개포그랑자이(가칭) 조감도

개포주공4단지가 지난 6월 16일 관리처분인가 승인을 받았다. 관리처분인가를 계기로 개포주공4단지에게 배우는 재건축 투자상식을 정리해봤다. 6.19대책중 재건축 투자자가 알아야 할 내용을 포함했다.

-관리처분인가란 원가 개념인 종전자산이 개발이익이 반영된 종후자산(조합원분양가)으로 바뀐다는 의미다. 재건축 실행단계로 착공을 위해 이주철거를 시작하는 단계다.

-사업시행인가 이후 관리처분인가 고시 전 대체주택을 구입하고(잔금완납하고) 재건축 아파트 입주시 대체주택을 팔 면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 관리처분인가 승인과 고시는 다르다. 통상 고시가 이틀 정도 늦다.

-관리처분인가 고시후 기존 아파트는 입주권으로 바뀐다. 이때 입주권은 주택으로 본다.

-관리처분인가 후 입주권을 구입한 사람은 승계조합원이 된다. 승계조합원이 보유한 입주권은 공사기간이 보유기간에 포함되지 않는다. 따라서 1주택자라고 하더라도 양도세 비과세는 사용승인(잔금완납) 이후 2년 보유해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

-관리처분인가 후 토지로 보고 취득세 4.6% 부과하는 기준은 이주기간중 단수 단전이 기준이다. 해당 구청은 단수 단전이 되면 주택으로 사용할 수 없어 토지로 본다. 

-7월 3일 이후 이주비 대출을 신청할 경우 개포주공4단지와 같은 청약조정대상지역에선 LTV 비율이 70%에서 60%로 10% 포인트 줄어든다.

-7월 3일 이후 개포주공4단지처럼 청약조정대상지역에서 주택담보대출을 신청한다면 LTV 60%, DTI 50%를 적용받는다.

-개포주공4단지처럼 청약조정대상지역에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 입주권(분양권 포함) 거래 신고일이 7월 3일 이후라면 잔금대출은 LTV 60%, DTI 50%를 적용받는다. 신고일 7월 2일 이전이라면 종전처럼 LTV 70%, DTI 60%를 적용받는다. 잔금대출이란 입주권(분양권)을 담보로 대출받은 이주비, 중도금 등을 갚기 위해 입주시점(잔금납부시점)에 새 아파트를 담보로 받는 대출을 말한다. 

-6.19대책의 재건축 조합원 주택공급수 제한은 개포주공4단지는 해당되지 않는다. 도시 및 주거환경정비법 개정안 발의후 올 하반기(9~10월)에 시행될 예정이다. 시행이후 사업시행인가를 신청하는 재건축단지부터 적용된다. 앞으로 청약조정대상지역 재건축단지는 조합원당 1주택만 분양이 허용된다. 현재는 수도권 과밀억제권역에서는 최대 3주택까지, 그 외 지역에선 소유 주택수만큼 분양받을 수 있었다. 중소형 두채를 분양받는 1 1는 계속 유지된다.

한편 관리처분인가를 받은 개포주공4단지는 이제 7월중 이주기간을 공고할 예정이다. 8월부터 12월까지 이주예정이다. 이주기간이 확정되면 이주시작전에 이주비 신청을 받을 것이다. 이때 이주비 대출은 6.19대책으로 인해 7월 3일 이후 신청하게 되면 기본이주비(무이자)와 추가이주비(유이자)를 더해 감평가의 60%까지만 대출받을 수 있다.

6.19대책 이후 6월 셋째 주에도 강남4구 등 서울 전역과 세종 부산 등 전국에서 국토부가 지방자치단체와 합동으로 부동산 중개업소를 단속중이다. 따라서 주택 거래시장이 일시적으로 중지된 상황이다. 주식시장에서 주가가 급등하거나 급락할 때 매매를 일시 정지하는 서킷브레이커(circuit breakers)라고 할 수 있다.

지금처럼 수도권 주택시장 상승장에선 거래량과 매매가는 상관없다. 거래를 막는다고 가격이 하락하지 않는다. 주택시장이 안정되지 않는다. 어차피 오를 아파트는 오르기 마련이다. 서울 강남권 재건축단지라면 말할 것도 없다. 초과이익환수제에서 자유롭고 예측가능한 리스크를 안고 있는 재건축단지라면 더욱더 그렇다.

개포주공4단지 13평형이 6.19대책에도 최근 10억3천만원에 거래됐다. 34평형 배정평형 총투자비는 이제 14억2천만원을 넘어섰다. 2020년 입주시점 개포그랑자이 34평형 시세는 17억원 이상 갈 것이다.