지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 일대.
나. 개발행위허가를 받은 땅
○ 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위허가를
받은 땅은 계획관리지역으로 지정된다. 그러나 개발행위허가를 받은 땅이 모두 계획관리지역으로 지정된 것은 아니다. 개발행위허가를 받은 땅 중에서 부지면적 1만㎡ 이상, 20가구 이상으로 집단화된 경우에만 계획관리지역으로 지정되게 된다.
○ 예컨대 허가를 받은 부지면적 2000평 이하, 10가구 이하 전원주택단지의 경우 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러싸은 경우 보전관리지역으로 지정된 사례가 있었음.
▲ 농지정리가 잘 된 땅과 인접한 농지는 대부분 생산관리지역으로 분류된다.
지도는 지난해 12월 관리지역 세분화를 통해 생산관리지역으로 지정된 경기도 고양시
덕양구 설문동 323번지 일대 논밭.
다. 기개발지 주변 땅
○ 기개발지란 주거. 상업. 공업지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지(농공단지 포함) 등을 말한다. 그러나 하지만 기개발지라도 보전·생산 가치가 높고, 면적이 1만㎡·20가구 미만일 경우 보전·생산관리지역으로 지정된 사례도 있음.
라. 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역
○ 이런 땅은 도시관리계획을 세울 때 인접한 관리지역으로 편입시킬 계획임
▲ 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 보전관리지역이다. 주변이 계획관리지역이라도 보전
가치가 뛰어나고, 1만㎡ 이상인 대규모인 땅은 대부분 보전관리지역으로 지정된다. 지도
는 경기도 고양시 구산동 일대 보전관리지역.
2. 어떤 땅이 생산 및 보전 관리지역으로 분류되나?
가. 자연보전이나 경작 가치가 높은 땅
○ 보전 지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅
○ 국가 하천.지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
○ 상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)
○ 면적 3만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역
○ 경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
○ 상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅
▲ 경사도가 15도 이상이고, 수림이 울창한 임야는 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도
고양시 내유동 일대 산24번지 일대로 세분화 과정에서 보전관리지역으로 분류됐다.
나. 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역
○ 고양시의 경우 이런 땅은 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 있어 주의해야 함
○ 세분화 이후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 큼
다. 그린벨트 등 공적 규제 지역
○ 보전산지중 공익용산지(산지관리법), 상수원보호구역(수도법), 문화재보호구역(문화재보호법), 도시자연공원(도시공원법), 특별대책지역 Ⅰ권역(환경정책기본법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률) 등
○ 희귀 동식물 서식지역 등
3. 관리지역 세분용도별 허용행위
○ 시.군의 조레에 따라 세분 용도별 허용행위는 상이할 수 있음
○ 계획관리지역 내에서는 공동주택도 지을 수 있어
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분
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보전관리지역
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생산관리지역
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계획관리지역
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허용용도
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① 단독주택
② 제1종 근린생활시설
(휴게음식점 제외)
③ 제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외)
④ 문화 및 집회시설 중 종교집회장
⑤ 의료시설
⑥ 창고시설 (농업․임업․축산 업․수산업용에 한함)
⑦ 위험물저장 및 처리시설
⑧ 동물 및 식물관련시설 중 일부
⑨ 기타
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① 단독주택
② 공동주택(아파트 제외)
③ 제1종 근린생활시설중 일부
④ 제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외)
⑤ 창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함)
⑥ 공장중 일부
(도정공장․식품공장과 읍․면지역에 건축하는 제재업의 공장중 일부)
⑦ 위험물저장 및 처리시설
⑧ 기타
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① 단독주택
② 공동주택
(제2종지구단위계획수립시 아파트 가능)
③ 제1종 근린생활시설
④ 제2종 근린생활시설
⑤ 창고시설
⑥ 숙박시설 (면적합계 660㎡ 이하, 3층 이하에 한함)
⑦ 공장중 일부 (부지면적이 1만㎡ 이상인 것 등)
⑧ 위험물저장 및 처리시설
⑨ 기타
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제2종지구
단위계획
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수립 불가능
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수립 불가능
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수립 가능
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건폐율(%)
용적률(%)
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20% / 50%
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20% / 50%
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40% / 80%
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∙ 단)「농지법」제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물중 동법 제34조 제1항각호에 해당하는 건축물의 건폐율은 50% 이하임.
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4. 계획관리지역서 아파트건축 가능할까?
가. 현행법상 문제는 없어
○ 현행법상 계획관리지역에서는 제2종 지구단위계획을 수립하면 최대 용적률 150% 이내에서 아파트 건축은 가능함
○ 더구나 정부는 민간택지 공급을 원활하게 하기 위해 계획관리지역 내 용적률 제한을 최대 200%로 완화하는 인센티브제를 시행할 예정이라 계획관리지역에 투자자들의 관심이 높음
나. 물량 확보 못해 사실상 어려울 듯
○ '2020년 고양시 도시기본계획'에 따르면 2020년 고양시 계획인구는 106만명(현재 95만명)으로 물량이 크게 부족한 편임
○ 도시기본계획 상 지구단위계획 물량을 확보하지 못해 계획관리지역 내 아파트 인허가는 당분간 어렵다는게 고양시 관계자의 설명임.
5. 내 땅의 세분화 결과 확인해 보려면
가. 고양시 도시계획과 비치 도면 확인
○ 고양시는 '관리지역 세분화 결정 관계 도서'를 도시계획과(031-961-2919)에 비치하여 일반인에게 공개하고 있음
나. 건교부 인터넷 사이트에서도 확인 가능
○ 건교부 인터넷 사이트(http://www.moct.go.kr/)에 들어가 '온나라부동산정보 →토지이용규제시스템→ 토지이용계획 열람'순으로 클릭한 다음 해당 지번을 입력하면 확인해 볼 수 있음.
6. 투자 유망지역은 어디?
가. 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역
○ 주변이 계획관리지역 둘러싸인 소규모 농림지역은 나중에 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 투자가 유망 함
나. 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 없는 임야
○ 땅 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 개발행위허가를 받기가 어려워 땅 가치가 크게 떨어져 피해야 함.
○ 연접개발제한이란 관리지역 등에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것.
○ 이미 허가 받은 땅(기개발지) A의 면적이 3만㎡를 넘으면 인접한 땅 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 공동주택, 음식점, 숙박시설 등의 각종 개발행위가 엄격하게 제한받게 됨.
7. 투자 피해야 할 곳은 어디?
○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역의 땅은 세분화 완료 후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 크므로 투자를 피해야 함
<자료원 : 중앙일보조인스랜드 2007.8.8 기사를 재구성한 것임>
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