인구의 변화는 부동산및 주식시장과 같은 자산시장에 막대한 영향을 미친다는 것은 사실입니다. 따라서 인구의 변화를 살펴 봄으로서 부동산 가격추이를 대강이나마 살펴 볼 수 있을 것입니다.

 

주택구입인구란 주택을 집중적으로 구입하는 35세부터 54살까지의 인구를 말합니다. 최근의 기사에 의하면 "통계청은 주택을 집중적으로 구입하는 35살에서 54살 인구가 줄어드는 오는 2011년부터 집값이 대세하락기에 접어들 가능성이 높다"고 보았습니다. 
 

통계청은  그 근거로 해당연령대가 감소세로 돌아선 1990년부터의 일본의 부동산 거품붕괴와  주택매입인구가 줄기시작한 미국의 2007년 집값폭락사태를 예로 들었습니다.

 

2006년 통계청 발표에서는 "주택을 새로 살 가능성이 가장 높은 연령층인 만35∼39세 인구는 수년간 지속적으로 증가해 2008년 정점에 오른 후 감소세로 돌아선다. 또 중대형 주택 마련에 나서는 40∼44세는 2013년에, 45∼49세는 2019년에 각각 최대 인구를 기록한 뒤 줄어들 것으로 예측됐다"

 

 

미국은 기축통화국이고 일본의 부동산 장기침체에 대한 연구가 많았기에 다른 길을 걷지 않을까 추측한적도 있었으나 결과는 일본의 전철을 밟고 있는 것으로 보입니다. 이런 이유로 필자는 미국이 10년 이상의 장기침체에 진입했다고 예측합니다.

 

한국의 인구흐름은 미국에 10년, 일본에 25년 후행한다고 말합니다. 따라서 한국은 2015년에 부동산 하락이 시작되고 대세하락기에 접어 들것으로 예측되고 있습니다.

 

최근의 통계청 발표에 의하면 한국은 2016년 3619만명을 정점으로 생산활동인구가 감소할것으로 보고 있습니다.(앞의 예측보다 1년 늦어졌습니다.)

 

쌍봉세대란 40세부터 59세까지의 연령을 말하는 것입니다. 쌍봉세대는 경제전체의 생산성을 좌우하는 세대로 이 세대가 증가할수록 자산시장이 상승하게됩니다. 한국의 경우는 2015년에 정점을 칠것으로 예상되고 있습니다.

 

주택구입인구와 생산활동인구 그리고 쌍봉인구를 통해 부동산 시장을 분석해 보았습니다.

첫째 한국의 부동산 시장은 2015년이나 2016년부터 대세하락한다. 경제에 있어서 일본과 미국의 충실한 제자인 한국도 같은 길을 갈것으로 보입니다. 그동안은 일본만이 장기침체의 길을 걸었지만 미국도 생산활동인구가 정점을 친 2005년 이후 부동산 시장이 몰락하고 있습니다. 따라서 한국은 미국과 일본의 전철을 밟을 가능성이 매우 높아 졌습니다.

 

둘째 통계청의 경우 2011년부터 대세하락할것으로 예측했는데 생산활동 인구로 본 대세하락기와 차이가 나는 것은 연령의 차이로 볼수 있습니다. 만약 두가지 예측이 모두 맞는다고 가정하면 지방과 낮은 연령대의 주택과 저가 주택은 2011년부터 대세하락하고 서울과 수도권, 높은 연령대와 고가주택은 2015년 이후에 대세하락할수 있습니다.

 

어느 한편이 틀린 분석이라면 생산활동인구에 따른 변화가 맞을것으로 예측합니다. 근거로는 주택구입연령이 높아질수록 정점을 치는 기간이 늦어지고 쌍봉세대란 경제력이 강한 세대로서  쌍봉세대가 정점을 쳐야 대세하락할수 있다고 보기 때문입니다.

 

세째 앞으로는 쌍봉세대가 좋아 하는 고가주택, 서울이나 수도권이 유망합니다. 소득이 점점 느는 쌍봉세대가 2015년까지 지속적으로 고가, 대형, 서울 수도권의 주택을 매수할것입니다. 따라서 서울및 핵심 수도권으로 매수세가 집중될것입니다.

네째 최초 주택구입연령이 2008년 정점을 쳤다면(만 35세-39세) 소형, 저가주택은 조심해야합니다. (단기적인 관점이 아니라 2016년까지 장기적 관점에서 그렇다는 것입니다.) 소형,저가 주택을 구입해 줄 인구가 감소하고 있다는 것입니다. 이 얘기는 동시에 저가 주택을 팔고 고가주택으로 갈아타기를 할때 저가주택을 매수해 줄 인구가 준다는 의미도 있습니다.  

 

다섯째 쌍봉세대와 생산활동인구가 정점을 치지 않았으므로 지금 부동산 시장이 비관적이라도 대세하락이 올수는 없습니다. 즉 지금의 하락기는 일시적인 것이고 다시 상승할수 있다는 것입니다. 다만 그 기간이 일년이 될지 수년이 될지는 알수없습니다. 필자의 견해는 3-4년 이상 지속될것으로 봅니다.