2009-04-09 18:32

http://blog.drapt.com/hayelin/391361239269544893

자료출처 : 대한민국 NO.1 실전 투자 연구소

원문출처 : http://blog.drapt.com/wndydvy

인구감소에 따른 부동산의 미래


윗글은 DAUM 부동산 게시판에서

당시 최고의 조회수(27,951회)와 최고의 추천수(385회)를 받은바
있고, 포털사이트 DAUM 메인화면에도 며칠간 떴던...
제글 한편을 소개합니다.

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"베이비붐 세대의 퇴조, 저출산 고령화의 시대 도래"


집값 하락의 가장큰 요인중 하나가 바로

베이비붐 세대의 퇴조와 저출산 고령화 시대에 직면해있다는것이다.

주택구입이 가장 왕성한 시기는 35 ~ 54세 정도로 잡는다.

그런데, 35세 내외의 인구가 2005년 이후 감소하고 있다는 점도 집값 하락기에 큰 부담이 될수있다.

우리나라 인구구조론적 측면에서 1980년대 후반과 2000년대의 집값상승의 상당부분을 설명할수있다.

한국의 베이비붐세대는 1958 ~ 1974년 사이에 태어난 1600만여명을 일컫는다.

이 시기에는 연간 100만명에 가까운 인구가 출생했다.

이 세대가 주택가격 상승에 큰 영향을 미쳤음은 누구도 부인할수가 없다.

통계적으로 볼때, 그중 1971년생이 가장 많다.

대학입시를 예로 들어봐도 1971년생이 대학입시를 보던 1989년도...바로 90학번이 지금도

사상 최고의 입시경쟁률을 기록했던해이기도하고, 학력고사의 마지막 세대

인 93학번까지가 그 인구수로 인해 대학입시의 관문이 매우 좁게 느껴졌다.

반면 베이비붐 세대가 끝나고난후...공교롭게도 '대입학력고사'가 '수능시험'으로 바뀐 94학번(정상적으로 75년생부터)부터 대입 경쟁률이 현저히 낮아진점도 이를 증명해준다고 할수있다.


물론 베이비붐세대의 주택수요가 부동산 시장을 움직이는 유일한 변수는 아니지만

상당한 영향력을 미쳐왔고, 앞으로도 그럴것이라는데는 누구도 부인할수 없는 부분이다.

베이비붐세대의 선두주자격인 1958년생 개띠들이 2013년을 전후해 정년을 맞아 직장에서 은퇴하기시작할것이다.

나이가 들수록 작은평수에서 큰 평수로 갈아타는것이 일반적이었지만,

근래 경제불안과 평균수명의 연장 등으로 은퇴후를 준비해야하는 부담감으로...

자녀들을 출가 시키고, 더이상 집을 사지않거나, 기존보다 작은 주택으로 옮겨가는 수순을 밟게된다.

노후가 갈수록 불안해지는 추세여서 은퇴세대의 주택수요는 더욱 위축될것이다.



1970년대생들은 한학급 학생수가 60명을 상회했고,

1980년대생들은 한학급에 50여명...1990년대로 접어들면서 한학급에 40여명...

요즘 초등학교 학생수는 평균 30명선이 처음으로 무너졌다는 뉴스도 얼마전에 접한바있다.

물론.. 학교수가 늘어났다고 반문하는 이도 있을것이다.

그러나, 통계가 이를 증명해주고있다.

예컨대, 1972년생이 한해에 100만명 가량 태어났던것에 반해

불과 1978년생만해도 15만명이나 줄어든 85만명 수준이고..

1985년생은 더욱 크게 줄어든 66만명 수준이다.



이렇게 인구는 갈수록 줄고있는데, 해마다 집은 늘어나고있다..

여기저기 신도시는 계속 생겨나고있다.

도심 한가운데는 그래도 한정적이지않겠냐..하겠지만...재개발이다 재건축이다해서...

낮은 층을 허물고 고층아파트가 속속 들어서고있다.

서울은 예외라고 말하는자도 있지만,,,서울도 알다시피 뉴타운으로 지정된곳만 현재 10군데가 넘는다.

또, 지방은 몰라도, 또, 신도시는 몰라도 서울은 예외라고 하는이 있을것이다.

서울로 유입인구는 계속 늘고있는 추세라고 또 반문하는 이 있을것이다.

위에서 언급했다시피, 눈에 보이도록 빠른 속도로 인구가 저렇게 줄고있는데...

서울로 유입되는 인구가 그렇게 늘어날수가 있을까?...

거기다 행정수도 이전 등으로 공공기관과 그에 따른 부속기관, 업체 등이 대거 충청권으로 이동해버린다면

어떻게 될까?



우리나라 연도별 출생자수를 보자

1971년생 : 101만명

1980년생 : 87만명

1990년생 : 66만명

2000년생 : 64만명

2005년생 : 44만명



최소한 2000년대의 부동산 거품 현상은 아마 두번다시 보기 힘들것이다.

한편으로보면 한국의 집값은 역사적인 고점을 막 지났는지도 모른다.

더구나, 1978년 이후에 태어난 지금의 20대들은 절대 숫자에서뿐아니라 주택 구매력 측면에서도

앞선 베이비붐세대의 빈자리를 결코 채우지 못한다.



결론적으로 한국의 부동산 가격(아파트)의 하락은 피할수없는 현실이다.

집을 절대 사지말라는 이야기는 아니다. 집을 살 여력이 충분하다고 판단되면

최근에 많이 떨어진 아파트나 호재가 충분한 지역을 위주로 구매하는것도 나쁘지는 않다

다만, 투자가 아닌 내집마련이라는 차원에서다.

그러나, 투자의 목적이나, 없는 돈에 은행대출을 크게 안고 이전처럼 집을 구입했다가는

불과 3 ~ 5년후 크게 후회할일이 생길것이다.

인생의 커다란 족쇄가 되어버릴수도있다.

이런 현실을 전혀 알지못한 채, 한달에 수십만원씩의 대출이자를 갚으며

때늦은 부동산 열풍(뒷북)에 가담하려는 이들을 볼때면...참으로 안타깝기 그지없다.

저스티스37(mania37)    2009/03/09

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