[스크랩] 경매 수익 이렇게 낸다 - 고수만 아는 비법

필자가 요즘 출강을 하다 보면 재개발이나 뉴타운 강좌는 정원 채우기도 어려운데 경매 강좌는 늘 정원 초과이고 빈자리를 찾기 어려울 때가 많다.

수강생들이 공통적으로 하는 말은 경매가 이렇게 과열인데 수익이 나느냐는 것이다. 필자도 이 부분에서는 절대 공감이다. 일반인들이 참가할 수 있는 비교적 수월한 물건이 아파트나 빌라인데 그 중에서도 권리관계가 복잡하지 않는 물건을 통해 과연 원하는 수익이 나오느냐는 의문이다.

그런데도 경매를 해야 하는지 기다렸다가 급매로 협상을 통해 사는 것이 현명한 것 아닌지 궁금할 때가 많다. 요점부터 말하자면 아파트나 빌라는 급매로 사는 것이 더 나을 때가 많아졌다고 볼 수 있다.

하지만 경매는 아직도 꾸준히 수익을 내고 있다. 단 강호에 전설로만 기억되는 극소수 고수들의 독점에 의해서 말이다. 오늘은 고수들 중에서도 아주 소수의 분들만이 거두고 있는 투자법 중에서 재개발과 절친한(?) 경매에 대해서 말해 보겠다.

재개발 지역에서 가장 천덕꾸러기인 투자 상품은 단연 상가, 다가구, 단독 주택 등일 것이다. 이들의 인기를 반영하듯 위의 물건들은 항상 개발사업 막바지에 팔리기 일쑤다. 게다가 최근 촉진지구 토지거래허가가 완화되진 않았다면 단독주택 같은 상품들은 수년간 빛을 못 볼 물건의 대명사였던 것이다.

그러나 진정한 고수는 흙속에서 진주를 찾는 법이라지 않은가! 근린상가 주택에서 몇 가지 요건만 갖추면 상가와 아파트 둘 다 입주권을 받을 수 있기 때문에 고수들 사이에서는 쉬쉬하면 거래 되어왔던 것이 사실이다.

이들 물건의 특징은 세입자가 많고 권리가 복잡하며 투자금이 많이 들어간다는 단점이 있다. 하지만 이런 맹점을 깨끗이 벗겨주는 절차가 있다면 투자를 해 볼 만하지 않겠는가.

그런 절차가 바로 경매다. 경매는 일단 세입자를 바꿀 수도 있고 있는 세입자를 재계약 할 수도 있다. 그래서 수익률의 저하를 가져오는 골치 아픈 세입자도 자연스레 교체할 수 있다는 것이다.

이런 장점뿐 아니라 돈의 분납이 이루어 진다는 것이다. 선순위 세입자가 있다면 계약 만료까지 사게끔 해도 되고 그러면 자연스레 분납도 되고 당장 잔금 못 치루면 다음번 재경매 입찰일 전에만 내면 되니 얼마나 납부가 자유로운가! 물론 그로 인한 법정이자에 준하는 연 20%의 이자는 물지만 말이다. 재개발의 경우 입주권을 받기 싫으면 현금으로 받아도 된다는 사실이다. 물론 현금으로 받을 사람은 없겠지만 현금 청산가의 기준을 살펴보면 사업 지역마다 다르지만 토지 분은 개별공시지가를 차용하는 사업지역이 많다.

아주 쉬운 방법으로는 개별공시지가에 몇 %를 곱해서 나오는 방식으로 가늠해 볼 수 있는데 이는 그간 많은 서울 시내 재개발 지역의 전형적인 유형이라서 꽤 정확히 금액이 나온다.

그렇다면 경매로 낙찰가율을 가장 낮게 살 수 있는 물건 중에 하나는 규모가 조금 되는 상가주택인데 그러한 물건들은 세입자나 권리관계가 복잡한 것이 또한 대부분이다.

그러한 복잡한 것을 풀어내는 분들이 또한 고수이고 그렇게 입주권이 나올 것이라고 예측이 가능하기 때문에 수익이 생기는 것이다. 또한 적지 않은 물건들이 현금 청산가보다 싸게 수 회 유찰 되어있는 사실을 일반 투자자들은 잘 모른다.

관리처분이 얼마 안 남았다면 요즘처럼 매각이 어려운 시대에 팔 걱정할 필요도 없고 (조합이 청산가로 돈을 주기 때문에) 상황이 나아지면 아파트와 상가 둘로 팔 수 있기 때문에 안정성 있는 투자물건으로 제격이 아닐 수 없다. 게다가 월세로 금융비용까지 충당하게 되니 일석 삼조의 효과를 얻을 수 있다. www.wealthpartner.co.kr

주복기·웰스 파트너 대표 기사제공 :

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