초여름 부동산 시장이 깊은 침묵에 빠졌다. 각종 세금 규제와 기반시설 부담금제, 금리인상 등 각종 악재로 투자심리가 위축된 때문이다. 이런 추세라면 하반기 집값의 변수인 8월 판교신도시 동시분양은 지난 3월과 같은 위력을 발휘하기 힘들 것으로 보인다. 전문가들은 이런 조정장세가 연말까지 이어질 것으로 내다본다.

따라서 지금은 적극적인 매수 포지션을 가져가는 것 보다는 리스크를 최대한 줄이는 방향으로 부동산 재테크 전략을 전환하는 것이 좋겠다. 즉 환금성을 확보하고 우량물건에 대한 투자를 늘리는 방법이다.

부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 요즘 같은 부동산 조정기를 무사히 넘기 위한 재테크 전략을 소개한다.

◇우량 물건을 선택,그리고 집중하라

조정기에도 가격이 잘 하락하지 않는 상품이 블루칩부동산이다. 아파트로는 대단지, 학군, 교통 등이 편리한 지역을 대표 아파트를 들 수 있다. 침체기 일수록 이런 여러 채의 주택을 보유하기 보다는 될 만한 곳에 집중해 위험 요인을 줄일 필요가 있다. 비 인기지역의 여러 채는 자칫 짐이 될 수 있다.

특히 소형 주택이나 저가주택을 여러 채 가졌다면 연말 이전에 몸집을 줄이기를 권한다. 물론 무주택자의 여유 자금이 있다면 소형 주택보다 대형 주택에 매수 포지션을 가지는 게 좋다. 사회적 요인, 부동산 규제, 정책, 생활패턴 등의 변화로 인해 앞으로 평형별 가격 격차는 더욱 커질 전망이기 때문이다.

◇갈아타기 좋은 기회

비강남권에서 강남권으로 갈아타기를 하려는 사람이라면 이런 조정기를 활용해볼만하다. 활황기에는 인기지역과 비 인기지역 간 가격차가 더 커지기 때문이다. 게다가 수도권 신도시 등을 중심으로 아파트값이 많이 올라 강남권과의 가격차이가 많이 줄어들어 옮겨 타기를 하기에는 좋은 기회가 될 수 있다.

◇대출을 줄여 몸을 가볍게 해야

최근 주택시장은 실수요(내집마련 수요)보다는 투기적 수요와 기대심리가 지배했다고 해도 과언이 아니다. 이런 결과를 낳은 주된 원인으로 저금리를 들 수 있다. 집값 상승은 은행의 담보 가치를 높였고, 은행 대출을 받아 집을 구입하는 일은 어려운 일이 아니었다. 하지만 올해는 상황이 급변하고 있다. 집값이 계속 떨어질 것이라는 우려만은 아니다. 값이 오르는 시기는 다시 올 수 있다. 그러나 문제는 일정기간의 조정기가 지속될 수 있다는 점이다.

조정기를 버티기 어렵다면 논리적으로 합리적인 전망을 하지만 막상 현실에 접하면 매달 다가오는 빚에 대한 부담으로 인해 심리가 극도로 불안해질 것이다.

매도자가 주택 매매에 있어 값이 오를 것을 뻔히 알면서도 매매를 결정하는 것은 미래에 대한 막연한 불안심리 때문이다. 빚이 많으면 이런 불안심리가 가중되고 이로 인해 합리적인 투자행동을 그르치는 경우가 비일 비재하다.

◇내재가치 투자를 해야 

내재가치가 높은 곳에 투자를 하는 것이 좋다. 뉴타운, 청계천, 서울숲 등의 환경친화적인 곳이나 도로나 지하철 등 교통여건이 개선되는 곳 등은 여전히 불황에 강한 가치 투자 상품이다. 앞으로의 웰빙 트렌드와 맞물려 진가를 발휘할 가능성이 많으므로 재료가 생기는 곳에 장기적인 안목으로 가치투자를 하는 것이 좋다.

◇청약통장 활용해볼만 

조정기에는 청약통장을 적극적으로 활용하는 게 좋다. 활황기에는 분양이 있을 때마다 청약하지만 당첨되기가 하늘의 별 따기다. 하지만 조정기에는 청약시장의 열기가 식기 때문에 당첨 확률이 높아진다.

주택시장은 질을 선호하는 쪽으로 급변하고 있다. 보급률이 높아질수록 이런 추세는 확연해질 것이다. 이는 기존 아파트에서 새 아파트로의 급격한 이동을 의미한다. 새 아파트에 대한 수요는 앞으로도 수년간 지속될 수밖에 없다. 분양가는 소비자들이 감내하기에 부담스러운 수준까지 올랐지만 그렇다고 한번 오른 분양가가 크게 내려가기도 어렵다.

마감재 수준을 과거로 되돌리는 것도 비현실적이다. 그렇다면 길은 정해져 있다. 청약통장은 지금 같은 조정기에 활용하는 것이 정석이다.

◇미분양 아파트도 괜찮다

청약 통장도 없고 자본이 풍부하지 않은 중장기 투자자에게는 미분양아파트를 권한다. 물론 이런 논리의 밑바탕은 발품에서 비롯되는 정보와 시장 분석력이다. 부동산경기가 가라앉았을 때 나타나는 현상 중 하나가 미분양 미계약 물량의 증가다. 특히 미계약 물량은 투자가치도 있는 경우가 많으므로 실수요자나 중장기 투자자라면 적극 공략할 필요가 있다.

미분양이나 미계약아파트는 일시적으로 주인을 찾지 못했을 뿐 시간이 지나면 가치를 인정받는다. 분양업체들이 계약금과 중도금 납부조건을 완화하는 경우가 많다는 것도 장점이다.

◇신뢰할 수 있는 정보원과 거래처 확보해야

가격이 내리는 시기가 있으면 다시 오르는 시기도 있다. 언제 우량매물이 급매물로 나올지 모른다. 이 때 정보가 돈이 되는 수가 있다. 우량 정보는 얻기 위해서는 평소 눈여겨 봐둔 지역의 부동산중개업자와 친해둬야 좋은 정보를 얻을 수 있다.