부동산노트(1094)

사람은 일단 심각한 결점을 지니고 있습니다.

미래를 예측할 수 없다는 것이죠.

사실 결점이랄 것도 없습니다.

왜냐하면 아무도 할 수 없으니 할 수 있다면 장점이 될 수 있지만 그럴 수 있는 사람은 신뿐입니다.

그리고 생각을 해봐도 미래를 예측한다는 것이 모든 사람이 할 수 있다면 누구나 부자가 될 수 있습니다만 그렇게 된다면 누구도 부자가 될 수없으며 그렇게 되어서도 안됩니다.

만약 내일을 예측할 수 만 있어도 주식투자로 떼돈을 벌 수 있고 경마장 가서도 떼돈을 벌 수 있지 않겠습니까?

그러니 투자로 소득을 올린다는 것은 상상할 수 없으며 근로소득으로만 돈을 벌 수 있는 세상이 오게 되는 겁니다.

그러므로 인간은 예측할 수 없는 것이 당연합니다.

그러나 투자를 하는데 있어서 예측을 하는 것은 필수입니다.

이것이 앞으로 오를지 떨어질지를 알아야 투자를 할 수 있기 때문입니다.

그래서 우리는 항상 이길 수 없으며 졌을 때 실패를 최소한으로 줄일 수 있는 투자를 해야 잃지 않는 투자가 됩니다.

예를들어

첫번째 " 올해에도 미국의 서브프라임 모기지 부실 파문 때문에 미국의 집값 하락은 올해도 계속될 것이다. "

두번째 " 올해에는 이명박 정부의 부동산 정책 중 재개발이 만개를 하는 한해가 될 것이다. 이명박 당선자는 앞으로 재개발 용적율을 올리는 방법으로 재개발의 활황이 예상된다."

전문가들이 신년 초에 많이 하는 얘기가 대개는 이런식이죠. 

둘 다 예측이 맞을까요?

맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다.

위의 두가지를 근거로 단편적인 투자를 한다면 이렇게 될 것입니다.

첫번째는 앞으로 계속해서 떨어질 것이니 쳐다보지도 말자.

두번째는 앞으로 계속해서 오를 것이니 사놓는 것이 좋을것 같다. 

하지만 잃지않는 투자법은 아닙니다.

두가지 예는 공통점을 담고 있습니다.

단지 사실만을 믿고 투자를 한다면 첫번째는 저평가된 물건을 놓치는 결과가 될 것이며 두번째는 고평가된 물건을 추격매수 해야 한다는 얘기가 됩니다.

잃지않는 투자법이란 어떤것일까요?

첫번째는 얼마전에 해외토픽에서 본 내용인데 미국의 경매업자들이 시중가에 60%-70%까지 떨어진 주택을 싸게 줍는다는 기사가 났었습니다.

지금 꼭대기에서 일반매매로 산다면 반드시 필패가 되겠지만 시중가에서 많이 떨어진 것을 산다면 그것이 잃지않는 투자법이라 보입니다.

왜냐하면 경매업자들은 살 때 대출을 끼고 살것입니다.

그러나 대출이자 비용을 계속해서 내게 되어서 일반매매가의 30%-40%가 되어서 원금에 육박할 때까지는 손해를 보는 것이 아니겠죠.

그러니 그 전에만 팔면 되는 것이고 그 전까지 만약 서브프라임 모기지가 해결이 되어서 집값이 오른다면 나는 손해를 보는 것이 아니죠.

그리고 그 이후가 되도록 이자를 지급했다 하더라도 일반매매로 산사람보다 이자를 덜 내고 적게 내게되니 최소한 손해는 아니란 것이죠.

이 말은 남들은 1만 달러짜리 집을 살 때 나는 경매로 6천-7천달러 짜리 집을 산 꼴이고 남들은 1만달러짜리 이자를 낼 때 나는 6천-7천달러짜리의 이자를 감수하게 되니 나는 그나마 적게 이자를 낸 꼴입니다.

미국의 경매업자는 일반매매가가 1만달라가 6천달라까지 떨어질 때까지 그리고 집값의 이자로 3천-4천달라까지는 지불을 하여도 되니 그만큼의 가격에 대한 안전장치를 가지고 출발하게 되는 것입니다.

결론적으로 봤을 때 안전장치란 것은 재수좋아서 오를 때는 그만큼 버는 것이고 떨어질 때는 30-40%까지 떨어질 동안까지는 잃지 않는 것이니 오를 때 떨어질 때 모두 손해를 보는 경우가 아닌것을 말합니다.

두번째는 재개발 빌라가 앞으로 오를 여지는 얼마든지 있습니다.

그래서 추격매수 할 수도 있습니다.

어떤분은 어께에 사서 머리에서 파는 방법을 가지고 매수를 하시는 분도 계십니다.
이것은 오른다면 그만큼 버는 것이고 사람들이 많이 주목을 하니 매매도 잘 이루어집니다.

하지만 떨어질 가능성도 있습니다.

그러나 떨어진다면 그만큼 손해를 보게 됩니다.

그러니 잃지않는 투자법은 아닙니다.

왜냐하면 현재 재개발 빌라를 산다면 앞에서 미국의 경매업자처럼 떨어질 때의 안전장치는 없어지는 것이기 때문입니다.

주목을 받는다고 생각하는 것보다는 오히려 재건축 아파트나 일반 아파트가 지금까지 더 억눌렸으니 앞으로 오를 여지가 더 많다고 보는 것은 어떨까요?

DTI, LTV 때문에 아파트가 떨어져 급매로 샀거나 많이 떨어진 것을 샀다면 떨어진 만큼의 안전장치를 마련하는 것이기 때문에 싸게 살 수 있다는 것입니다.

더 떨어진다는 가능성도 들 수 있지만 오른것이 떨어질 때의 하락률보다는 떨어진 것이 더 떨어질 때의 하락률보다는 더 클것으로 보입니다.

우리는 예측을 할 수 없는 인간입니다.

그러므로 오를 가능성 내릴 가능성 모두 가능성을 두어야 합니다.

그러므로 잃지않도록 투자를 하는 것이 성공으로 가는 투자라 보입니다.

JD부동산경제연구소

소장 조던

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