한다. 평균 840건의 매물이 소화되는 속도가 빨라지면 시장에 나온 매물이 신기할 정도로 없어지는 것이다. 팔려서 없어지는 것이 보다 매물을 거둬들이는 것이 많기 때문이다. 이렇게 되면 가격 협상을 다 끝내고도, 집 파는 사람이 중개소에 나타나지 않는 경우도 생기고, 나타났다 하더라도 가격을 더 올려주지 않으면 안팔겠다고 배짱을 부리기도 한다. 심지어는 계약후에도 해약 사태가 벌어지기도 한다. 지금도 몇몇 지역에서는 실제로 벌어지고 있는 상황이다. 주식시장에서는 매도 호가를 낸후 매수자가 그 호가에 사기를 원하면 바로 계약이 성사되지만 부동산 시장에서는 그렇지 않은 것이다. 전통적으로 수요가 몰리는 강남권과 참여 정부의 남진 정책의 수혜를 입고 있는 분당 지역의 경우 앞서 설명한 ‘수요 이론’만으로도 설명이 가능할 수 있다. 인프라가 좋은 지역으로 수요가 계속 몰린다는 이야기다. 하지만, 그러한 인프라가 단시일내에 좋아진 것이 아닌데, 수요가 계속 늘고 있어서 집값이 오른다는 해석만으로는 연결 고리가 빠진듯 하다. 공급 측면에서도 살펴 보자. 우선 오르는 주택의 특징을 살펴보면, 지금도 강세를 보이고 있는 곳은 그 동안 많이 올랐던 이른바 ‘인기 지역’이거나 중대형 평형의 아파트들이다. 최근 한 부동산 사이트에 따르면 강남의 소형 평수보다 강북의 대형 평수 아파트가 더 올랐다는 분석도 있다. 인기 지역의 아파트거나 비인기 지역이라도 중대형 아파트가 오른다는 말인데, 이들 오르는 주택의 공통점은 무엇일까? 그것은 고가 주택이다. 그러면 6억원이 넘는 주택들이 강세를 보이는 이유는 무엇일까? 우리나라의 복잡한 양도소득세제가 그 원인중 하나이다. 양도소득세는 1가구 2주택 이상의 소유자나 단기 거래자 (3년 이내 거래자) 또는 실거주를 하지 않는 소유주등 실수요와 거리가 있다고 생각되는 소유주에게 주로 부과되어 왔다. 그리고 태생적으로 징벌적 세금의 형태를 띄고 있기 때문에 세율이 과도하게 높다. 이 때문에 부동산 안정대책이 나올때 마다 정부에서는 전가의 보도처럼 양도소득세라는 칼을 휘둘러 온 것이다. 투기라고 하면 가장 먼저 연상되는 단어가 양도소득세가 아닐까 한다. 그러나 투기와는 거리가 먼 장기 거주를 하는 1가구 1주택의 실수요자라 해도 양도소득세를 내야 하는 경우가 있는데, 그것은 6억원 이상의 고가 주택의 경우이다. 2002년 이전에는 6억원이 넘더라도 일정 평형이상의 아파트만 고가주택으로 분류되기 때문에 고가주택이라는 개념이 비교적 명확했으나, 2003년 1월 1일이후에는 평수에 상관 없이 6억원이 넘는 아파트는 고가 주택으로 분류되어 양도소득세가 부과된다. 즉 이 말은 과거에 얼마에 샀던지 현재 6억원이 넘는 주택은 모두 고가 주택이 되어 양도세를 실거래가 기준으로 납부해야 한다는 의미이다. 부동산 정보회사 텐커뮤니티에 따르면 6월 17일 현재 강남구 아파트의 평당가는 2,538만원이다. 이 말은 강남구 소재 24평형 이상 아파트 대부분은 고가 주택이라는 의미이다. 그외에 인기지역인 서초구 (2,128만원), 송파구 (2,000만원)를 비롯하여 목동, 분당등의 30평형 이상의 아파트들이 고가 주택으로 분류되고 있다. 한마디로 고가 주택이 무더기로 양산되고 있는 것이다. 물론 그 동안 많이 올랐으니까 오른만큼 양도소득세를 내야 한다고 세무 당국은 주장을 할 것이다. ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다.’ 이 한심한 이야기 때문에 고가주택이 더 오르는 것이다. 집 하나 있는 사람은 집값 오르거나 내리거나 기분만 달라지지 크게 달라지는 것이 없다. 집값 올랐다고 그 집 팔고나서 길 바닥에서 잘 수는 없는 일이기 때문이다. 집을 팔고 나서 다른 집으로 이사를 가야하는데 몇천만원의 양도소득세를 내야만 한다면 집을 줄여가는 수 밖에 없을 것이다. 이런 상황에서 누가 집을 팔겠는가? 그러므로 고가주택을 가진 1가구 1주택의 소유자의 경우는 절대 집을 팔지 않을 것이다. 더구나 2003년 이후로 법개정 때문에 고가 주택으로 편입된 아파트 소유주의 경우는 더욱 그러할 것이다. 1가구 다주택자의 경우는 여분의 집을 팔면 소득이 되지만, 1가구 1주택자의 경우는 집을 팔더라도 그것은 이사 갈 집을 사야하는 원가로 들어간다. 그러므로 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 과세는 문제가 많은 것이다. 물론 해법은 있다. 집을 팔아서 일정 기간내에 그 집보다 시세가 높은 집을 사게되면 이전 집 매각분에 대한 양도소득세를 유예해주는 방법으로서 미국등 선진국에서 활용하고 있다. 우리나라에서도 검토해 볼만한 제도라 할수 있다. 보다 크고 좋은 집에 대한 수요가 느는 것은 자연스러운 일이다. 점점 나은 삶의 질을 추구하는 것은 인간의 본성이기 때문이다. 그것이 시대에 따라 ‘웰빙’등 여러 단어로 수식되고는 하지만 ‘더 좋은 삶을 추구하고자 한다’는 기본 개념은 같다. 이에 따라 지금보다 더 넓은 평수의 집에서 살고자 하는 수요가 점점 늘고 있다. 미국에서도 지난 30년간 신규 주택의 면적이 두배나 늘었으며, 우리나라에서도 한 연구조사에 따르면 2010년까지 주거 면적이 25% 늘어나는 것으로 되어있다. 그러나 참여 정부에 들어와서는 이러한 수요와는 동떨어지게 공급 계획을 수립해 왔다. ‘소형 임대 주택 = 善, 중대형 주택 = 惡’의 유치한 이분법을 바탕으로 참여 정부의 부동산 정책이 수립되면서, 그 의도와는 달리 중대형 주택의 희소성만 더욱 빛을 발하게 해준 결과를 가져왔다. 재건축의 소형 평수 의무 건립이나 판교 신도시의 중대현 평수 아파트 계획 축소가 대표적인 예이다. 여기에 정부가 예상하지 못했던 것이 양도소득세법의 개정으로 인한 고가주택의 양산과 이에 따른 매물 부족 현상이었다. 6억 이하의 일반 주택은 양도소득세가 면세가 되기 때문에 언제나 매물로 나올수 있다. 이것이 일반 주택이 크게 오르지 않는 이유이다. 그러나 고가 주택은 현행 양도소득세제 하에서는 매물이 나오기 어려운 구조이기 때문에 매물이 귀한 것이다. 그러므로 현재 벌어지고 있는 고가주택의 급등 현상의 1차적 책임은 정부에 있다고 할수 있는 것이다. 정부에서는 세수 확대의 대상으로만 보지 말고, 주거 질의 개선이라는 측면에서 주택 정책을 바라볼 때 현재의 문제를 풀수 있을 것이다.

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