필자는 평소에 세테크에 관하여 컨설팅해주고 - 이 상담 사례를 토대로 강좌를 하고 -

 나아가 책으로 출판한 바 있는데 바로 "재테크경매는 이렇게 하는 것이다"의 29쪽

내지 31쪽의 내용을 수정 보충하여 이 칼럼에 세테크시리즈 No. 2로 올린다.



가상 시나리오 (실제와는 다른 가상 사례이다)

왕고수 언니는 2000년도에 경매로 마포의 한 소형아파트를 단돈 4200에 낙찰

받았다고 한다.

여기에 친자매 왕초보 부부를 7000에 전세 살게 하였단다.

2004년도에는 이 아파트가 재개발을 시작하게 되었다.

그래서 가격이 뛰었다고 한다.

2005년도에 이르러서는 3000정도가 더 뛰었다고 한다.

언니는 행복한 고민이 생겼다.

인근 공인중개사 사무소에서는 위 아파트를 매도하라고 재촉을 하고 있었다.

그런데 양도소득세가 엄청나게 많이 나온다고 하므로 팔 수도 없어 고민이다.


컨설팅을 받아 본 결과 언니는 매도를 포기하고 대신에 친자매간에 증여처리를

하기로 하였다.

증여처리도 <부담부 증여>로 하기로 하는 절세 방법을 택하기로 한 것이다.

부담부 증여란 어떤 것인가를 살펴보도록 하자!

부담부 증여란 증여자의 채무를 수증자가 안고서 수증 받는 것을 말한다.


다음 사례를 살펴보면,

재산 증여가액은 13000이다.

이 중에서 동생 전세보증금 7000은 채무이므로 이를 동생 왕초보가 부담하기로 하는

것이다.

 그러면 13000 - 7000 = 6000 이 남는다.

따라서 처리방법은 6천만원에 대해서는 수증자가 증여세처리를 하고 나머지 7천만원에

대하여는 증여자가 양도소득세로 처리하는 방법이다.

증여가액 1억3천만원 전부에 대하여 증여세처리 하는 것보다는 위와 같이 나누어

처리하는 것이 훨씬 더 많이 절세하는 방법이다.

부채를 양도소득세로 처리하면 절세가 된다.



그러면, 그 계산 사례를 한번 살펴 보자!


증여내역 - 채무부담 부 증여계약서에 의함


1. 증여자와 수증인의 관계: 자매(姉妹)사이 (특수 관계자)

증여 자 “갑” 왕 고 수 710xxx-2047xxx 서울 마포구 00동 xxx

수증 자 “을” 왕 초 보 740xxx-2047xxx 서울 마포구 00동 xx 0000 xxx호


2. 증여재산

서울 마포구 00동 00 xxxx(아파트) 000호 건평 20평 대지권 8평

3. 증여재산가액: 130,000,000원 (참고 국세청기준시가: 69,000,000원)

4. 증여일 : 2005. 0. 00.

5. 등기접수일: 2005. 0. 00.



▣ 증여세과세표준 및 세액계산서


1. 증여재산가액 130,000,000원

2. 채무액(임대차보증금) 70,000,000원 (2002.8.16 .수증자의남편 명의 임대차계약서 )

3. 증여세과세가액(1-2) 60,000,000원

4. 증여재산공제 5,000,000원(친족-자매간)

5. 증여세과세표준(3-4) 55,000,000원

6. 세율 10% 누진공제 0원

7. 증여세산출세액(5x6) 5,500,000원

8. 기납부증여세액공제 0원

9. 신고세액공제 550,000원 (10%)

10.가산세 0원

11.납부할 세액 4,950,000원



▣ 양도소득세 계산 - 과세 대상 :부담 부 증여(임대차 전세보증금) 70,000,000원


① 양도가액산출 산식: 69,000,000 x 70,000,000/130,000,000 =① 37,153,846

6900만원은 국세청 기준시가임.



부담부증여 중 채무액에 상당하는 양도(또는취득)가액 = 양도 자산의 양도

(또는 취득)가액 x채무액 /증여자산 가액



① 양도가액 산출 (집합건물) ① 양도가액: 37,153,846원

② 취득가액산출 산식: 당해재산의 가액(기준시가) x 채무액 / 증여가액

② 취득가액: 아파트 기준시가 1999.7.1. 34,500,000원

34,500,000 X 70,000,000/130,000,000 = ② 18,576,923원(취득가액)

③ 필요경비: 18,576,923X3% = 557,307원

④ 양도차익: ② 18,576,923 - ③ 557,307원 = ④ 18,019,616원

⑤ 장기보유특별공제=양도차익 보유기간 5년 이상 15% ⑤ 2,702,942원

⑥ 양도소득금액= ④ 18,019,616원 - ⑤ 2,702,942원 = ⑥ 15,316,674원

⑦ 양도소득기본공제 = 1년에 2,500,000원을 공제

⑧ 양도소득과세표준 ⑥ 15,316,674 - ⑦ 2,500,000원 = ⑧ 12,816,674원

⑨ 세율 90만원 1천만원 초과액의 18% 누진공제 900,000원

⑩ 산출세액 양도소득세과세표준 x 세율-누진공제(90만원)

12,816,674 x 0.18=2,307,001원-900,000=⑩ 1,407,001원

⑪ 감면세액

⑫ 세액공제 자진납부 예정신고 공제 10% ⑪140,700원

⑬ 자진 납부할 세액 ⑩1,407,0001 - 140,700 = ⑬1,266,301원

⑭ 농어촌특별세 -

⑮ 주민세 ⑮126,630원


 합계세액 ⑬1,266,301원 ⑮126,630원 =  1,392,931원




▶ 증여자가 2005년도에 양도한 것 없음. 10년 이내 증여한 것 없음.

▶ 1세대 2주택 해당


▣ 총 납부할 세액 합계 :

 

   증여세 4,950,000원

  양도소득세 1,392,931원


 = 총 계 6,342,931원

참고로 등기비용 1,500,000원(등록세 포함)

  취득세 1,380,000원

 

소 계 2,880,000원

총 비용 총계 9,222,931원



첨부서류

① 증여계약서

② 부동산임대차계약서

③ 인감증명서

④ 등기부등본

⑤ 집합건축물대장

⑥ 토지대장

⑦ 호적등본(제적 자 포함)




◇◇◇ 진행 결과 보기 ◇◇◇

▷ 2005.8.12. 00세무서 민원접수 창구에 접수(신고 필)하였음.

▷ 2005.8.31. 양도소득세 1,266,300원 주민세 126,630원=1,392,930원 납부함.

▷ 2005.9.14. 증여세 4,950,000원 납부하여 종결되었음.

∴ 총 납부세액 6,342,930 원


◎ 평가 결과

이는 결국 세무사가 대행 신고한 것이지만 결과적으로는 '왕고수 언니'가 미리

준비한것과 일치하므로 상당액을 절세한 것으로 추정한다.

 

※ 전문가에게 컨설팅을 거치는 것이 바람직하다고 본다.

2008. 7. 23. 수정 보충

글쓴이 서 승 열 마포컨설팅.com 운영자

중앙일보 조인스랜드 칼럼니스트
자료출처: 나누어요~☆