2008-04-30 22:07

http://blog.drapt.com/hate1009/91209560847603

 

 

2008 부동산투자 방향을 고민하며 1

 

 

지난 국토해양부의 업무보고중 정부는 재건축 재개발 등을 통한 구도심 활성화를 통하여 수도권에서 연간 6만~7만가구의 신규주택을 공급할 계획이라고 합니다.

 

정부 주택공급정책의 주요 방안 중 하나인 재건축은 현재 과도한 규제로 재건축 추진이 어려운 만큼 개발이익환수 장치를 명확히 만들고 규제를 일부 완화해서 2009년부터 수도권에서 신규주택공급을 확대하겠다고 합니다.

 

이러한 내용을 보면 시장에서는 재건축 규제완화를 점치며 재건축 아파트의 가격이 성급하게 움직이고 있는 모습 또한 사실입니다.

 

그러나 정부입장에서 지난 5년간의 규제일변도 정책에서 그 부작용을 보았듯이 성급한 규제 완화는 재건축을 전제로 강남권 아파트의 전반적 가격상승으로 나타날 것이기에 정부입장에서 설익은 정책으로 민심을 구슬려보는 규제완화 방향은 기대하기 어렵지 않을까 합니다.

 

현재 강남 재건축은 집값 안정과 주택공급 확대 사이의 딜레마입니다. 가구수를 늘리는 방향으로 재건축을 진행하고 싶은 유혹을 뿌리치기 힘들고, 도심지에 직주근접형 재건축 재개발을 시행하는 방안은 민원과 시간의 제약이 너무나 크고, 현 정부에서조차 지역 조합별로 소규모 단순 재개발 재건축을 자체 진행하도록 방치하자니 도심공간의 효율적 이용과 기능성 효용성이 저하되어 도심공간의 다목적활용이라는 거시적인 성과를 이루기가 어려워집니다.

 

재건축 규제를 완화하여 수도권 도심지에 안정적으로 입주물량을 공급하지 못하게 되면, 점진적으로 직장을 찾아서 수도권에 이주하는 인근 도농 이주민을 수용할 수 있는 해결방안이 없을 것이고, 이미 포화된 구도심 및 신도심 주변 녹지를 대상으로 재건축 재개발을 통한 주거안정 방안을 찾아야 할 것이고, 결국 기존 재개발 재건축 예정지만 가지고도 개발순위를 조정하여 민원을 해소하는 데에도 장기간이 소요될 것입니다.

 

항간에 흘러다니는 중장기 재건축 방향 뜬소문처럼, 개발이익환수 대책 후 재건축 규제완화, 공공기관이 추진주체가 되어야 한다는 광역재건축, 제3섹터 방식 역세권 집중개발 등 개발이익의 대부분을 공익사업에 재투자하는 방향으로 재건축의 방향성이 정립되는 경우에는, 강남 역세권을 포함한 요지일수록 이해관계를 조정하는 시간만 해도 장기간이 걸릴 것이므로, 재건축 투자 분야는 자금 및 생활에 여유가 있는 계층만이 궁극적으로 고부가가치 수익을 거둘 수 있다고 할 것입니다.

 

종합적이고 구체적인 경향과 대책을 설정하지 않은 채, 재건축 규제를 일부 완화한다는 발표만으로도 강남 재건축이야말로 위축되었던 대기수요가 단시간 내에 계단식 상승이 거듭될 수 있습니다.

 

강남권 주거대책은 시간이 갈수록 교통 상업 행정 문화 공원 교육 인프라가 고품질화 하는데 대응하여, 고급화에 이끌려서 급격히 늘어나는 주거 수요에 비해 공급이 턱없이 부족해질 수 있기 때문에, 강남 재건축 단지를 선호하는 대기수요 및 선망하는 예비수요가 지속적으로 상승할 수 있습니다.

 

지난 정부는 5년 내내 강남 집값을 묶는 방편으로 재건축 관련 정책 규제를 강화하는 방향으로 당력을 집중했습니다.

초과이익 환수, 소형평형 의무비율, 후분양제, 분양가 상한제, 조합원 지위 양도 금지, 임대주택 의무건립, 안전진단 강화 등 정책적인 규제를 그물망처럼 펼쳤습니다.

 

이러한 규제 중 어느 한가지라도 서투르게 완화할 때 그 파장에 대한 우려감을 분명 가지고 있을 것입니다.

 

현재 많은 전문가는, 공동주택 공급을 꺼리는 분위기가 장기화되어 분양공백이 생기고 현재 적체되어있는 미분양이 자연감소하는 시점에서, 주택 공급물량 급감에 따른 집값 불안정을 우려하고 있고, 이러한 우려를 해소시키기 위한 공급정책 중 하나가 재건축 활성화 입니다.

 

여당은 4월9일 총선을 통해 과반의석을 간신히 확보하였습니다.

 

이러한 지지구도는 지난 정권에 대한 심판은 대선을 통해서 그리고 이번 총선은 경제활성화와 지역 개발에 대한 기대감에 따른 것이라고 저는 생각합니다.

 

이번 총선 기간중 역시 많은 지역구의 출마자들은 지역 개발에 대한 공약을 선 보였습니다

실질적인 개발 가능성의 타당성보다 4차 뉴타운 지정등과 같이 재개발 재건축에 대한 개발 가속화에 대한 기대감이 표심에 작용 하였다고 봅니다

 

이명박정부의 개발정책과 경제 정책에 편승한 지역개발에 대한 기대감의 표현이라 생각합니다.

그러나 이러한 상당수 지역개발표심과 달리

정부는 그러한 인기영합적 정책을 펼 것이라고 보지 않습니다.

 

자칫 잘못하면 빈대잡으려다 초가 삼간 태우듯이 돌이킬수 없는 집값 앙등을 불러올 우려가 있기 때문입니다

정부는 안정적 의석확보로 시급한 경제활성화와 물가안정 정책을 우선하여 진행하고 그에따른 방안중하나로 침체한 건설 경기 활성화하기위한 노력을 기우일것이지만 건설경기활성화는 재건축등을 통한 방안보다 국토개발등의 방법을 펼 것으로 생각합니다.

 

정부의 재개발 활성화 정책역시 대다수 재개발 지역( 선 지정지역및 계획지역)의 가격이 상당히 오른 상황(향후재개발 예상 대상지역까지 ) 이기에 섯부른 재개발 지역 지정보다 현제 진행중인 1,2,3,차 뉴타운 사업등이 어느정도 진행된 이후 다시 논의하는 방향으로 진행 될 것입니다

 

현재 상당수 지역의 중소현 아파트및 빌라등이 급속하게 상승한 시기 이기에 그 지역의 개발 여부와 관계없이 가격이 오른 현 시점에서 정부 정책 입안자 입장에서 섯부른 개발 정책 발표보다 개발확정지역에서의 꾸준한 공급정책을 통한 부동산가격인정에 더 힘 쓸것이 자명하기 때문입니다

 

또한 현재의 달아오른 재개발 부동산 시장에서 추가뉴타운 지정과 같은 정책은 서민주거안정에(저가 서민형 부동산 가격안정에) 도움이 되지 않기 때문입니다.

 

이러한 여러이유로 여당의 안정적 의석확보는 부동산규제완화등의 정책보다 경제정책 활성화에 활용할것으로 생각합니다.

 

 

재개발 투자의 끝마무리 과실수확은 어디인가?

 

지난 2004년 전후 부터 시작된 뉴타운바람 재개발바람이 2008년도 초반 까지 지속되고있습니다

4년여에 걸친 재개발 바람이라 할 것입니다

과거 2000년 초 지분 평당 500여만원 정도의 지역이였던 곳이 개발바람에 따라 재개발 여부와 관계없이 대다수 지역이 평당 2000만원 혹은 4000여만원 까지 오른곳이 대다수 지역이며 이제 서울 시내에서 평당 2000만원 미만 지역을 찿아볼수없을 정도가 되었습니다

이러한 재개발지역 투자 바람은 서울과 수도권을 넘어 멀리 경기도 평택 천안 오산 등지로 까지 확산 된것이 현실입니다.

 

상대적으로 저평가된 지역의 재자리 찿기로 보기엔 무리가있는 가격 급상승입니다.

이러한 가격급상승은 적정 가격 찿기가 아닌 투자 붐에 의한 가격상승이 상당부분이라 생각합니다

 

아임에프는 수많은 샐러리맨들의 안정적 노후 보장을 위한 경제활동을 요구하였고 이는 사회적으로 수많은 사람에게 안정적 경제 활동은 방안으로 주식과 부동산이라는 투자처로 내몰고 온 듯한 시간이였습니다.

과거 소액 투자라는 매력적 용인으로 1억미만의 재개발 부동산 투자를 할수있었던 수많은 지역은 이제 그 이상의 상당한 금액의 투자처로 변화 하였고 2~3년모은 종자돈 정도의 규모에서 전재산을 투자해야하는 모험을 강요하는 가격으로 변화하였습니다.

 

이러한 시대적 분위기는 많은 저자본 무주택자에게 내집마련의 길이된 긍정적 요인도 있으나

많은 중산층 자본가들에게 사회적 생산 활동으로의 투자보다 비생산적인 부동산투자의 길로 접어들게한 부정적 요인도 있습니다.

 

저는 오늘 이 글을 통하여

지난 과거의 행위를 통해 자본을 증식한분 혹은 이제 새로이 부동산을 통해 자본을 증식하려하는 분들에게 저는 말하고싶습니다

 

과거의 방법이 성공했다 하여 미래에도 성공한다는 보장은 없습니다

재개발 빌라, 소형 주택등을 투자에도 그 끝은 있습니다

영원한 끝은 아니어도 시기적인 숨고르기의 시기는 올 것입니다.

그시기가 오늘은 아니어도 내일 혹은 몇개월 후의 일일수도 있습니다.

4~6년여의 재개발 상승시간은 향후 일정기간 가격적 안정기(침체기)를 가져 올 수 도있다는점을 꼭 기억해 주셨으면 합니다.

 

특히 개발지역이라 부를수있는 뉴타운지역으로 발표된지역은 이미 토지거래 허가구역등으로 지정되어있어 실거주주자이외의 투자엔 한게성을 가지고잇고 기존 투자자의 상당수가 이익실현 욕구를 느끼고 있는시점입니다. 이러한 분위기는 일정시기 가격조정의시기임을 고려해야 할 것입니다 .

 

 

안정적인 부동산 투자처는 어디인가?

 

지난 2006년 말부터 시작된 중소형 아파트의 가격상승은 그간 재건축 재개발 중대형 아파트가격대비 상대적으로 오르지 않은 중소형아파트 소외지역 주택의 인풀래 반영 혹은가격 재자리찿기의 예라고 생가합니다

 

2008년 년초부터 연일 보도되는 각종원자재가격 상승보도에서 보듯이 향후 공급되는 주택에서 정부의도대로 저가의 주택공급에는 한계가있다고 생각합니다

과거대비 오른 택지비와 건설원가가 그 이유입니다.

 

현재 최소가격 으로 공급될수있는 주택(아파트) 가격은 정부의 의도와 달리 상당한 고가에 공급될 수밖에 없는 구조적 모순을 가지고 있습니다.

이러한 이유로 정부의의도인 분양가 상한제를 통한 저가 공급정책은 곳곳에서 공급자인 건설사와 허가권자인 행정기관 사이에서 이견을 보이고 있습니다

이러한 수요자인 (행정기관과 국민) 공급자인 민간 건설사간의 가격 차이는 날이 갈수록 심화될 것이며 이는 원활한 주택공급정책과도 상충 되고 있습니다.

 

이러한 양자의 이견은 공급 주택수에 영향을 주고 있고 이는 장기적인 주택공급축소로 이어지며 향후 일정시기이후 주택가격에 불안요인으로 작용 할 것입니다.

이러한 문제의 심각성을 인식하여 정부는 합당한 해법을 찿고 안정적인 공급정책이 될 수 있도록 하여야 합니다.

 

현재 상당히 오른 주택가격임에도 불구하고 인접지역에 공급되는 신규 주택 가격대비 저렴한 기존 주택에 대하여 관심을 가져야 할 때라 생각합니다

단순히 고 분양가란 이름으로 치부 하기엔 현물가 상승등과같은 여건변화가 삼각한것이 현실입니다.

 

현재 정부고시 기본형 아파트 건설 가격은 430여만원이며 이는 2007년 기준입니다

현재의 각종 원부자재 가격상승을 반영한 표준형 건축비를 예상하여 보면 (2008년) 500여만원 가까이 반영 될 것이라 생각합니다

 

표준형 건축비와 오른 지가(땅값)을 반영하여 신규 주택을 공급할때의 민간분양 가격대비 기존 아파트가격이 저렴한곳은 분명 향후 일정시기를 통해 가격에 반영 될 것입니다.

기존 주택에 대한 가격적 적정성여부를 판단해 보아야 할 시기입니다.

 

 

택지개발지구를 통한 공공주택 공급만을기다리는 것은 로또복권당첨을 기다리는것과 같은 모험입니다

 

택지개발지구를 통한 공공주택 공급만을 기다리기 보다는

현재 거주하고있는 지역의 기존주택과 인근의 미분양아파등을 눈여겨 보아야 할 것입니다

정부는 2008년이후 2기신도시 공급정책의 일환인 광교 신도시등의 주택공급정책을 일부 지연 혹은 조정하겠다는 이야기가 언론을 통해 흘러나오고 있습니다.

 

정부의 공공분양 연기(변경은)

현재 공급된 아파트중 상당수 아파트가 미분양 되어 있음에도 불구하고 향후 공급예정인 공공분양지역의 공급평형과 가격이 주택 건설 업체에서 제시하는 가격이 정부의도와 달리 높은 가격이며 과거 정부에서 정한 공급평형등에도 몇가지 문제가있기 때문일 것입니다.

 

일반적인 분양가 상한제 적용이라는 강제적 가격정책에는 한계가있습니다.

최근의 원부 자재 가격상승은 그 누구도 예측하지못한 가격적 변화요인입니다

 

최근 분양한 일부 지역의 주택공급은 과거 몇년전에 상대적인 저가의 토지보상등을 통해 마련한 공공분양지역 이었기에 이러한 원자재 상승에도 불구하고 상당히 낮은 가격으로 공급할 수 있었습니다.

 

그러나 이제 분양되는 많은지역의 공공 택지지구 분양에서는 그러한 낮은가격으로 매입한 지역은 소수에불구하고 대다수지역의 토지매입가격이 상당히 높은 가격에 매입한 지역이며 건설원가역시 높게 책정해야만하는 불가피한 상황입니다.

 

이러한 여건에서 건설사에 일방적인 가격만은 요구하는 분양가 상한제정책은 자칮 전반적인 공급 감소로 이어질 것이며 공공택지지구 분양에도 문제를 야기할 것이라 생각합니다.

 

서민 무주택자는 미래에 공급될 아파트보다 지금 주변지역의 아파트에 관심을 가지시길 부탁드립니다.

 

2008년 혹은 그이후의 공공분양 아파트를 기다리는 상당수무주택자여러분은 다음의 몇가지를 고려해 보시기바랍니다.

 

1.과거보다 택지 조성비등이 낮아 젔는가?

 

2.과거보다 건축 건설비등이 낮아 젔는가?

 

3.과거보다 주택수요 계층이 적어 젔는가?

 

4.과거보다 주택공급 물량이 수요이상을 증가할 수 있고 그렇게 될 확신이 있는가?

 

5.기존 주변지역 주택보다 분양가 상한제등을 통해 저가로 공급정책이 지속될 정책인가?

6.향후 공급될 공공분양 아파트에 나는 꼭 당첨될 것인가?

 

그렇다 라고 생각하시면 공공분양을 기다리시고 아니다라고 생각하시면 모든것를 다시 고려하여 보시기 바랍니다.

 

 

향후 부동산 투자 Tip

 

-저위험 고수익을 위한 부동산 투자 Tip

 

Tip 1. 오피스텔 및 수익형 부동산 :

신규분양 민간부문 아파트가 분양가상한제로 인하여 사업성이 불투명해지자, 중심상권이나 역세권 또는 역세권 인접입지에서는 오피스텔과 같은 수익형부동산으로 전환하여 분양하려는 분위기로 바뀌고 있다.

 

분양가를 규제받지 않는 오피스텔 등 수익형부동산은 분양가를 최대한 높여서 사업수익을 거두려 할 것이므로, 분양 초기에 오피스텔을 서둘러서 계약하기보다는 시간을 두고 분양조건 계약조건이 완화되어 수익성이 올라가기를 기다리는 것이 좋겠다.

또한, 기 입주하여 보존등기 상태인 오피스텔의 회사보유분(미분양분)을 최초분양가에서 할인 받아서 취득하는 방법이 수익성을 올리는 최선의 선택이라고 할 수 있겠다.

 

Tip 2. 미분양 아파트 :

아파트의 경우에도, 기 입주하여 보존등기 상태인 아파트의 회사보유분(미분양분)을 최초분양가에서 할인 받아서 취득하는 방법이 좋겠다.

 

서울에서는 미분양일지라도 분양가를 할인해주는 곳은 거의 없을 것이나, 가격저항 해소차원으로 계약조건 완화 및 품질향상의 경우가 대부분이다.

수도권에서는 미분양 물건에 대하여, 분양가를 일부 할인하거나, 계약조건 완화 및 품질향상을 병행하여 제공하는 경우도 나오게 될 것이다.

 

수도권 밖에서는 기 입주하여 보존등기 상태인 아파트를 최초분양가에서 할인하여 암암리에 계약을 집단적으로 일시에 추진하는 경우도 있겠다. 무주택자 또는 평수늘리기에 좋은 기회가 될 수 있으므로, 물건의 하자 및 권리의 하자 및 향후 수익성을 잘 살펴서, 투자가치가 상대적으로 우수하다고 판단되면, 서둘러서 내집으로 만들어야 할 것이다.

 

 

Tip 3 : ‘5 2 광역경제권 발전전략’ 과 혁신도시 연계.

새 정부의 중점 과제로 선정된 ‘광역경제권 발전전략’은 전국을 수도권, 충청권, 호남권, 대경(대구.경북)권, 동남권 등 5대 경제권으로 재편하고 강원도와 제주도는 특별 광역경제권으로 조성한다는 것이다.

 

이중 수도권을 제외한 나머지 6개 권역 발전전략의 한 부분으로 혁신도시를 포함시킨다는게 국토부의 구상이다.

혁신도시에 이미 예정돼 있는 산.학.연 클러스터의 기능을 특화해 광역경제권의 거점중 하나로 육성한다는 전략이다.

 

국토부는 혁신도시와 광역경제권의 연계를 위한 광역정비를 위해 광역권내 연구개발(R&D) 및 산업시설 등 네트워크화에 필요한 기간시설을 우선 지원하는 한편 광역경제권 특성화 발전전략과 연계가능한ㄴ 기능군을 집중 육성하면 시너지 효과도 창출할 것으로 보고 있다.

 

국토부는 “혁신도시의 조성원가가 인근 산업단지 분양가보다 2~6배 높아 기업 유치가 곤란하다”고 지적했다. 또 “높은 토지보상비와 기반시설비 등이 반영된 고분양가로 인해 주택 미분양이 우려된다”고 밝혔다.

 

상당수 혁신도시 이전 대상 공공기관이 청사 신축에 국고를 지원해 줄 것을 요청한 사실도 확인됐다. 국토부는 “재원이 부족한 43개 기관에서 약 2조9000억원의 국고 지원을 요구했다”고 밝혔다.

 

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