부동산 시장에 대한 10년후란 주제로 생각을 해 보았다

향후 주택 변화에대한 발표된 통계를 기준으로 필자의 개인적인 생각을 적어보았다

필자의 글이 통계수치의 해석에 있어  오류가 있거나 판단에에있어 일부 오류가 있을수도 있는점 감안하여 읽어주시길바랍니다

또한 필자가 바라보는  10년후 전망이 꼭 그렇게 될것이다라 단정할순 없겠지만 일정부분 참고는 될것이라 생각합니다  

** 10년이란 길어보이지만 불과 얼마 남지않은 시간이란 점은 분명하다

부동산 가격에 영향을 미치는요소는 참으로 많다

그중 절대적으로 미치는 요소는 수요와 공급 그리고 경제상황이란점은 자신한다

그외의 다른 변수는 이러한 주요 변수에 따르는 부가적 용인이라 유발되는  생각한다

오늘 글은 먼저 인구 와 주택 수요변화와 따른  향후 10년후의 주택필요량이란 주제로 글를 적어봅니다

1.수요(향후 10년후의 주택 필요량)

 부동산(주택)의 수요

주택에 대한 수요 관련하여 최근의언론보도와 통계청의 여러발표가 있었다

결론은 향후 인구 감소가 예상되기에 주택수요역시 감소할것이란 전망의  내용과

2000년이후 지속적으로 1~2인가구가 증가하고있어 2030년까지 주택수요에있어 이러한 1~2인수요가 지속적으로 증가 할것이란 이야기 두가지 전망이 주택 수요변화에 대한 내용이 그것이다

이러한 전망에대하여 필자가 생각하는 주택 수요는 어느정도가 될것인지 변화모습을 2018~2020년이란 약 10년후의 기준으로  필자의 생각을  적어보겠다

현재 전국의 주택은 약 1400 만호 또는  다가구다세대를 포함한 오피스텔등을 포함한 업무용 주거시설등을 포함할경우 1700 만 가구정도로 추산하고있다

전국 인구및 가구수 변화 추이

    구   분      2008년기준      2018년기준      비고

    총 인 구     4,861 만명      4,934만명    73만명증가

    총 가구수    1,667만가구    1,871만가구  204만가구 증가

 가구 원수변화    2.8명          2.5명        - 0.3명  
1~2인 가구수변화  582만명       717만명      135만명 증가

*서울은 2027년까지 지속적으로 가구수 증가예상

**경기도는 2030년까지 지속적으로 가구수 증가 예상

***2007년기준 수도권은 784만 가구로 전국 가구의 47.8% (서울342만7천 가구, 20.9%) 에서2020년 976만가구 51.3%(서울388.4만가구 20.4%)로 증가 예상

****우리나라의 인구는 2007년 4,845.6만명에서 2018년 4,934만명으로 정점을 이룬 후 감소할 것로 전망되지만, 가구는적어도 2008년 1,667.3만가구에서 2030년까지는1,987.1가구로 지속적으로 증가(증가율은 매년 감소)할 것으로 전망

(자료:통계청 2007년 11월  2005~2030 장래가구추계 결과 발표자료 )   

현 국내총 주택수 1,400 만호 이며 주택통계미포함돤 주거용 건물읖 포함할경우 약 1,736만호이다

(오피스텔,다가구등 주택수 통계에서 제외된 주거처를 주택수로 포함 주택수)

따라서  통계청에서 발표한 향후인구와 가구수변화자료를 기준으로 2018년우리나라 인구4,934만명으로 증가하고  1,871만가구 증가할것으로 예측자료를  기준으로볼때 우리나라에 2018년 필요 주택수는1,973만호 이며 2008년 인구 4,861명기준으로  2018년전후 까지 추가 건축 필요주택수는 237만호이다

또한 주택 보급률를107% 목표로 했을시에는 2,111만호의주택이 필요하게되어 추가로 건설되어야할  주택은 약375만호 전후로 보여진다

인구 4934명 * 가구당 인구 2.5명 = 1,973만호

주택보급률 107% 적용시 2,111만호

현주택수1,400만호*주택수 제외 거주지를 주택으로 환산시1,736만호 - 2,111만호 = 375만호

# 237만호~375만호 주택 공급 필요함

서울시의 인구및 주택 현황(가구수)이 2008년기준 서울시 인구가 약1,003만명이며 가구수는 347.8만호 서울 주택수는 317만호(2007년 기준 다가구 오피스텔등 포함) 이며 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정주택수는 약 358만호 추정된다

따라서  2007년 현재 서울내 주택은 약 41만호 부족한 것으로 생각된다

수도권(경기도/인천)의 인구는(2007년기준) 1,365.1만명이며 가구수는 436.2만호  주택수는 429.5만호( 다가구 오피스텔 주택수미포한 주거용도 사용처 포함) 이며 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정주택수는 약 487.5만호로 추정된다

따라서  2007년 현재 수도권(경기도/인천) 주택은 약 58만호 부족한 것으로 생각된다

향후 수도권 인구 변화와 필요 주택수 

통계청자료에 따르면 향후 10년후인 2018년 수도권인구는  서울시 994.9만명 ,인천시 276.2만명, 경기도1,286.2만명으로 총 2,557.3만명으로 증가 할 것으로 발표되었다

이러한 인구증가는 필요주택이 서울시 397.3만호  경기/인천시 625만호 로 총 1,022.3 만호의 주택이 필요하며 이는 현재 (2007년기준) 수도권주택수가 746.5만호인점을 고려하여보면 약 275.8만호의 추가적인 주택 건설이 필요하다는 결론이다

또한 정부의 안정적인 주택 정책을위한 중장기적인 주택보급률게획이 107% 인점을 감안하면 총1,093.6만호의 주택 공급이 필요하다( 서울시 425만호 경기/인천 668.6만호)

이러한 주택 수요에 대비한 정부(서울시)의 주택공급 대책을 살표보면  2008년 9월19일 발표한 9.19주택공급대책 발표에서 향후 수도권에 약 300 만호의(2018년)주택공급을 계획하고있는 것으로 나와있다