임대차에 대한 질문 중 임차인이 월세도 내지 않아 임대차계약기간이 끝나기만을 기다렸는데 임대차기간이 끝날 무렵 임차인의 핸드폰이 꺼져있고 연락이 되지 않아 발을 동동 구르는 임대인이 종종 있었다. 이 경우의 임대인의 해결방안을 살펴본다.

1.임차인의 차임지급불이행과 임대차계약의 해지.
임대차계약에 있어 임차인의 임차료 연체액이 2기(期)의 차임액에 달하는 경우에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있는데 이 경우 계속하여 2기에 걸쳐 연체할 필요는 없으며 연체한 액수를 합하여 2기분이 되면 해지 할 수 있다. 이에 대하여 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하고 임차보증금에서 연체차임을 충당하도록 요구할 수는 없고 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.

2. 이행의 최고 없이 건물명도소송을 제기한다.
우리민법은 국가구제를 원칙으로 하고 사력구제를 예외적으로 인정하고 있다.따라서 임대인은 건물명도소송 등을 통하여 자기의 권리를 행사하여야지 일방적으로 임차인의 주거에 침입하여 임차인의 가재도구를 반출하면 형사상 주거침입죄와 절도죄 등의 문제가 발생 할 수 있다. 그러므로 임차인의 행방불명으로 인한 계약의 해지는 일반적인 계약해지 절차와 달리 임차인에 대하여 상당한 기간(7일-10일)을 정하여 이행 할 것을 최고하고 그 기간 동안 기다릴 필요 없이 임차인이 2기분에 해당하는 해당 하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며 임대인은 연체된 임대료 부분을 입증하여 건물명도소송을 제기하여야 한다.

3. 공시송달.
임대인은 임대차계약을 해지한 임차인의 최후주소지 또는 부동산소재지의 관할법원에 건물명도소송을 제기 하여야 하는 데 임차인이 행방불명인 경우에는 법원의 입장에서는 소장을 비롯한 소송서류를우편송달(등기우편에 의한 송달)이나 특별송달(공휴일이나 야간에 하는 송달) 임차인에게 송달 할 수 없기 때문에 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용할 필요가 있다. 즉, 공시송달이란 소송상대방이 행방불명인 경우에 상대방에게 송달하여야 할 각종 서류를 법원게시판에 게시한 후 2주일이 지나면 상대방에게 송달된 것으로 보는 제도입니다.

4. 강제집행.
임대인이 건물명도소송에서 승소하게 되면 건물 명도집행절차를 집행관에게 문의하여 임차인의 물건을 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하던가 임차인소유의 물건을 법원의 공탁소에 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관 할 수 도 있다. 한편 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실`훼손될 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 매각하여 대금을 공탁하여 매듭을 지을 수 있다.

필자가 다시금 느끼는 것은 인간의 생활관계는 인간관계와 법에 의하여 규율되는 생활관계인 법률관계가 있는바 우리모두는 알게 모르게 법률관계를 가지며 하루하루의 삶을 보내지만 매사가 인간관계로서 종결 될 수 있다면 더 나은 사회로의 발전이 가능하리라 생각한다 더불어 “법은 도덕의 최소한이다”라고 어는 서양철학자가 말한 것처럼 법은 도덕의 최소한이어야지 법적으로 해결하는 것은 것은 서로에게 상처만 남길뿐이다.

[하재윤]

現 부동산써브 상담위원

기업체 법제팀 근무

(현)부동산관련 법률강의(민법, 부동산공시법)

(저)감정평가사 민법