2009-07-23 10:01

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자료출처 : 지식부동산 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33922

 

   경제신문을 펼치면 부동산, 주식, 환율, 이자율, 펀드, 선물, 옵션에 대한 내용이 주류를 이루고 있음을 감지하게 된다. 투자시 물가상승율, 기회비용, 처분시 부담할 세금을 감안하지 않고 명목소득에 대하여 논하게 되는데 물가상승율과 세금을 공제한후 실소득이 얼마인지 화폐의 구매력이 취득시와 동일한지에 대하여 수익을 논해야 된다고 생각한다.

  쉬운예로 20년전의 아이스크림 부라보콘 가액은 100원으로 기억되며, 현재 부라보콘 가액이 1,500원 하는걸로 알고 있다. 쉽게 말해서 물가상승율이 15배가 상승하였다는 결과이고  20년전의 주택분양가액이 45,000,000원이고 물가상승율인 15배를 곱한다면 6억원 이라는 금액이 나온다. 강남지역의 주택분양가와  현 싯가를 조사한바에 의하면 상기사례와 같고 부동산취득시 취득세와 등록세, 보유시 부담하는 재산세, 양도시 부담하는 양도소득세, 처분시 중개수수료를 공제한후의 소득은 아이스크럼 상승율보다 낮다는 것을 알수가 있다.

  몇 일전 유명인사가 T.V토론하는 내용에 의하면 주택가액 상승에 대하여 거론하면서 물가 상승율과 화폐구매력에 대하여 언급하는 분이 없었던 걸로 기억된다. 가치란 대체취득을 할수있는 화폐구매력을 말하는 것이다. 화폐가치가 일정하고 구매력이 변동이 없다면 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액을 실소득으로 볼수가 있지만 화폐구매력이 변화하는 시점에서는 화폐가치의 하락을 감안하여 차감한 금액을 순수한 수익으로 인식하여야 하는데 그에 대한 언급을 하지 않는상태이다. 

    상기 예에서 물가상승율이 지가상승율 보다 높다는 결과를 도출하였듯이 투자결정에 있어서 물가 상승율을 고려하고 부대 비용을 고려하여 수익성을 따져 투자에 임하는 자세가 필요하다. 독자 여러분들 주변에 쉽게 비교할수 있는 품목에 대하여 비교하여 보시기 바라며 부동산은 20년전의 주택가액과 현재 주택가액을 비교하여 보면 절하된 화폐가치를 판단할수 있을걸로 생각된다. 그럼으로 대출을 받아 실물투자를 선호하게 된다. 물가상승율이 높으므로 전액 주택구입자금을 마련하여 투자를 한다는것은 어리석음을 깨달게 된다.

   필자가 아는 지인이 20년전에 명품지역에 보유한 부동산을 처분하고, 매월 수익이 발생되는 수익용 부동산을 취득하고자 필자에게 검토를 의뢰하였으나 양도소득세, 전세금, 중개수수료를 지급한후의 실소득이 물가상승율에 미치지 못하여 포기하는 경우를 보았다. 부동산 투자시 명목적으로 상승가액을 논하는 경우가 많은데 조세와 간접비용에 대하여 냉정하게 생각하는 지혜가 필요하고 부동산으로 많은 돈을 벌수있다는 것은 옛 말인것 같다.

  독자 여러분들도 잘 알고 있지만 하루가 다르게 여러형태의 투자품목이 선보이고 있는 실정이고 한때는 대한민국 국민이면 누구나 펀드에 올인하여 현재는 많은 손실을보고 있는 상태이다. 우리나라 국민성을 냄비근성에 비교 하였듯이 쉽게분노하고 쉽게 잃어 버리는 습성을 가지고 있는데 투자에 있으서는 판단력, 인내력, 분석력 및 성부근성이 필요하다. 일반적으로 보면 처음에는 과감하게 투자를 하였다가 약간의 손실을 보면 내동매매를 하는 경우를 보게된다.

  제테크란 승부근성, 인내력, 판단력, 분석력, 추진력이 필요하다. 투자를 하기전에 여러각도로 분석하고 신중하게 생각하여 투자에 임해야 하는데 절대적으로 뒤돌아 보는 습성을 버려야 하고 분명한 목적의식을 가지고 임해야 한다. 제텍크 하면 과거에는 부동산을 대표적인 투자대상으로 생각하였는데 이제는 물가상승율을 반영할수 있는 품목으로 전환해야할 시점으로 생각된다. 시대의 흐름에 따라서 유행도 바뀌고 생활습성도 바뀌듯이 시대의 흐름에 따라 고정관념을 버리고 새로운 투자 대상을 발굴하여야 할 시점으로 생각된다.

  그에 대한 이유로는 고령사회로 진입하고 있는 실정이고 2018년에 우리나라 인구가 절정에 달하고 그후 부터는 감소하게 됨으로 부동산 수요가 감소하게 될것이다. 인플레이션 기대심리로 최근에 부동산 가액이 상승하는 것은 인플레이션 심리로 일시적인 상승이라고 생각된다. 정부에서는 임대주택에 대하여 종합소득세 부과를 검토하고 있으며, 부동산 담보비율 하향조정 및 부동산 가액을 안정시키기 위하여 정부에서는 규제정책을 참여정부수준으로 강화할것으로 예상된다.

  부동산 투자는 인플레이션 기대심리로 단기적으로 투자익을 생각할수 있겠으나 장기적인 관점에서는 투자방향을 선회해야 할 시점이 아닌가 하는 생각을 해본다. 필자의 견해로는 세계적으로 경기가 회복기에 있음으로 부동산 투자보다는 유가증권에 투자할 시기로 판단된다. 부동산은 취득과 보유 및 양도시 부과되는 조세가 많고 경기가 회복되면 인플레이션에 의한 상승을 우려하여 참여정부때 사용하던 규제정책 수준으로 상향될걸로 예상된다.
 
  유가증권의 장점은 환가성이 높고 보유단계에서 수익이 발생되고 보유에 대한 비용부담이 없는 반면에, 부동산은 보유시 보유세와 취득시와 양도시 과중한 세금과 중개수수료를 지급해야 하며 환가성이 유가증권에 비해 떨어진다는 단점을 지니고 있다. 부동산 투자를 규제하면 돈은 유가증권 시장으로 유입된다. 유가증권 보유의 단점은 투자를 잘못할 경우  형채도 없이 사라질수 있다는 점도 지니고 있으나 부동산은 투자금액 전액을 탕진하는 경우가 없음으로 부동산과 유가증권은 장. 단점을 지니고 있음으로 투자시 주의를 기울여야 할 부분이다.

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