부동산노트(6)

또한 사글세를 산다는 것은 '한심한 인간’의 대표로 보기도 한다. 예를 들어 이렇다. 폼나는 집에 살자고, 월세를 사는 것…그것처럼 한심한 인간도 없다. 특히 사회초년병인 경우, 폼나고 편안한 오피스텔을 선호하는 경우가 많은데, ‘한심한 인간’의 전형이라고 볼 수 있다. 그런데 그런 사람들에게 아무리 이야기해줘도 소용이 없다.

그렇지만 돈을 좀 ‘아는 사람’은 다 안다. 월세로 사는 것이 얼마나 한심한 일인지를…그래서 여러 재테크 서적에도 가장 첫번째로 내세우는 말이 종잣돈을 모으는 것이고, 종잣돈을 모으기 위해서 할수 있는 가장 좋은 방법은 ‘절약’이라는 말을 금과옥조로 내세우고 있는 것이다.

물론 그렇다. 소비도 절약해야하고, 쾌적한 주거환경에 대한 욕구도 상당부분 희생해야만 돈을 모을 수있다. 이게 정석이다.

그런데!!

또 한번 발상을 전환해보자. 발상을 전환해보면, 월세로 살면서도 돈을 버는 방법이 있다. 크게 두가지 상황에서 살펴보자. 

우선 첫번째는 자금규모가 좀 적은 사람들의 경우다. 대부분 작은 규모가 적으면 전세로 거주를 하게 된다. 투자를 하고 싶어도 도대체 자금이 없다. 월급을 받은 걸로 약간 저금을 할 수는 있지만 그렇게 저금을 해봐야 집값은 너무 뛰고, 도대체 종잣돈을 만들 자신이 없다. 이런 사람들이 일반적으로 생각하는 투자방법은 다음과 같다.

1. 과감하게 대출을 받아서 집을 사자.

그러나 그 정도 규모 가지고 살 수 있는 집은 ‘투자가치’가  없다.‘에이~ 평생 이 집에서 살지’라고 위안해보지만, 2,3년만 있으면 곧 후회하게 된다. 남들과 차이는 더 심하게 벌어지고, 2,3년전에 느꼈던 쾌적했던 주거시설들은 낡고 촌스러운 것들이 되어있고, 더욱더 나쁜 것은 매도가 불가능해진다는 것이다. 점점 더 깊은 수렁에 빠지는 느낌이다.

2. 동네가 나빠서 집값이 오르지 않는다. 동네를 옮기자.

소위 ‘갈아타기’를 하면서 투자를 하려는 것이다. 그런데 이것도 용이치 않다. 투자가치가 있는 동네로 옮기자니, 돈이 너무 많이 든다. 그러니 부담이 된다. 그리고 가장 결정적으로 힘든 일은 살고 있는 동네를 떠날 수 없는 필연적인 이유가 있는 경우다. 이유는 다양하다. 놀이방이나 과외, 장사 등을 해서 어느 정도 자리를 잡아서 옮기기 힘들기도 하고, 아이를 맡기거나 돌봐줄 사람이 가까이에 있어서 옮기지 못하는 경우, 학교 등의 이유로 옮기지 못하는 것 등 다양한 이유가 존재한다. 그래서 투자를 하려고 돈을 모아보지만 종잣돈 만들기는 하늘의 별따기다.

3. 몇 년만 고생하자. 주거환경이 나쁜 재개발 재건축으로 들어가서 살자.

이 방법은 재테크 공부 좀 한 사람이 하는 방법이다. 이 정도의 자세만 갖는다면 돈 버는데 아무런 지장이 없다. 그런데 이것도 사람 나름이다. 지나치게 고통스럽게 살수는 없는 것이다. 그리고 부부 중 한사람이 결정한다고 되는 일도 아니다. 예를 들어 남편이 ‘우리 돈 벌기 위해 다 쓰러져가는 재개발로 가자. 화장실은 시원하게 실외에 위치한, 아주 멋진 곳이지’라고 말한다면, 대부분의 여자는 앓아누울 것이다.

결국 현실적으로 어려운 상황이다. 이때 어떻게 해야하는가? 이때 전세를 월세로 전환해보는 것이다.

전세 보증금. 그거 깔고 있지 않는 것이다. 과감하게 월세로 전환해서 나머지 돈을 종잣돈으로 만들어서 투자를 하는 것이다.

결론적으로 말해서 이렇다. 월세로 내는 돈보다 투자한 것이 더 이익을 내기만 하면 되는 것이다.

그것이 가능할까?

전세보증금 월세 전환비율이 얼마인가? 현재의 전환비율은 약 10% 정도 한다. 그렇다면 투자수익률이 10% 이상 되기만 하면 된다는 것 아닌가? 가능할까? 부동산에 있어서는 그렇게 어려운 일도 아니다.

또 전세보증금을 월세로 전환하는 것이 ‘겁이 난다’면 모조리 전환하는 것이 아니라 조금만 전환해보자. 예를 들어 1억에 전세를 살고 있는 사람이라면, 1000만원 –75만원 정도로 살면서 나머지 9000만원을 투자할 수도 있지만, 조금만 해보자. 7000만원에 25만원 정도로 살면서, 나머지 3000만원을 투자해보는 것이다. 그런 다음에 자신이 붙으면 더 많은 돈을 활용해서 돈을 버는 것이다.

이때 주의해야할 사항이 있다. 이런 식으로 하는 것이 대단히 위험하게 생각되기 때문에 사람들은 이 위험을 무릎쓴 것에 대해 굉장히 많은 이익을 기대한다. ‘내가 이렇게까지 위험한 일을 했는데, 겨우 1000만원 벌었단 말야?’라고 생각할 수 있다는 것이다. 그렇게 생각해서는 안된다. 가만히 있으면 보증금으로 자고 있을 전세보증금을 활용해서 1년에 단 몇백만원이라도 더 번다면 그게 어디인가?

중요한 것은 ‘몇백만원이라도 더 벌수 있다는 그 능력’!! 그것이 중요한 것이다. 그 ‘액수’는 별로 중요하지 않다. 돈을 벌 수 있는 능력이 있으면 그다음부터 돈은 얼마든지 벌 수 있다. 왜냐면 얼마든지 자금을 늘릴 수 있는 방법을 알았기 때문이다.

두번째는 자금규모가 어느 정도 되는 사람들의 경우다.

이 경우 역시 첫번째 경우와 방법은 마찬가지다. 그런데 상황이 좀 다르다. 앞의 경우에서는 그 지역을 떠날 수 없는 사정이 있어서 투자하기에 용이치 않았다고 하면, 자금규모가 좀 되는 사람의 경우는 지역을 떠날 수 없다기보다는 어느 정도 수준의 주거환경을 가져야할 이유가 있는 사람들이 있다.

예를 들어 집에서 손님을 접대해야한다든지, 큰 집에 살아야만 하는 이유가 있다든지 하는 것이다.

이런 사람들 역시 고민은 마찬가지다. 규모가 큰 집을 사려면 돈이 모자라고, 투자가치도 있는 큰 집을 사려니 너무 비싸고, 그렇다고 사용용도에 따라 큰 집만 사려니 투자가치가 너무 없다.

이런 사람들 역시 과감하게 월세로 사는 것이다. 월세로 살면서 쾌적함은 쾌적함대로 누리고, 사용용도에 맞게 집도 활용하고, 그리고 나머지 돈을 멋지게 굴려서 돈 버는 것이다.

얼마나 멋진 생각인가? 돈 벌어서 뭐 할려고 하는가? 쾌적한 환경에서 살면서, 남에게도 멋지게 베풀려고 하는 거 아닌가? 비록 내가 원하는 곳을 살 (Buy) 정도의 돈은 없지만, 그 정도의 주거환경을 다 누리고 있는 것 아닌가? 게다가 나머지 돈을 가지고 돈까지 벌고 있는 것 아닌가?

또 한가지 메리트가 있다. 이런 마인드를 가지고 월세를 찾다보면, 월세를 상당히 싸게 얻을 수 있는 방법이 있다. 그건 대출이 많이 잡혀있는 집을 찾는 것이다. 대출이 많이 잡혀있는 집은 어차피 전세로 들어올 사람이 없다. 월세로밖에는 안된다. 그런데 월세도 용이치 않다. 왜냐면 보통의 사람들이 대출이 많이 잡혀있는 집은 무조건 위험한 줄 알고 잘 들어오지 않기 때문이다. 이런 집은 흥정하기에 아주 좋다. 이런 집은 보증금은 낮게 걸면 법적으로 후순위라도 보호를 받을 수 있기 때문에 보증금을 날릴 위험은 거의 없다. 그렇게 해서 월세도 깎아서 싸게 들어갈 수 있는 것이다. 

이렇게 자금규모가 적은 경우, 자금규모가 좀 큰 경우를 살펴봤는데, 이 두가지 경우는 앞에서 말한 차이 외에도 특이한 차이점이 있다. 첫번째 경우는 월세가 안정적이라는 장점이 있고, 두번째 경우는 월세가 싸다는 장점이 있다.

무슨 말인가 하면, 자금규모가 적은 지역에서는 대부분 전월세가 안정적이다. 오히려 세입자를 구하지 못해서 난리인 경우도 많다. 집이 없는 사람들에게 이건 오히려 기회다. 전월세가 안정적이니 얼마나 좋은가? 집을 가지고 있는 사람 입장에서 보면 환장할 노릇이지만, 집이 없는 사람 입장에서는 기회인 것이다. 오랫동안 월세를 살아도 월세가 갑자기 올라갈 일은 거의 없다는 것이다. 그러면 그만큼 다른 곳에 투자한 내 돈은 안정적으로 계속 굴릴 수 있다는 것이다.

또 두번째의 경우, 월세가 싸다는 것은 이렇다. 희안하게도 지역이 안좋은 곳은 전세의 월세 비율이 높다. 그러나 잘사는 동네는 전세의 월세 전환비율이 싸다. 안좋은 곳은 연 12% 정도의 비율로 전환이 되지만, 잘사는 동네는 연 6%의 비율로 전환된다. 그렇다면 다시 말해  연 6%의 비율로 자금을 빌려쓰는 것과 마찬가지다. 보너스는 그 집에서 사는 것이다. 얼마나 큰 혜택인가? 쾌적하고 좋은 집에서 살면서 연 6%로 돈까지 빌려주니 말이다.

물론 이런 테크닉은 쉬운 방법은 아니다. 그리고 또 그렇게 한다고 해서 엄청난 수익이 나는 것도 아니다. 생각해봐라. 연 6%~12%의 이자를 내면서 빌린 돈을 가지고 수익을 내는 것인데, 20%의 이익를 내봤자, 연 8% 정도의 이익을 내는 것이다. 엄청난 위험을 무릎쓴 것 치고는 너무 이익이 적어보인다.

하지만 절대 아니다. 중요한 것은 ‘이익을 냈다는 사실’이다. 그게 중요하다. 그걸 할 수만 있으면 앞으로 이익을 내는 건 그야말로 시간문제다. 잘 알다시피 %라는 것은 금액이 커지면 엄청난 느낌으로 다가온다. 연 8% ? 에게~~~??? 10억의 연 8%면, 8000만원이다.

이제 다시 처음의 이야기로 돌아가보자. 월세는 한심한 것이다? 그렇다. 자신의 수준이 1억짜리 전세 살아야하는데 1억에 월 30만원에 사는 것은 한심한 짓이다. 그러나 자신의 수준이 1억원인데, 5000만원 –40만원에 살고, 나머지는 5000만원은 투자한다면 그건 뛰어난 테크닉이 될 수 있다.

종잣돈이 있어야 돈을 벌 수 있다. 그러나 머리를 조금 굴려보면, 이미 자신은 종잣돈을 가지고 있을 수도 있다.

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