2005-12-29 16:31
http://blog.drapt.com/hangarde/335801135841491225 
▶ 재테크의 첩경 - 갈아타기
이주율이 1% 미만인 유럽 등에 비교해, 우리나라 이주율은 20%내외로 매우 높은 편이라고
한다. 지금 사는 집이 낡거나, 소득수준·기호에 맞지 않아서, 혹은 가족이 늘거나 아이들이
커가면서 등, 집을 옮겨야 하는 표면적인 이유들이 많은 것도 사실이지만, 대부분의 사람들
은 내집마련 목적을 달성한 이후, 재테크에 눈을 떠가면서 집값이 올라갈만한 유망지역으로
갈아타기를 시도하기 때문에 이주율도 자연히 높아진 것이 아닐까 하는 생각이 든다.
특히, 우리나라 부동산은 60년대 이후 고도의 경제성장 과정을 겪으면서 경기부양책의 일환
으로 이용되다보니, 한집에서 평생 사는 것보단, 생애주기 동안 몇 번씩 집을 옮겨가며 재
테크를 하는 것이 자산가치 상승에도 큰 도움이 됐던 것이 사실이었다.
▶ 8.31 세금폭탄이후, 절세전략 Power up
다만, 일명‘세금폭탄’이라 불리는 8.31대책(2005년)으로, 보유시나 양도시 세금부담이 모
두 크게 는 상황이기 때문에 평수를 늘릴 때도 신중을 기할 필요는 있다. 집값이 올라갈만
한 유망지역은 주택거래신고지역이나, 투기지역, 고가주택(실지거래가액의 합계액이 6억원
을 초과하는 주택)란 중첩규제에 얽혀 메어진 상태라 절세절략에 촉각을 곤두세우는 것이
좋다. 부동산은 여간 많은 자금이 들어가는 것이 아니기 때문에 그에 따른 세금부담도 크므
로 재테크 기본기를 연마하는 차원에서 사전에 충분히 기억하고 있는 것이 필요하리라 본
다. 그렇다면, 재테크의 또 다른 첩경인 평수 늘리기! 그 첫발을 내딛기 위해 알아둬야 할
관련 세금과 절세요령을 지금부터 터득해 보도록 하자.
▶ 중대형평형, 취득시 세금 덜 내는 방법 없나요?
무허가주택이 아니라면 어떤 집(APT)을 구입하건 취·등록세가 꼬리표처럼 따라 붙게 된다.
특히, 중대형 평형이라면 매입시 들어가는 세금부담이 만만찮은 수준이라, 절세는 부동산을
취득하는 단계부터 시작된다.
우선, 부동산실거래가 신고의무제도와 취·등록세 요율 1%감면(개인간 주택거래시) 등, 2006
년 바뀌는 세제와 연계시켜 살펴보자. 부동산을 매입하면 취득세, 농어촌특별세, 등록세,
교육세를 내게 되는데, 부동산중개업법 개정안이 통과돼 2006년 1월 1일부터 부동산을 사고
팔 땐 실거래가로 신고해야 하는 실거래가 신고의무제가 전격적으로 시행된다. 그렇게 되면
전국이 주택거래신고지역으로 지정된 것이나 다를 바가 없게 돼 취·등록세 부담도 커지게
마련이다.
▶ 2006년 취·등록세 요율 변경 현황
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구분 2005~2006년 2005년 2006년
기타거래 개인간 주택거래 개인간 주택거래
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취득세 2% 2% 1.5%
농어촌특별세 0.2%(2*10%) 0.2%(2*10%) 0.15%(1.5*10%)
등록세 2% 1.5% 1.0%
교육세 0.4%(2*20%) 0.3%(1.5*20%) 0.2%(1.0*20%)
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합계 4.6% 4% 2.85%
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※ 기타거래는 개인간 토지거래, 법인간 거래, 법인과 개인간 거래 등을 말함.
※ 농특세는 취득세의 10%, 교육세는 등록세 20%
※ 해당 평형이 전용면적 85㎡(약25.7평) 초과는 위 세율이 적용되지만 전용면적 85㎡ 이하
에 해당되는 평형이라면 농어촌특별세가 과세되지 않으므로 4.4%, 3.8%, 2.7%가 된다.
2005년은 취·등록세의 과세표준이 국세청 기준시가(다세대 및 중소형연립주택은 주택공시가
격)지만 2006년부터는 실거래가로 바꿨기 때문에 세율감면이 따라오더라도 중대형평형이나
고가주택(실거래가 6억원 초과)은 세금이 오를 수밖에 없는 구조다.
다만, 실거래가액으로 이미 신고하고 있는 주택거래신고지역이나, 낙찰가 기준인 경매주
택은 기존 세금부담에 큰 차이는 없어 오히려 취·등록세 요율 1% 감면으로 세금 인하 효과
를 보게 됐으니 여유자금이 허락되는 이라면, 부동산 시장이 하향 조정되는 2006년내 강남·
송파구, 용인시 등 주택거래신고지역내 중·대형평형 유망매물로 갈아타는 것도 좋겠다.
매수시기는 보유세와 양도세 등, 세금회피성 매물이 나올 시기에 급매물이나 경매를 노리는
것이 좋은데, 구체적인 매입시기를 꼽자면, 1차는 6월, 2차는 11-12월이다. 대신, 판교신도
시 같은 유망택지분양과 연접해 후광효과가 예상되는 용인시 같은 곳은 해당 택지(판교) 분
양시기(전용면적 25.7평형 이하는 2006년 3월)와 연계해 구정 전으로 매입시기를 조율하는
유동성은 필요하겠다.
▶ 주택거래신고지역 내·외 연도별 취·등록세 계산사례 (단위:만원)
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구분 주택거래신고지역 非주택거래신고지역
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강남구 대치동 노원구 중계동 마포구 공덕동
우성1차 41평형 우성 37평형 삼성래미안1차 42평형
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2005년 기준시가 63350 32600 34700
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現在 실거래가 105000 48000 55000
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2005년 취·등록세 4200 1304 1388
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2006년 취·등록세 2993 1368 1568
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비교 1207↓ 64↑ 180↑
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문제가 되는 곳은 기준시가와 거래시세의 갭(GAP)이 벌어져 있어 과표인상에 따라 매입부담
이 커지게 될 非주택거래신고지역들 물건이라 할 수 있는데, 세금부담을 벌충하려는 마음에
무턱대로 급매물 매입을 서두르는 것은 바람직하지 않다. 왜냐하면, 앞으로 시장은 국지적
인 가격차별화가 가속화되며, 유망지역보단 외곽지역이나 경쟁력 없는 비인기지역이 쏟아지
고 이들 지역의 낙폭이 훨씬 클 것으로 예상되는 등, 주택시장이 극도로 양극화될 확률이
높기 때문에, 재테크측면을 고려한다면 단지선택에도 주의를 기울여야 할 것이다. 따라서,
지역 개발호재의 진위나 속도, 가격상승 여력을 보고, 갈아타기를 결정하는 것이 바람직하
다.
소형평형에서 살다가 중대형평형을 분양받아 갈아타려는 사람에게도 절세방법은 있다. 즉,
중대형평형 분양권을 가지고 있는 사람들이 이 경우라 할 수 있는데, 딱히 취·등록 비용을
아낄 수 있는 방법은 없지만, 등기시점 조절에 따라 당해 연도 보유세(재산세·종합부동산
세)를 내지 않아도 될 요령은 있다. 2006년은 종합부동산세 과세대상 확대(주택은 기준시가
9억원이상에서 6억원이상으로 인하)로, 세금 부담이 상대적으로 늘어날 것으로 보여져 이래
저래 중대형평형 보유세 부담은 상당해 졌다. 만약, 입주시기가 2006년 4~6월 정도인 분양
권을 가지고 있다면 보유세 과세 기준일(6월 1일)을 이용해 보는 길도 있다. 분양권의 입주
지정일이 과세 기준일 1~2달 전이라면, 지연 등기로 인해 건설사에 물어야할 이자와 비교
해, 보유세 부담이 더 크게 나온다면 지연등기를 통해 당해년도의 보유세를 피해가는 방법
이 있다.
▶ 모르면 병! 알면 알수록 힘! 팔 때도 세테크
거래세의 일환인 양도소득세제가 변화무쌍한 한해가 2006년이다. 따라서, 갈아타기 위해 기
존 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 2006년부터는 1세대 2주택
자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없을뿐더러, 투기지역, 非투기지역에
상관없이 양도소득세도 실거래가로 과세된다. 그나마 다행이라면, 1세대 2주택자의 양도차
익에 대한 50%단일세율 적용이 1년간 유예 후, 2007년 1월 1일부터 시행될 예정이라, 1년간
포트폴리오를 정리할 시간을 벌었다는 것!
향후엔 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되게 되므로, 가산가치가 없는 소형평형을 여러
개 보유하고 있거나, 장기보유로 들어가는 것 보다는 원하는 차익실현이 충족됐을 때, 매도
를 고려하고 평형선호도가 높은 중대형평형으로 갈아타 실수요와 투자를 병행하는 것도 현
명하다는 생각이 든다.
일단, 기존주택을 한 채만 가지고 있는 이들이라면 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주
택 자격을 충분히 이용하자. 현재, 1세대가 양도일 현재 하나의 주택(고가주택 제외)만을 3
년 이상 보유하고 있는 경우라면, 양도소득세는 과세되지 않는다.(단, 서울·과천·5대 신도
시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유와 동시에 2년 이상 거주 요건을 채워야 함) 나아가
장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을
수 있다. 그러므로 웬만하면 보유(거주)기간을 채워서 매도하도록 하자. 상황이 여의치 못
한 경우라도 최소 2년 이상은 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초
과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이
다.
경우에 따라, 2주택이상 보유하고 있는 이라면 결혼으로 1세대 2주택이 된 때, 일시적으
로 2주택을 소유한 경우 등, 주택을 2채 보유했어도 양도소득세가 과세되지 않는 경우도 있
으니, 갖가지 예외조항을 살펴 양도소득세를 피하는 것도 요령이다.
그리고, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 2주택자인지를 점검해볼 필요는 있
다. 우선, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는
주택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3
억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다. 그리고, 2주택을 소유하고 있고 분양권 1
개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기전에 분양권을 매도하거나, 조세특례제한법
99조 3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)을 갖고 있다면, 양도세
중과 걱정에서 벗어날 수도 있기 때문이다. 이는 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억
원이하인 소형주택(재개발·재건축 제외)도 마찬가지다. 상기 주택들은 중과판정에서 제외되
는 예외 주택들에 속한다.
더불어 매도할 때, 단순히 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호
재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것
도 일종의 매도 테크닉이다. 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성
이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된
다고 하면 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하
기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
또 주택투기지역에서는 이미 지금도 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 서둘러 매
각을 서두를 필요가 없다. 연내 팔 계획이라면 양도세가 적은 집을 우선 매각한 다음 나머
지 집은 비과세 요건을 갖춰 중대형평형으로 갈아타는 것이 좋겠다. 반면, 비투기지역은,
양도소득세의 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가(시세)로 바뀌기 때문에
최소 30% 이상 부담이 늘어나게 돼 세금으로 인한 고민이 상당할 것으로 여겨지는데, 앞으
로 봐서도 크게 오를 여지가 없다거나 경쟁력이 떨어지는 주택이라면 다른 주택으로 갈아타
서 얻을 수 있는 미래 투자수익률과 비교해 2006년내 정리해도 아까울 것은 없겠다.
이밖에 상가주택이나 오피스텔은 사용자용도(업무용 or 주거용)에 따라 세금이 다르게 매겨
지므로 사업자 등록을 하거나 사무실 또는 주거용으로 임대해 관련 과세(종부세,재산세,양
도세)를 요령 것 피한후 갈아타는 것이 좋겠다. 왜냐하면 재산세나 종부세는 업무용으로 사
용할 때, 양도세는 주거용으로 사용할 때, 세금부담이 적거나 비과세 받을 수 있기 때문이
다.
▶ 무거워지는 보유세 변동에도 관심을 갖자
보유와 관련해서는 종합부동산세의 과세대상 확대(공시가격 6억원초과)나 세대별 합산과세
(2005년은 인별과세)가 가장 커다란 영향을 주게 될 것으로 보인다. 왜냐하면 2005년 전국
적으로 7만명 남짓한 사람이 종부세를 부담했다면 2006년엔 이보다 4배가 증가한 약 28만명
정도가 종부세를 내게 될 것으로 예상되기 때문에 왠만한 중대형평형 보유자들은 보유세 부
담이 만만찮을 것으로 예상되므로 매입시 이런 면도 고려해 둬야 한다. 여기에 세대별 합산
과세로 인한 변수가 있어 부담인구는 더 늘 수 있는 상황이기도 하다.
종부세는 국세청 기준시가, 건설교통부 공시가격 기준으로 과표가 정해지는데, 2006년엔 이
같은 과표적용률이 기준시가(공시가격)의 50%에서 70%수준으로 상향되기 때문에 실거래가
반영률이 상당히 높아졌다. 여기에 과세대상이 되는 기준금액이 주택은 9억원에서 6억원으
로 낮아지는데다, 과세방법도 인별과세에서 세대별 합산과세, 세부담 상한도 전년대비 1.5
배에서 3배 한도로 높아지는 등, 과세가 강화돼 다주택소유자나 중대형평형 소유자들의 부
담이 늘어날 수밖에 없는 구조로 바뀌고 있다.
그러므로, 중대형평형으로 갈아탈 때는 단순히 물가상승률, 이자부담, 기타비용(중개수수
료, 이사 등), 취득이나 양도에 따른 세금부담 말고도 보유에 따른 세금부담까지 염두에 둬
야 할 시점이 왔다. 보유시기에 따른 보유세 부담까지 고려해 투자수익률을 계산한 뒤 갈아
타기나 매입(투자)여부를 결정해야한 단 뜻이다. 자산가치가 올라봐야 세금으로 내고나면
밑지는 장사를 할 수는 없지 않은가? 실질수익률에서 손해를 보지 않는 것이 중요하다.
따라서 비역세권이나 수도권 외곽, 지역호재가 없는 소형평형을 여러개 가지고 있어 임대수
익조차 기대하기 어려운 다주택자라면 2006년 상반기내(6월 1일이전) 처분하고, 평형선호도
가 높은 유망지역 중대형평형으로 갈아타는 것도 좋을 듯싶고, 각자 부모님이나 형제와 한
세대를 이루면서 각각 주택을 소유하고 있는 대가족이라면 종부세가 세대별 합산과세로 바
뀐 만큼, 세대분리를 고려해볼 필요도 있겠다.
▶ 세금을 아끼는 것도 돈버는 기술
세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 위 절세 가이드는 굵직한 세제 변경을 토대로, 중대
형평형으로 늘릴 때 세금을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열한 것으로 각 개인에게 어울리
는 적절한 절세전략은 개인별로 다양하다고 생각된다. 그러므로 자신에게 맞는 본인만의 절
세 노하우 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶
다.
▶ 2006년 부동산 세제일정
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시기 내용
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상 2006년부터 1세대 2주택에 대해 양도세 실거래가 과세
반 (단, 단일세율 50% 적용과 장기보유특별공제 적용은 1년간 유예)
기 --------------------------------------------------------------------------------
개인간 주택거래시 거래세 1%인하(취득세 0.5%, 등록세 0.5%)
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양도세에 대한 장기보유 특별공제율 상향 조정(15년이상 소유시 양도차익에서 45%공제)
30%→45%
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법인부동산 양도시 특별부가세 30% 부과
(비사업용 나대지·잡종지와 주업으로 하지 않는 법인소유의 농지·임야·목장용지)
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비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가 과세 및
양도세율 60%적용, 그리고 장기보유특별공제(양도차익의 10~30% 공제) 적용배제
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종부세 과세방법(인별→세대별 합산) 및 기준금액
(주택 기준시가 9억원→6억원초과, 토지 공시지가 6억원→3억원초과) 조정
종부세 세부담 상한 조정(전년대비 1.5배→3배한도)
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상반기 중 오피스텔 전수조사(사용용도)
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기반시설부담금 도입
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1 부동산 실제 거래가 시·군·구에 신고 의무화 및 부동산등기부에 기재
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양도소득세 과세시 재건축·재개발 조합원 입주권을 주택수에 포함
(2006년 이후에 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하고, 2005년말 이전에 관리처분계획이
인가된 입주권은 2006년 1월 1일이후 새로이 취득하는 분부터 적용)
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2006년 상업용 건물·오피스텔 기준시가 발표
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개발부담금 도입
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2 2005년 표준지 공시지가 고시
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3 토지 이행강제금(매년 1회 취득가액의 10% 이하)
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신고포상금제(토파라치)
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토지투기우려지역내 토지수용시 부재지주에 대해서는 3천만원을 초과하는 금액을
전액 채권으로 지급
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4 2006년 공동주택 기준시가 공시(30일)
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5 2005년 개별지 공시지가 고시(31일)
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양도소득과세표준 확정신고기간
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종합소득세 확정신고기간
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6 1일 현재 소유 부동산에 대하여 (보유세) 납세의무자
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7 재산세 납부(건물분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
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9 재산세 납부(토지분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
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12 종합부동산세 신고/납부(1~15일)
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▶ 부동산 절세를 위한 5계명
① 아는 것이 힘! 절세파워를 깨닫고 간단한 세금계산은 본인 스스로 해보자
각종 부동산 세금의 과세표준이 기준시가 내지는 실거래가로 바뀐 상황이므로 관련 인터넷
site의 도움을 받으면 조금만 노력해도 직접 부동산 세금을 계산해 볼 수 있다. 최근엔 부
동산관련 site내에 절세전략을 요약해 놓는다던가, 간단히 세금을 계산해 볼 수 있는 계산
기 기능을 갖춘 곳도 많다.
국세청 http://nts.go.kr
삼일아이닷컴 www.samili.com
모네타 www.moneta.co.kr
내집마련정보사 www.yesapt.com
닥터아파트 www.drapt.com
조인스랜드 http://tax.joinsland.com
② 본인의 자산(부동산)에 대한 철저한 조사
본인이나 가구별로 보유 중인 부동산에 대한 자료를 종합정리 할 필요가 있다. 부동산 종
류, 소재지, 면적, 규제여부(투기지역,주택거래신고지역,투기과열지구,토지거래허가구역
등), 취득시기, 취득·양도시 공시지가/공시가격/기준시가/실거래가 등을 건별로 수첩을 만
들어 철저히 명기를 하는 것이 중요하다.
③ 부동산 세금관련 정책 추이를 꼼꼼히 체크하라
부동산 세금정책은 경기회복 속도나 정권에 민감하게 반응한다. 전체적으로 세제정책의 큰
로드맵을 파악하되, 규제나 완화에 따라 절세할 수 있는 방안이 다르므로 세제정책을 반영
하여 매도/매입계획을 수립할 필요가 있다.
④ 세금부담까지 고려한 투자수익률을 계산해 투자 여부를 판단하라
⑤ 조세전문가에 컨설팅 의뢰
보유자산이 많거나 전문적인 세테크를 수립하기 위해서는 세무사 등, 조세전문가에 의뢰하
는 것이 위험을 줄이고 절세의 폭을 넓힐 수 있다. 특히 양도세, 종부세, 상속세와 증여세
는 보유 부동산의 종류나 개인사에 따라 내용이 복잡해 질수 있으므로 섣불리 판단하기 보
다는 조세전문가에게 도움을 받는 것도 세금을 아낄 수 있는 길이다.
자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
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