2008-01-10 19:04

http://blog.drapt.com/hayelin/4627611199959452483

자료출처 : L'etranger의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/comet136

서론 - 2007년 주거용 부동산 시장

 

올해는 정부의 강압적인 재건축 규제와 뉴타운·재개발 예상지역의 전반적인 투자 과열에 따른 일시적 가격 급등으로 인해 전반적인 숨고르기에 들어간 약보합세 시장이었으며 저평가 지역의 상승이 눈에 띠었던 한해 였습니다.

 

부동산 수요는 경제적 요인과 심리적 요인에 의해 좌우되며 경제적 요인으로는 경제전망, 금리 등이며 심리적 요인으로는 전세가격과 정책 변수에 따라 영향을 받습니다.

 

2008년 경기전망에 대해서 약간은 좋아질 것으로 보는 긍정적인 전망에도 불구하고 (2007년 4.5% - 2008년 4.7% 예상) 부동산에 대한 수요는 여전히 위축 될 것으로 보입니다.

 

이는 2000년대 전반기에 비해 상대적으로 높은 금리부담과 각종 대출규제와 부동산 가격이 많이 올랐다는 심리적 요인과 유동자금의 주식/펀드로의이동 경향 및 1주택자의 갈아타기 제한효과에 기인한 것으로 보입니다.

2008년 서울 강남의 대규모 재건축 아파트 단지의 완공으로 2008년 입주물량이 2007년에 비해 35%증가한 23,000호로 예상되며 대형 평형 및 고가 아파트의 가격은 풍부한 물량 공급으로 하향 안정세를 나타낼 것으로 보입니다.

 

반면, 소형 아파트는 2003년 이후 공급비중이 감소하고 있는 점을 감안하여 초역세권 중소형에 대한 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.

 

서울시의 경우에만 재건축∙재개발 사업에 따른 이주수요가 대략 5만호에 이를 것으로 예상되며 만일 5만호의 이주수요가 일시에 움직일 경우 2002년 서울시 5개 저밀도아파트 단지 재건축 사례와 같은 전세난이 발생할 우려가 있습니다.

 

특히 대규모 재개발 사업장의 대부분이 2008년도 신규 입주물량이 적은 강북지역에 분포하고 있어 차후 주택수급의 차질이 우려됩니다.

 

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▪내년 서울에 입주하는 새 아파트는 4만8000가구 정도로 올해보다 70% 늘지만 이주 수요가

 몰리는 강북 지역의 입주 물량은 2000년 이후 연평균 (2만6000여 가구)의 60%인 1만6000

 여 가구에 그칠 예정입니다.

 

▪특히 이중 자금이 많지 않은 이주민들이 주로 원하는 소형(66㎡대 이하)은 전체의 33%인

 5300여 가구에 불과합니다. 참고로 2007년 재개발로 4500가구가 이주한 성북구의 경우

 10월 말 기준으로 서울 전체 평균(2.4%)의 두 배가 넘는 5.6%나 올랐습니다.

 

▪2000가구 가량 움직인 강북구는 7.1% 상승했습니다. 이는 상대적으로 저평가된 지역적

 이유와 이주로 인한 영향이 있었을 것으로 봅니다.

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반면 강남권은 서울 입주 물량의 절반가량인 2만3000여 가구가 강남구 등 강남권 3개 구에 몰려 있다. 올해 입주 물량(8100여 가구)의 세배 정도이며 이는 2000년 이후 최대의 규모입니다.

 

송파구 잠실주공 1, 2단지와 잠실시영, 서초구 반포주공 3단지 등 3000가구가 넘는 대규모 재건축 단지들이 잇따라 완공된다. 이에 따라 올 들어 잇따른 입주와 수요위축에 따른 강남권 전셋값 약세가 내년에도 지속될 것으로 보입니다.

 

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 ▪정부는 11월 말까지 관리처분을 신청하는 곳은 아파트 분양가를 제한하지 않기로 해

  재개발 조합들이 한꺼번에 사업을 서둘렀던 것이며 또한, 이주 수요가 많을 것으로

  예상됩니다.

 

▪이주 수요는 전세 및 매수세를 유발하여 주택가격상승을 유발하는 중요한 요인 중

 하나인 점을 감안하여야 할 것입니다. 지역적 선별투자를 검토해야 할 것입니다.

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본론 - 2008년 이후 시장전망 및 투자처

 

지나간 시간을 되돌아보면 2000년 전후부터 2005년까지 주택을 매입한 분은 어느 분이나 일정 수익을 올렸다 할 것입니다

 

1가구 1주택자는 매입하지 못했던 사람들보다는 나았겠지만 그리 성공이라 할 수 없었지요.

집이 하나면, 팔고 다시 사야 하는 처지이니 올라봐야 그 집 팔고 새집 사봐야 그게 그거겠지요.

 

2001년 이후에 강남권부터 시작된 재건축 재개발 바람은 참 아찔하고도 거센 바람이었습니다. 수많은 동네마다 도시ㆍ주거환경 정비 기본계획, 뉴타운이란 이름으로 바람이 불었지요.

 

2001년 전후와 2004년 전후에 간간이 일부 운 좋은 분들은 미분양 아파트를 통해 좋은 기회를 맞이하기도 했고, 최근까지 일부 땅에 관심 가졌던 분은 행복도시세종에서 혹은 당진, 평창, 경기북부, 여수 등과 관련해서 혹은 신도시 발표와 관련해서 웃고 우는 세월이었습니다.

 

이제 2000년대 막바지라 할 2008년이 됩니다. 뛰어난 지리적 입지에서 과거 높은 용적률로 막대한 개발이익을 보장했던 재건축은 정부의 강력한 개발 규제정책으로 숨죽이고 있고, 수많은 재개발 뉴타운 지역 역시 소시민이 접근하기엔 메리트를 느끼지 못할만큼 많이 상승했고, 뉴타운 재개발 광풍은 90년대 오르지 않았던 빌라·연립∙다가구 주택을 아파트 못지않은 가격으로 올리는 순환매매의 시기였읍니다.

 

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재개발 /재건축 가격폭등이 역풍을 맞아 개발 규제 요인으로 작용한 시기가 2007년 올해까지라고 할 것입니다. 앞으로 실수요 실거주 목적이라면 인기지역(한강변/개포/가락/둔촌/고덕)의 조합설립 인가 전의 재건축 대상 아파트를 장기적 관점에서 생각해 보시길 권합니다.

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2008년에 내 집 마련 하는 소액투자자로써 새로운 기회를 찿으려 하는 분들은 이제 과거와 같은 기회는 아니지만 작은 마음, 낮은 마음으로 새롭게 시작하시길 바랍니다.

 

서울을 포함해서 수도권 전역에 과거처럼 싼 시세 저렴한 분양가는 나타나기 어렵다 할 것 입니다. 2008년부터 적용되는‘분양가상한제’물량은 장기무주택 서민 차지가 될 것이기 때문에 청약가점이 낮은 무주택자 또는 유주택자는 기회가 극히 제한됩니다.

 

과거 2006년까지는 2000~5000만원 정도면 수없이 많은 인기지역에서도 골라 가며 빌라 혹은 연립 주택을 매입하거나 분양권을 매입 할 수 있는 시기였습니다.

 

이제는 좋다는 지역은 모두 누구에게나 정보홍수에 노출되어 있으니, 마음을 비우고 눈높이를 낮추어 바라보시기를 권합니다. 부동산 시장은 항상 상승과 하락을 반복하며 많은 분들에게 기회와 실패를 안겨 주었습니다.

 

2001~2003년 재건축시장 상승, 2004~2005년 재개발시장 상승, 2006년 소외된 지역 및 중소형주택시장의 상승, 그리고 2007년은 전반적인 보합/하락 시장이었습니다.

 

2008년은 상승률이 높지 않은 보합시장일 것이며, 분양가상한제 시행으로 인하여 주택시장이 재편되는 시점입니다. 그러나 2008년부터는 2008년 이후 올 수도 있다는 격랑을 준비해야할 시기일 것으로 생각합니다.

 

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[2008년 부동산시장 가격변수]

▪ 강남과 강북의 전세가격(수요/공급)변화에 따른 북 남 지역적 영향

▪ 신정권 의 부동산 정책(제도규제, 세금정책, 금융정책)유지/완화에 따른 심리 변화

▪ 건설사의 미분양 증가에 따른 신규 착공 지연과 이에 따라 중장기적 수급변화

▪ 주식/펀드/해외부동산투자 등으로 이동한 유동자금의 이익실현자금의 고정 자산화와

  해외투자매력상실에 따른 국내 재유입 여부

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[어디로 가야 할 것인가?]

 

1. 서울 한수 이남은 2008년 이후 신규 주택공급이  급감합니다.

 - 지하철 역세권 소형 아파트의 수요는 꾸준히 증가하며 가치는 더 올라갈 것입니다.

 - 기존  중∙소형 아파트 중 주변환경이 변화하며 재건축 리모델링 환경개선을 통해 가치 상승

   될 아파트를 찿아보십시오.

 - 뉴타운 등의 개발로 교통 인프라가 재구성되는 지역의 기존주택을 찾아보십시오.

 - 강남권 재건축 예정아파트가 새 아파트로 바뀔 때까지 견디는 투자자는 늦지 않았읍니다.

 

2. 새롭게 신도시 뉴타운으로 확장되는 수도권지역을 주목합시다.

수도권의 굵직굵직한 2기신도시(송도/광교/판교/동탄2/파주 등) 입주까지 아직 많은 시간이 필요합니다.

신도시 청약을 기다리며 시간을 보내고 당첨 된다 해도 5년 10년 전매 제한에 걸리거나 용적률이 과거에 지어진 주택보다 높아 공원 녹지율이 낮고 동간 거리가 가까워 주거용으로 각광 받지 못할 아파트, 향후 일정시기 이후로도 재건축 리모델링 등으로 가치변화가 불가능한 아파트 혹은 원하지 않는 주거형태가 함께 입주하는 아파트 등을 청약해서 매입하기보다는,기존 도심지 기존 신도시가 새로운 교통체계를 도입한다거나 일본 롯본기힐스 처럼 테헤란로형도심(CBD) 집중재개발 등으로 도시 리스트럭처링이 예상되는 역세권 중소형주택 기존 주택을 선택함이 더 좋을지도 모릅니다.

 

새로운 도시 생성은 신규아파트의 입주와 더불어 완벽하게 갖추어지지는 않습니다.

도시기반시설 완비되고  입주민의 손바뀜에 따라 작게는 단지별로 크게는 도시 자체의 거주계층과 생활패턴이  변화하며 이에 따라 주택가격 역시 변화 합니다.

안정된 기존 도시에서 주변 개발에 따른 가격상승요인이 발생하는 기존 신도시 지역을 주목 해야 합니다.

분당의 지하철 역세권 중·소형단지는 판교 입주 이후까지 잠재적으로 높은 가치상승 가능성을 가지고 있습니다.

광교신도시 인접지역 및 수원 신개발 확장 예정지역, 용인지역 역시 상대적으로 높은 가능성을 가지고 있습니다.

 

▶지도 첨부1 [판교/이매(여수)/정자/미금 역세권]