예전엔 글 한번 올리면 일주일은 가야 클릭수가 100개나 넘을라나 했는데, 요샌 하루에도 클릭수가 이렇게 많아졌군요. 그만큼 사당동이 관심이 많아지고 있다는 증거가 되겠지요. 직감적으로 뭔가가 일어나고 있다는 증거라고 봅니다.

제가 다른 부동산동호회에 종종 용산- 반포- 사당방배- 과천 축을 이야기 드립니다.

임산배수형의 동부이촌동을 주축으로 한 용산은 미군기지 이전으로 미국의 센트럴 파크에 비견되는 입지를 자랑하는 강북최고의 입지라고 봅니다.
실지로 동부이촌동은 예전부터 그 탁월한 입지로 항상 강남중심지 아파트값과 같은 수준으로 갔습니다.
이촌1동에 있는 LG한강자이가 부뱅가격표에 92평이 32억 5천으로 나오네요. 평당 3532만원이네요. 타팰 2차 93평이 32억인데 이보다 조금 더 비싸네요.
용산이 주상복합과 아파트들로 차곡차곡 채워지고 나면 아마 볼만 할 겁니다.

반포지역....
잠실이 요새 재건축으로 많이 떳지요?
그러나 예전에 반포가 중산층이 살았다면 잠실은 서민층들이 살 던 10평대의 서민아파트였습니다.
잠실이 10평대를 재건축하는 바람에 20평대부터 50평대까지가 한계입니다. 주력평형이 30평대이지요.
그러나 반포는 현재 1단지가 22평부터 62평까지입니다.
잠실이 12,13,15평들이 30평대로 거듭났지만, 반포는 ...상상에 맡기겟습니다.
참고로 반포2단지와 3단지가 18,25평과 16,25평인데 이것이 20평대부터 91평대까지 재건축이 됩니다.
지난번에 반포 3단지 16평이 평당1억이란 기사를 접하셨을 겁니다.
16평으로 91평을 분양받으면 평당 3천만 쳐도 27억3천만원이고 분담금 10억을 제하면 17억 3천이라고 해서 대략 평당 1억이라고 한 것입니다.
2005년 1월 반포 3단지 25평이 9억 4천에서 2005년 5월 5개월만에 14억으로 49%나 급등을 합니다. 그 이후 시세는 안나옵니다. 자세히 알 것 없다 이겁니다.
서초동 서울고등학교 뒤 서리풀 공원에 대한민국에서 가장 비싼 공동주택인 트라움하우스가 있는데 196평까지 있습니다. 핵전쟁이 나면 지하방공호로 들어 간답니다.
역시 부뱅등 일반적인 부동산 싸이트에 가격등을 조회할 수 없습니다. 그냥 가격은 상상에 맡기는 거죠.
반포단지중에 1단지가 가장 큰 평수입니다. 위치도 우리 사당동과 가장 가깝죠?

10평대가 30평을 25평대가 91평까지 재건축을 하는데 62평은?..... 상상에 맡깁니다. 현재 20억 정도하는데 아마 재건축이 본격 추진되기 시작하면... 상상에 맡깁니다. 우린 돈도 없어 그냥 구경만 하는 거죠....

그외에 반포에 한신등 많은 아파트들이 있는데 이들이 재건축을 순차적으로 합니다. 반포3단지를 필두로 2단지, 한신등등...
이들이 내년이면 아마 본격적으로 재건축에 들어 설 것이고.... 반포및 잠원동에 사시던 분들이 이주비를 받고 근처인 방배동과 사당동, 서초동등으로 전세든 집장만을 하시던 움직이기 시작하면 그 주변에 여파가 상당하리라 봅니다. 다들 여유가 되시는 분들이라 그 파장은 크리라 봅니다.
잠실이 재건축이 되면서 주변가격을 끌어 올린 것보다 더 큰 상승을 불러 일으킬지도 모릅니다.
서초동이나 방배동은 가격이 쎈편이라 아마 만만한 사당동에 오시는 분들도 많이 계실 겁니다.

방배동과 사당동....
장재터널이 뚫리면 서초동 강남역 삼성타운까지 5키로입니다. 차로 10분내지 15분이면 충분히 주파하겟죠?
앞으론 강남역이 대한민국의 정중앙이 된다고 봅니다.
삼성그룹때문이죠.
삼성그룹에 상주인구가 대략 3만정도라고 하며 서초동 삼성타운에 40층대 업무빌딩이 3개동 생긴다고 알고 있습니다.
삼성그룹이 들어서면 하청업체나 연관기업들이 또 몰려오게 되어있습니다.
아마 강남역을 중심으로 그근방에 아파트들은 서서히 업무빌딩들로 바뀔 것입니다.
시청주변을 보세요.
대부분 업무빌딩들이죠? 강남역을 중심으로 반경 5키로에 위치한 동네들이 압구정동, 삼성동, 대치동,도곡동, 양재동, 방배,사당동, 반포등입니다.
이들지역이 아마 앞으로 가장 가격을 높게 형성 할 것 같습니다.
방배동이나 사당동은 장재터널이 뚫리면서 폭발적인 힘을 발휘하게 될 것입니다.
서초구에서 서리풀 공원에 가로막혀 발전이 더디지만 고급주택들이 서리풀 공원을 중심으로 숨겨져 있는 곳이 방배동입니다.
물론 방배2,3동등은 노후단독주택들로 좀 처지지만 조만간 단독주택 재건축이 진행되다가 뉴타운 지정을 받게되면 아마 강남권에서 가장 멋진 뉴타운으로 거듭날 것입니다.
이수역-내방역-방배역-사당역을 전체 아우르는 그 큰지역이 뉴타운으로 만들어 진다고 어느 부동산에서 들었는데 ....
하여튼 뉴타운이 방배2,3동에 지정이 되면 대로변엔 주상복합들이 들어 설 것이고, 그 안엔 아파트들이 들어서고 대형 고급백화점에 할인점등 생활편의 시설들이 들어서리라 봅니다.
현재 거의 99% 확실시 되고 있는 방배2동 재건축 지역이 작은 지분은 평당 3천에 육박합니다.
방배동이 주상복합과 아파트촌으로 거듭나면 곧바로 인접한 사당동은 이대로 있을까요?
현재 시네마타운이 건립되고 있는 옛날의 박안과등이 있던 곳 뒤로도 재건축을 할 가능성이 크다고 합니다.
그리고 우성2단지 남쪽에 조합재건축이 진행중이고요,
방배2동에 재건축이 되면서(현재 3개단지가 추진중) 뉴타운으로 확장이 되고 사당동도 영향을 받아 재건축이 진행이 되면 장재터널 완공과 더불어 방배.사당은 엄청난 변화가 예상됩니다.

현재 강남권에 뉴타운신청을 한 곳이 송파구의 거여.마천지구 와 서초구 방배2,3동 지역입니다.
제가 서울시장님한테 토요일날 방배2,3동 뉴타운의 타당성을 강조하는 메일을 보냈는데 오늘 답장이 왔더군요.
공정한 룰에 의해 심사를 함으로 심사결과가 나와봐야한다고요.

만약 이번에 방배2,3동이 뉴타운으로 지정이 된다면 방배동은 물론 사당동은 매물이 씨가 마를지도 모릅니다.
바짝 붙어 있은 방배동이 뉴타운이 되는데 사당동은 집값도 저렴한저평가지역인데 누구든지 구미가 댕기겠죠.
강북지역 뉴타운과는 차원이 틀릴 겁니다.
그리고 용산미군기지가 전부 이전하면 동작대교가 중단된 북단부위를 이어서 시청으로 곧바로 가는 길이 열릴 것입니다.
그리고 장재터널이 뚫리면 아마 남성역에서 봉천동으로 터널이 뚫릴지도 모릅니다.
이수역은 사통팔달의 교통의 요지가 되는 셈이죠.

과천은 어떤가요?
과천은 웰빙이란 단어가 가장 잘 어울리는 동네라고 봅니다. 과천 역시 재건축이 추진되고 있는데 가격이 보통이 아니죠.

용산-반포-사당.방배-과천 축.
서울을 남북으로 가로지른 축입니다.

상기 남북축에 동서로 잠실-테해란로-강남역-법원-장재터널-이수역-남성역-봉천동-...동서축이 완성이 되면 정확히 남북과 동서의 축이 만나는 곳이 이수역입니다.

현재 주상복합들이 들어서고 있죠? 평당 2천입니다. 아파트 보다 더 비쌉니다. 그 이유가 다 있겠죠....

사당동의 약점은 학군입니다.
이를 보강하자는 의미로 우성2단지 앞에 현재 건립중인 정금초등학교를 여고로 바꾸어야 학군이 보강이 된다는 의미입니다.

남자애들이야 대충 다닙니다.
그러나 여자애들은 동덕이나 서문등으로 배치를 받는데,,바쁜 시간에 쫒기는 입시생들이기에 시간이 아깝고 체력이 약해 부모들이 방배동등으로 이사를 가거나 저처럼 3년내내 아침마다 학교까지 바래다 주거나 합니다.
그래서 여고로 만들어야 한다는 말씀입니다.

글을 쓰다보니 시간이 이렇게 흘렀네요.

사실 사당동의 핵심은 장재터널입니다.
여고도 효과를 내고, 초등학교도 효과를 내고, 반포재건축도 효과를 내겠지만 가장 핵심은 장재터널이고 거의 확정적이라고 생각하시면 됩니다.

사람들이 웃기는 것이 예전부터 조만간 초등학교 공사가 시작될 것이란 것을 어렴풋이 알터인데,.. 정작 공사가 착공하자 시세가 서서히 움직이기 시작합니다.
완공이 되면 또 한차례 강하게 움직일 것이고, 여고로 바뀌면 더욱 강하게 움직일 것이고, 학생들이 등교하기 시작하면 또 한차례 상승을 할 것입니다.
장재터널도 착공하기 시작하면 상승하기 시작 할 것이고, 완공이 되면 급등이 일어 날지도 모릅니다.
반포재건축이 시작 되면서 이주비가 나오기 시작하면서 상승을 할 것입니다.

지금까지 재료들을 쭈욱 나열했는데 이게 재료가 없는 별볼일 없는 동네란 말인가요?

그동안 급등한 분당,용인,송파, 강남등의 지역들은 더 이상 추가 상승에 한계가 있겠지만 아직 숨겨진 재료들(우리들은 알지만 남들은 잘 모르기에 숨겨진 재료라 합니다.)이 있는 사당동은 저렴한 가격메리트로 상승율은 크리라 봅니다.

그리고 제가 아무리 떠들어도 오를 놈은 오르고 내릴 놈은 내리게 되어 있습니다.
시간을 두고 차차 기다려 봅시다.
어떻게 변하는지를요....
대박은 기다리는 자한테만 옵니다.