2009-06-21 11:59

http://blog.drapt.com/gustjqq/6807191245553195409

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

                         소액임차인의 최우선변제권

1) 소액보증금중 일정액의 보호

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 임차주택 배당가액의 1/2범위 내에서 우선변제 (최우선적으로)받을 권리가 있다.

2) 소액임차인의 최우선변제권 행사요건

① 임차보증금이 소액일 것
② 경매신청기입등기 전까지 대항요건을 갖출 것(매각결정기일까지 대항요건 유지)
③ 배당요구종기일까지 배당신청을 하였을 것

담보물권 설정일	지 역	보증금범위	최우선변제액
84.1.1~87.11.30	특별시, 광역시	300이하	300이하
	기타지역	200이하	200이하
87.12.1~90.2.18	특별시, 광역시	500이하	500이하
	기타지역	400이하	400이하
90.2.19~95.10.18	특별시, 광역시	2,000이하	700이하
	기타지역	1,500이하	500이하
95.10.19~01.9.14	특별시, 광역시	3,000이하	1,200이하
	기타지역	2,000이하	800이하
2001.9.15~	수도권 과밀억제권역	4,000이하	1,600이하
	광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)	3,500이하	1,400이하
	기타지역	3,000이하	1,200이하
2008. . ~ *개정입법예고 (2008.6.27)	수도권 과밀억제권역	6,000이하	2,000이하
	광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)	5,000이하	1,700이하
	기타지역	4,000이하	1,400이하

03) 소액임차인의 기준 및 최우선변제액

※ 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역

• 서울특별시
• 인천광역시 (강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지 남동유치지역 제외)
• 의정부시, 구리시
• 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동, 지금동, 도농동에 한함)
• 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

< 소액임차인 최우선변제 적용 예 >

ⓐ 하나의 주택에 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우 : 소액임차인으로 보호 못 받아
 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인 으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당 하는지 여부를 판단하여야 하기 때문임. (주택임대차보호법 시행령 제 3조 4항)

ⓑ 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 : 우선변제를 받을 수 없다.

ⓒ 보증금을 소액으로 감액한 경우 : 경매개시결정등기 전 감액한 경우는 우선변제
 당초에 소액 임차인의 범위에 해당하지 않았으나 임대인과 합의하여 보증금을 감액하여 소액임차인이 된 경우, 감액시기가 경매개시결정등기일 이후라면 임차인으로서 보호 받을 수 없음. (대법원 2007다23203)

ⓓ 확정일자부 소액임차인 : 잔여 보증금 우선변제
 최우선변제를 받지 못한 잔여 보증금은 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.

ⓔ 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인의 우선변제권 : 따져봐야 한다.
 원래의 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 하고, 전대차는 임대인의 동의를 얻어서 이루어진 경우이어야 그로부터 임차한 전차인도 소액 전차인으로 보호받을 수 있음.

⇒ 전차한 소액 임차인은 원래의 임차인의 권리를 원용하여 대항력 및 우선변제권을 행사함으로써 전차인의 보증금을 반환받을 수 있음.

ⓕ 임금 채권과 소액 임차보증금의 순의 : 동순위
 임금채권과 소액 보증금의 채권은 모두 최우선 순위의 채권이므로, 채권액에 비례하여 평등하게 배당 받게 됨.

ⓖ 처음에는 소액 임차권자가 아닌 자가 나중에 소액 임차권자가 된 경우 : 진정, 적법하면 우선변제
 소액 임차권자에 해당하지 아니한 자라 하더라도 후에 계약 내용을 변경하여 소액 임차권자가 된 경우 에는 그 계약 내용이 탈법적인 의사 없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액 임차권자로 보호하여 주어야 함.

ⓗ 대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대한 우선 변제권 : 없음
 대지에 관한 저당권 설정당시 그 지상에 건물이 존재하는 경우에는 대지의 환가대금에 대해서 우선변제권이 있다고 할 것이나, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에도 적용할 경우, 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당함. 따라서 이러한 경우에는 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선 변제를 받을 수 없음. (대법원 99다25532)

ⓘ 대지 및 건물이 경매 개시되었다가 대지 부분만 낙찰된 경우 : 우선변제권 있음
 그 주택의 소액 임차인은 대지 낙찰대금 중에서 보증금을 우선변제 받을 수 있음. (대법원 96다7595)

ⓙ 임차인 모르게 주소가 이전된 경우
 임대인이 대출을 보다 많이 받기 위해 주택 임차인이 모르게 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전 시켰다가 근저당권 설정 후에 재 전입시킨 경우로서, 주택임차인의 의사와는 상관없이 이전 하였 다면 주택 임차인의 책임을 물을만한 사유가 없어, 이미 취득한 대항력에 영향을 미치지 아니함. (대법원 2000다37012)

ⓚ 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간 : 매각결정기일까지
 임차인이 우선 변제를 받기 위하여 언제까지 대항요건을 유지하고 있어야 하는지에 대해서는 명시적 으로 규정하고 있지 않으나 판례를 보면 낙찰기일(매각결정기일)까지는 주택점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 함.

⇒ 다만 주택 임대차 보호법 제3조의 3에 의하여 임차권 등기를 설정하고 이사를 한 경우, 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선 변제권을 상실하지 않음.

 확정일자 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사

1) 배당요구신청
 경매법원에 배당요구종기일까지 배당요구신청서를 제출하여야 한다.

2) 임대차종료
 임대기간이 끝나지 아니한 경우 우선변제권 있는 주택임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 하지만(주택임대차보호법 제3조의1 제1항 단서, 제8조 제2항), 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없다.

왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지함으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되기 때문이다.

3) 임차주택의 명도
 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 낙찰자의 명도확인서를 경매법원에 제출 하여야 한다. 다만 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임차주택을 비워주지 않아도 된다.

         임차권등기명령제도

1) 임차권등기명령
 임대차기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기 할 수 있도록 한 제도.

2) 임차권등기명령의 신청
 임차주택 소재지 관할 법원(시․군법원 포함)에 임차권등기명령신청서로 신청하며, 임차인 단독으로 신청이 가능.
 ⇒ 첨부서류 : 임대차계약서 사본, 등기부등본, 주민등록등본, 일부임차일 경우 도면

3) 등기명령의 통지와 등기
 재판을 거쳐 결정(또는 종국판결)되며, 임대인 및 임차인에게 통지되고 법원에서 등기공무원에게 등기촉탁하여 등기부에 등기됨.

4) 등기시의 효력
 임차인이 개인 사정상 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 그대로 유지 하여 대항력 및 우선 변제권을 인정받을 수 있음.

 
             임대차 기간과 갱신

1) 임대차 기간의 약정
 당사자가 계약으로 임대차의 기간을 정하는 경우 민법은 최장기에 대해서는 제한(20년 이하)을 두나 최단기간에 대해서는 제한이 없어 특별법(주택임대차보호법 제4조)으로 2년 이상으로 규정하였음.

2) 임대차 기간을 정하지 않은 경우
 임대차기간을 정하지 아니하거나 2년 미만인 경우에는 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (법 제4조 제1항)

3) 묵시적 갱신
 임대인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게, 임차인은 만료 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본 다. (법 제6조 제1항)

⇒ 이 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다. (법 제6조 제2항)
⇒ 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. (법 제6조의2)

       차임증감 청구권
 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준(5%)에 따른 비율을 초과하지 못한다.(법 제7조)

       월차임 전환시 전환범위
 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 대통령령으로 정한 비율(년14%)을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. (법 제7조의 2)

1. 의의
 상가건물 임차에 관하여 민법에 대한 특례를 인정함으로써 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위하여 제정됨. (2001.12.29 공포되어 2002.11.1.부터 시행)

2. 적용범위
▶ 일정 보증금액 범위 내에 [상가건물]의 [임대차]에 대하여 적용됨.
▶ [상가건물]이란 제3조 1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함.
⇒ 사업자등록을 할 수 없는 비영리 단체(동창회, 종친회 등)의 건물임대차에는 이 법이 적용 안됨.
▶ [임대차]란 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 것을 포함.
⇒ 주된 부분에 대한 판단은 임대차계약의 목적과 실제상의 사용 형태 등 여러 가지를 고려해 종합적으로 판단.
⇒ 영업용은 도∙소매 및 소비자용품수리업이나 음식점뿐만 아니라 농업이나 광업, 제조업도 포함.
▶ 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않음.
▶ 주택임대차보호법은 자연인에 대해서만 적용되지만, 상가건물의 경우에는 법인도 사업자 등록을 할 수 있으므로 보호대상.
▶ 일시사용이 명백한 경우에는 동 법을 적용하지 않음 (법 제16조)

3. 강행 규정과 준용 규정
▶ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음. (법 제 15조)
▶ 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금 반환 청구소송에 관해서는 소액 사건 심판법 제 6, 7, 10, 11조의 2규정을 준용 (법 제 18조)
▶ 이 법에 의해 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 담보책임에 관한 민법 제 575조 1항, 3항, 제 578조의 규정을 준용하는 것은 주택임대차보호법과 동일 (법 제 3조 3항)

지 역	금 액
	2002.11.1이후	2008. . 이후
서울특별시	2억4천만원 이하	2억6천만원
수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외)	1억9천만원 이하	2억1천만원
광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)	1억5천만원 이하	1억6천만원
그 밖의 지역	1억4천만원 이하	1억5천만원

4. 보호대상 임대차 보증금(환산보증금)기준 (령 제 2조 1항)

※ 환산보증금 = 보증금 차임(월세) × 100

(예1) 보증금 1000만원 월 80만원의 차임 ⇒ 1000만원 (80만원 * 100) = 9000천만원

(예2) 보증금 4000만원 월 250만원의 차임 ⇒ 4000만원 (260만원 * 100) = 3억

⇒ 서울 지역의 보호대상 한도액을 초과하여 상가임대차보호법의 보호대상이 아님.

5. 대항력

1) 의의
상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는, 임차건물의 주인이 바뀌는 경우에도 새로운 소유자에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말함.

2) 대항력 발생일

건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날.

6. 임대차 관련 등록 사항의 열람

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 아래와 같은 사항에 대한 열람 또는 제공을 요청할 수 있음. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없음. (법 제 4조)

1. 임대인, 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인, 임차인이 법인 또는 법인이 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차 계약서상의 확정 일자를 받은 날

6. 임대차 계약이 변경 또는 갱신 된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간,

새로운 확정 일자를 받은 날

7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

7. 우선변제권

상가 건물 임대차 계약서상의 확정 일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 후순위 권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있음.(법 제5조 2항)
① 우선변제권 발생요건 : 대항력과 확정일자 (확정일자를 관할 세무서에서 받음)
② 우선변제권 발생일 : 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날
③ 우선변제권 관련 주의 사항
⇒ 대항 요건을 갖춘 상태에서 확정일자의 효력이 발생한다는 것.
⇒ 대항 요건 없이 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않음. 단지 그 날짜(확정일자)에 계약서가 있었다는 것만을 증명 하는 것임.

8. 배당 보증금 수령 시 임차 건물의 인도

우선변제의 대상이 되는 보증금을 수령하기 위해서는 임차 건물의 인도가 필요.
(법 제5조 3항)

9. 경매 신청 요건의 완화

▶ 상가 건물을 비워주지 않아도 경매신청 가능
▶ 임차인이 임차 건물에 대하여 보증금 반환 청구소송의 확정 판결 그 밖에 이에 준하는 집행 권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사 집행법 제 41조의 규정에 불구하고, 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니함. (법 제 5조 1항)
▶ 즉, 임차 보증금의 회수에 있어서 동시 이행의 항변권을 주장한다면, 임대인이 보증금을 주지 않는 한 임차인은 계속 그 건물을 임차하고 있어야 하고 경매도 신청할 수 없는 경우가 발생. 상가건물임대차보호법은 이러한 불합리성을 막기 위해 확정 판결이나 집행권원에 의한 경매신청 의 경우 명도를 하지 않아도 신청할 수 있도록 하고 있음.

10. 소액 보증금의 최우선 변제
1) 소액보증금중 일정액의 보호
상가건물의 경매 시 임차인은 건물에 대한 경매 신청의 등기 전에 대항력을 갖추었다면
임차인은 배당액의 1/3한도 내에서 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여
변제받을 권리가 있음. (법 제 14조)

2) 최우선 변제의 요건
① 정당한 임차인일 것 (위법 또는 불법 임차인 제외)
② 보증금이 소액 보증금에 해당할 것
③ 경매신청 등기 전에 대항요건 (인도 사업자등록신청)을 갖출 것.
④ 배당요구종기일까지 배당 신청 했을 것

3) 상가건물 소액임차보증금 및 최우선 변제금액

지 역	소액 임차 보증금액	최우선 변제 금액
서울특별시	4,500만원 이하	1,350만원
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시를 제외)	3,900만원 이하	1,170만원
광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)	3,000만원 이하	900만원
그 밖의 지역	2,500만원 이하	750만원

※ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 각 보증금 중 일정액의 합산 액이 상가건물
가액의 1/3을 초과하는 경우, 각 보증금 중 최우선 변제금 합계액과 각 임차인의 최우선
변제금의 비율로서 상가 건물의 1/3에 해당하는 금액을 분할.

(계산식)

각 임차인의 최우선변제금액

각 임차인의 변제금액 = 건물가액의 1/3 ×    각 임차인의 최우선변제금액  
                                                              임차인들의 최우선 변제금액의 합계액   

11. 임차권 등기명령
 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원· 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음. (법 제6조 1항)
⇒ 임차권 등기가 경료 되면 임차인은 대항력 및 우선 변제권을 취득
⇒ 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선 변제권을 취득한 경우에는 그
대항력 또는 우선 변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니함. (법 제6조 5항)
⇒ 임차권 등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경료 된 건물(임대차의 목적이 건물의
일부분인 경우에는 해당 부분에 한함)을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선 변제를 받을 권리가 없음. (법 제6조 6항)
⇒ 임차인은 임차권 등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구 할 수 있음 (법 제6조 8항)

12. 경매에 의한 임차권의 소멸

임차권은 임차 건물에 대하여 민사 집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸. 다만, 보증금이 전액 변제 되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니함 (법 제8조)

13. 임대차 기간 및 계약갱신 요구권

▶ 임대차 존속기간
⇒ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄
⇒ 다만, 임차인은 임대차 계약을 1년 미만으로 하였을 경우 그 기간이 유효함을 주장 할 수는 있음.
⇒ 임대차가 종료 하였을지라도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봄 (법 제9조 2항)
⇒ 임대인은 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 행하는 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 5년간 정당한 사유 없이 거절 할 수 없음. (법 제10조 1항, 2항)
⇒ 전차인도 임차인의 계약 갱신요구권 행사기간(5년) 범위내서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사 할 수 있음.

※ 단 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우 임차인은 계약 갱신 요구권을 행사 할 수 없음

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 임부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인의 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의  점유회복이 필요한 경우.
 8. 그 밖에도 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
⇒ 임대인이 만료 전 1-6개월 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우

- 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봄 (법 제 10조 4항). 이 경우에는 임대차의 존속 기간은 정함이 없는 것으로 간주 됨. (동조 4항 단서)

- 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생 (법 제 10조 5항)

▶ 차임(월세) 증감 청구권
⇒ 월세 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있음. (년 12%내)
⇒ 그러나, 임대차 계약 또는 약정한 차임 등을 증액이 있는 후 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없음.

▶ 월 차임전환 시 산정율의 제한
⇒ 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우, 대통령령에서 정한 비율(년 15%)의 범위를 초과 할 수 없음.

▶ 상가 임대차 보호법의 적용
⇒ 2002년 11월 1일을 기준, 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용
⇒ 그러나, 대항력의 규정, 보증금의 회수규정, 보증금 중 일정액의 보호규정은  이법 시행 당시 존속중인 임대차에도 적용, 단 이 법 시행 전 물권을 취득한  제 3자에 대해서는 효력이 없음.

14. 임대차 보호법 비교

구분	주택임대차보호법	상가건물 임대차보호법
적용 범위	주거용 건물의 임대차 (예외 : 일시사용을 위한 임대차)	상가건물의 임대차
대항 요건	주택의 인도 주민등록	건물의인도 사업자등록
대항력발생 시기	익일	좌동
우선 변제	대항요건 확정일자	좌동
우선 변제 내용	경매 배당 시 우선변제권	좌동
최우선 변제	경매기입등기 전 대항요건을 갖춘 상태에서 보증금액이 일정금액 이내인 경우	좌동

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