재개발 투자를 결정한 투자자라면 다음 사항을 꼭 체크하시기 바랍니다.

1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익

그럼 이 사항들을 하나하나 살펴보기로 하겠습니다.

1.개발방식

재개발, 재건축, 뉴타운, 촉진지구, 지구단위계획, 지역주택조합 등 정비사업에는 무수히 많은 개발방식이 있습니다.

투자하고자 하는 지역의 개발방식에 따라 조합원 분양자격도 달라질 수 있기 때문에 분양자격 보다 우선적으로 체크해야할 사항이라 하겠습니다.

분양자격이 주어지고 안주어지고에 따라 해당 물건의 가치가 좌우되기 때문에
재개발 투자의 기본이자 핵심이라 할 수 있겠습니다.

지구단위계획구역, 뉴타운, 재개발, 촉진지구 등 개발방식에 따라 분양자격이
달라질 수 있으니 개발방식을 미리 인지한 후 분양자격 유무를 정확하게 체크하시기 바랍니다.

3.집합건물, 토지ㆍ건물

등기부등본을 열람할때는 집합건물과 토지ㆍ건물 두가지로 나누어 열람하여야 합니다.

재개발 투자에서는 이 사항도 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 특히 30평형대 아파트를 배정받기 위해서는 핵심사항이 바로 집합건물 유무입니다.

 

재개발에서는 집합건물로 열람이 되는 건축물을 공동주택(다세대)이라 칭하고
토지ㆍ건물로 열람해야하는 건축물은 단독주택(다가구)라 칭합니다.

4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형

이 사항 또한 개발방식에 따라 천차만별로 차이가 큰 만큼 꼭 체크해야할 사항입니다.

20평형대, 30평형대, 40평형대 이상으로 나누어 접근하여야 하는데 최근 법개정에 의해 전환다세대의 가치가 높아졌고 조합원의 중대형 배정 확률도 증가된 사항을 꼭 인지하시기 바랍니다.

5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차

개발방식에 따라 사업절차도를 그려본 후 이제까지 진행된 사업절차와 현재의 상태 및 앞으로 진행될 사업절차를 체크하셔야 합니다.

이것은 곧 매수시기가 얼마나 적절한지, 매도시기를 언제로 잡을 것인지를 결정짓는 기준이 되므로 섬세한 접근이 필요한 시기이기도 합니다.

6. 매수시기ㆍ매도시기

앞에서 설명드린 사업절차도를 바탕으로 매수시기를 잡고 매도시기를 설정해야 하는데

1) 3년이하의 단기차익
2) 3년~5년 정도의 중기차익
3) 5년 이상의 장기차익

이 세가지의 큰 틀을 바탕으로 설정하시기 바랍니다.

7. 사업지연 리스크

사업절차에 의하여 매도시기를 설정한 만큼 인허가절차가 지연될 경우까지 참작하여 사업지연 리스크에 대한 분석이 필요합니다.

체크사항은 기본계획수립여부, 주민 사이의 갈등, 조합의 투명성, 지자체와 주민 사이의 갈등 등 입니다.

다음주에 (下)편이 이어집니다.
감사합니다.

한강변 재개발 투자연구소 http://cafe.daum.net/aptmall ;  민권식 님