2008-11-04 10:12

http://blog.drapt.com/gustjqq/6807191225761138376

자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87

- 초보자가 꼭 알아야 할 토지보상 기본노하우 - 

                                                      출처- [법무법인 강산]

Ⅰ. 서론 Ⅱ. 강제수용을 당하지 않는 방안 Ⅲ. 강제수용 절차에서의 대응방안 Ⅳ. 보상대상자가 주의하여야 할 사항 Ⅴ. 보상금 증액과정에서 보상대상자가 할 일 Ⅵ. 법무법인 강산 소개

Ⅰ. 서론

□ 보상은 수동적으로 받는 것이 아니라 내가 요구하는 것이다.

- 2007년 이전의 보상은 통상 사업시행자가 일방적으로 보상액수나 그 내역을 정하고 이를 보상대상자에게 통지하는 방식으로 보상을 하여왔다면, 행정복합도시, 탕정지방산업단지, 혁신도시 등의 보상이 실시된 2007년부터는 보상대상자가 보상액수를 정하기 전에 적극적으로 자신의 주장을 펼치고 그 내용에 따라 보상이 실시되는 방향으로 큰 흐름이 바뀌었다. 어느 지역의 경우 이주대책대상자에게 무조건 5,000만원을 위로금으로 지급한 사례도 있다.

- 대법원 판례에 의하더라도 사업시행자와 보상대상자의 협의가 법보다 우선한다고 한다.

- 따라서 보상대상자들은 자신의 권리가 무엇인지, 다른 곳의 보상사례는 어떠한지를 면밀히 파악하여 사업시행자와의 협상을 통하여 정당보상을 받도록 노력하여야 할 것이다. 특히 이주대책, 생활대책에 대해서는 협의를 하라고 규정하고 있기도 하다. 또한 감정평가와 관련하여서도 일괄평가, 현지조사 평가, 2가지 방식이상의 평가 요구 등 요구할 것이 많다.

- 그런데 우리는 어떤가? 아직도 잘못된 상식, 과거의 패배의식에 사로잡혀 귀중한 내 재산을 그냥 대충 넘기는 것은 아닌지?

법무법인 강산은 행정복합도시, 탕정지방산업단지, 평택국제화도시, 아산신도시 등 주요지구의 협상에 직접 참여하고 있습니다.

□ 가만히 수동적으로 있으면?

- 경기신문 2008년 06월 25일 (수)

개발지구 주민 ‘껌값 보상’ 으로 쫓겨날 판  개발지구에 편입되면 부동산 가격상승 등으로 해당 지역주민들은 쌍수를 들고 환영하는 게 일반적이다. 이와는 달리 주민들이 유독 ‘도시재생사업 지구 편입은 절대 안된다’고 부르짖는 이유는 무엇일까. 그것은 도시재생사업이 수용방식의 공영개발이기 때문이다.   수용방식으로 사업이 결정되면 주민들은 표준지 공시지가를 바탕으로 하는 감정평가에 의해 보상을 받는다. 또한 사업시행자가 선정한 이주·생활대책 대상자는 분양원가 수준의 아파트 입주권 등을 받는다.   문제는 주민들의 재산에 대한 보상금액이 현 시세에 훨씬 못 미칠 뿐만 아니라 이주·생활대책 대상자로 선정되지 않으면 보금자리에서 쫓겨날 수밖에 없다는 점이다.   보상가가 개별통보된 가정오거리(루원시티) 주민 A(47)씨는 “대지지분이 66㎡(20평)인 105.6㎡(32평형) 상가 보상가가 9천만원 밖에 안된다”며 “이만한 상가는 최소 3억원 정도를 줘야 살 수 있다. 현 시세와 너무 동떨어진 보상가다”고 말해 감정평가의 어두운 단면을 보여준다. …

- 경기신문 2008년 07월 07일 (월)

인천 가정오거리 “낮은 보상가” 주민 강력반발  감정평가사 거래사례비교법 안지켜 가정2동 삼희상가 대책위 협의 불응   인천 서구 가정오거리(루원시티) 도시재생사업과 관련해 보상협의가 진행되고 있는 가운데 상업용 건물에 대한 보상가가 낮게 책정되면서 해당 주민들의 반발이 거세지고 있다.   특히 상업용 건물에 대한 감정평가는 매매사례를 비교한 거래사례비교법으로 감정평가하는 것이 일반적이나 감정평가사들이 이를 지키지 않았다는 의혹을 받고 있다. 6일 가정2동 삼희종합상가 대책위원회에 따르면 지난달 초 루원시티 사업시행자인 주택공사로부터 개별 보상가를 통보 받았으나 보상가가 낮게 책정돼 협의에 응하지 않고 있다. 대책위 조성용 위원장은 “통보 받은 보상가는 현 시세를 전혀 반영하지 않았으며 경매 낙찰가보다 낮은 곳도 있다”며 “현재의 보상가를 무효화하고 재 감정평가를 실시하라”고 주장했다.   대책위는 1층 보석상가의 경우 인근의 가좌, 검암, 검단, 연희동 등의 보석상가가 3.3㎡당 3천만~5천만원에 매매되는 반면 삼희상가는 3.3㎡당 1천200만원에 평가돼 최소 1천800만원에서 최고 3천800만원의 차이를 보이고 있다고 강조했다. 또 지난 2004년 8.06㎡의 점포를 1억2천만원에 매수한 지하1층 생닭 도매점의 경우 이번 감정평가에서 4천300만원에 평가되는 등 상가내 모든 점포가 주변 시세보다도 낮게 책정됐다. 특히 경매 낙찰가보다 보상가가 낮게 책정된 경우도 있다.   지난해 인천지방법원에 경매로 나온 삼희상가 3층 301~303호의 경매 감정가액은 3.3㎡당 780여만원이었으나 이보다 다소 낮은 660여만원에 낙찰됐다. 그러나 이번 감정평가에서는 3.3㎡당 500여만원의 보상가가 책정돼 심한 차이를 보였다.   조 위원장은 “최근 삼희상가의 매매사례나 인근 지역의 상권 등 감정평가 시 비교할 수 있는 사례가 많았는데도 감정평가사들이 이를 확인하지 않은 것이 드러났다”며 “이번 감정평가가 어떻게 이뤄졌는지에 대한 조사가 필요하다”고 말했다. …

- 주공 이상한 보상가책정 논란 (경인일보  2007년 06월 25일)

여수지구 협의대상자 보상금 낮게 책정, 대책위 보상가는 높게 책정 민원부채질  '데모를 하라는 겁니까?'  대한주택공사가 성남여수지구 토지 보상 과정에서 협의 보상 대상자들의 보상금을 낮게 책정해 논란을 빚고 있다. 더욱이 비상대책위원회 등의 집단 민원을 야기하면서 대책위들의 토지보상가만 높게 책정, 주공이 민원 야기를 방조하고 있다는 지적도 제기되고 있다. … 중략

 

토지은행 설립하면 보상비 40% 절감  토공, 필요성 제기 토지은행(Land Bank)을 설립하면 공장 건립 등 사업별 보상비를 20~40% 절감하고 산업단지 분양가도 최고 19% 내릴 수 있는 것으로 조사됐다.   특히 1차 매입 단가로 보상을 하면 40%가량 절감할 수 있다며 평택 소사벌과 대전 서남부의 사례를 들기도 했다. 평택 소사벌의 1차 매입 단가는 3.3㎡당 56만4000원이지만 최종 단가는 118만7000원으로 2.1배 많았고, 대전 서남부는 1차 매입 단가가 54만4000원, 최종 단가가 97만1000원으로 1.8배 값이 상승한 것으로 분석됐다. 산업단지는 용지비 절감에 따라 분양가를 3~4% 내릴 여지가 있고 사업기간 단축 등을 종합하면 분양가격 인하 효과는 더 클 것으로 추정됐다.

- 매일경제 2008. 6. 25.

- 동탄2신도시, 보상없는 ‘보상설명회’ (경기신문 2008. 4. 16)

토공, 주민 질의에 “구체적 윤곽없다” 미확정 대답만 참석 주민들 “확정된게 없는데 설명회는 왜하나 황당”    “우리가 정말 원하는 대책이나 사업에 대해서는 들을 수 없었다. 보상 안내에 대한 일반적인 설명으로 이뤄진 이번 설명회는 알맹이 없는 속 빈 강정이었다” 15일 한국토지공사 동탄2사업단이 준비한 동탄2신도시 보상설명회 첫날, 설명회를 들은 주민들은 구체적 대책은 쏙 빠진 말그대로 ‘보상업무에 대한 안내 설명회’였다고 분통을 터트렸다.   오전 10시 설명회가 열린 화성시 동탄면 산척리 소재 도로교통연구원 행사장에는 설명회를 듣기 위해 화성시 동탄면 오산리, 신리, 목리 주민 400여명이 모여 발디딜 틈도 없었다. 중략 …   목리에서 왔다는 김모(54)씨는 “4월이면 한창 농번기라서 바쁜 달”이라며 “바쁜 일정에도 불구하고 보상 등 앞으로 어떻게 해야하는지 궁금해서 설명회에 참석했는데 아직 구체적인 방안조차 없이 굳이 지금 설명회를 했어야 했는지 의문”이라고 말했다. 중략 …

□ 입장을 바꾸어 생각해 보면 정당보상의 길이 보인다.

- 만일 내가 10억의 예산을 세우고, 어떤 토지(토지소유자 10명, 100평)를 매수하여, 개발사업을 실시하려고 한다. 나는 이 경우 나에게 먼저 협조하는 토지소유자중 1명인 ‘갑’에게 평균가격인 1억원을 줄려고 할까? 아니면 적게 주려고 할까? 끝까지 버틴 사람은 어떻게 될까? 만일 갑에게 먼저 1억5천을 주었는데 그 사실을 다른 토지소유자가 알면 1억이하로 팔려고 할까? 그렇게 되면 10억이 아닌 최소 15억 이상의 자금이 소요되는데, 아마 우리는 먼저 갑에게 1억이하를 주려고 할 것이다.

- 법대로 철저히 따지는 보상대상자에 대해서 사업시행자는 어떻게 할까? 우는 아이 젖준다는 속담은 괜히 생긴 걸까?

- 사업시행자 입장에서는 지장물조사에서 누락되면 보상을 할 수가 없고 그러면 소유권 취득도 불가하여 사업시행이 어렵다. 그런데 우리는 어떤가?

- 과연 사업시행자가 나에게 특혜를 줄수 있을까?

□ 올바른 대책위원회가 구성되어야 한다.

- 개인적인 노력은 한계가 있다. 따라서 대책위원회를 구성하는 것이 타당하다.

- 특히 시간이 없고, 공부하기 싫은 사람들은 올바른 대책위가 구성되도록 노력하여야 한다. 공부하고, 연구하고, 투명하고, 사심이 없는 대책위원회를 선택하여야 한다.

- 특히 잘못된 지식을 가진 대책위는 없는 만도 못하다. 

□ 스스로 공부하여 이론적인 무장을 하자

- 보상은 상식과는 다른 점이 많다.

- 단적인 예로 개별공시지가는 보상금 산정과 관계가 없는데도 이에 집착하는 사람들이 있다.

『토지보상 특별노하우 139선』만 수차례 읽어도 정당보상의 길이 보일 것입니다.

□ 처음 협의보상이 중요하다.

- 보상금은 처음 협의보상금을 산정시 제대로 산정되어야 한다.

- 수용재결, 이의재결, 재판을 해도 잘 오르지 않는다. 그런데 가끔 아주 많이 오른다고 현혹하는 사람들이 있다. 원래 사기꾼이 거짓말하는 것이다.

✍ “보상 때 제시된 보상액에 합의하지 않고 소송으로 가는 경우도 애초 평가액에서 5% 이상 보상액이 오르기를 기대하기는 힘들다는 것이 평가사들의 말이다. 여기에 협회 차원에서 평가액을 모두 전산입력해 이미 평가된 선례를 중시하면서, 이 선례에서 크게 벗어나게 평가할 경우 명확한 근거를 요구하고 있는 것도 한번 평가가 이뤄지면 여기서 5% 이상 차이가 나지 않게 되는 큰 요인이 되고 있다. … 중략” 한겨레 2004. 12. 16자 보도내용

□ 모범보상 사례를 습득하여 그 보다 더 나은 보상을 요구하자.

- 행정복합도시, 탕정지방산업단지 대책위를 가보라! 아마 보상에 대한 마인드가 바뀔 것이다.

- 이제는 공동건축, 아파트 용지도 주는 시대이다.

- 시화MTV사업은 개발이익을 전부 지역에 환원한다고 한다.

- 평택미군기지 이전사업을 분석하여 보라.

- 우리 모범보상사례를 분석하자.

법무법인 강산은 상당수 대책위의 모범 보상정보를 가지고 있습니다.

□ 보상정보를 공개하자

- 내 보상정보를 공개해도 불이익이 없다. 오히려 이익이 될 수도 있다.

- 또한 다른 사람들의 보상정보로 혜택을 받았으면 또 다른 사람을 위해 그 지역 보상정보도 공개를 하여 주어야 한다.

- 특히 화훼등 특수작물, 이주대책, 생활대책은 그렇다.

보상정보 공개방법은 대책위나 법무법인 강산에 손실보상협의요청서 사본을 보내거나 이 홈페이지에 올리면 됩니다.

Ⅱ. 강제수용을 당하지 않는 방안

① 사업시행자가 스스로 사업을 포기하거나 ② 행정쟁송에서 승소하거나 ③ 토지수용권이 없으면 가능하다

1. 사업포기 

□ 사업시행자가 사업을 스스로 포기하는 것에는 외부요인과 내부요인이 있을 수 있는바, 토지소유자들은 사업시행자의 내부요인은 알 길이 없으므로 결국 아래와 같은 외부요인을 만드는데 주력하여야 한다.

□ 사업포기 사례

① 부안 방폐장, 동강댐 : 주민 저항권 행사 ② 문화재 현상변경과 용주사측의 반발로 만 10년이나 끌어 온 화성 태안3택지개발지구의 개발사업이 곧 재개될 것으로 보인다. (경인일보 2007년 02월 23일) 태안3지구 : 문화재 문제 ③ 김포신도시 : 처음에 500만평을 건설하겠다고 발표하였다가 군사시설보호구역 때문에 100만평으로 축소 ④ 호미지구 : 주택정책심의위원회 충북도가 15일 주택심의위원회를 열고 호미지구 개발을 둘러싼 충북개발공사와 민간 도시개발사업추진위원회의 힘겨루기에 공영개발의 택지개발예정지구 지정을 하지 않기로 했다. 도 주택심의위는 충북개발공사의 제안내용이 택지개발촉진법에 근거하고 있으나 주민의견 청취과정에서부터 현재까지 공영개발보다 민간개발을 원하는 토지소유자가 많고, 호미지구 토지소유자들의 반대로 개발사업의 장기화가 우려된데다 주민과의 협의가 부족해 충북개발공사의 제안을 부결키로 합의했다. (2007. 2. 16. 새충청일보) ⑤ 우면3지구, 세곡2지구, 강일3지구 서울 서초구 우면동 일대 10만 평의 그린벨트를 해제해 국민임대아파트를 지으려 했던 서울시의 계획이 건설교통부 산하 중앙도시계획심의위원회의 반대로 무산됐다. 9일 건교부에 따르면 중앙도시계획위원회는 지난달 서울시가 제출한 우면3지구 그린벨트 해제 요청에 대해 주변에 임대아파트가 들어선다는 점 등을 이유로 부결시켰다. 국민임대아파트를 짓기 위해 그린벨트 해제를 추진하다 중앙도시계획심의위의 제동에 걸린 것은 지난해 건교부가 추진했던 강남구 세곡2지구와 강동구 강일3지구에 이어 이번이 세 번째다.(동아일보 2007.05.10)

2. 행정소송

□ 취소소송 제기기간은

- 처분이 있은 날로부터 90일내에 제기(이 기간을 놓치지 않도록 주의)

- 내 토지를 사업에서 제외하기 위해서는 지구지정도 취소하여야 한다.

- 90일이 넘으면 취소소송은 불가하고, 대신 ‘무효확인소송’을 하여야 하는바, 이는 당해 처분에 중대하고 명백한 잘못이 있을 때만 무효이므로 승소가 거의 어렵다.

□ 승소가능성

- 공익사업의 성격상 승소가능성이 크지는 않다. 물론 잘못이 있다면 승소를 하겠지만 …

- 현재까지 예를 보아도 승소한 사례는 많지 않다. 물론 환경영향평가문제 등으로 일부 승소한 사례는 있다. 또한 최근에 주거환경개선사업에 있어서 사업시행인가에 대한 집행정지가 된 사례도 있다.

- 다만, ○○지구에서는 소제기 자체로 인하여 강력한 협상력이 생긴 경우도 있다.

3. 강제수용이 불가한 경우

□ 골프장으로 수용 - 불가함

민간인이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시계획시설사업(체육시설 : 골프장)의 시행자 지정을 받고, 실시계획의 인가를 받았다하더라도 공공의 필요에 의한 사업으로 보기는 어려워 수용은 불가하다(2004.09.13. 토관-41751).

□ 재의제에 의한 사업인정 : 주택법 제9조에 의한 등록사업자

- 주택법 제9조에 의한 등록사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하거나 국가 등이 국민주택규모 이상의 주택을 건설하거나 대지를 조성할 경우에는 주택법상 토지수용 등의 권한이 없고, 그 사업계획승인도 토지보상법상의 사업인정으로 의제되지 아니함.

- 따라서 위와 같은 경우 토지보상법 제20조의 규정에 의한 사업인정을 별도로 받지 않는 한 수용불가

□ 도로법상 비관리청의 수용권한 유무

- 도로법 제49조의2제1항의 규정에 의하면 ‘관리청은 도로공사의 시행을 위하여 필요하다고 인정할 때에는 도로구역안에 있는 토지 …를 수용 또는 사용할 수 있다’고 규정하고 있어 도로관리청이 아닌 비관리청은 도로법에 의한 수용의 권한이 없음.

- 따라서 비관리청이 도로사업에 편입되는 토지를 수용하기 위해서는 토지보상법에 의한 사업인정을 받아 수용재결신청을 하거나 도시계획시설사업을 하여야 할 수 있음.

Ⅲ. 강제수용 절차에서 보상대상자가 가지고 있는 권리 또는 대응방안

1. 공익사업 발표전 : 사전보상 컨설팅

- 공익사업이 아직 발표되기전이라면 사전보상 컨설팅을 받는 것도 좋다.

- 단, 사전 보상컨설팅을 잘못 받으면 엄청난 손해를 볼 수도 있다.

법무법인 강산은 감정평가사등 전문가와 제휴하여 최고의 사전컨설팅 서비스를 제공하고 있습니다. 단, 사전 보상컨설팅은 일정 규모이상이어야 합니다.

2. 철저한 의견제출

공익사업이 발표되면 거의 대부분 주민 공람 공고를 실시하는데, 이때 자신의 의견을 철저히 개진하는 것이 좋다.

- 택지개발촉진법 제3조의3 (주민등의 의견청취) ①건설교통부장관은 제3조의 규정에 의하여 예정지구를 지정하고자 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하여 주민 및 관계전문가등의 의견을 들어야 한다. 다만, 국방상 기밀을 요하거나 대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2007.4.20> - 도시개발법 제7조(주민 등의 의견청취) ①제3조의 규정에 의하여 건설교통부장관 또는 시·도지사가 도시개발구역을 지정(시장·군수 또는 구청장의 요청에 의하여 지정하는 경우를 제외한다)하고자 하거나 시장·군수 또는 구청장이 도시개발구역의 지정을 요청하고자 하는 때에는 공람 또는 공청회를 통하여 주민 또는 관계전문가 등으로부터 의견을 청취하여야 하며, 공람 또는 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 반영하여야 한다. 도시개발구역을 변경(대통령령이 정하는 경미한 사항을 제외한다)하고자 하는 경우에도 또한 같다.<개정 2002.12.30 , 2007.4.11 >

3. 환경영향평가 등에 대한 공청회 개최

- 개발사업을 하려면 환경영향평가 등에 대해서 주민설명회를 열거나 아니면 공청회를 개최하여야 한다.

- 단, 주민들이 힘으로 설명회나 공청회를 무산시키면 사업시행자는 열지 않아도 된다고 규정하고 있다. 그렇게 되면 누구만 좋을까?

- 그런데 일방적인 설명회보다는 전문가를 추천하여 서로 의견을 교환하는 공청회를 개최

  하는 것이 좋다.

- 대응책 : 주민 30명 이상이 공청회 개최 요구

환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법 제6조 (의견수렴) ①사업자는 평가서를 작성함에 있어서 대통령령이 정하는 바에 따라 설명회 또는 공청회등을 개최하여 대상사업의 시행으로 인하여 영향을 받게 되는 지역안의 주민(이하 '주민'이라 한다)의 의견을 듣고 이를 평가서의 내용에 포함시켜야 한다. 이 경우 대통령령이 정하는 범위의 주민의 요구가 있는 때에는 공청회를 개최하여야 한다.

- 모범사례 : 아산신도시 2단계 공청회

4. 토질조사 허용여부

- 예정지구 지정 후에 사업시행자가 실시한다.

- 그런데 보상을 받기 전에는 토지소유자의 동의를 받거나 일정한 절차를 거치지 않으면 불가하다.

- 토질조사를 못하면 사업에 큰 장애가 된다.

5. 토지조사, 지장물조사에 대한 오해와 대응방안

가. 지장물조사의 중요성

- 사업시행자가 토지수용을 함에 있어서 가장 어려운 사항이 지장물조사이다. 그 이유는 간단하다. 지장물조사를 제대로 못하면 보상을 못하고, 보상을 못하면 소유권을 취득할 수가 없어 사업시행이 불가하다. 그런데도 지금까지 보상대상자들은 쉽게 지장물조사에 응해 왔다. 아니 아무런 대책이 없이 무조건 오히려 협조를 하여야 한다면서 자신에게 돈을 주고 컨설팅을 받으라는 이상한(?) 사람들도 있다.

- 한번 생각해 보라. 예를 들어 반도체 공장 등 기업의 경우 그 목록을 기업체 스스로 제출하지 않으면 과연 사업시행자가 그를 조사할 능력이 있겠는가? 그 조사기간은 얼마나 걸릴까? 화훼의 품종을 알려주지 않으면 어떨까?

- 그래서 현재 제대로 된 대책위원회는 지장물조사를 하기 전에 모든 협상을 마치려고 하는 추세이다.

나. 지장물조사에 협조하지 않아 누락되면 보상을 못 받는가?

- 민주주의 국가에서 내 물건을 수용하는데, 내 스스로 내 물건목록을 보고할 의무는 없다.

- 토지조사, 지장물조사 의무는 100% 사업시행자에게 있고, 조사 잘못의 책임도 100% 사업시행자에게 있다.

- 따라서 보상없이 소유권 변동은 절대로 없다.

- 만일, 누락된 지장물을 무단철거시는 형사상 재물손괴죄가 성립하고, 민사상 손해배상 의무가 있다.

- 최근 브로커들에게 지장물조사를 돈 주고 받는 경우도 있는데 그럴 필요가 없다. 

다. 보상대상자가 대문밖에 팻말을 부치는 등의 방법으로 ‘무단출입을 금지한다’는 의사표시를 하였는바, 이러한 경우 사업시행자가 적법하게 지장물조사를 하려면?

(1) 출입의 허가(법9조제2항)

- 사업인정 전 : 시장·군수 또는 구청장으로부터 출입할 토지의 구역 및 기간을 정하여 출입의 허가를 받아야 함,

- 사업인정 후 : 법제27조제1항에 의거하여 출입허가 없어도 가능

(2) 출입 통지(사업시행자 → 시장·군수 또는 구청장)

사업시행자가 실제 출입하려면 출입하고자 하는 날의 5일전까지 그 일시 및 장소를 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 하고(법제10조제1항),

(3) 출입 공고, 통지 (시장·군수 또는 구청장 → 토지점유자)

시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 공고하고 그 토지점유자에게 통지하여야 하고(일출전이나 일몰후에는 토지점유자의 승낙없이 그 주거(住居)나 경계표·담 등으로 둘러싸인 토지에 출입할 수 없다)(법제10조제2항).

(4) 장애물의 제거 및 토지시굴

- 그 소유자 및 점유자의 동의를 얻어야 하고, 아니면 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하고(법제12조제1항),  허가를 하기 전에 미리 그 소유자 및 점유자의 의견을 들어야 하고(법제12조제2항), 실제 제거를 하려면 3일전까지 그 소유자 및 점유자에게 통지(예외적으로 구술에 의한 통지 가능)하여야 한다(법제12조제3항).

- 사업인정 후에도 마찬가지다 : 법제29조는 측량하거나 조사하는 경우만 적용되므로 장애물제거까지는 허용하지 않고 있다.

 ※ 사업시행자가 보상도 없이 함부로 내 토지에 대해서 토질조사를 할 수 없다.

 ※ 장애물을 제거할 절차를 밝지 않으면?

(5) 증표등 휴대 및 제시의무

- 출입하려는 자는 그 신분을 표시하는 증표와 허가증을 휴대하여야 하고(법제13조제1항),

- 토지 또는 장해물의 소유자 및 점유자 그 밖의 이해관계인에게 이를 내보여야 한다.

 

위에서 나열한 모든 절차를 거치지 않고 무단으로 출입하면 주거침입, 특수주거침입죄, 토지보상법 위반죄등으로 형사처벌을 받는다.

라. 사업시행자가 지장물조사에 대해서 이의가 있으면 이의를 하라고 하는데, 만일 기간내에 이의제기를 하지 않으면 그 기회가 박탈되거나, 손해를 보는가?

- 사진, 비디오 촬영 등의 방법으로 증거를 마련해 놓으면 즉시 ‘이의제기’를 하지 않아도 추후 보상을 받을 수 있다.

- 이의제기를 하지 않고 가만히 있는 사람이 무서운 사람이다. 그 이유를 이해하면 이미 보상에 대해서는 고수이다.

법 27조2항 : 토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니하다.

마. 토지조사서, 지장물조사서에 서명날인을 하여야 하는가?

- 사업시행자는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고, 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 즉, 서명날인을 받지 못하면 강제수용이 불가하다.

- 단, 서명날인을 거부하면 받지 않아도 된다.

- 대응책 : 사업시행자는 보상대상자가 서명날인도 하지 않고 거부도 하지 않을 경우가 가장 힘들다.

 

6. 토지, 지장물, 권리에 대해서 일괄보상 요구

- 법은 한꺼번에 일괄보상 원칙을 천명

- 대응책 : 서면에 의한 일괄보상 요구, 그렇지 않을 경우 수용불가(중토위 지침)

법 제65조 사업시행자는 동일한 사업지역안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지등이 수개 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있는 때에는 일괄하여 보상금을 지급하도록 하여야 한다.

7. 감정평가업자 추천권 행사

- 보상금은 통상 감정평가를 거쳐 산정되는데, 사업시행자가 2곳, 주민이 1곳을 선정함

- 추천요건 : 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천

- 추천기한 : 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천

- 현재는 평가사간 경쟁이 거의 없다. 주민들도 이제는 이권이라고 생각할 필요 없다.

8. 보상계획공고에서의 유의점

- 일간신문에 공고시에 토지조서 및 물건조서의 내용도 공고하여야 하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 한다. 특히 관계인에 대한 통지가 누락되지 않도록 주의(단, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고 생략가능)

- 대응책 : 위 규정을 어길 경우 보상절차 중지 가처분 등 검토

9. 성실한 협의를 거쳐야 강제수용가능

가. 보상협의 요청에 대한 대응방안

- 사업시행자는 보상금액이 정해진 후에는 보상대상자와 특별한 사유가 없는 한 30일 이상 기간동안 성실한 협의를 하여야 강제수용이 가능하다. 그런데 말만 협의지 실제는 협의가 아니다. 그 가격에 도장을 찍을지 말지만 결정하라는 것이다. 이 점 오해 없기를 바란다.

- 사업시행자는 보상협의요청서에 협의기간·협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류를 기재하여 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다.

- 실무적으로는 ‘손실보상협의요청서’ 또는 ‘보상안내문’등의 제목으로 보상대상자에게 우편으로 3회에 걸쳐 통지하는 것으로 협의절차를 종료하고 있으나, 이는 위법소지가 있다. 진정으로 협의를 하여야 할 것이다.

나. 협의경위서 서명날인 여부

- 사업시행자는 강제수용을 하려면 ‘협의경위서’에 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

- 단, 서명날인을 거부하면 받지 않아도 된다.

- 대응책 : 사업시행자는 보상대상자가 서명날인도 하지 않고 거부도 하지 않을 경우가 가장 힘들다.

다. 손실보상협의요청에 대한 이의신청(?)이 필요한 것인가?

- 협의요청에 대하여 사업시행자에게 즉시 ‘이의신청’을 할 필요는 없다.

- 대응책 : 가만히 있다가 지방자치단체장으로부터 의견서를 제출하라는 공문이 오면 그때 지방자치단체에 제출하면 된다.

- 법적인 ‘이의신청’(행정심판)은 수용재결 후에 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내에 하는 것이다. 실무적으로 이의신청을 하여야 한다고 우기는 이상한(?) 사람들이 있으나 현혹당하지 않기를!

한번 더 강조하면, 극단적으로 보상대상자가 처음으로 하여야 할 일은 지방자치단체로부터 수용재결에 대한 의견서를 제출하라는 통지를 받은 후에 의견서를 지방자치단체에 제출하는 것이다. 그 다음에는 수용재결이 나온 후에 억울하면 행정심판(법적용어는 이의신청), 행정소송을 제기하는 것이다.

10. 보상도 없이 공사에 착수할 수 있는가?

- 불가하다. 그 경우는 재물손괴, 경계침범죄는 형사처벌, 민사상 손해배상 의무를 진다.

- 사전보상의 원칙

법 제62조(사전보상) 사업시행자는 당해 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에 대하여 보상액의 전액을 지급하여야 한다. 다만, 제38조의 규정에 의한 천재·지변시의 토지의 사용과 제39조의 규정에 의한 시급을 요하는 토지의 사용 또는 토지소유자 및 관계인의 승낙이 있은 때에는 그러하지 아니하다.

11. 토지수용위원회 위원 또는 직원에 대해 기피신청

법 제57조(위원의 제척·기피·회피) ② 사업시행자·토지소유자 및 관계인은 위원에게 심리·의결의 공정을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 그 사유를 적어 기피신청을 할 수 있다. 이 경우 토지수용위원회의 위원장은 기피신청에 대하여 위원회의 의결을 거치지 아니하고 기피여부를 결정한다. ④ 제1항 내지 제3항의 규정은 사건의 심리·의결에 관한 사무에 관여하는 위원이 아닌 직원에 관하여 이를 준용한다.

12. 화해권고 제도의 활용

현재 대부분은 수용재결에 의하여 토지등을 강제로 취득하고 있으나, 법은 수용재결이외에 화해권고 제도를 마련하고 있으므로 보상대상자들은 이를 요구한다.

법 제33조(화해의 권고) ① 토지수용위원회는 그 재결이 있기 전에는 그 위원 3인으로 구성되는 소위원회로 하여금 사업시행자·토지소유자 및 관계인에게 화해를 권고하도록 할 수 있다.

13. 행정대집행 불가

- 사람이 점유하여 항거를 하는 경우에 행정청 또는 사업시행자가 하는 행정대집행은 불가능하다(대법원 2004다2809 판결).

- 사업시행자가 위법적으로 강행하려고 하면, 행정쟁송이 가능. 즉시 강산에게 신고요망

- 단, 법원의 판결을 받고 법원 집행관이 시행하는 강제집행은 가능하다. 

- 그러나 강제집행이 이론적으로 가능하다고 하더라도 실제 집행은 매우 어렵다. 가축, 수목, 기계장치 등 보상대상자가 협조하지 않으면 실로 매우 어렵다.

14. 감정평가서 공개요구

- 본인에 대한 감정평가서는 공개하여야 한다는 판결(서울행정법원 2006. 5. 23. 선고 2005구합33241)

- 한국도로공사는 협의요청서에 공개청구가 가능하다는 점을 안내한다. 매우 칭찬하고 싶다.

- 미공개시의 대응책 : 성실한 협의가 없었으므로 수용재결이 불가하다는 주장을 제기한다.

건설교통부 토지국 지가제도과 연락처 02-2110-8151~2  접수일 2004.07.02/ 접수번호  2AA-0407-018096/ 처리(예정)일 2004.07.05  처리결과(답변내용)   「… 토지소유자가 자신의 토지에 대한 감정평가서 사본 공개요구에 대하여는 사업시행자는 공공기관의정보공개에관한법률에 의거 공개함이 타당할 것이라는 사항을 유선으로 통보하였음을 알려드립니다」

Ⅳ. 보상대상자가 주의하여야 할 사항

1. 증여 문제

많은 보상대상자가 세금문제 등 여러 가지 이유로 자식에게 증여를 한다. 증여를 하면 오히려 큰 손해를 보는 경우가 많다. 우선 이주대책대상자에서 탈락하는 경우가 많고, 세금에서도 불리한 경우가 있다.

그래도 증여를 하시려면 반드시 로펌 강산과 상의 후에 증여를 하시기 바랍니다.

2. 건축 중에 있거나 건축허가를 받은 상황에서 공익사업이 발표될 경우

즉시 강산과 상의를 하여야 한다. 정답은 적극적으로 신고기간내에 신고를 하여야 한다. 그렇지 않으면 더 이상 건축이 불가하다.

3. 투기 문제

투기를 하면 결국 손해를 본다. 정정당당하여야 한다.

4. 브로커 문제

최근 무자격 브로커가 보상세계에 난무하면서 많은 손해를 야기하는 경우가 있다. 심지어는 대책위에도 진출하는 경우도 있다. 주의가 요망된다. 심지어 국제경찰이라는 사람들도 있다.

Ⅴ. 보상금 증액과정에서 보상대상자가 할 일

1. 변호사 선임여부 결정 : 누구에게 보상업무를 맡길 것인가?    

- 최근에 토지보상 문제를 변호사에게 맡기지 않고, 직접 자신이 수행하는 경우 또는 변호사 아닌 자에게 맡기는 경우가 있어 그 이유를 물어보았더니,

① 변호사는 수임료가 비싸서,

② 어차피 수용재결, 이의재결에서 증액되기 위해서는 감정평가사가 다시 감정을 하여 그 결과에 따르는 것이므로, 굳이 변호사가 없어도 무방하기 때문이라는 것이었습니다.

※ 최종적인 비용은 의뢰인과 협의에 의하여 결정되므로 선입견을 버리시고 강산의 문을 두드리시기를 바랍니다. 통상 강산은 증액되는 돈의 5% 내지 15% 정도의 보수를 청구합니다. 물론 수용재결, 이의재결단계에서는 착수금도 받지 않고, 오로지 성공보수만 청구합니다.   ※ 변호사가 아닌 자가 감정평가사를 직접 대면하여 그 주장을 펼칠 수 있는가요? 또한 보상을 주로 취급하는 변호사가 아닌 자는 보상에 대해 정확하지 못한 지식을 가지고 있을 수도 있습니다. 아시다시피 잘못된 지식을 가지고 잘못 대응을 하면 그 피해는 너무 큰 상황입니다.   ※ 과연 수용재결, 이의재결 과정에서 변호사가 할 역활이 전혀 없을까요? 역설적으로 역활이 없다고 생각한다면 아무에게도 맡기지 말고 그냥 본인이 수용재결 의견서를 작성하고, 이의신청을 하는 것이 타당한 의사결정 아닌가요. 저희가 이미 관련서식을 모두 오픈하여 그리 어려운 일도 아닙니다.

- 참으로 안타깝습니다.

2. 협의 요청 후 보상금 증액을 위해서 보상대상자가 할 일

※ 보상금 산정과정 이해하기 ① 보상금은 감정평가업자의 평가(토지소유자도 추천권이 있음)를 거쳐 산정되고, ② 그 후 사업시행자가 손실보상협의요청(제목만 협의요청이지 실제는 협의가 아니라 오로지 그 가격에 도장을 찍을 것인지를 결정하라는 통보임)이라는 제목의 공문으로 보상금을 통보하면, ③ 피보상자는 사업시행자가 제시한 보상금에 응할지를 결정하는 것이고, 응하기로 결정하면 계약을 체결하고 보상금을 받으면 되고, ④ 불만이 있어 응하기 싫으면 가만히 있다가(이때 사업시행자는 자신에게 이의신청을 하라고 하는 경우도 있으나 이는 전혀 불필요한 절차임) 사업시행자가 수용재결을 신청하면 그때 자신의 의견을 지방자치단체에 제출하면 되고, ⑤ 토지수용위원회에서 수용재결(다시 감정평가실시)이 되면 그 재결에 승복할 지를 판단하여 승복하기로 한다면 보상금을 찾으면 되고, 승복하지 않기로 한다면 이의신청(행정심판)을 하고(다시 감정평가 실시), 그래도 불만이 있다면 행정소송(다시 감정평가실시)을 제기하는 것이다.

(1) 정보공개청구

본인 소유 토지 및 지장물, 권리에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구한다.

(2) 감정평가서 검토

- 평가의 적정성에 대해서 검토한다.

- 단, 감정평가서 검토는 일반인으로서는 어려움이 있다. 따라서 처음부터 로펌 강산과 상의하는 것이 좋습니다.

(3) 조속재결청구여부 결정

- 최근 조속재결청구권이 무엇인지도 모르고 마구잡이로 조속재결을 청구하는 경향이 있다.

- 조속재결청구는 말 그대로 빨리 수용재결을 하여 내 토지나 지장물의 소유권을 취득하여 달라는 청구인 것이다.

- 따라서 수용재결의 취소를 구하는 사람이나 사업취소를 주장하는 사람은 하지 말아야 하는 것이다.

- 실무적으로 크게 이용되지는 않고 있다.

(4) 의견서제출

- 협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시․군․구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시․군․구의 장은 14일간 공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.

- 토지소유자 또는 관계인은  열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장(사업시행자가 아님)에게 의견서를 제출할 수 있다(령15조4항).

법무법인 강산은 착수금 없이 최적의 의견서를 작성하여 제출하고 있습니다.

 

(5) 이의신청서 제출

- 수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.

- 불만이 있으면 이때 비로서 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.

- 신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.

- 물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.

- 이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.

- 이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없다.

법무법인 강산은 착수금 없이 이의신청(행정심판)을 대리합니다.

※ 보상금 수령여부 수용재결의 취소를 구하는 경우가 아니라면 “이의유보”를 하고 수용재결금을 받아도 되고, 또는 “이의유보”를 하고 공탁된 수용재결금을 찾아도 된다.

(6) 행정소송 제기

- 수용재결을 받고 바로 제기해도 무방하고(이때는 수용재결서를 받은날로부터 60일내에 소 제기하여야 한다), 이의재결를 거친 후 제기(이때는 이의재결서를 받은날로부터 30일내에 제기하여야 한다)해도 무방하다.

- 보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정합니다. 즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정하는 것입니다. 따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 감정평가사와 논쟁을 할 수 있는 정도의 실력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것입니다.

Ⅵ. 법무법인 강산 소개

1. 취급업무

가. 보상대상자 개인

① 불복재판 업무(수용재결/이의신청/행정소송)

□ 수용재결 의견서 제출업무

토지소유자 또는 관계인은  열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다(령15조4항). 이 의견서에는 특히 잔여지 수용 및 잔여지 가치하락 주장을 반드시 하여야 합니다.

□ 이의신청(행정심판)

- 수용재결에 대해서 불복하려는 자는 재결서를 받은 날로부터 30일내에 이의신청을 하여야 합니다. 현재는 이의신청을 하지 않고 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 바로 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

- 이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없습니다. 수용재결에서 정해진 보상금에 대해서 불복을 하고 이의신청을 하여도 “이의유보”를 하고(반드시 하여야 함, 하지 않으면 이의신청, 소송 불가함) 보상금을 수령해도 됩니다.

 

□ 행정소송

법무법인 강산은 첫째, 사업인정 취소 소송, 둘째, 재결취소 또는 보상금 증감 소송, 셋째, 환매소송, 넷째, 이주대책 관련소송 등을 수행합니다.

② 자문 업무

□ 협의보상금을 많이 받기 위한 컨설팅

보상금은 최초에 한번 정해지면 증액되는 것이 쉽지 않습니다. 특히 최근의 경향은 더 더욱 그렇습니다. 따라서 보상금은 최초에 제대로 결정되는 것이 중요합니다. 이를 위해 저희는 그동안 쌓은 노하우를 총동원하여 정당보상을 받을 수 있도록 최선을 다 할 것입니다.

특히 ①예상보상금이 50억원 이상인 경우, ②영업보상의 경우는 어떻게 자료를 준비하느냐에 따라 상당히 보상내용이 달라질 수 있습니다.

□ 이주자‧상가조합 자문업무

- 이주자‧상가 조합은 사업시행자를 상대로 이주자 택지, 생활대책용지의 위치와 면적 및 공급가격을 협상하는 일을 담당합니다. 주지하다시피 이주자 택지와 생활대책 용지는 위치만 달라져도 그 가치는 큰 차이가 납니다. 이주자‧상가 조합이 추진하게 될 위치‧면적‧가격에 대한 협상, 이주자 주택, 상가의 공동건축은 이주자‧상가 조합원들에게 큰 혜택이 될 것입니다.

- 법무법인 강산은 이주자‧상가 조합원들의 권익옹호를 위하여 ①조합의 결성방법, ②조합의 운영방법, ③이주자 택지와 상가용지의 위치 및 면적, 그 공급가격에 관한 정보제공을 하게 됩니다.

□ 영업보상 자문업무

- 영업보상은 노하우를 가진 자와 그렇지 못한 자간에 차이가 발생할 수 있습니다.

- 강산은 행정복합도시 기업대책위, 평택국제화지구 기업대책위 등 많은 기업대책위, 기타 개별기업 특히 영업보상금만 1,000억원에 이르는 000기업 등의 자문을 담당하여 상당한 노하우를 축적하고 있습니다.

※ 브로커 주의 최근 영업보상 컨설팅을 한다면서 많은 브로커들이 허위 정보를 제공하여 기업들을 어렵게 만드는 사례가 발견되고 있습니다.

□ 등기업무

- 공익사업이 시행되면 필연적으로 등기문제가 따릅니다. 즉, ①토지 및 건물 소유자는 사업시행자에게 이전등기를 하고, ②사업시행자는 사업 후에 환지등기, 이어서 보존등기를 합니다. 이때는 모두 사업시행자가 주도적으로 등기를 하게 됩니다.

- 이주자 등은 다시 토지를 매수하여 이전등기를 하고, 토지위에 건축을 한 후에 건축물에 대해서 보존등기와 대출을 받았을 경우에는 근저당권 설정등기를 하고, 이를 타인에게 분양을 하면 다시 이전등기를 하게 됩니다. 위와 같은 업무를 일괄처리 함으로써 보다 저렴하고, 능률적인 등기업무 처리를 할 수 있을 것입니다.

- 법무법인 강산의 등기팀을 찾는다면 법무법인 강산이 제공하는 많은 부수적인 서비스까지 받으실 수 있습니다.

③ 이주자 주택, 상가 건축 업무

집이나 건물을 지어본 경험이 있다면 그것이 얼마나 어렵고 힘든 일인지 설명을 하지 않아도 알 것입니다. 그래서 법무법인 강산은 이주자 주택/상가 건축을 대행하는 것입니다. 법무법인 강산은 최고의 설계회사, 시공회사, 분양대행회사, 관리회사와 연계하여 자신의 집과 건물을 건축한다는 자세로 가장 멋지고 기능적인 집과 건물을 건축하도록 최선의 노력을 할 것입니다.

나. 주민대책위원회

- 공익사업이 발표되면 주민대책위원회가 생겨납니다. 주민대책위원회가 성공하려면 전문지식이 있어야 합니다. 그런데 그에 앞서서 먼저 주민대책위원회를 제대로 조직하고, 투명한 자금집행을 하여야 합니다. 주민대책위원회 자문업무는 바로 주민대책위원회의 결성과 운영에 관한 모든 것을 자문합니다.

- 즉, ①효율적인 대책위원회의 결성방법(정관 작성 등 조언), ②효율적인 대책위원회 운영방법을 자문합니다.

- 특히 법무법인 강산은 주민대책위원회가 각 사업(함바식당 운영 등)을 하는데 중추적인 역할을 수행하고 있습니다.

- 대책위원회 조직 및 운영노하우 제공 - 사업시행자와의 협상대책 및 협상사항 제공 - 정당보상을 받기 위한 준비사항 제공 - 주민 추천 감정평가사 선임기준 제공 - 다른 지역 이주대책정보 제공 - 다른 지역 생활대책정보 제공 - 다른 지역 생계대책정보 제공 - 이주자∙상가조합 결성 및 운영노하우 제공 - 공동건축 노하우 제공 - 부동산∙법인 등기

다. 정비조합, 건설회사, 리츠 등 사업시행자

- 수용절차가 잘못되면 엄청난 손해로 직결

- 수용컨설팅

2. 변호사 선임방법

가. 변호사 선임을 이렇게 하지는 않는지요?

☐ 서울 거주 김△△씨 - 변호사 전문성 배제 사례

 서울에 거주하는 김△△씨는 전에 부터 알고 있던 ○○○변호사를 찾아가 보상관련 문제에 대해서 문의를 하였으나, 조금 이야기를 하다 보니 내가 도대체 왜 이 사람을 만나고 있는지 답답하다는 생각을 하면서도 상대방이 변호사 자격증을 갖고 있으니 설마 나보다는 많이 알겠지 라는 생각으로 선임!

☐ 수원 거주 박△△씨 - 비용문제로 변호사가 아닌 다른 자를 선택한 사례

 수원에 거주하는 박△△씨는 변호사를 선임하고 싶었으나 변호사는 무조건 선임비가 비쌀 것이라는 생각으로 변호사는 배제하고 변호사가 아닌 자를 대리인으로 선임하여 행정심판 수행(변호사만이 법적인 일을 정식으로 대리할 수 있는 것임. 따라서 이 경우는 실제로는 그 전문가라는 사람은 이름을 기재하지도 못하고 박△△씨 이름으로 모든 문서 제출). 특히 선임시 그 사람이 언제부터 보상관련일에 얼마나 공부를 하였는지에 대해서는 전혀 관심을 기울이지 않고 선임! 

☐ 평택 거주 홍△△씨 - 무자격자 선임 사례

 평택에 거주하는 홍△△씨는 아무런 자격증도 없는데 단지 자신이 먼저 보상문제를 경험하여 그 방면으로는 같은 보상대상자였기 때문에 자신이 수도 없이 고민하여 보아 이제는 최고라는 말에  동질감을 느껴 그 사람을 선임하여 자신의 보상관련일 대행케 함!

☐ 인천 거주 이△△씨 - 무조건 증액을 자신하는 자 선임 사례

 인천에 거주하는 이△△씨는 나를 선임하면 최고 얼마 증액을 자신한다는 말에 그 사람을 선임!   과연 장담한 대로 증액이 안 되면 어쩌지요. 의뢰인은 손해를 보거나 기회를 잃어버린 거지요.

☐ 대구 거주 최△△씨 - 전문성 배제 사례

 대구에 거주하는 최△△씨는 최근에 퇴직했으니 뭔가 다른 사람보다는 났겠지 라는 막연한 기대를 가지고 선임!

 선임결과 : 의뢰인이 재판을 주도하거나 비용 더 지출하고도 결과는 ??

나. 좋은 변호사를 선임하는 방법

☐ 전문성이 있는지

예를 들어 보상금을 증액시키는 재판의 경우 감정평가금액이 증액 되지 않으면 증액 불가. 따라서 전반적으로 토지수용사건에 있어서는 무엇보다도 전문성이 중요.

☐ 경험과 정보력이 있는지

경험과 정보력이 있어야 최선의 보상대상자 대변이 가능함. 조금만 또는 아주 피상적으로 알고 있는 사람을 전문가라고 만나면 선임하지 않은 만도 못하는 사태 초래.

☐ 진실성이 있는지

진실성이 없이 자신만의 이익을 추구하는 자를 잘못 선임하여 잘못 판단하면 큰 손해를 봄. 특히 협의보상에 응할지 여부, 재판 대응 문제 등은 진실한 답변이 중요함. 보상대상자가 정직하지 못한 답변을 듣고 잘못 대응을 하면 손해를 입을 수도 있으나 전문가라는 그 사람은 아무런 손해가 없음.

✪ 앞에 저희들이 제시한 각  취급업무에 대해서 하나하나 질문을 하여 답변내용을 비교해보면 금방 그 사람이 전문성이 있는지, 경험이 있는지, 정보력이 있는지, 진실성이 있는지를 알게 될 것입니다.

3. 왜 로펌 강산을 찾는가요?

☐ 강산만큼 보상정보를 지식을 가진 곳이 있던 가요.

 강산은 1995년부터 아무도 거들떠보지 않던 손실보상분야를 연구하고, 수많은 상담, 설명회, 재판을 담당하여 왔습니다. 또한 강산은 한국수자원공사, 경기지방공사, 강원도개발공사, 오산시 등 사업시행자의 고문변호사도 아울러 맡고 있습니다. 통상 변호사로서 가장 쉬운 것은 보상금증액 재판을 맡는 것입니다. 나머지 서비스내용은 그야말로 공익활동이라는 생각을 갖지 않았다면 할 수 없는 분야입니다. 죄송하지만 보상대상자들은 눈에 보이는 재판 말고는 다른 서비스에 대해서는 비용을 지불하려고 하지 않았고, 그럼에도 불구하고 강산은 오직 손실보상을 리드하고 보상대상자의 권익을 완벽히 보호하려면 오히려 보상금 증액 재판 이외의 각종 서비스에 대한 연구가 더 필요하다는 역발상으로 현재에 이른 것입니다.

 참여정부 들어 보상이 늘자 갑자기 보상금증액 재판을 전문적으로 한다는 곳이 생겨났습니다. 과연 누가 전문적인지의 판단은 결국 보상대상자의 몫이라 사료합니다. 보상금관련 재판은 실로 고도의 전문성을 요하는 부분이 있어 잘못 선임하면 자신의 권익을 다 찾지 못할 수도 있습니다.

☐ 강산만큼 고문변호사를 맡고 있는 곳이 있던 가요

 강산은 사업시행자로서는 한국수자원공사, 경기지방공사, 강원도개발공사, 오산시의 고문변호사를 맡고 있고, 보상대상자들로서는 행정복합도시 주민대책위원회, 아산신도시 2단계 주민대책위원회, 송파신도시 주민대책위원회, 전주혁신도시 주민대책위원회, 양주‧옥정지구 주민대책위원회, 고양 삼송지구 주민대책위원회, 영종도 경제자유구역 주민대책위원회, 탕정 삼성지방산업단지 재정착발전위원회 36개 대책위원회의 고문변호사를 맡고 있습니다.

☐ 강산이 저술한 저서만한 책을 낸 곳이 있던가요.

 강산은 2003년도에 그동안의 실무경험을 집대성하여 「실무토지수용」이라는 책을 편찬한바 있습니다. 이 책은 판례는 물론 이론이 집대성되어 있고, 변호사 선임 없이 재판을 하는 분들을 위하여 각종 서식까지 실려 있습니다.

☐ 강산만큼 실적이 있던가요.

 저희는 13년간의 수많은 재판실적이 있습니다. ‘로마켓’이라는 사이트에서 행정소송이라는 검색어로 검색을 하시면 알 것입니다.

☐ 강산만큼 네트워크가 갖춰져 있던가요.

 보상분야는 강산만 잘 안다고 보상대상자의 권익을 보호할 수 있는 곳이 아닙니다. 우선 감정평가사, 공인중개사, 은행, 교수님, 각 관련 민간회사, 각 사업시행자, 공공기관 등이 함께 조화를 이루어야 진정으로 정당보상을 받을 수 있는데 기여를 할 수 있는 것입니다.

☐ 보상관련 연구소가 있던가요.

 강산은 2003년부터 부설 ‘한국손실보상실무연구소’를 운영하여 왔고, 연구소는 공익사업의 시행에 따른 많은 문제를 실무와 접목하여 연구함으로써 공익사업분야를 학문적으로나 실무적으로 한 단계 승화시키기 위해 노력하고 있고, 특히 여러 실무가들이 참여하여 보상대상자에 대한 정당한 보상이 이루어지면서도 공공복리에 충실할 수 있는 제도 마련에 혼신의 힘을 기울여 손실보상 분야의 발전에 기여하고 있습니다.

☐ 제대로 된 홈페이지가 있던가요.

 강산은 보상관련정보의 형평을 추구하기 위하여 2003년부터 홈페이지를 운영하고 있습니다. 솔직히 대한민국 모든 홈페이지를 통틀어 저희 오아시스 홈페이지만한 정보를 담고 있는 홈페이지가 있던가요.

☐ 기타 법무법인 강산은

- 반드시 승소하기 위하여 대표변호사를 비롯하여 전직원이 1년에 1,000만원이상의 비용을 투입하여 전문분야에 대한 교육을 받고 있습니다. 

- 100억원 이상의 보상을 받으신 분들이 자주 찾는 곳입니다.

- 변호사등 전문가가 필독하는 책인 “실무 토지수용”을 이미 2004년도에 편찬하였습니다.

- 전문성을 인정받아 매일경제신문 토지상담위원을 맡고 있습니다.

- 1주일에 최소 50시간 이상을 정당보상을 위한 제도개선 행동에 투자합니다.

- 행정복합도시, 아산신도시2단계 등 주요지구의 협상에 직접 참여하여 현장 소식에 정통합니다. 

4. 가장 많은 질문 2가지

① 보상금은 얼마나 나올까요?

② 지금보다 얼마나 올려줄 수 있나요?

보상대상자가 가장 묻고 싶은 말이고, 실제로 저희가 가장 많이 받는 질문입니다.

그러나 위 질문에 답을 하는 사람이 있다면 이는 진실성을 의심해 보아야 할 것입니다.

위 질문에는 대답을 하기가 어렵습니다. 이유는 간단합니다. 강산은 10년이 넘게 재판과 상담 등을 하면서 수많은 감정평가서를 직접 분석하고, 고민을 하여 보았고, 또한 수많은 감정평가사님들과 교류하면서 대화를 하여 보았지만 정확히 맞추는 것은 불가능하기 때문입니다. 물론 워낙 많은 업무를 수행하여 어느 정도는 예상이 가능할 수도 있으나, 그것이 무슨 의미가 있겠습니까. 어차피 책임질 수 없는 예상치인 것을…. 아직 담당 감정평가사조차도 정해지지 않았는데 무슨 수로 정확히 그 금액을 맞추고, 예상하겠습니까. 보상금 산정은 100% 객관적인 데이터를 가지고 하는 것이 아닙니다. TV 토론을 보면 같은 사안에 대해 어떻게 저렇게 의견이 다를까 라는 생각이 들 정도로 가치관에 따라서 견해 차이가 크게 납니다.

정확한 보상금과 증액예정금액은 오로지 담당 감정평가사만이 결정할 수 있는 것이기 때문입니다.

강산이 아는 것은 어떻게 준비하면, 또는 어떻게 재판을 하면 더 증액이 될 가능성이 높은 가라는 방법론 입니다. 강산이 여러분들에게 알려 줄 수 있는 것은 그 방법론이지 아직 구체적인 자료조차도 없는 상태에서 구체적인 보상금 액수가 아닙니다.

따라서 위와 같은 질문에는 답변이 어려운 것입니다. 물론 진실성을 보고자 질문을 할 수도 있겠지만….

5. 변호사 선임비용은?

□ 원칙 : 협의로 결정합니다.

많은 분들이 비용이 얼마인지를 먼저 질문하시는데 이 부분은 정확한 정보를 알고 나서야 결정이 가능한 것입니다. 협의내용에 따라서 선임비용은 달라질 수도 있으니 일단 문의를 하시기를 바랍니다.

다만 강산은 수용재결과 이의신청 단계에서는 착수금은 없고 성공보수를 받고 있으며(물론 일정한 경우 착수금을 받는 경우도 있습니다), 행정소송의 경우는 착수금은 500만원정도(물론 액수나 난이도에 따라 증가되는 경우도 있습니다)되며, 성공보수는 대략 증액되는 돈의 5%에서 15%정도를 청구합니다. 물론 착수금이 없이 성공보수로 행정소송을 선임하는 경우도 있습니다.

그리고 선임료는 신용카드로 지불하셔도 좋습니다.

□ 예외 : 보상대상자가 제시한 비용으로 선임할 수도 있습니다.

강산에게 유익한 정보를 제공하여 주신 경우, 기타 저희 법인이 필요하다고 결정하는 경우에는 보상대상자가 제시한 비용으로 선임할 수도 있습니다.

6. 선임절차

☐ 전화나 메일로 선임문의를 하시면 상세한 준비서류 및 방문시 필요한 서류목록을 즉시 안내해 드리겠습니다. 아마 이 준비서류 안내문만 받아 보시더라도 저희 법인의 준비상태를 느낄 수 있을 것입니다.

  문의전화 : 02-592-6390, 031-259-6390

  문의메일 : lawmain@hanmail.net, lawfirmgs@naver.com

☐ 다음과 같은 내용으로 메일을 보내주시면 저희가 파악을 하는데 도움이 될 것입니다.

- 성명

- 연락처

- 상담희망일자 및 시간, 장소(서울/수원)

- 현재 어느 단계인지

  협의요청 이전(  ) 협의요청을 받은 상태(  ) 수용재결서를 받은 단계(  ) 이의재결서를     받은 단계(  ) 기타(       )

- 만일 재결서를 받았다면, 그 받은 날자는?

- 보상목적물은? 토지/지장물

- 사업시행자는

- 상담요청사항은

 

7. 방문시 준비서류

가. 아직 협의보상을 위한 감정평가 전이라면

보상대상리스트. 사진.

나. 협의보상금이 통지된 단계라면

- 손실보상협의요청서 복사본

- 토지사진(찍은 날짜가 나오게 일반카메라로 촬영요망. 각 5매정도 인화)

- 지적도

- 토지이용계획확인원(사업인정고시당시)

- 감정평가서(입수된 경우)

- 자신의 주장 요약서면

다. 수용재결서 정본을 받았다면

위 서류에 수용재결서 복사본, 자신이 수용재결과정에 제출하였던 의견서

라. 이의재결서 정본을 받았다면

위 서류에 이의재결서 복사본, 자신이 이의재결과정에 제출하였던 의견서