[스크랩] ☆ 2008년 투자의 맥 (조인스랜드 12월 특강)

[스크랩] ☆ 2008년 투자의 맥 (조인스랜드 12월 특강) - 하편 |부동산노트

2008-01-10 19:04

http://blog.drapt.com/hayelin/4627611199959460122

(...'상편'에서 계속)

4. 인천광역시

인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있습니다.

인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있습니다.

수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항 으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암지역과의 연계개발이 준비되어 있습니다.

인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각됩니다

(1) 송도, 영종, 청라지구 국제도시

송도, 영종, 청라지구 국제도시 개발 계획 그리고 인천 국제공항철도 및 국제공항고속도로 축선과 함께 연계한 신도시, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울 지하철 7호선 연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것입니다.

(2) 청라지구 배후 지역을 주목하라

청라지구에서 500여 m 거리의 배후지역인 가정5거리를 중심으로 한 일대는 인천시의 ‘가정뉴타운’개발 등 기존의 호재들과 맞물리면서, 상당한 파급효과가 기대됩니다.

가정5거리는 청라지구와 가장 가까운 기존 상업지역으로, 부평·김포와 인접해 있고 서울 여의도에서 15분 거리에 있으며, 인천 북항 및 국제공항과도 가까운 교통요지입니다.

우선 경인고속도로가 직선화되어 청라지구로 바로 연결될 계획이고 가정5거리는 인천지하철 2호선이 들어오면 역세권으로 바뀐다.

인천시는 가정5거리 일대 29만여 평을 초고층 빌딩과 첨단 교통시스템을 갖춘 입체복합도시로 조성키로 하고, 최근 대한주택공사와 ‘가정5거리 도시재생사업 기본협약’을 체결했다.

가정뉴타운과 연접하여 개발되는 도시재생사업구간은 인천도시철도 2호선이 관통되며, 송도 영종 청라를 잇는 삼각축선의 중심에 위치하여 향후 인천도심재생사업이 완료되는 싯점에 그 파급력이 클 것으로 봅니다.

(3) 인천 지하철 2호선은 2008년 착공 2014년 개통예정입니다

서울 수도권지역의 주택가격과 상권분석에서 빠지지 않고 고려되는 부분이 있다. 도로 교통망의 역세권 여부입니다. 과거 서울 지하철 1호과 2호선 개통 이후 많은 사람들은 역과 역이 교차하는 더블 역세권의 발전상을 경험하였고 이제 트리플 역세권의 파급력을 지켜 보고 있습니다.

이제 인천지역에 인천지하철 2호선과 함께 더블역세권 영향을 받는 시대가 다가오고 있다 하겠다. 기존 국철 1호선과 인천지하철 1호선 그리고 인천지하철 2호선 역세권과 인천지하철3호선(계획단계)을 종합적으로 분석한다면 향후 발전가능성이 높은 지역을 선점할 수 있을 것이라고 봅니다.

☞ 인천시가 추진 중인 8개 주거환경개선사업

▲동구 송림동 송림시영 5만2천100㎡

▪ 동구 송림동 동산지구 6만6천900㎡

▪ 남동구 구월동 대우재구역 8천100㎡

▪ 남동구 간석동 간석구역 7만9천500㎡

▪ 남구 용현2동 용마루구역 20만8천㎡

▪ 부평구 십정1동 십정2구역 19만3천㎡

▪ 동구 송림동 송림4구역 2만5천700㎡

▪ 남구 도화3동 도화3구역 14만9천800㎡ 등이다.

▶ 지도 첨부9,10 [인천 2호선 및 구시가지]

2007년 부동산경기의 침체는 분양시장에까지 여파를 몰고 와서 많은 지역에서 미분양사태를 불러 오고 있읍니다 이러한 분위기는 2008년까지 지속될것입니다.

현재와 같은 경제침체기는 일시적인 주택공급 공백을 유발하며, 이는 향후 일정시간동안 주택부족과 가격상승의 요인이 됩니다.

지금 택지개발지구 등에서 신규입주 아파트 중 가격이 저렴한 아파트 혹은 향후 1~2년 후 입주할 인기분양 또는 일시적 미분양 아파트 등 미래에 가치가 완성될 지역의 신개념집이 중요한 관심 대상이라 할 것입니다.

택지개발지구 혹은 신도시급 지역의 민간분양 아파트 그리고 대기업의 첨단공장과 첨단물류센터가 집약적으로 입주하는 지역의 신규 아파트 등이 그 대상입니다.

(1) 주거지형(50만㎡이상), 상업지역·역세권·부도심 에선 중심지형(20만㎡이상)

정부가 낡은 도심 주거지를 50만㎡ 이상 단위로 묶어 계획적으로 개발하는 사업. 개별적으로 재개발·재건축이 진행되면서 빚어진 난개발을 막기 위해 도시재정비촉진특별법을 만들어 지난해 7월 도입했습니다.

이 사업에는 용적률 등 건축규제 완화, 우수학교 유치 지원 등의 인센티브가 주어집니다. 서울시가 추진해온 뉴타운사업보다 광역적이고 체계적인 개발이다 그러나 그와 반대로 주의해야 할 점도 많습니다.

▪ 재정비촉진지구에선 거래가 제한됩니다. 대지(지분 포함) 20㎡ 이상엔 토지거래허가제한이 적용돼 실제로 거주해야만 주택을 구입할 수 있다. 3년간 팔지도 못합니다.

이 같은 거래 제약 때문에 사업속도는 투자성을 가늠하는 주요 변수다. 사업기간이 길면 그만큼 오랫동안 투자금이 묶이게 됩니다.

▪ 재개발이나 재건축의 경우 최소 부지면적 기준이 1만㎡지만 재정비촉진지구에선 이보다 20배가 넘는 사업장들이 적지 않습니다. 입주 후 미래가치는 큰 단지가 낫지만 반대하는 주민들이 많이 나오면 사업에 골치를 앓을 수 있기 때문에 투자자들에게 덩치만 큰 구역은 상대적으로 동의율 등에대해서 꼼꼼히 살펴보며 투자해야 할 것 입니다.

▪ 재정비촉진지구 내 재개발은 전용면적 85㎡ 초과의 중대형을 건립가구수의 40%까지 지을 수 있다. 일반 재개발에선 20%가 한도입니다. 중대형이 많다는 게 재정비촉진지구의 매력 가운데 하나인데 조합원이 너무 많으면 가구수가 늘면서 그만큼 작은 집 비중이 커집니다.

(첨언: 최근 서울시 일부 사업장에서 중.대형비율을 30%대로 조정되어 승인된 곳이 있습니

다. 공급을 늘려 가격안정을 도모하려는 서울시의 정책을 반영한 것으로 해석됩니다.이점

은 조합원에게 득이 될수도 해가 될 수도 있는 면이 있다고 보여집니다.)

▪ 재정비촉진사업에서도 재건축구역은 별다른 혜택을 받지 못합니다. 재개발은 건축기준 완화 등을 적용 받지만 재건축사업장에는 아무런 ‘당근’이 없다. 정부의 재건축 억제방침 때문입니다.

▪ 재정비촉진지구 전체가 한 덩어리로 개발되는 게 아니고 지구 내에서 건물상태 등이 양호한 지역(존치지역)은 그대로 놔두고 노후한 지역만 촉진구역으로 구분해 개발함으로 지구지정 구역 내에서 선별투자 해야 합니다.

▪ 성북구:정릉 보문동 종암동일대 석관동일대 동소문동일대

일반적으로 부동산시장에서 교통망 신설과 주변 부동산 가격은 ‘계단식 비례’ 관계인 것으로 알려져 있습니다. 장기간 소요되는 기간교통망 건설은 계획 발표, 착공, 개통의 과정을 거치면서 단계적으로 주변 부동산에 영향을 줍니다.

서울 도심 반경 30∼40㎞ 외곽을 잇는 서울외곽순환고속도로의 총 길이는 127.7㎞. 일산~의정부~퇴계원~구리~하남~판교~평촌~산본~시흥~중동~김포~일산을 잇고 있습니다. 이중 남양주 퇴계원에서 하남~성남~군포~부천~김포대교 북단~고양 일산 등을 연결하는 남부구간(91.4㎞)은 1999년 11월에 개통되었습니다.

고양 일산∼의정부∼남양주 퇴계원을 잇는 북부구간(36.3㎞)은 사패산 터널(7.5㎞) 구간을 제외하고 2006년 6월 개통되었습니다. 마지막 미개통 구간인 사패산터널 공사도 완전 개통을 눈앞에 두고 있습니다.

서울외곽순환도로가 완전 개통되면 의정부·포천·양주·동두천·남양주 등 수도권 동북부권은 직접적인 '수혜 효과'가 예상됩니다. 고속도로 개통으로 교통량이 분산되어 교통흐름이 개선되면 의정부에서 서울 도심까지 30분대면 들어올 수 있을 것으로 보입니다.

서울의 대표적인 주택시장 소외지역으로 꼽혔던 도봉구·노원구·성북구 등 서울 동북권도 비슷합니다. 외곽순환도로 개통으로 의정부 방향에서의 차량 유입이 줄면 도봉로, 미아로, 동부간선도로 등의 통행 속도가 빨라져 주거 수요도 늘 전망입니다.

서울 동북권은 주거환경이 쾌적하므로 교통여건이 개선됨에 따라 실수요자의 수요가 많아질 전망입니다.

의정부시 부동산값은 2007년7월 의정부 경전철 기공식 이후로도 꾸준히 오르고 있습니다. 의정부 경전철은 2011년 5월 개통을 목표로 장암지구~시청~의정부경찰서~버스터미널~경기도제2청~송산동 구간으로 회룡역에서는 경원선 전철과 환승할 수 있고, 경전철 구간에서 국도 3호선 우회도로를 운행하는 수도권 급행간선버스(BRT)를 이용할 수 있으며 장기적으로 지하철 7호선을 의정부 경전철과 연결하는 방안을 검토하고 있습니다.

경기도는 2013년까지 경기북부를 격자형 간선도로망으로 연결, 북부지역 전 구간을 1시간 이내 이동이 가능하도록 도로망 확충사업을 추진 중입니다. 의정부는 경기북부 중심이라는 지리적 입지여건으로 이 사업의 최대 수혜를 입게 됩니다.

의정부 뉴타운과 민락 2·3지구, 의정부와 서울이 연담화되는 장암·상계지구, 양주 옥정·회천·마전·광석 등 택지지구 등이 수혜지역입니다.

도봉구·노원구·성북구 등 서울 동북권은 기존의 동부간선도로의 만성적인 정체와 수도권 남부로의 이동이 많은 제약을 받아왔습니다. 그러나 외곽순환고속도로의 개통과 동부간선도로 월계~의정부 장암구간이 왕복6차선으로 2010년 완공목표로 착공되는 등 지역적 개발이 가속화됨에 따라 많은 변화가 예상됩니다.

도봉구에서는‘북부 법조타운’도 조성됩니다. 법조타운 주변지역은 행정•상업•주거•문화가 어우러진 동북부 지역의 중심 부도심으로 변화되어, 개발이 마무리되는 2010년쯤에는 서울 동북부 최고의 복합 도시로 재탄생 할 것으로 전망됩니다.

특히 법조단지 입지가 서울동북권과 경기북부의 연결축상에 있어 도봉구가 행정중심지로써의 기능 및 이미지가 한층 강화되어 방학역 경전철 연결과 창동역 민자역사(완공 2009년)사업이 함께 마무리되면 강북지역 균형발전의 핵심적 지위가 자연스럽게 확대될 것으로 보입니다.

노원구 상계뉴타운 개발이 본격화되고 있습니다. 2007년 상계재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)이 주민 공람되었고, 상계뉴타운은 뉴타운 최초로 40층 랜드마크 건물과 테라스형 등 다양한 주거유형 모델 및 스카이라인을 제시하고 자연환경을 최대한 살려 ‘친자연환경타운•커뮤니티 문화타운•신개념 주거타운’을 조성할 계획입니다.

남양주시와 연계되는 간선도로인 상계로를 6차선까지 가능토록 폭 30m로 확장하는 등 내부 가로망을 정비하고, 기존 1개 학교 외 추가로 초등 및 중•고등학교 1개소 신설, 도서관, 복지시설 등 문화 복지 인프라 구축 등 주요기반시설이 확충됩니다.

서울의 중심부에 위치한 한강이 강남·북의 경계가 아닌 통합의 공간이자 미래 성장동력의 기반으로 거듭 날 수 있도록 도시의 공간구조를 한강중심으로 재편됩니다.

한강과 인접한 용산, 상암, 영등포, 영동, 청량리·왕십리 등 5개 부도심과 마곡 지역 등 6개 수변거점을 기존 도심과 연계해 한강변으로 확장키로 했다. 강남·북 주요 거점 지역들의 상호간 연계성을 강화해 시너지 효과를 발휘토록 함으로써 한강변의 도시공간적 활용도를 높이겠다는 것입니다.

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