2006-02-22 17:54

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28027

지난 2월 16일 서울시가 제3종 일반주거지역 내 재건축 대상 아파트의 계획용적률을 210%로 확정한 이후 강남 재건축 시장이 찬물을 끼얹은 듯 냉기가 감돌고 있다.

이미 기존 용적률이 180~200%인 3종 일반주거지역 내 단지들은 사업성에 큰 차질이 빚어져 미궁으로 빠지게 됐다. 특히 대치동 은마아파트 등 230% 이상의 용적률을 기대한 곳은 또다시 정권 바뀌기만을 기다려야하는 것이냐며 실망감을 감추지 못하고 있다.

이와 대조적으로 기존 용적률이 200% 내외인 여의도 3종 일반주거지역 내 재건축 추진 단지들은 지난 1월 16일 서울시 기본계획에서 230%로 용적률을 확정한 바 있어 형평성에 어긋난다는 반응도 나오고 있다.

강남 재건축 단지는 8.31 부동산대책 때 재건축에 대한 별다른 언급이 없었는데다 최근 용적률 상향에 대한 기대심리가 커지면서 매물에 매수세가 급격히 따라 붙었다. 지난 해 11월부터 가파르게 상승해 현재는 8.31 이전의 시세를 모두 회복한 상태다.

하지만 용적률 상향 조정이 무산된 상태에서는 이러한 기대감도 모두 사라지게 됐다. 게다가 정부가 2월 2일 개발부담금 부과에 대해 검토하겠다는 방침을 발표한데다 지난 20일 서울시의회가 개포주공, 고덕주공, 가락시영 등 2종 일반주거지역의 평균 층수제한을 16층으로 하는 도시계획 조례안을 가결해 본회의에 상정할 계획을 갖고 있다.

개포저층주공 단지들이 평균 16까지 지을 수 있게 된다면 재건축을 완료해봤자 개포주공고층 5, 6, 7단지(15층)과 비슷한 그림이 된다.

늘어나는 이익의 50% 이상을 환수하겠다는 개발부담금제와 기존의 임대아파트 25% 공급까지 더하면 재건축은 더 이상 추진해야 할 의미가 없어진다.

이렇게 되면 앞으로 강남권 아파트 값은 장기 침체로 접어들게 될까? 필자의 의견은 ‘그렇지 않다’이다.

그동안 기대감이 팽배했던 강남권 재건축 단지들은 실망매물이 출현할 가능성이 매우 커졌다. 이로 인해 당분간 시세 하락은 불가피할 것이다.

하지만 모든 재건축 단지가 울상을 짓게 된 것만은 아니다. 재건축을 억제하는 것은 다른 일반 아파트의 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다. 이러한 규제와 무관한 단지들은 강세가 지속될 것이다.

대치동 청실, 국제 등 2종에서 3종 일반주거지역으로 조정된 단지와 잠실주공 분양권, 강남구 일반 아파트는 벌써부터 상대적인 풍선효과를 누리게 될 것으로 전망되고 있다.

재건축 단지가 하락세로 돌아서는 동안 최근 입주를 시작한 도곡렉슬 33평형은 10억~12억원, 43평형은 15억~18억원을 호가하게 됐다.

3월 말 발표될 재건축 규제 추가대책에서 추진 연한을 30~40년으로 늘릴 방안이 연구되고 있는데 그렇게 된다면 현재 입주 20년을 갓 넘긴 단지는 일시적 하락, 30년 이상 된 단지는 오히려 이번이 기회일 수 있다. 규제에 해당하는 단지와 비껴나간 단지의 희비가 엇갈려 시세 차이는 더욱 커질 것이다.

또한 큰 폭 상승, 소폭 하락을 반복해왔던 강남의 특성상 공급부족이 다시 강남권 가격 상승에 불을 지필 것으로 예상된다. 재건축 추진이 늑장을 부릴수록 공급 희소성은 더욱 커진다.

강남 중대형 아파트는 희소성이 부각돼 더욱 선호도가 높아져 매도가는 급등하게 될 것이다. 극심한 공급부족에 허덕이고 있는 강남권에서 유일한 신규 주택 공급방법인 재건축을 진행시키지 않고 있기 때문이다.

무조건 억제하는 것만이 능사는 아니라고 판단된다. 그런 의미에서 어제 서울시가 발표한 유턴프로젝트는 강북 지역으로 수요를 분산시킬 수 있다는 점에서 적절한 정책이었다고 판단된다.

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