(1) 등기번호, 표제부
부동산등기부등본의 구조는 등기부의 구성과 같다. 왜냐하면 부동산등기부등본 은 부동산등기부를 그대로 복사한 다음 등기관이 이를 인증한 것이기 때문이다. 그러하기 때문에 부동산등기부등본 역시 부동산등기부와 같이 표제부, 갑구, 을 구 나뉘어진다. 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항이, 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 저당권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 각 등사되 어 있다. 그런데 그 내용을 자세히 살펴보면 일반인이 보기에 쉽게 납득이 가지 아니하는 부분이 많이 있을 것이다. 이제 그러한 사항들을 살펴보고자 한다. 이 어서 집합건물에 관한 등기부등본을 보는 법과 등기부를 볼 때 주의해야 할 사 항을 간략히 설명한다.

① 등기번호
좌측 상단에 위치한 이 난에는 번지수를 써 넣는 곳이다. 그 아래에 위치한 표시란을 살펴보면 ‘○○동 ○○○’번 이라고 기재한 부분을 발견할 수 있을 것이다. 그 부분의 지번과 위 등기번호란의 지번이 일치하고 있음을 알 수 있 을 것이다. 등기용지에 등기번호란을 두게 된 이유는 낱장 일탈의 경우 이를 제자리에 찾아 넣는 작업의 편의를 위해서이다. 즉, 등기용지들은 낱장으로 구성되어 등기바인더에 한 장 한 장 끼워넣게 되어 있다. 그런데 어쩌다 부주 의로 낱장이 위 등기부를 빠져 나와 혼자 돌아 다니는 수가 있을 수 있다. 이 때에 이를 제자리에 찾아 넣으려면 아무래도 등기번호란을 보고 작성함이 편 리할 것이다. 특히 갑구와 을구가 그렇다.

② 카드징수
카드의 장수의 난은 낱장으로 된 등기용지가 몇 매인가를 알 수 있도록 하기 위하여 만들어진 부분이다. 하나의 등기용지는 위에서 설명한 바와 같이 통상 은 3개의 낱장으로 구성되어 있다. 그러한 경우에는 1,2,3의 란에 등기관의 날인이 되어 있을 것이다. 그런데 그 낱장이 모두 기재되어 여백이 없는 경 우에는 낱장 한 장을 추가하게 된다. 추가한 낱장에는 ‘-’번호를 넣게 되는바 그것이 표제부인 경우에는 ‘1-2’가 된다. 그리고 을구 용지가 없는 경우가 있 을 수 있다. 그러한 경우에는 ‘없음’의 란에 날인이 되어 있다.

③ 표시란
표시란에는 당해 등기가 접수된 일자와 행정구역 명칭 및 지번, 그리고 지목 과 면적이 표시되어 있다. 여기에서 지목이라 함은 전, 답, 대, 임야 등을 뜻 한다. 그리고 면적은 평방미터를 기준으로 하고 있다.

④ 표시번호
이 부분에는 등기한 순서를 기재하는 란이다. 기재는 아라비아 숫자로 ‘1’, ‘2’ 등으로 표시하는 방법에 의한. 그런데 어떤 등기부에는‘1번(전2번)’ 이라고 기 재된 경우가 있다. 이는 구등기부(종서로 되어 있고 한 권에 묶여 있었음)에 서 신등기부(횡서에 낱장 용지인)에 이기를 하였다는 표시인 바, 괄호 속의 글이 ‘전2번’이라면 구등기부의 표제부의 표시번호가 ‘2번’ 이었음을 뜻한다 (이때 그러면 왜 1번은 이기하지 아니하였는가라는 의문이 있을 수 있다. 그 것은 이기 당시 현재 효력이 없는 부분은 이기업무 부담을 줄이기 위하여 이 를 생략하였기 때문이다).

① 순위번호
순위번호란은 표제부의 표시번호와 마찬가지로 등기의 순서를 표시하는 부분 이다. 그런데 순위번호란에는 흔히 부기번호가 기재되어 있다. 이는 본번의 기재사항에 어떤 변화가 있는 경우에 이를 표시하기 위하여 기재하는 것이다. 즉 주소가 이전된 경우, 본번에부 ‘1, 부2’ 등으로 기재하여 본번에 어떤 변경 사항이 있음을 표시하게 된다. 그리고 변경사항은 ‘0번 부기1’ ‘0번 부기2’ 라 고 순위번호란에 기재한 다음, 사항란에 그 내용을 기재하는 것이다.

② 사항란
이 란에는 소유권 등에 관한 접수일자, 접수번호, 소유자, 주민등록번호, 주소 등이 표시되어 있다. 그 자세한 내용은 아래와 같다.

③ 소유권보존
보존등기란 최초의 등기를 의미하기 때문에 보존등기란의 소유자는 등기부상 최초의 소유자인 것이다. 그리고 여기서의 접수일자는 관할등기소에 등기신청 서가 제출된 일자를 말하는 것이고 ‘제○○○호’는 위 등기소의 연간 일련번 호를 뜻한다.

④ 소유권이전
소유권보존등기인으로부터 소유권을 처음 이전받은 자, 또는 그로부터 또 소 유권 이전을 받은 자에 관한 등기를 표시하고 있다.

⑤ 기타의 등기
㉠ 가등기: 소유권에 관한 순위를 보전하는 등기, 가등기의 경우 가등기 시 본등기를 할 여백을 남겨둔다. 그 후에 본등기를 하면 가등기 후 의 후순위의 등기는 원칙적으로 무효인 등기가 된다. 즉, 가등기 이후에 이루어진 소유권이전등기는－본등기가 그 소유권이전등기 이후에 이루어졌음에도 불구하고직권말소의 대상이 된다.
㉡ 예고등기: 소유권이전등기가 원인무효에 따른 등기라는 소장이 접수된 경 경우 재판부의 촉탁서의 촉탁에 의하여 기재된다.
㉢ 가압류, 가처분등기(소유자에게 채권 등을 행사하기 위하여 어떤 제한을 가 함) 등의 등기가 사항란에 표시되어 있다.

① 사항란
이 란에는 저당권(담보물권) 등기 지상권(용익물권) 등기 등이 기재된다. 가장 많은 등기는 근저당권설정등기이다(저당권설정등기보다 근저당권설정등기를 선 호하는 이유는 근저당권설정등기가 계속적인 거래관계에 적합하기 때문이다). 그런데 근저당권설정등기 말미 부분에 ‘공담 제○○호’ 라고 기재되어 있는 경 우가 흔히 있다.
그것도 그럴 수밖에 없는 것이 집을 담보로 제공하는 경우에는 그 집의 대지도 같이 제공되는 것이 일반이기 때문이다. 또한 ‘공동목록 제○○호’ 라고 기재되 어 있기는 하는 바, 이 또한 당해 부동산과 공동으로 제공된 부동산이 있다는 표시이다. 그러한 경우 공동담보로 제공된 부동산이 5개 이상이고 채권최고액 또한 상당한 금액이다. 그리고 채권최고액의 표시가 있는 바, 이는 달리 추가 설정등기 없이도 돈을 빌릴 수 있는 한도액을 말한다. 그 한도액의 표시만 등 기되어 있고 실제로 돈을 빌린 액수는 등기부상에 나타나지 아니한다(그 금액 은 은행 등에서 이를 확인하여야 할 것이다).

(4) 집합건물에 관한 등기부등본 보는 법
단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있으나 아파트 등 집합건물의 경우 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재되어 있다. 즉, 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)와 전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수, 호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고 토지에 관한 사항은 대지권의 목적인 토지의 표시란(당해 아파트가 속하여 있는 건물에 관한 토지들의 지번 및 각 토지의 총면적이 기재됨) 및 대지권의 표시란(당해 아파트에 전속된 지분의 표시)에 각 기재되어 있다.
갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것 외에는 단독주택의 경우와 같다. 그런데 집합건물의 구조를 갖고 있으나 집합건물등기가 경료 되지 아니한 건물도 간혹 있다. 이 경우에는 단독주택의 등기부와 대동소이하다.

① 복잡한 관계
등기부상 권리관계가 복잡하거나 잦은 변동이 있는 경우 대개는 여러 가지 문제점을 내포하고 있는 사례가 많다. 이 경우에는 법무사나 공인중개사 등 전문적인 권리분석 회사의 도움을 받는 것이 좋다.
② 등기부등본의 위조
등기부등본이 판독하기 어려울 정도로 위조된 경우도 있다. 인증부분이 지저 분하거나 천공부분이 매끈하지 아니한 경우 등이다. 따라서 의문이 가는 경우 직접 등기부 원본을 열람하여야 한다.
③ 부동산 거래시 등기부등본의 확인
집을 살 때에 매도인이 등기사항을 모두 말하지 아니하는 경우가 흔히 있다. 그런데 막상 잔금을 치루고 등기이전을 하려고 할 때에 등본을 떼어보면 등기부에 이상이 있음(가압류, 가등기, 예고등기 등의 기재가 있음)이 발견되고는 한다. 이 경우 매수인이 몰랐던 등기에 관한 사항은 모두 매수인에게 그 책임이 있다(그러한 취지의 대법원 판례가 확립되어 있다. 즉, 권리 위에 잠자는 자의 권한은 보호 받지 못하는 법이다).