2007-10-29 19:17
http://blog.drapt.com/hahajbn/2413571193653049829 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 중간점검 “누가 되든 내년 초엔 오른다”
한국인들의 재테크 수단 1순위였던 부동산. 그러나 올 들어 이 공식에 금이 갔다.
올해 9월까지 서울 아파트 가격 상승률은 1.07%. 수치상 ‘플러스’였지만 체감 상 ‘하락’이었다.
아파트 신화의 상징 강남 재건축 상승률이 마이너스로 돌아섰기 때문이다.
때마침 불어온 ‘펀드 열풍’이 부동산 열풍에 종지부를 찍는 듯했다. 펀드에 밀려 부동산이 유망 투자 수단 2순위로 빠진 것만 봐도 그렇다.
그렇다면 부동산에 대한 관심이 송두리째 꺼진 것일까. 아니다. 부동산에 대한 관심이 증발했다기보다는 시장이 불투명해지자 ‘관망세’로 바뀌었다고 보는 쪽이 정확하다.
부동산 시장은 언제쯤 ‘터널’을 빠져나올까. 한 가지 희망이 있다. 12월19일로 예정된 대통령 선거다. 세금 중과, 대출 규제, 분양가 상한제 등으로 부동산 값을 찍어 누른 노무현 정부가 끝난다는 기대감이다. 청와대의 새 주인이 누가 되더라도 지금보다는 낫지 않겠냐는 바람이다.
9월20일로 대선 D-90일을 맞은 현재, 올해 대선은 과연 부동산 시장에 새 활로를 뚫어줄까.
<이코노미플러스>는 역대 대선과 부동산과의 함수관계를 분석하고 전문가 긴급 설문을 통해 올해 대선이 향후 부동산 시장에 어떤 파급효과를 몰고 올지 조망했다. 이와 함께 최근 부동산 침체기에도 틈새 상품 투자에 성공한 5인의 스토리를 통해 부동산 투자의 새 길을 제시한다.
| 부동산, ‘대선 프리미엄’은 얼마? |
| ① YS정권 이후 역대 대선 때 얼마나 출렁거렸나 |
| 최근 부동산 시장은 확실히 하향 안정세다. 하지만 집을 사고파는 거래량을 기준으로 삼는다면 침체라고 보는 게 더 정확할 것이다. 이런 차원에서 문제는 현재가 아니라 미래에서 발생될 가능성이 높다. 따라서 오는 12월 19일로 예정된 대통령 선거를 앞두고 차기 정부의 대 부동산정책에 온 국민의 관심이 쏠리고 있다. |
정권 교체 직후 ‘하락’ 2 대 ‘상승’ 1
대선 직후 김영삼(92년 12월) 0.19% ‘하락’→ 김대중(97년 12월)
0.93% ‘하락’ → 노무현(2002년 말) 0.29% ‘상승’
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부동산 정책을 바라보는 여당과 야당의 시각이 큰 만큼 차기 대권의 향배에 따라 부동산 시장의 운명도 희비가 엇갈릴 전망이다. 그렇다면 선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도나 될까.
1차원적으로 말하면 대선 자체가 부동산 시장에 미치는 효과는 상징적일 뿐 수치상으로는 별 영향을 주지는 못했다. 부동산 시장에는 ‘대선 프리미엄’이 사실상 없다는 얘기다.
그러나 이대로 결론 내리기에는 뭔가 허전한 감이 드는 것은 왜일까. 바로 공약이라는 정책의 무게 강도에 따라 곧바로 부동산 시장이 흔들리기 때문이다. 결국 대선이라는 무대의 전면이 아닌 장막 뒤에 있는 공약이 결정적인 ‘키’를 쥐고 있고 ‘보이지 않는 손’의 역할을 해온 것이다.
대선과 대선 공약, 부동산 시장. 결국 공약이 중간 매개체로 작용하면서 공약의 방향이 규제 완화냐, 규제 강화냐에 따라 부동산 가격의 향배가 달라지는 종착역에 도달하게 된다.
대선은 ‘미풍’, 공약은 ‘태풍’급 효과
우선, 정책 대결이라고 할 수 있는 국회의원 선거와 달리 대선은 인물 대결 측면이 강하다는 점에서 시장에 미치는 효과가 일반적으로 덜할 것이라는 게 부동산 전문가들의 시각이다. 여기에는 역대 대선과 부동산 가격이 그리 관계가 깊지 않았다는 점, 차갑게 식은 시장 동향과 여당의 강력한 주택 안정 대책 기조가 유지되고 있다는 점 등이 ‘선거 대망론의 허구’를 뒷받침하고 있다.
하지만 선거전이 치열해지고 막바지에 이르러서는 부동산 시장을 자극할 수 있는 개발 공약 내지는 규제 완화 등을 내놓을 가능성도 배제할 수 없다. 특히 수도권 표를 의식한 재개발·재건축 규제 완화를, 지방 민심을 얻기 위해 국토 균형 발전 차원의 개발 드라이브를 예상해 볼 수 있다.
연장선상에서 부동산 시장 활황에 심리적 요인이 차지하는 비중이 크다는 점을 고려할 때 특정 인물의 대선 출마가 개발 기대 심리를 일으켜 집값 상승으로 이어질 공산이 크다는 데 주목할 필요가 있다.
물론 부동산을 바라보는 시각 차이로 인한 정반대 정책으로 국민들에게 다가 갈 가능성도 없지 않다.
역대 선거철 아파트 값 상승 미미
지난 1990년 이후 굵직굵직한 선거로는 1992년 말 대선과 1994년 지자체 선거, 1996년 총선, 1997년 대선 등을 꼽을 수 있다. 2000년 이후에는 2000년 총선, 2001년 지자체 선거, 2002년 대선이 대표적이다. 대선만 갖고는 선거와 아파트 값의 연관성을 얘기하기에는 한계가 있기에 총선과 지자체 선거를 망라해 판단하는 게 좀 더 설득력이 있을 것 같다.
김영삼 후보가 대통령 자리를 꿰찬 지난 1992년 12월 전국 집값 평균 변동률은 -0.19%였다. 전달인 11월도 0.34%가 떨어졌다. 당시 집값은 선거가 있은 지 두 달 뒤인 2월에 1.84%를 나타내 상승세로 반전했으나 3월부터는 다시 마이너스 행진을 이어갔다.
지자체 선거가 있었던 1995년 서울 집값은 소폭 오름세를 보였다. 민주당 후보로 나선 조순 서울시장이 당선된 그 해 지자체 선거 직후 서울 집값은 전달 대비 0.42%(강남 0.53%, 비 강남 0.12%)를 기록했다. 특히 당시 봄 이사철이 끝나고 본격적인 비성수기로 접어드는 시기였는데도 지자체 선거 공약에 따른 기대 심리가 강세장을 이끌었던 것이다.
이후 가격은 같은 해 8월에도 비교적 높은 수치인 0.88%를 나타냈지만 가을 이사철 성수기라고 할 수 있는 10월조차 -0.86%를 나타낼 정도로 월 상승률이 곤두박질쳤다.
이밖에 1996년 총선 때도 변동률은 0.23%로 사실상 보합세에 머물렀다. 또한 IMF 구제금융 속에 국민의 정부가 탄생한 1997년 12월에도 서울 아파트 값 변동률은 -0.93%를 기록해, 뜨겁게 달아오른 선거 열기도 외환위기 한파를 녹이지는 못한 것으로 조사됐다. 당시 강남 집값은 -1.61%, 비 강남 집값은 -0.39%의 변동률을 각각 기록했다.
2000년 4월에 치러진 국회의원 총선도 아파트 값을 움직이는 데 별다른 영향을 미치지 못했다. 4월 당시 서울 아파트 값 변동률은 -0.65%로 약세를 면치 못했다.
반면, 역대 대통령 중 부동산 투기에 가장 엄격한 잣대를 들이대는 노무현 대통령이 당선된 지난 2002년 12월에는 서울 아파트 값이 0.29% 오른 것으로 조사돼 대조를 이뤘다. 이는 전달 서울 아파트 값 변동률 0.11%보다도 2배 이상 증가한 수치다.
그러나 당선 한 달 후인 2003년 1월에는 서울 집값 변동률이 -2.89%를 기록해 하락세로 반전했다. 특히 강남권의 경우 2002년 12월 3.3㎡(1평)당 1814만원이던 아파트 값이 한 달 새 1711만원으로 100만원가량 큰 폭(-5.72%)으로 하락해 눈길을 끌었다.
이상에서만 놓고 본다면 대선과 부동산 값의 함수관계는 ‘밋밋했다’고 볼 수 있다. 그러나 시점을 대선 당월이 아닌 대선 D-6개월에서 D 6개월로 바꾼다면, 결과는 달라진다. 역대 3개 정권 교체기를 대입해보면 두 번이 올랐고 한 번이 떨어진 정반대 결과로 귀결된다.
김영삼 후보가 대선에서 대통령에 당선되기 6개월 전인 1992년 6월 서울의 아파트 3.3㎡(1평)당 가격은 544만원이었다. 그러나 대선 6개월 후인 1993년 6월 가격은 557만원으로 소폭 상승했었다. 노무현 후보의 경우는 대통령 당선 6개월 전인 2002년 6월 3.3㎡당 935만원에서 대선 6개월 뒤인 2003년 6월엔 1086만원으로 뛰어 ‘폭등’을 기록한 셈이다. 반면 김대중 정부 출범 시점인 1998년은 IMF 특수 상황이라 3.3㎡당 가격이 703만원에서 560만원으로 ‘폭락’했지만 대선과의 함수 관계 때문이라는 해석은 무리가 있어 보인다.
이렇듯 대선과 부동산의 상관관계는 시점에 따라 ‘상승’ 혹은 ‘하락’이라는 다른 결과를 가져올 수 있다는 점도 기억할 필요가 있겠다.
선거 공약, 아파트 값에 미치는 영향 커
한편 강북 개발, 청계천 복원 등 적극적인 서울 개발 공약을 내놓았던 이명박 후보가 서울시장에 당선된 지난 2002년 6월에는 서울 아파트 값이 1.71% 상승했다. 특히 강남권(강남, 서초, 송파) 오름세가 가팔라 6월 2.08% 상승한 강남 집값은 7월에는 4.80%, 8월에는 5.88% 큰 폭으로 뛰어올랐다. 같은 기간 비 강남권은 1.09%, 1.55%, 2.68% 상승한 것으로 나타났다.
수치상으로 선거와 집값을 연계시킨다는 게 무색할 정도로 그 연관성은 미미하다. 하지만 선거 과정에서 나온 각종 부동산 공약과 부동산 가격을 연상시키면 상황은 정반대다. 특히 공약이 현실화되면 아파트 값에 미치는 영향력은 가히 태풍 급이다.
부동산 실명제 시행에도 상승
지난 1997년 국민의 정부가 공약한 분양가 자율화가 단적인 예다. 1998년부터 분양가 자율화가 소형 아파트까지 확대 실시되기 직전 서울 지역 신규 아파트 분양가는 3.3㎡당 479만원이었다. 하지만 분양가 전면 자율화 이후 2006년까지 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 1364만원으로 매년 18.49%에 이르는 폭등에 가까운 오름세를 보였다. 지난 10년간 전용면적 85㎡(25.7평) 아파트 기준으로 분양가가 무려 2억8000만원 가까이가 오른 셈이다.
경기도의 경우 3.3㎡당 354만원에서 981만원으로 627만원이 올라 연평균 17.73%의 상승률을 기록했다. 전국 아파트 분양가도 지난 10년간 3.3㎡당 312만원이 오른 777만원으로 연평균 6.72%의 변동률을 보였다.
이 같은 신규 아파트 고분양가 책정은 주변 아파트 값 상승을 부채질 했다. 서울의 경우 같은 기간 아파트 값이 3.3㎡당 700만원에서 1545만원으로 뛰어 연평균 12.06%가 올랐고, 경기 7.74%(498만원→884만원), 울산 6.85%(232만원→382만원), 인천 6.14%(337만원→543만원), 충북 4.51%(229만원→332만원), 충남 4.28%(274만원→391만원), 대전 3.96%(348만원→486만원), 대구 3.58%(345만원→469만원), 강원 3.05%(224만원→292만원) 등을 기록했다.아파트 전세가도 3.3㎡당 서울이 연평균 7.65%(315만원→557만원), 울산 6.93%(159만원→270만원), 대전 6.40%(162만원→265만원), 인천 6.15%(175만원→282만원), 대구 6.08%(189만원→267만원), 경기 5.68%(227만원→356만원) 등으로 매년 물가 상승률 이상의 오름세를 보였다.
부동산 실명제 시행으로 명의신탁 등을 통한 편법 탈루를 원천봉쇄한 김영삼 정부 시절에도 재임 중 서울 아파트 값이 3.3㎡당 23%(567만원→700만원)의 상승률을 기록하며 막을 내렸다.
부동산 실명 전환에 따른 세 부담 증가가 고스란히 매매가에 얹혀 지면서 결과적으로 농지 및 주택의 가격 상승을 이끌어냈다. 여기에 대규모 신도시 조성 사업에 따른 자재난, 부실시공 등의 문제점을 극복하기 위한 방편으로 서울을 비롯한 수도권 일대에 준농림지 위주의 소규모 택지에 아파트 건립이 쏟아지면서 집값 상승을 막지 못한 것으로 분석된다. 여기서 현상 위주의 단편적인 정책이 당장 집값을 잡을 수는 있지만 결국에는 그 부작용을 고스란히 국민들이 떠안을 수밖에 없다는 교훈을 얻게 된다.
2001년 지자체 선거 당시 이명박 전 서울시장의 청계천 복원 공약도 주변 부동산 시장에 미친 영향이 크다. 실제로 성동구 하왕십리동 청계 벽산아파트 112㎡ 경우 2001년 6월 당시에는 1억9000만 ~ 2억원선이었다. 하지만 청계천 복원에 따른 수혜주로 떠오르면서 가격이 뛰기 시작해 현재는 3억8000만 ~ 3억6000만원선에 이르고 있다.
선거 공약이 아파트 값으로 이어진 사례 중 백미는 참여정부의 행정수도 이전 공약이다. 행정수도 이전이라는 대선 공약으로 대전 지역 아파트 값은 2003년 한 해 동안 3.3㎡당 40%(320만원→444만원)에 육박하는 가격 상승률을 기록했다. 뿐만 아니라 행복도시 토지 보상금이 주변으로 흘러들면서 이 지역 땅값도 곱절 이상 뛰어올랐다.
부동산 전문가들은 선거라는 대 이벤트를 통해 낙후한 지역을 개발하는 비전 자체이자 공약에 대해선 긍정적이라고 입을 모은다. 또한 더 중요한 것은 실행 방식에 있다. 섣부른 개발이나 국민의 세금으로 보상이라는 이름으로 돈을 무작정 투여해 개발하는 방식은 결코 성공할 수 없다. 일본이 그에 따른 심각한 후유증을 앓고 있다는 것은 알 만한 사람은 다 아는 주지의 사실이다.
또한 개발 공약과 부동산 가격 상승은 동전의 양면처럼 떼려야 뗄 수 없는 관계로 결국 개발 공약이 긍정적인 방향으로 가기 위해서는 투기 수요 조기 적발 등의 시스템 마련이 뒤따라야 할 것이다.
대선 프리미엄이 가진 자들의 부동산 가격이 상승하는 그들만의 축제(?)로 이어져선 안 된다. 이는 부작용일 뿐이다. 전 국민이 살기 좋은 주거 환경을 만들어 주는 것이 대선 후보들이 가져야 할 책임의식이 아닐까 싶다.
| 부동산, ‘대선 프리미엄’은 얼마? |
| ② 긴급 설문 - 2007 대선 후 부동산 가격은? |
전문가 60%, 대선 후 부동산 값 ‘오를 것’
투자 1순위는 아파트 밀어내고 토지… “강북 ‘강세’, 강남 ‘
하락’ 더 이어질 것” |
“대선 후 국내 부동산 가격은 1~4% 소폭 상승할 것이다. 상승 시점은 대선 직후인 내년 초가 될 것이다. 투자 유망 상품은 아파트보다는 개발 호재가 있는 토지(땅)가 더 좋아 보인다. 서울 지역 아파트는 서대문·중구·도봉구 등 ‘소외 지역’의 상승이 내년 초까지 더 이어질 것이다. 과도한 대출 규제와 공급 부족이 현 아파트 시장 침체의 주범이다.”
올 연말 대통령 선거가 국내 부동산 시장에 어떤 파급 효과가 있을까를 묻는 <이코노미플러스>의 긴급 전화·이메일 설문에 응답한 25명의 부동산 전문가들의 진단이다.
내년 초 1~4% 소폭 상승에 무게
전문가들은 우선 올해 대선과 부동산의 함수관계를 묻는 질문에 대체적으로 “올 대선은 부동산 값을 올리는 데 기여할 것”이라는 전망을 내놓았다.
‘올해 대선이 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠 것으로 보는가’를 묻는 질문에 전문가 25인 중 15명(60%)이 ‘상승시킬 것’에 표를 던졌다. ‘영향이 없을 것’이며 대선 후 집값이 보합 선을 유지할 것이라는 ‘중립’적 입장을 보인 전문가는 9명(36%)이었고 ‘하락시킬 것’이라는 응답은 1명(김현아 건설산업연구원 박사. 4%)에 그쳤다.
이분법적 논리로 설명한다면 대선 후 집값 전망에 대해 전문가들은 60%가 ‘상승’에 무게를 뒀고 40%는 ‘보합’ 내지 ‘하락’에 표를 던진 것이다. 이 같은 결과는 지난 2002년 대선 때와 마찬가지로 이번 대선에서도 부동산에 미치는 ‘대선 프리미엄’의 존재를 전문가들이 인정한 셈이다.
올 연말 대선이 부동산에 ‘상승’ 변수로 작용할 것이라는 근거에 대해서는 ‘규제 완화에 대한 기대감’이라는 이유가 가장 많았다김광석 스피드뱅크 부동산연구실장은 “대선 결과 어떤 후보가 되어도 양도세 중과 해제 등 과도한 규제가 일부 풀릴 가능성이 높기 때문”이라고 말했고 김학환 대한공인중개사협회 부동산정책연구원장은 “각종 부동산 규제 완화와 부동산 개발 공약에 대한 기대감으로 오를 것”이라고 밝혔다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “실수요자에 대한 세금 완화 가능성이 높다”며 “정책 변화에 따른 반등이 기대된다”고 말했다. 반면 “시장 논리만 본다면 과도한 규제에 따른 가격 하락 압력이 높지만 대선이란 돌발 변수가 가격 하락 압력을 상쇄시키는 결과를 가져와 대선 후 집값이 현 수준에서 유지될 것(곽창석 부동산퍼스트 전무)”이라는 ‘중립’ 의견은 소수에 그쳤다.
그러나 부동산 가격 상승 폭을 묻는 질문에는 대다수가 1~4% 정도의 ‘소폭 상승’에 그칠 것으로 예상했다. 한마디로 대선을 기점으로 부동산 가격이 움직여도 그동안의 침체에서 추세의 변화를 뜻하는 급격한 상승이 아니라 완만한 회복세에 머물 것이라는 분석이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “새 정부도 부동산 값 안정과 집값 안정화 정책의 일관성 유지를 통해 시장을 안정시키려고 할 
전문가 64%, “아파트 값 다시 상승할 것”
전문가들은 향후 투자 유망한 부동산 상품으로는 아파트(23%)보다는 토지(27%)를 1순위로 꼽았다. 국내 부동산 시장의 유력 상품이었던 아파트가 2순위로 밀려난 셈이다. 특히 그동안 후순위에 머물렀던 상가·오피스텔(15%)을 꼽는 전문가들도 많았다.
단독주택과 빌라·연립주택, 타운하우스를 포함한 전원주택을 투자 유망 상품으로 꼽은 사람은 각각 8%에 머물렀다. 기타(12%) 가운데서는 재개발(신영균 부동산플라자 사장, 정요한 텐커뮤니티 사장)과 오피스(김현아 건설산업연구원 박사)를 유망 상품으로 꼽은 전문가들도 있었다.
그렇다면 아파트 투자 인기는 이대로 끝날 것인가. 올 들어 서울 지역 아파트 값 상승률이 1.07%로 수치상 ‘상승’이지만 내용상 ‘정체’ 양상이 뚜렷하다. 이 때문에 일각에서는 아파트 투자 무용론도 제기하는 상황이다.
그러나 전문가들은 ‘아파트 투자 무용론’에 대해 ‘반대’ 의견이 훨씬
많았다. 전문가 25명 중 16명(64%)은 ‘아파트 값이 재상승할 것’이
라고 응답했고 8명(32%)만 ‘아파트가 주도하는 시대는 끝났다’고
답했다. 썩어도 준치라는 말처럼 아파트가 재상승할 가능성에 높
은 점수를 부여한 셈이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “서울 수도권 지역의 아파트는 향후 5년 이상은 여전히 인기 투자처로 각광받을 것”이라고 예상했다.
특히 대선을 전후한 기간(10월부터 내년 3월까지) 아파트 가격 전망에 대해 약 70%의 전문가들이 ‘상승’에 무게 중심을 뒀다. 이 가운데 64%(16명)가 1～4% ‘소폭 상승’이라고 답했고 5% 이상 상승한다는 의견(1명)도 나왔다. 반면 1～4% 소폭 하락이라는 답변은 4%(1명)에 그쳤고 현 수준을 유지할 것이라는 ‘보합’ 의견이 28%(7명)이었다. 실제 전문가들은 대선 후 집값 뿐 아니라 대선 전인 10월부터 아파트 값이 조금은 오를 것이라는 기대감을 보인 셈이다.
유망 투자 평수는 108~150㎡(33~45평)대 ‘중대형’
유망 투자 평수를 묻는 질문에 대해서 전문가들은 108~150㎡(33~45평)의 ‘중대형’ 평수가 가장 좋을 것(48%)이라는 의견이 우세했다. 전세 물량의 인기 평수인 66~108㎡(20~33평)의 ‘중소형’ 평수를 꼽는 전문가들은 36%에 그쳤다. 150㎡(45평) 이상 대형 평수가 낫다는 전망은 16%에 불과했다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “아파트가 투자보다는 향후 주거 가치가 커지기 때문에 대형 평수는 시세 차익을 기대하기 어렵다”고 분석했다.
가장 관심을 끌었던 서울·수도권 투자 유망 지역이 어디냐는 질문
에는 여전히 강남·서초·송파를 꼽는 전문가(10명)들이 40%로 가장
많았다. 올 들어 아파트 값이 하락했음에도 불구, 전문가들은 향
후 반등 시점에 이들 ‘강남 3구’의 탄력적 상승을 점친 셈이다.
김영진 내집마련정보사 사장은 “주식 투자에서 대세 상승기에는 삼성전자 등 ‘핵심 블루칩’이 주도하듯 아파트 가격 회복 시점이 오면 부동산 시장의 ‘블루칩’인 강남 3구의 반등 가능성이 높다”고 주장했다.
이어 마포와 용산·서대문 등 최근 상승률이 높았던 서울 강북 지역이 36%(9명)로 뒤를 이었다. 봉준호 닥스플랜 사장은 “개발 계획이 몰려있고 대형 평수, 고급 주택 분양 계획이 몰려있는 용산·뚝섬이 가장 유망할 것”으로 전망했다. 특히 파주와 양주 등 개발 호재가 있는 수도권 북부를 꼽는 전문가(12%·3명)도 눈에 띄었다.
반면 불과 1～2년전 까지만 해도 인기 지역이었던 분당·용인 등 경기 남부를 꼽은 전문가들은 단 2명에 불과했다. 특이한 점은 은평 뉴타운과 지난 6월 분당급 신도시로 발표된 동탄신도시는 단 한 표도 얻지 못했다는 점이다.
한편 올해 서울 지역 아파트 값 상승률 1~3위인 서대문구·중구·도봉구 등 소외 지역의 향후 전망을 묻는 질문에 응답자들은 ‘내년 초까지는 계속 오를 것(54%)’이라는 의견이 ‘일시적 현상에 불과하다(46%)’는 의견보다 약간 우세했다. 김희선 부동산114 전무는 “뉴타운 등 개발 이슈가 있는 지역을 중심으로 국지적 상승세가 있을 것으로 보인다”고 예측했다.
현재의 부동산 시장 침체의 주범으로는 과도한 대출 규제(38%)와 공급 부족(19%), 금리 인상(15%) 등을 꼽는 전문가들이 많았다. 세금(12%)이나 분양가 상한제(4%)보다는 대출 규제를 통한 ‘수요 억제책’이 국내 부동산 시장의 침체를 가져온 핵심 변수라는 지적이다.
설문에 응해준 분들(25인)
고종완 RE멤버스 사장 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장 곽창석 부동산퍼스트 전무 김광석 스피드뱅크 부동산연구실장 김선덕 건설산업전략연구소 소장 김영진 내집마련정보사 사장 김학권 세중코리아 사장 김학환 대한공인중개사협회 부동산정책연구원장 김현아 건설산업연구원 박사 김희선 부동산114 전무 박병호 한국리츠에셋 이사 박상언 유엔알 컨설팅 대표 박합수 국민은행 부동산팀장 봉준호 닥스플랜 사장 신영균 부동산플라자 사장 양해근 우리투자증권 부동산팀장 유영상 상가114 소장 윤재호 메트로컨설팅 대표 이영호 닥터아파트 실장 이종구 에셋메이커 사장 이호상 대한주택건설협회 기획부장 정연수 도시와사람 전무 정요한 텐커뮤니티 사장 진명기 JMK플래닝 사장 최영원 유니에셋 컨설팅팀장(이상 가나다순)
네티즌 301명 설문 결과
대선 후 집값 ‘오른다(73%)’, ‘떨어진다(16%)’, ‘보합(11%)’ 순
전문가보다 오히려 네티즌들이 대선을 기점으로 부동산 가격이 오를 것으로 보는 의견이 많은 것으로 나타났다. 전문가 10명 중 6명이 ‘상승’ 전망을 한 반면, 네티즌들은 73%가 대선 후 집값 전망을 ‘오른다’ 쪽에 표를 던졌다.
<이코노미플러스>가 포털사이트 ‘엠파스 랭킹’에 의뢰한(조사기간: 9월14~17일) 결과 총 301명의 응답자 가운데 ‘소폭 상승(177명·59%)’과 ‘폭등(43명·14%)’ 등 상승 의견이 73%에 달했다. 반면 ‘소폭 하락(45명·15%)’과 ‘폭락(3명, 1%)’ 등 하락 의견은 16%에 그쳤고 ‘보합’이라고 답한 네티즌은 33명(11%)에 불과했다.
부동산 가격의 상승 시기를 묻는 질문에서는 ‘대선 직후’가 34%로 가장 많았고 대선 직전(24%), 내년 봄(20%), 대선 후 6개월 뒤(12%) 순으로 많았다. 특히 네티즌들은 전문가와는 달리 여전히 아파트(43%)를 가장 유망한 부동산 투자 상품으로 꼽았다. 전문가들이 향후 부동산 투자 1순위로 꼽은 땅은 31%로 2위에 머물렀다.
한편 네티즌들은 향후 가장 중요한 재테크 수단으로 펀드(간접 투자)를 꼽았다. 응답자 가운데 40%인 120명이 펀드를 가장 유효한 재테크 수단이라고 대답했고 부동산(36%)은 그 다음 순위였다. 이어 주식(직접 투자)과 예·적금, 채권 순으로 나타났다.
| ③ 2007년 아파트 투자 수익률 랭킹 |
| 전문가들은 올해 대선 후 부동산 가격이 일단 ‘상승’ 쪽으로 공감대를 형성한 듯하다. 그러나 추세의 반전까지 이뤄내는 ‘V’자형의 급격한 상승이 아니라는 점에 유의해야 한다. 특히 현 수준이 이어질 것이란 ‘보합’ 의견도 만만치 않다. 쉽게 말해 부동산 가격이 올라도 1~4%의 ‘소폭 상승’에 그칠 것이라는 게 대세다. 그렇다면 현재의 침체 국면에서 투자 포트폴리오를 제대로 짜려면 부동산 가격의 최근 추세를 살펴보는 게 유효해 보인다. <이코노미플러스>는 부동산 정보 업체 ‘부동산114’와 함께 ‘올해 전국 아파트 매매가 동향’을 분석해봤다. |
 서울선 서대문 8.39% 뛰어
올 들어 상승률 1위
양천구는 4.39% 떨어져 하락률
1위… 강남·서초·송파 일제히 ‘하락’
소외 지역의 ‘역전타’라고 해야 할까 |
올 들어 연초 대비 현재(9월14일) 서울 아파트 가격을 조사한 결과 서대문구·중구·도봉구가 1～3위를 휩쓸었다. 반면 강남·서초·송파 등 ‘빅3’ 지역은 나란히 하락, 상승률 최하위권으로 추락했다.
부동산 정보 업체 ‘부동산114’가 서울 시내 25개구의 연초 대비 현재 서울 집값을 조사한 결과 가장 많이 오른 지역은 서대문구로 연초에 비해 8.29% 상승한 것으로 조사됐다. 이어 중구가 8.18%, 도봉구가 7.36% 순으로 높은 상승률을 기록했다.
서울 아파트 값 상승률 4～7위도 중랑구(7.26%), 강북구(6.91%), 동대문구(6.9%), 노원구(6.23%) 등으로 강북 지역이 올해 서울 아파트 값 상승을 주도했다. 지난해 같은 기간 상승률 1～3위를 차지했던 양천구(25위), 강서구(19위), 강남구(22위)는 올해 후순위로 밀려났다.
김규정 부동산114 부동산 콘텐츠 팀장은 “올 들어 뉴타운, 경전철 사업 등 굵직한 호재들이 크게 부각됐기 때문”이라고 분석했다. 요즘에도 저평가된 지역이라는 인식에 따라 실수요자들의 발길이 꾸준히 이어지고 있어 이들 소외 지역의 강세 현상이 더 이어질 것이라는 전망이 많다.
‘강북’ 지역이 상승률 5위까지 독식
올 들어 서울 아파트 값 상승률 1위에 오른 서대문구는 북가좌동 가재울뉴타운 호재를 업은 데다, 시청과 직선거리 5Km 이내 접근성에 비춰 마포나 용산에 비해 가격이 싸 보이는 것이 장점으로 부각된 것으로 해석된다.
강북구의 경우 미아뉴타운 지구의 재개발 사업이 가속도를 내고 있고 우이동에서 신설동까지 이어지는 총 연장 11Km의 경전철 사업도 호재로 작용했다. 도봉구와 노원구도 경전철 수혜를 받고 있고 요즘에도 소형 위주로 매수세가 늘고 있다는 게 현지 부동산 중개업소의 전언이다. 이밖에 상승률 8～10위에 오른 은평구(5.79%), 성북구(5.53%), 구로구(5.23%) 등도 그동안 강남 위주 아파트 값 상승에 합류를 못한 ‘소외주’들로 분류된다.
반면 서울 집값 상승의 주도 세력이었던 강남·서초·송파 등 ‘빅3’ 지역은 각각 1.24%, 0.46%, 2.23%씩 하락, 양천구(4.39% 하락)와 강동구(4.1% 하락)를 제외하면 올해 서울 아파트 값 상승률 최하위권으로 떨어졌다. 이른바 서울권 ‘버블 세븐’ 지역의 몰락인 셈이다.
특히 이들 5개 지역은 올 들어 집값이 모두 떨어진 것으로 조사됐다. 전문가들은 “서울 지역 집값 상승률이 올해 1.07%로 지난해 같은 기간 15.94%에 비해 급격히 떨어진 것도 이들 빅3 지역의 퇴조 때문”이라고 분석한다.
범위를 넓혀 전국의 아파트 매매가 상승률 순위를 보면 1위는 인천이 차지했다. 아파트 값 침체가 본격화한 올해에도 8.29% 상승, 전국 1위에 올랐다. 인천 집값이 가장 많이 오른 것은 송도국제도시 등 경제자유구역 개발 사업, 인천국제공항 2단계 건설 사업, 용유무의 국제관광단지 조성 사업, 2014년 아시안게임 유치 등의 호재가 복합적으로 작용했기 때문으로 풀이된다. 이어 경북과 제주가 5.32%와 3.81% 상승으로 각각 2, 3위에 올랐다.
전국선 인천 8.29% 상승률로 1위
반면 대구는 1.94% 하락, 전국 아파트 값 하락률 1위란 불명예를 썼다. 강원도와 충북, 대전 등도 연초 대비 아파트 값이 하락한 것으로 조사됐다. 전국 아파트 값이 정체 양상을 보였다는 올해에도 이들 4개 지역을 빼면 울산(3.76%), 전북(1.65%), 경기(1.55%), 전남(1.2%), 부산(1.11%), 광주(0.96%), 경남(0.68%), 충남(0.25%) 등 대부분 지역이 소폭 상승한 것으로 나타났다.
올 들어 전국 아파트 값은 평균 1.42% 상승, 지난해 같은 기간 12.26% 상승한 것에 비해 2007년의 아파트 값 침체를 반영했다. 서울도 ‘강북’ 지역은 대부분 상승했지만, ‘강남’ 지역의 하락폭 확대로 평균 1.07% 상승한 것에 그쳤다.아파트 가격 상승률과는 달리 아파트 3.3㎡당(1평당) 가격에서는 여전히 강남·서초·송파 등 ‘빅3’가 서울 아파트 값 1～3위를 유지했다.
강남구는 올 들어 아파트 값이 1.24% 하락했지만 3.3㎡당 가격은 3498만원으로 1위에 올랐다. 서울에서도 유일하게 3.3㎡당 3000만원대를 보인 곳이 강남구다. 이어 서초구와 송파구가 각각 2760만원과 2553만원으로 아파트 값 랭킹 2～3위에 올라와있다.
대규모 개발 호재에 노출돼 있는 용산구가 2396만원, 목동을 끼고 있는 양천구가 2118만원으로 4～5위를 잇고 있다. 이들 서울 아파트 가격 상위 5개 지역은 3.3㎡당 2000만원이 넘는 서울의 집값 명당으로 기록됐다.
강남·서초·송파, 집값은 여전히 ‘빅3’
반면 올해 아파트 값 상승률 1, 3, 5위를 차지한 서대문과 도봉, 강북구는 3.3㎡당 가격이 각각 1068만원, 957만원, 943만원 등으로 아파트 가격 면에서는 서울 25개구 가운데 여전히 19위, 21위, 22위로 뒤처졌다. 그러나 노원구(1007만원)까지 포함, 서울 25개구 가운데 80%인 20개구가 3.3㎡당 1000만원을 돌파한 것으로 조사됐다.
지난해 같은 기간만 해도 11개구가 3.3㎡당 가격이 1000만원 미만이었는데, 올해는 도봉구(957만원)와 강북구(943만원), 은평구(933만원), 중랑구(930만원), 금천구(902만원) 등 5개구만 3.3㎡당 가격이 1000만원 미만인 셈이다.
전국의 아파트 3.3㎡당 가격은 서울이 1754만원으로 가장 비쌌고 경기도가 1011만원으로 2위에 올라있다. 경기도 아파트 값이 3.3㎡당 1000만원대에 진입한 것은 올해가 처음이다.
이밖에 올 들어 아파트 가격 상승률 전국 1위를 기록한 인천이 3.3㎡당 679만원으로 전국에서 세 번째로 비쌌고 지난해 행정도시 호재로 급등했던 대전이 514만원으로 4위, 올 들어 성장률이 높았던 울산이 대구(495만원)와 부산(472만원)을 제치고 전국 5위에 올라있다. 전국의 아파트 3.3㎡당 가격은 877만원인 것으로 조사됐다.
| 부동산, ‘대선 프리미엄’은 얼마? |
| ④ 틈새 부동산 성공 스토리 5선 |
| 요즘 같은 부동산 침체기에도 돈을 벌 수 있을까. 정답은 ‘예스’다. 보통 대세 상승기에는 ‘핵심’에 투자하고 침체기에는 ‘틈새’를 노리는 게 요령이다. 최근 부동산 시장이 정체 내지 하락 양상을 보인 상황에서 투자에 성공한 5인 스토리를 상품별로 엮었다. |
침체기에는 ‘변방’을 노려라
서울 강북 아파트 투자로 1년새 1억 ‘차익’…
오피스텔·경매·해외 부동산도 ‘틈새’
⑴ 오피스텔에서 금맥 찾기
그동안 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않는 부동산 상품으로 ‘악명’이 높았다. 대표적인 공급 과잉 부동산 상품이었던 데다 오피스텔의 불법 전용에 대한 규제도 많아 가격이 쉽게 오르지 못했다. 더욱이 한 번 공실이 생기면 임차인을 찾기도 어려워 투자자들의 속을 태우는 경우도 많았다.
그러나 구정물에서도 ‘연꽃’은 피는 법. 대중의 관심 뒤안길에 대박 종목이 숨어 있듯, 남들이 선뜻 나서기 주저하는 오피스텔에 투자해 고수익을 올린 투자자도 있다.
이미 아파트를 보유하고 있는 김병익씨(52)는 여윳돈을 부동산에 투자하고 싶었지만 새로 아파트를 살 경우 2주택자에 대한 규제가 두려웠다. 또 이미 아파트 가격이 많이 올라, 가격이 더 오르더라도 폭이 크지 않을 것으로 판단했다. 그래서 내린 결론이 오피스텔 투자. 가격 상승 폭이 크지 않더라도 임대 수익을 올릴 수 있고 주택으로 분류되지 않기 때문에 2주택자로 구분되지 않는 장점이 있기 때문이다. 오씨는 “오피스텔은 주거용이 아닌 업무용으로 구분되기 때문에 사업자 등록 등 규정만 갖춰 놓으면 종부세나 양도세를 내지 않아도 된다는 게 큰 장점으로 다가왔다”고 설명한다.
대신 오피스텔은 ‘함정’도 많은 만큼 더 철저한 시장조사가 필요했다. 오씨는 이 때문에 “업무용인 만큼 반드시 역세권에 있어야 한다는 원칙을 세웠고, 기왕이면 지은 지 5년 이내의 신축 물량에 오피스텔이 최소 300실 이상인 대형 단지를 찾았다”고 귀띔했다.
오씨가 택한 오피스텔은 서울 목동 파라곤. 2004년 7월부터 입주가 이뤄진 이곳은 역세권에 오피스텔 3개 동으로 총 700실 규모다. 그는 85㎡ 규모의 오피스텔을 지난해 9월 3억5000만원선에 구입했다. 당시 오피스텔 치고 너무 비싼 편 아니냐는 주위 사람들의 얘기가 없었던 건 아니지만 그는 별 개의치 않았다. 자신이 정한 오피스텔 투자 원칙에 꼭 부합하는 만큼, 비싸도 제 값을 받게 될 거라는 확신이 있었다.
실제 오씨의 예상은 적중했다. 이곳의 현재 가격은 최소 4억5000만원에서 최고 4억8000만원까지 올랐다. 투자 1년 만에 1억원 이상 오른 셈이다. 전세금도 2억원에 육박하고 있지만 수요에 비해 항상 공급이 딸릴 정도로 인기다. 아직까지 공실 걱정은 한 번도 안했을 정도.
목동 파라곤 오피스텔이 투자 가치를 인정받은 이유는 전용률이 높다는 데서 찾을 수 있다. 목동 파라곤의 전용률은 80% 수준. 공급면적 대비 주거 전용면적 비율을 말하는 전용률은 실제 사용할 수 있는 면적과 직결되기 때문에 투자 가치는 환금성에 직결된다. 일반적으로 오피스텔의 전용률이 55~60%에 불과하지만 목동 파라곤은 80%나 되어 웬만한 주상복합 아파트의 전용률보다도 높다.
오피스텔 투자의 또 다른 성공 사례도 있다. 올 초 분당 정자동 두산위브 파빌리온 오피스텔 73㎡를 구입해 전세를 놓은 정민철씨(43). 그는 2주택자가 돼 막중한 세금 부담을 지는 것보다는 오피스텔에 투자해 규제를 피하는 게 좋겠다고 판단했다.
현재 73㎡ 오피스텔 가격은 2억원선에 육박하고 있다. 구입 후 1년이 안 돼 15% 정도 가격이 오른 셈이다. 분당 지역의 아파트 가격이 대부분 약세로 돌아섰지만 오피스텔은 임대 수요가 몰리면서 오히려 가격이 올랐다. 더욱이 정자동과 강남을 잇는 신분당선이 2010년 완공되면 강남역까지 20분 이내에 진입할 수 있다는 장점이 부각되면서 임대료와 함께 매매가가 동반 상승하고 있다.
오씨는 “시장이 어려워도 틈새 상품은 항상 있다”며 “임대 수요가 많고 강남과의 접근성이 좋은 지역의 오피스텔이라면 충분한 수익을 안겨다 줄 수 있는 투자 상품이라고 확신했다”고 설명했다.
⑵ 강북 아파트에서 금맥 찾기
직장 생활 13년차인 김경석씨(40)는 지난해 12월 무주택자 딱지를 뗐다. IMF 직후와 2002년 부동산 값이 급등했을 때, 투자 타이밍을 놓친 그는 ‘상투를 잡는 게 아닐까’ 하는 불안감이 컸다. 그래서 낙점한 지역이 서울 강북구.
설령 시장이 폭락한다 해도 현 가격에서 더 떨어지기 힘들 것으로 판단했기 때문이다. 그가 잡은 물건은 서울 번동의 삼성아파트로, 125㎡(38평) 아파트가 1억9000만원에 나온 급매물이었다. 비인기 지역인 데다, 아파트가 단 두 동으로 작았기 때문에 나온 헐값이었다.
김씨는 “회사가 종로 쪽이라 1시간 범위에서 출퇴근이 가능해 당장 시세 차익이 안 나도 오래 살 생각으로 투자했다”면서 “그러나 생각보다 빨리 가격이 급등했다”고 경험담을 들려줬다. 현재 이 아파트의 시세는 2억8000만원. 이사비와 수리비 등에 1000만원이 추가로 들어간 것을 감안해도 9개월 새 47%나 뛴 셈이다.
최근 강남권 아파트 가격의 하락기를 틈탄 강북 투자 성공 사례는 부지기수다. 서울역 인근에 직장이 있는 회사원 임진모씨(34)는 올 초 결혼과 동시에 내 집 마련에 골인했다. 신혼집으로 살 요량으로 투자한 임씨의 보금자리는 서울 서대문구 홍은동에 있는 홍제 벽산아파트. 올해 4월 입주한 82.5㎡(25평)에 투자한 금액은 1억5000만원. 집주인이 해외 근무로 당시 시중가보다 10%가량 싸게 내놓은 급매물이었다. 임씨는 결혼 상대자의 동의를 구해 혼수용품 대신 신혼집에 투자하기로 의기투합, 은행 빚 3000만원만 내고 신혼집 마련에 성공했다.
현재 이 아파트의 가격은 KB아파트 시세 기준, 최하 1억8500만원에서 최고 2억800만원에 형성돼 있다. 기준 가격이 2억원이다. 이렇게 본다면 불과 5개월 사이 33%나 뛴 셈이다.
신영균 부동산플라자 사장은 “올 들어 서대문 아파트 값이
서울에서 최고 많이 올랐다”면서 “강북 지역의 소외 지역 투자
를 통해 30% 이상 가격이 급등한 사례는 얼마든지 있다”
고 소개했다. 부동산 침체기에는 이처럼 ‘틈새’에서 빛을 보는
경우가 많다는 게 전문가들의 조언이다.
⑶ 경매 시장에서 금맥 찾기
 직장 경력 6년 차인 김경문씨는 지난 5월, 법원 경매를 통해 아파트를 구입했다. 김씨가 남들이 모두 주택 구매를 꺼리는 시점에 주택 구입에 나선 데는 그만한 이유가 있다.
9월부터 시작된 청약 가점제를 적용할 경우, 자신이 인기 지역에서 신규로 분양하는 아파트를 당첨 받을 확률이 하늘의 별따기 만큼이나 어렵기 때문. 청약 가점제를 적용했을 때 김씨가 받을 수 있는 점수는 불과 20점 내외로, 그 정도 점수로는 수도권에서 아파트를 분양받는 게 사실상 불가능하다. 부양가족이 없고 무주택 기간도 짧아 청약가점을 올릴 수 있는 방법도 없었다.
신규 분양을 받을 수 없는 김씨로서는 기존 주택 시장으로 눈을 돌려야 했고, 그 대안으로 경매 시장을 선택했다. 경매 시장의 경우 시세보다 훨씬 낮은 가격에 경매 가격이 형성돼 있을 뿐 아니라 재개발과 같은 개발 호재가 있는 지역의 경우 투자 가치도 충분하다고 판단했기 때문이다.
서울 삼성동, 회사 근처의 오피스텔에서 살고 있는 김씨는 완전히 투자 가치 측면에서 내 집 마련에 나섰다. 당장 내 집 마련이 급하지 않은 데다, 고액 연봉을 받고 있어 언제든 전세 자금 정도는 마련할 수 있다는 자신이 있었다.
김씨가 선택한 곳은 서울 성수동 일대 아파트. 성수동은 지역 자체가 서울시의 도심 재개발 방침에 따라 미래 가치가 높을 뿐 아니라 뚝섬 개발, 성동구 일대의 준공업지구 개발 계획이 확정적이라 가격 상승 요인이 많다고 판단했기 때문이다. 더욱이 경매에 나온 92㎡(27.8평) 아파트 낙찰 예상가는 시세보다 20% 이상 낮게 형성돼 있었다. 인기 지역인 만큼 유찰 가능성이 낮아 1차 경매에서 적정한 가격에 낙찰이 됐다.
아파트를 4억원선에 낙찰 받은 김씨가 이 아파트에 투자한 금액은 2억3000만원. 1억7000만원은 전세금으로 충당했다.
현재 김씨가 구입한 아파트 가격은 5억원선으로 올랐다. 강남권, 고가 아파트를 중심으로 가격이 하락세를 보였지만 강북의 6억원대 이하 아파트는 상대적으로 가격이 강세를 보였고, 개발 호재가 많은 성동구는 특히 가격 인상폭이 컸기 때문이다.
더욱 고무적(?)인 사실은, 다른 부동산 시장이 약세로 돌아섰음에도 불구하고 성동구 주택 가격은 계속해서 강세를 보이고 있다는 점이다. 왕십리 뉴타운 건설, 뚝섬 개발 등에 따른 주거 환경 개선 효과가 계속될 것으로 예상되면서 수요층이 두터워지고 있기 때문이다. 김씨는 “경매 시장에서 싼 물건만을 찾기보다 다소 비싸 보이더라도 개발 호재가 있는 지역의 물건에 집중해 투자 상품을 택한 게 약세장에서도 수익이 나는 상품을 고를 수 있었던 비결”이라고 설명했다.
⑷ 해외 부동산에서 금맥 찾기
부동산 시장에 대한 정부 규제가 심해지면서 해외 부동산으로 눈을 돌려 성공한 사람도 있다. 서울 송파구에 사는 오민석씨(48)가 주인공. 캐릭터 회사에서 해외 영업 부문을 맡고 있는 오씨는 업무 특성상 해외 출장이 잦은 편이었다. 특히 2005년부터는 베트남, 필리핀, 말레이시아 등 동남아시아 지역과의 거래가 빈번해지면서 이곳을 찾는 일도 많아졌다.
 그때 오씨의 눈에 들어온 게 베트남 호치민에서 현지인과 외국인을 상대로 분양하는 고급 아파트였다. 더욱이 국내 중견 건설사에서 직접 시행, 시공에 나선 터라 더욱 믿음을 갖고 투자에 임할 수 있었다. 그가 결정적으로 해외 부동산 투자에 나서기로 마음을 굳힌 건, 1가구2주택자에 대한 과도한 규제로 국내 부동산 시장에서는 더 이상 기회를 찾기가 어렵다는 판단이 섰을 때. 또 부동산 보유세에 대한 부담도 계속 커져 이미 시가 9억원 정도의 아파트를 보유하고 있는 오씨가 섣불리 국내 부동산 투자를 하기가 어려웠다. 여기에 베트남 호치민은 은퇴 이민지로도 손색이 없을 것 같다는 판단이 섰다.
지난해 말, 호치민 안푸 지역에 148.5㎡ 아파트를 구입한 오씨가 이곳에 투자한 금액은 총 2억원 정도. 외국인에 대한 직접 분양이 아직 법제화하지 않아 회사에서 발급한 장기 임대권을 구입한 오씨는 현재 매월 200만원이 넘는 금액으로 아파트를 임대하고 있다.
더욱이 장기 임대권 가격도 자신이 구입했을 때와 비교해 30% 이상 올랐다. 소유권을 보장받은 분양권이 아닌 임대권 형식이라 불안한 면이 있지만, 현지에 장기 임대권 거래 시장이 활성화 돼 있어 마음만 먹으면 투자 회수도 언제든 가능하다.
오씨는 “국민소득에 비해 절대적인 가격이 저평가돼 있다고는 할 수 없지만 투자 이익에 대한 규제가 없고 외국인을 상대로 한 임대 수요도 풍부해 부동산 투자 메리트가 충분하다”며 자신의 투자 성과에 대해 흡족해 하고 있다.
⑸ 상가에서 금맥 찾기
최근 주택 시장이 위축되면서 비교적 세금, 전매 제한 등의 규제로부터 자유로운 수익형 부동산에 대한 관심이 어느 때보다 높다. 그중에서도 수익형 부동산의 대표격인 상가가 스포트라이트의 중심권으로 떠오르고 있다.
 하지만 상가 투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자 상품이라 스스로 엄청난 발품을 팔지 않으면 대박의 기대감은 쪽박의 현실로 다가올 수밖에 없다. 특히 상권 분석, 상가 시장의 메커니즘 이해 부족 등으로 낭패를 보는 사례가 줄을 잇고 있다. 때문에 물건을 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다.더불어 부동산 시장 전반에 걸쳐 어수선한 분위기가 이어오고 있다 해도 틈새 공략에 나선 일부 상가 투자자들의 알찬 결실 사례도 없지는 않다. 지난해 초 서울 대치동에 사는 이영기씨(가명. 50)는 안양시 동안구 평촌동에 위치한 아파트형 공장 상가 2층 849.59㎡(전용 424㎡)를 분양 받았다.
구로나 가산 디지털산업단지에서 각광받고 있는 아파트형 공장 상가는 최근 몇 년 새 틈새 상품으로 격상되었고 무엇보다 주머니 사정이 넉넉한 기업체 직원들이 대거 상주하다 보니 웬만한 자리의 상가들은 특수를 누려왔다.
이에 대한 정보를 입수한 이씨도 투자 물건지 내 상가의 상주인구만 3000명에 달하고 특히 건물 밖 지척에 경쟁할만한 상권이 없다고 판단하고는 3.3㎡당 650만원씩 약 17억원의 비용을 과감히 투자했다.
이씨는 준공 후 투자한 상가의 전용면적만 424㎡에 이르다 보니 소형 상가 입점을 원하는 세입자들을 위해 점포를 세 개로 나눴다.
현재 이곳에는 브랜드 외식업체 1곳과 일반 음식점 그리고 치과가 입점했으며 보증금 총액 1억5000만원에 월수입은 1200만원이다. 이로써 연 수익률은 9%에 이른다.요즘 서울, 수도권 곳곳이 고분양가와 금리 인상 등으로 기대 수익률이 은행 예금 금리 수준에도 못 미치는 상가들이 즐비한데 비해 이씨의 상가는 상당히 고무적인 수익률이 아닐 수 없다.
더구나 주변상가 시세가 3.3㎡당 700만원선으로 형성돼 있어 1년 반 만에 약 1억3000만원이 오른 셈이다.
이씨는 기업체 250여 개가 입점한 상황을 근간으로 음식점 업종이 강세를 띨 것으로 예상했고 또한 주변에 약 3000여 세대가 포진하고 있어 외부 수요층의 유입 수혜까지 보게 됐다. 무엇보다 이씨의 성공 투자 비결은 발품을 파는 노력과 주변 부동산을 통한 객관적 정보 수집을 게을리 하지 않았다는 점이다.
글: 박인상 기자,정광재 매경이코노미 기자,박대원 (edream@chosun.com, indian |
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