2006-09-10 05:58
http://blog.drapt.com/guelphch/3357481157835490327 
자료출처 : 시냇가에 심기운 가정
원문출처 : http://blog.drapt.com/middlej
과거 3년간(2003.4 ~ 2006.4) 아파트 시세변동자료를 검토해 보면, 유망한 지역의 아파트 가격은 60~90% 범위에서 상승을 이루었습니다.
과거 3년간 상승추세 (국민은행 시세 기준)
- 안양 평촌동 32평형 : 2억8천 --> 4억9천 (69% 상승)
- 분당 야탑동 32평형 : 2억8천 --> 4억9천 (75% 상승)
- 용인 죽전동 33평형 : 2억9천 --> 5억2천 (79% 상승)
그리고 위의 아파트들은 지금도 주간단위로 가격이 지속적으로 상승을 하고 있습니다.
투자내공이 깊지 않은 일반인들일수록, 가장 기본이 되는 아래 3가지에 대해서 신중히 검토후 투자를 진행해야 합니다.
1. 2006년5월부터 3년간은 투자시기상 전체적으로 오르는 시기인가?
2. 유망한 지역은 어디인지? (단, 자금여력을 고려해서)
3. 아파트를 고를시에 어떤 브랜드와 입지조건의 아파트를 골라야 하는건지?
일전에 제가 부뱅에 올린 글들을 검색해 보시면, 그 답을 어렵지않게 확인하실수 있을 겁니다. 결론부터 말씀드리자면, 지금은 '적극적 투자시기'입니다.
그러나 향후 3년간은 매우 좋은 투자적기라 하더라도 아무지역의 아파트나 70% 정도의 수익률이 나오지는 않습니다. 하지만 의외로 오르는 아파트들은 간단한 공통점이 있습니다. 몇가지 팁을 드리자면 아래와 같습니다.
1. 택지지구이어야 함
- 교통, 학교, 자연환경등의 거주조건이 해가 갈수록 개선되어 아파트가격이 '지역 전체적'으로 상승됨
- 그리고 반드시 열병합에 의한 지역난방이어야 함 (관리비가 저렴, 전세도 쉽게 나감)
- 대규모로 아파트 단지가 조성이 되어 있어, 살때와 팔때 환금성이 우수함
- 강남지역의 직장으로 현실적으로 출퇴근 가능한 유망택지지구는 서울의 강남/잠실/목동 및 안양의 평촌, 성남의 분당, 용인의 죽전/신갈지구 등 정도임
2. 브랜드아파트
- 삼성, 현대, 대우, 대림, 롯데, 동부 정도의 대기업 메이커는 거주시 보수관리가 우수하여 거주만족도가 높음
- 환금성이 우수함(어지간해서는 가격이 하락하는 일이 없으며 지속 상승함)
- 브랜드아파트는 대개 좋은 입지조건에 건설이 되며, 인지도가 우수함
3. 지역적 호재가 있는 아파트
(지금보다는 향후에 거주조건이 더 좋아지는 아파트가 가격이 계속 상승됨)
- 초/중/고등학교가 근처에 있는 아파트 (유명학군내이면 금상첨화)
- 향후 전철역이 10분이내에 역세권 예정인 아파트
(도보 10분을 초과하거나 마을버스로 환승시는 역세권이라 볼수 없으며, 가격상승이 제한적임)
- 향후 몇년이내에 강남권으로 연결되는 넓은 도로가 신설예정인 지역
- 근처에 대규모 공원이 있거나 향후에 생길예정인 아파트
등입니다.
아울러, 급여생활자인 경우에 투자시 다음 원칙을 지키셔야 합니다.
1) 월평균급여의 1/3 이내범위에서 대출원금 이자를 충당
(그래야만 장기마라톤에서 성공가능성 높습니다)
2) '최소한' 32평이상인 아파트를 구입해야 투자시 상승률 60% 이상임
(24평은 투자목적이 아니라 거주목적이라, 좋은 입지에서도 상승률이 10~30%로 미미하며, 다른 집들이 몇천만원씩 상승시에 몇백만원씩 상승되어 상대적 박탈감으로 장기투자에는 부적합함)
3) 고통불편 감수시에 3년후(양도세 비과세)에는 더 넓은 집으로 더 새집으로 갈 수 있음을 가족들에게 진심으로 공감을 얻어야 함 (젊어서 고생은 늙어서 노후대책이 됨)
그러면, 다시 본론으로 돌아와서 용인시 구갈지구를 검토해 보겠습니다.
1. 구갈1지구
1) 추후에 분당선 연장선과 경전철 환승역인 기흥역 설립됨(동부아파트 앞)
2) 전체적으로 저층아파트를 제외하고는 15년이상의 노후화된 아파트들이 주류를 이루고 있음
(예외) 한신이매진 - 주택가 중간에 나홀로 식으로 세워져 있으며, 향후 전철역으로 도보 13~15분 예상됨
3) 위에 언급한 6대 브랜드아파트들을 거의 찾아볼 수 없음
(예외) 동부아파트 - 24평 단일평형으로만 구성되어 있음. 32평형 없음
4) 열병합 난방이 들어오는 아파트 없음 (도시가스 사용)
*** 결론 : 교통측면에서 위치적으로는 훌륭한 지역이나 완전평지는 아님. 전체적으로는 노후화된 아파트들이 주류이고, 열병합등을 갖춘 택지지구는 아니어서 서울지역의 신규 매수세를 불러일으키기에는 약함. 상승은 가능하나 한계가 있음. 향후에 신규 주상복합아파트 건설시에는 강력 매수 추천함(단, 6대 브랜드 범위내)
*** 추천아파트 (투자금액) 및 추천사유/예상 투자수익(3년간)
1) 한양아파트 35평 (2억5천) : 유일한 500세대이상 / 40% 상승
2) 한신이매진 32평 (2억1천) : 유일한 고층 신축아파트 / 35% 상승
3) 드림랜드 32평 (1억6천) : 저가메리트 / 30% 상승
2. 구갈2지구
1) 조만간 분당선연장선인 면허시험장역 발표 예정이라고 함
(역사 공식 발표시에 서울/신도시 택지지구 경우 일반적으로 5천만원 정도 단기간 갭상승보였음)
2) 아파트/공원/학교로만 구성됨 (대규모 택지지구)
3) 유흥업소들이 일체 없는 것은 장점이나, 반면 대규모상가가 부족함
(일부 상가들은 신규개업 준비중이었음)
4) 2~8년이내의 신규 아파트들로 구성되어 있으며, 전체적으로 잘 정리된 느낌
5) 열병합 난방 등 택지지구로서의 조건은 거의 갖추고 있음
*** 결론 : 죽전을 이어 향후 투자유망한 지역임. 새 아파트 위주이고 유흥시설이 없어 향후 전철 추가역사 개통시 유망주거지역으로 각광을 받을 수 있음
*** 추천아파트(투자금액) 및 추천사유/예상 투자수익(3년간)
1) 새천년주공5단지 32평 (4억) : 골프장 조망권 / 75% 상승
2) 도현 현대아이파크 34평 (3억2천) : 네임밸류, 역세권 도보5분 / 85% 상승
3) 인성 현대아파트 32평 (2억1천) : 저평가, 역세권 도보5분 / 80% 상승
이상으로 문의하신 구갈1,2지구에 대한 답변입니다.
참조하시기 바랍니다.
그리고 가장 중요한 점은 반드시 아파트는 '남향집'을 얻으십시요.
남향은 햇볕이 하루 8~10시간 들어오지만, 동향/서향은 4~5시간 햇볕이 들어옵니다. 집안이 밝아야 세균도 번식하지 않고 아이들도 건강하게 잘 자라고 집안분위기도 밝아집니다. '좋은 집은 남자를 성공하게 만들고, 성공한 남자는 가족들을 행복하게 만들기 위해 직장에서도 최선을 다합니다.'
좋은 집(오르는 집) 얻으셔서 행복하게 사시기 바랍니다.
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