다주택자 연내 집 팔아라 <펌> :: 닥터아파트 블로그

대처요령은 간단하다. 우선 집을 팔 지, 버틸 지 냉철하게 판단하자. 가격이 오르지 않는 아파트는 고민할 필요가 없다. 연내 매각이 절대적으로 유리하다.

가격상승이 만만치 않은 아파트라면 꼼꼼히 실익을 비교해보자. 내년부터 2주택자 양도세 실거래가 과세와 50% 중과로 늘어나는 세금보다 예상 가격상승폭이 작다면 굳이 집을 안고 있을 필요가 없다. 중장기 관점에서 특별한 호재가 없거나 지속적인 시세차익을 올릴 수 없다면 과감히 매각하는 게 좋다.

◇2주택자 연내 매각 절대 유리〓대다수의 부동산 전문가들은 2주택자의 경우 연내 집을 팔아 1주택자가 되라고 조언한다. 내년부터 2주택자가 직접 살고 있지 않은 주택을 팔 때 양도세가 실거래가로 과세돼 세금이 크게 늘기 때문이다.

예컨대 현재 비투기지역으로 양도세가 실거래가 과세되지 않는 노원구 중계동 롯데우성 42평형 아파트를 갖고 있는 2주택자가 이를 매각(2년 보유, 양도차익 8000만원 기준)할 때 올해까지는 1620만원정도 세금을 내면 된다. 그러나 내년이후 이 집을 팔면 양도세가 3.8배나 불어난 6210만원을 물어야 한다. 시세차익 대부분을 세금으로 떼이는 셈이다.

단 실거래가 과세는 전국의 모든 주택에 해당되지만 양도세 50% 중과대상은 일부 피해갈 수 있는 주택도 있다는 사실은 반드시 체크할 대목이다. 수도권과 광역시의 기준시가 1억원 이하 주택이나 지방 기준시가 3억원 이하 주택은 중과대상이 아니다. 또 수도권과 광역시의 군읍면 지역(예:경기도 광주시 오포읍)은 2주택 산정 대상에서 제외된다. 이러한 1주택을 포함한 2주택자라면 서둘러 집을 팔 이유가 없다. 이밖에 이사, 지방근무, 결혼, 노부모 봉양 등과 같은 이유로 일시적인 2주택자가 된 경우도 양도세 중과를 받지 않는다.

◇양도차익 적은 것부터 팔아야〓집을 팔기로 결정했다면 어떤 집을 먼저 팔지도 꼭 고려해야 한다. 이때 2채 중 양도차익이 적은 것을 먼저 파는 게 요령이다. 10년이상 보유해 장기보유특별공제를 받을 수 있는 주택도 우선 매각을 염두에 둬야 한다.

또 2채 중 양도세 100% 감면을 받을 수 있는 주택이 있는지도 따져봐야 한다. 조세특례제한법상 2001년 5월23일∼2003년6월30일 1998년 5월22일~1999년 6월30일(국민주택 규모는 12월31일) 사이에 신규 분양받은 아파트(양도시 거래가액 6억원이상 고가주택은 제외)는 당장 팔아도 양도세가 전액 면제된다.

1가구 2주택자 가운데 보유 주택 중 재건축 재개발 주택이 있다면 멸실시점부터 아파트 준공일 사이에는 주택수에서 제외되는 시기가 있다는 것을 명심해야 한다. 2주택자 적용에서 빠질 수 있기 때문이다. 단 올해 1월1일이후 관리처분계획인가가 나는 재건축 재개발 조합원 입주권이나 2005년말 이전에 관리처분계획 인가가 떨어진 조합원 입주권은 올해 1월1일이후 새로 구입하면 주택수 산정에 포함되므로 주의할 필요가 있다.

2채를 모두 매각해 강남권 중대형평형 아파트 등 투자가치가 풍부한 아파트 1채로 갈아타는 것도 활용할만한 전략이다. 송파신도시 인근 중대형평형도 개발호재가 뛰어나 갈아타기에 알맞다.

만약 집을 팔지 않기로 했다면 소득이 있는 만 30세이상 자녀에게 증여하는 것을 고려할 만하다. 이때 부담부 증여를 염두에 두자. 부담부 증여란 집에 얽혀있는 부채나 담보를 함께 증여하는 것으로 증여자가 양도세는 별도로 내야 하지만 증여세액은 줄일 수 있어 효과적이다.

◇3주택자도 집 줄이는 게 바람직〓3주택자는 가능한 1주택자가 되는 것이 최선의 방법이다. 증여와 매각을 함께 활용해야 한다. 먼저 1주택을 자식에게 증여해 2주택자가 된 뒤 또다시 1주택을 팔아 아예 1주택자가 되는 게 최선의 절세방법이다. 이때 3주택중 지방의 기준시가 3억원 이하 주택이 있다면 중과 대상에서 제외되므로 먼저 팔아야 한다.

또 3주택중 비투기지역 주택이 있다면 우선 매각대상이다. 일단 2주택자가 된 다음에는 위의 전략을 참고하면 된다.

5주택자 이상 다주택자라면 아예 민간 임대사업자 등록을 통해 비과세 대상이 되는 방법도 고려할 수 있다. 보유주택을 임대주택으로 전환하면 종부세, 양도세 등 적용대상에서 피해갈 수 있다. 단 의무임대기간(5년)과 양도세 비과세 임대주택 사업기간(10년) 등은 감안할 대목이다.

원종태기자 gogh@

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