2005-12-15 13:23

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기계 공구상을 하다가 우연히 상가투자에 손을 대 20억 원대의 자산가가 된 Y씨는 나름대로의 투자원칙이 있다. 가장 중요한 것은 믿을 만한 부동산중개업소와 거래한다는 것이다. 가장 중요한 것은 믿을 만한 부동산중개업소와 거래한다는 것이다. 그는 투자를 하면서 중개업소와 은행의 PB센터 직원을 잘 만나는 것이 재테크의 향방을 결정한다는 것을 깨달았다. 문제는 신뢰할 수 있어야 한다는 것이다. 전업 투자자가 아니라 사업을 하기 때문에 믿고 자산운용을 상의할 만한 대상이 꼭 필요했다. 다행히도 평생을 함께할 조력자를 만난 것이 그가 재산 불리기에 성공한 계기였다.

부동산 개발업체 사장인 J씨의 별명은 ‘컴퓨터 칼’이다. 컴퓨터이면 컴퓨터이고, 칼이면 칼이지 무슨 컴퓨터 칼이냐고 주변에서는 놀린다. 말 그대로 컴퓨터와 칼의 성격을 모두 갖고 있어서 붙여진 별명이다. 그는 부동산에 투자하기 전에는 컴퓨터처럼 철저히 냉정하게 분석한다. 객관적으로 투자가치가 있다는 답을 얻기 전에는 움직이지 않는다. 그러나 일단 분석이 끝나면 망설이지 않는다. 칼처럼 과감하게 결정한다. 매매하기 전에는 충분히 따져보지만 일단 매매를 결정하면 그 다음에는 사소한 것은 제쳐둔다. 그렇게 하지 않으면 부동산투자로 큰돈을 벌기 어렵다는 것이 J씨의 지론이다.

부자들이야 한 번의 실패가 아무것도 아닐 수 있다. 하지만 일반인들에게는 치명적이다. 따라서 매매를 할 때는 부자들보다 몇 배의 노력과 결단이 필요하다. 부자들의 매매비법은 어찌 보면 단순하다. 별것이 없다. 하지만 이를 확고한 원칙으로 지킨다는 것이 다르다.

정확한 시세를 파악한다

상가 건물은 공인된 단일가가 없다보니 시세도 여러 형태가 있다. 중개업소에서 내건 가격, 신문과 인터넷에 게재된 시세, 사정이 급해서 정상 가격보다 낮게 나오는 급매가, 부동산의 가치를 감정평가사가 측정하는 감정평가액, 법원경매시장에서 입찰에 부쳐지는 최저입찰가와 유찰가 등 다양하다.

시장이 과열 또는 침체 됐을 때는 정확한 시세를 파악하기가 어렵다. 상가 가격이 오랫동안 떨어지거나 제자리에 있다가 매물이 줄어들기 시작하면 상승의 신호로 해석할 수 있다. 반면 값이 많이 오른 상태에서 호가 상승이 지속되면 시장의 질이 취약함을 암시하는 것이다. 일반인들은 이때를 조심해야 한다. 호가에 얽매이지 말고 적정 매입가를 정한 뒤 협상에 임해야 한다. 시세 조사를 할 때는 미리 인터넷을 훑어서 중요 사항을 메모한 뒤 반드시 현장을 방문해야 한다. 전화로 중개업소에 시세를 물어 모든 것을 결정하는 것은 금물이다.

싸면 이유를 알아본다

급매물은 시세보다 100% 이상 싸게 나온 매물이다. 사면 뭔가 사연이 있다. 정상적인 물건이지만 매도인의 급한 사정에 따라 싸게 나오므로 감춰진 약점이 있을 수 있다. 싸면 그만큼 위험이 따른다. 상가 건물은 권리관계가 복잡하거나 주인이 자주 바뀐 매물이 많다. 이런 물건은 값이 싸더라도 그 사연을 자세히 알아보아야 한다. 가압류․가처분․가등기 등 권리 제한이 있으면 이를 풀고 나서 매매해야 한다. 주변에 숨겨진 혐오시설이나 위험시설이 있는지도 살펴야 한다.

직거래는 하지 않는다

부동산 중개 수수료를 아끼기 위해 부동산 직거래를 하는 경우가 있다. 그러나 가까운 친지나 가족이라면 몰라도 직거래는 하지 않는 것이 정석이다. 특히 생활 정보지를 보고 직거래를 하는 것은 금물이다. 사기를 당할 수도 있고, 범행을 저지르기 위한 미끼 매물도 나온다. 직거래는 중개인이 없어 가격협상이 쉽지 않다. 등기상 소유자가 아닌 딴 사람과 계약하기도 한다. 작은 수수료를 아끼려고 위험 속으로 뛰어드는 것은 소탐대실이다.

굳이 직거래를 해야 한다면 등기부등본을 확인하고 권리제한 사항을 꼼꼼히 짚어보아야 한다. 직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘든 물건이다. 직거래를 할 때는 등기부상 소유자와 계약을 해야 한다.

중개업소의 생리를 잘 안다

중개업소도 경쟁이 치열하다보니 고객을 유치하기 위해 인터넷을 적극 활용한다. 아침에 출근하자마자 남보다 빨리 전산망에 매물과 시세를 올리고, 다른 업소가 전산망에 올린 물건을 수시로 검색한다. 전산망이 발달하다보니 공동 중개가 보편화됐다. 매물 정보를 갖고 있는 업소와 손님을 확보한 업소가 연계돼 거래를 성사 시킨다. 공동 중개 시 부동산 중개수수료는 두 군데 준다거나 더 비싸게 지불하지 않고 중개업소 한 곳에만 주면 된다.

여러 부동산에 매수나 매도를 의뢰하는 것이 꼭 좋은 것만은 아니다. 여러 곳에 매수 의사를 내보이면 스스로 값을 올리는 결과를 부를 수 있다. 도 여러 곳에 물건을 내놓으면 물건의 희소성과 가치가 떨어지기도 한다.

계약 전에는 신중하고 결정과 포기는 빨리 한다

물건의 하자, 세입자 등 권리관계, 설정은 계약 전에 꼼꼼히 살펴야 한다. 계약서에 도장을 찍고 나서야 확인하고 점검하면 늦는다. 위험 요인은 반드시 계약 전에 짚어보아야 한다.

결함을 발견했거나 꺼림칙한 구석이 있다면 빨리 포기하고 그 물건은 잊어버려야 한다. 상가투자에서 실패한 이들의 공통점은 미련과 집착이다. 문제가 있는 물건인데도 큰 돈을 벌 수 있다는 집착에 사로잡히면 불행한 결과를 자초한다. 삼척동자도 사기라는 것을 알 수 있는 사안도 대박의 꿈에서 벗어나지 못하면 알아보지 못한다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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