2008-02-03 03:09
http://blog.drapt.com/gratitut/2413571201975789165 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★지금 잡을 경우 노다지 특급 아파트 3곳 씨리즈★
제1부 용인 공세 대주피오레
동동탄 신도시 확정. 기흥호수 세계 호수화. 고속전철.전철 가능성
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
한동안 리스크가 커서 약간은 회의적이었던 용인 대주 공세 피오레를 집중적으로
분석해 보았습니다.
제가 특정 아파트에 대하여 글을 남기기는 죽전 포스홈타운을 제외하고는 처음입니다.
묻고 답하기와 쪽지의 문의가 워낙 많았기 때문에 저 또한 관심을 가지고 시장 여건과 공세
피오레의 투자 가치에 대하여 심도 있는 점검을 했는데, 몇 가지 놀라운 사실들이 발견 되어서
글을 올리고자 합니다.
자화자찬은 아니지만 그동안 시세 상승장을 예측했으며, 용인 연원마을 벽산, 성원, 삼성명가
언남동 신일 해피트리 신갈 새천년 성남 신흥 주공 수원 우만동 월드메르디앙
파주 교하, 의왕 현대홈타운, 평촌 급등, 서울 성동구, 광진구, 강서구 급등, 용인 진흥 더블파크
분양, 신안 인스빌 분양, 수원 천천 푸르지오 분양 등 1천회 이상의 시세
차익 예측이 현재까지 거의 모두 맞아 떨어지고 있습니다.
이전에 약간 보수적인 시각으로 공세 피오레의 조건에 대하여 회의적인 생각이 들었지만 이는
지극히 현실의 사고 테두리에서 벗어나지 못하는 근시한적인 접근 방법이었음을 시인하며 좀 더
앞을 내다보는 안목에 비중을 두고 변화된 투자 환경을 고려해 보았을 때 실로 엄청난 투자
가치가 있다는 점을 깨달았습니다.
공세 피오레의 단점은 용인시 남부권 위치, 전철역 미계획 주변에 비하여 높은 분양가 학군의
부족 등이 꼽혔는데 어차피 그 어떤 아파트도 위의 모든 사항을 갖춘 아파트는 없으며 몇가지의
특장점만 있다면 초특급 아파트가 되는 것입니다.
예를들면 죽전의 엘지자이1은 분양당시 소규모 세대에 매우 높은 분양가 전철역부족 등으로
역시 외면 받았지만 최고급의 마감재와 시설 조망권 환경 등의 호재만으로 주변 시세를
압도하는 59평 15억 시세입니다.
대주 공세 피오레는 분양가가 너무 비싸다는 이유와 용인시 남부에 위치한 입지적인 문제 두가지로
인하여 분양율이 매우 저조하였지만 판교 분양가와 동천, 신봉, 성복 등의 예상 분양가 파주 한라 비발디의 고분양가, 신안 인스빌과의 비교 등의 사유로 인기가 초급등하고 있기에 내 집 마련을
위하여 동분서주 하시는 애우님들에게 도움을 드리고자 펜을 들었습니다.
파주 한라 비발디는 고분양가의 논란에도 불구하고 단 이틀만에 프리미엄이 8천까지
붙는 진풍경을 연출하고 있는데, 이 시점에서 용인 공세 대주 피오레의 향후 프리미엄이 과연
그에 미치지 못할까요?
관점은 다르겠지만 제 판단은 훌륭한 아파트 한라 비발디를 능가하는 초특급 프리미엄이 예상
됩니다.
저도 관심이 있어서 현장과 모델하우스를 여러 번 다녀온 적이 있으며 인터넷 상의 모든 정보와
용인시의 미래 청사진 기흥 호수의 미래 가치 등에 대하여 종합적인 고찰을 한 상태이기 때문에
확신과 신념의 일환으로 글을 올립니다.
현재 상태에서 정확하지는 않지만 한라와 신안의 분양 소식 이후 공세에 대한 관심이
기하급수적으로 급등하여 연일 수많은 인파가 모델하우스를 찾으며 계약 신청을 한 결과
80% 이상의 계약률을 기록하며 빠르게 매물이 소진되고 있음을 들었습니다.
현재의 프리미엄은 시간이 갈수록 높은 수익률로 예견될 가능성이 현실화
되고 있습니다.
제가 공세동의 대주 피오레를 중도에서 초특급 추천지로서 방향 전환을 한 결정적인 사유는
3년 후의 아파트 시장 변화에 대한 가장 유망한 아파트는 어느 것일까라는 질문에서 답을 준
아파트가 공세 피오레이기 때문입니다.
사람마다 보는 시각이 다르기 때문에 시시비비를 가리기에 앞서서 현 시점에서 중요시 여기는
아파트의 평가 요소와 3-5년 후의 미래 시점에서 아파트를 보는 평가 요소의 차이점을 염두해 두고
과연 공세 피오레가 투자 가치가 있는가? 그렇다면 그 이유는 무엇인가? 에 대한 저 나름대로의
해답을 찾았다고 할 수 있습니다.
물론 주관적인 사안일 수도 있지만 최소한 고정 관념의 틀에서 벗어난 미래의 관점에서 투자
가치를 따지려고 노력했기 때문에 어느 정도 설득력이 있을 것으로 판단이 됩니다.
대주 공세 피오레는 메가톤급 투자 수익률을 낼 수 있는 호조건이 잠복해 있습니다.
일단 그 실마리를 풀어 보겠습니다.
1. 국내 최대이자 최고의 환경 아파트입니다.
미래 3년만 내다 본다고 하더라도 입지, 발전성, 교통, 교육, 환경 등의아파트 평가 5대
요소에서 환경의 비중이 꼭지점에 이를 정도의 핵심 사항으로 부각될 가능성이 큽니다.
대주 공세 피오레는 주변 녹지율이 50%로서 현존하는 대단지 아파트에서 최고입니다.
웰빙 아파트의 중요성이 날로 커져만 가는 이 시점에서 공세 피오레는 주변 휴향림,
빼어난 조경과 단지 공원 그리고 다양한 테마 즉 인공 호수, 인공 실개천, 휴식 공간,
운동 공간, 레크레이션, 산책로, 예술적 최첨단 구조물 등이 조화롭게 어우러진 특급 단지로
평가가 됩니다.
2. 기흥 호수의 초특급 관광 공원 프로젝트입니다.
기흥 호수가 국내 최대 공원화 계획 일환이자 수도권 최대의 관광 단지로의 급격하게 부상했기
때문입니다.
80만평 규모의 일산 호수 공원 3배의 대규모 공원 내에 생태 학습 공간, 놀이 문화 공간,
운동 및 여가 공간, 관광객 유치를 위한 다양한 테마 조성, 신개념의 친환경 최신식 시설 배치,
21세기 수도권 최대의 관광명소라는 기치 아래 정부의 지원을 받은 용인시의 야심찬 청사진이
마련된 상태입니다.
1차로 2000억 이상을 투자할 계획이며 추가 사업비는 미지수이지만 사업비만 보더라도
용인시는 물론 인근 서울권, 동탄, 수원 등의 초특급 관광 명소가 될 것이 확실해 보입니다.
관광 산업이 해마다 큰 폭의 적자를 보는 우리나라로서는 21세기에 맞는 최첨단 친환경 관광
' 코스의 개발이 절실하였을텐데 바로 기흥 호수가 그 막중한 역할을 대신해줄 프로젝트로서
급격히 부상한 것입니다.
대주 피오레는 기흥 호수의 최고급 호텔 이상의 삶을 제공해 준다는 점에서 투자 가치가
실로 막대할 것이라고 판단이 됩니다.
막대한 자금을 쏟아 붙는 기흥 호수공원을 내 집처럼 드나드는 그 여유로움은 대주 피오레의
가치만이 아니라 향후에 호수 공원 주변을 둘러싼 신규 아파트에 막대한 프리미엄을 줄 것입니다.
3. 시야에 들어오는 모든 곳이 환상적인 아름다움을 풍기는 탁월한 조망권입니다.
조망권의 중요성이 갈수록 부각되는 시점에서 공세 피오레는 단연 돋보이는 아파트입니다.
모든 단지가 호수의 조망이 가능한 것은 아니지만 호수 조망, 휴향림 조망 50% 녹지율 조망,
신개념 호텔식 단지 테마 공원 조망 등 이 부분의 최대 강점을 지닌 아파트입니다.
4. 특히 대주 공세 피오레는 공세지구가 지닌 친환경 입지를 극대화한 것이 장점입니다.
자연휴양림 등 자연녹지가 단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지 설계도 특징이라고
할 수 있습니다.
149%, 137%의 용적률이 각각 조성돼 쾌적한 환경을 자랑하는 A단지, B단지의 경우
조경면적을 50% 이상으로 조성할 계획입니다.
.또 대규모 중앙테마광장을 중심으로 단지 곳곳을 공원화하고 입주민의 건강을 위해
중앙테마광장에는 대규모 휘트니스센터도 들어섭니다.
동탄신도시 등 다른 신도시나 택지지구의 경우 용적률이 200%선입니다.
특히 공세지구의 건폐율이 7.9%에 불과하다는 점도 특징입니다.
수도권 택지지구의 건폐율은 보통 30%대인데 이러한 상황만 보더라도 웰빙, 환경의
모든 여건을 갖춘 21세기형 아파트로서 현재 수도권에 지어진 가장 진화된
아파트라고 할 수 있습니다.
5. 입지적인 면에서 서울과의 실제거리가 멀다는 것 외에는 3년 후를 내다 본다면
오히려 매우 빼어난 입지 조건을 갖추고 있음에 주목해야 합니다.
우선 위로, 신갈, 죽전, 분당, 판교, 강남 등의 경부 고속축선상의 황금라인이 걸쳐 있으며 아래로
미래의 도시 동탄, 기흥, 평택, 천안, 아산 신도시가 자리해 있고 좌측으로 흥덕, 영통, 이의
신도시 등의 초특급 라인과 우로는 동백이 눈부시게 자리잡고 있는 형국입니다.
향후 공세 지역이 사통 팔달의 경제, 문화, 관광, 환경, 교통의 요지로서의 역할을 수행할
가능성마저 점쳐집니다.
6. 아파트 2000가구 대단지에 .15만9000평 규모에 주거·벤처업무·상업시설 등을 갖춘
자립형 ‘대주타운’중 일부입니다.
38~54평형 710가구 규모의 A단지와 45~79평형 1290가구 규모의 B단지 등 총 2000가구
규모의 공세지구 대주 피오레는 각 세대가 3베이 이상으로 설계되고 일부세대는
양면개방형으로 설계하는 등 조망과 채광을 극대화했습니다.
아울러 발코니 확장 시 공간을 극대화할 수 있도록
광폭 발코니를 제공하고 최근 수요자들이 선호하는
포켓발코니도 일부 가구에 적용됩니다.
초고속정보통신과 무인경비 시스템 등이 적용되는
등 첨단 홈네트워크 시스템이 적용된 아파트 단지로
공급되는 것도 특징입니다.
특히 이 단지는 공세지구가 지닌 친환경 입지를
극대화한 것이 장점입니다. 자연휴양림 등 자연녹지가
단지를 둘러싸고 있고 지상에 차가 없는 단지
설계도 특징이라고 할 수 있습니다.
현재 존재하는 용인시 최신식 아파트 중의 최대
규모이며 79평 분양가가 15억대로서 최고 분양가의
기록을 경신한 것도 미래의 여건을 밝게 하고'
있습니다.
또한 교통의 요지로서 IC가 3곳 이상 걸쳐 있으며,
경부 고속 국도가 1분 이내 거리라서 서울 진입로가
매우 빠르고, 신설 지방도로 등의 확대, 아직 확정
단계는 아니지만 호수 공원의 관광 명소화에 따른
신갈-보라-공세-기흥-동탄을 잇는 새로운 전철역의
등장도 가상해 볼 수 있습니다.
현재 경부 고속 국도상에 전철역이 새로로 뻗어 있으며 동탄의 입지를 감안한다면
3년 후에 전철역 이야기가 나올 가능성도 있습니다. 10년 안에 유력해 보입니다.
7. 기라성같은 대단지 첨단 연구소의 밀집 지역으로 고급화 이미지를 더하고 있습니다.
특히 단지인근에 삼성 SDI연구소, 유한양행 연구소, 르노 삼성자동차 연구소 등이 들어서
있는데다 단지내에 3만2000여평 규모의 첨단 벤처단지가 조성될 예정이어서 배후수요까지
두텁습니다.
인근에 각종 연구소와 첨단 산업이 있다는 것만으로도 매우 높은 프리미엄을 형성한다고
볼 수 있습니다.
또한 수도권 공룡으로 새롭게 자리잡은 동탄 신도시의 확대와 삼성, 유한양행 등의 대규모
진출은 핵심 상권과 끝없는 가치 창출의 근원이 될 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다.
8. 각종 헤택이 많기 때문에 매수 부담이 매우 적습니다.
판교 등 공공택지지구와 달리 전매제한 규정이 까다롭지 않아 입주후 곧바로 전매가
가능하다는 점도 계약자들의 부담을 덜어주는 요인입니다.
또 채권 매입비 등 추가비용도 들지 않는다는 점도 큰 메리트라고 볼 수 있지요.
계약금 10%에 중도금 전액 대출, 이자 후불제 등의 조건도 매수자의 부담을 크게 줄이는
효과를 주고 있습니다.
9. 최신식 최고급 시설과 마감재 사용입니다.
그 무엇 보다도 가장 중요한 사실은 대주 피오레가 현재 지어진 수도권 모든 아파트 중에 가장
진화된 최신식, 신평형, 최고가 마감재, 주방과 바닥의 대리석 문양, 아파트 외관의 최첨단화
라는 점입니다.
실제로 분양 전시관을 찾은 사람들 중에서 현존하는 최고의 외관과 마감재를 갖춘 아파트라고
이구동성으로 말하고 있습니다.
강남의 롯데 캐슬을 능가하는 신평면 최첨단 유비쿼터스, 현재 아파트 기술이 가지고 있는 모든
장점을 도출해 낸 가장 진화된 아파트라는 점에 주목할 필요가 있습니다.
10. 강남권 제외한 국내 최고가 16억선 분양 아파트 100% 분양 완료입니다.
과거로부터 2006년 현재까지 서울 분당을 제외한 수도권포함 전국 모든 아파트 중에서 최초로
최고가인 분양가 16억 아파트 분양이 100% 계약 완료된 점입니다.
16억 분양 완료는 향후 70평대 이하의 아파트 시세 프리미엄을 예측할 수 있는데 용인시
과거의 사례에 견주어 보면 3년 시세 차익이 50%-60%까지 이를 것으로 예측이 됩니다.
즉 70평대 9억 60평대 6억 50평대 5억 40평대 4억 30평대 3억 정도의 프리미엄이 따르지
않을까 지극히 현실적인 예측을 해 봅니다.
제가 만일 3년 전에 강남 아파트 40평대 아파트 7억 시세를 15억 이상으로 예견했다면
돌팔매를 맞았을 것입니다.
분당 아파트 40평대 아파트 5-6억대를 11억대로 예측했다면 욕설을 들었을 것입니다.
죽전 지역 40평대 4억 아파트를 8억에 예측했다면 투기꾼으로 몰렸을 것입니다.
3년전에 동백 40평대 3억 아파트를 7억에 예측했다면 뺨을 맞았을지도 모릅니다.
3년전에 동탄 40평대 2-3억 아파트를 6억에 예측했다면 발길질을 당했을 지도 모릅니다.
모두 빼어난 입지라서 그렇다고요? 그 시점에서 상기의 아파트를 얼마나 비하했을까요?
이제 공세지구 일대 대주 피오래가 3년 후에 50평대가 7억대에서 12억 간다면 몰매 맞을
일인가요?
불리한 입지를 최대한 감안하여 100%-150% 오른 위의 아파트 단지보다 매우 낮은 60%
-70% 수익률을 예견했습니다.
아파트의 가치는 현재의 시각보다는 미래의 안목으로 바라볼 때 가장 합리적인 예측에
다가 설 수 있습니다.
흔히 이러한 말들을 합니다.
우리는 신이 아닌 이상 미래의 아파트 시세를 예측할 수 없다는 점입니다.
하지만 분명한 사실 하나는 우리는 현재의 배경지식에 지나치게 얽메어 있기 때문에 오히려
미래의 보석같은 투자처를 찾지 못하는 우를 범하는 경우가 많습니다.
좀 더 냉철하게 본다면 죽전이 미분양이 속출하고, 동탄이 초기 인기가 떨어지고, 동백을
매우 가볍게 판단했던 과거의 전례는 우리는 신이 아니기 때문에 어쩔 수 없었다고 판단할
것입니다.
그 아파트를 매수하신 대부분의 사람들은 미래를 볼 줄 아는 안목 즉 선견지명의 지혜로움
하나만으로도 높은 시세 차익을 거두었지만 분양가와 입지 등의 이유를 내세워 조소와 야유를
보낸 분들은 한 치 앞을 내다보지 못한 근시안적인 시야를 탓하면서 아쉬워 하고 있습니다.
또다시 똑같은 전철을 밟아서는 안되기 때문에 다시 한번 심도있게 미래의 눈을 키울
필요가 있습니다.
그 당시 미분양 등으로 속을 태운 죽전, 동탄, 동백 등의 입주자분들의 매우 불안한 심정과
지금 대주 공세 피오레의 미분양을 매수한 분들의 불안한 심리가 아마 일치할 것이며 이러한
인고의 산물 덕분에 수많은 분들이 부러워 하는 시세 차익을 낸 것입니다.
결코 운이 아니라 노력하고 결정하고 실행하며 속을 태운 노력의 결과물임을 아셔야
합니다.
지금은 황금알 정도가 아니라 초특급 투자처로 변신한 그 곳을 보면서 수많은 사람들이 부러워
할 처지에 놓여 있습니다.
우리가 신이 아닌 이상 알 수가 없다는 것은 명답이 아닙니다.
신은 아니지만 조금만 새로운 시각과 발전하는 가치에서 본다면 앞은 보입니다.
미래는 과거의 틀만 답습하는 평범한 새아파트보다는 비싸더라도 최고의 시설을 갖춘
웰빙 아파트가 대우를 받을 것이며 조망권이 최고의 프리미엄으로 자리잡을 것입니다.
단순히 새아파트 대단지라고 해서 대우 받는 시대는 지나갔으며 바야흐로 명품 아파트 시대가
도래하였습니다..
이 점이 대주 피오레를 우러러 볼 수 있는 예견입니다.
우리는 반복되는 일들은 확신을 가지고 있지만 조금만 변형을 주면 중심이 흐트러지는 연약한
사람입니다.
좀 더 냉철하게 본다면 미래의 전망은 어느 정도 예측이 가능합니다.
가능한 예측은 로또보다 몇 만배 안전하며 몇 %가 될 지 모를 오류때문에 머뭇거린다면 또다시
새로운 황금알은 남의 몫이 될 것입니다.
저는 아파트를 무수히 예측하고 직접 실현도 해 보았지만 대주 공세 피오레는 위의 10가지 요소로
인하여 3년 후에는 신개념의 사고력을 동원할 경우에 시세 가치가 매우 큰 아파트라고
판단이 됩니다.
자 향후 3년후에 제 의견이 명답이 될 지 궤변이 될 지 두고 볼 일이네요.
판교 당첨자가 발표되기 전에 대주 공세 피오레를 잡는 것이 가장 빠를 것으로 보여서 이 시점에서
글을 남깁니다.
용인 공세 대주 피오레! 저는 이 회사와는 아무런 관련이 없지만 너무나 전망이 밝기에 펜을
들었습니다.
3년 후의 앞날은 우리가 생각했던 것보다 매우 많은 변화를 가져옵니다.
현실적인 시각을 무시할 수는 없지만 대주 피오레는 과거의 관념으로 접근하시면
올바른 판단을 내리기가 어렵습니다.
1. 어느 아파트 단지나 장단점이 있으며 중요한 것은 매수 하시려는 사람이 무엇을 중점으로
두느냐에 달렸습니다.
자신의 마인드에 맞고 미래에 대한 신념이 있다면 매수하면 되고 그 반대의 경우라면
시세 차익과 관계 없이 매수하셔서는 안 됩니다.
2. 주거 환경으로서 상권이나 교육, 편의 시설 등을 무시할 수 없지만 현 시점에서 그러한
문제점을 명확하게 말 할 수 있는 사람은 아무도 없습니다.
미래의 실제 계획안은 상황이 변화되면 새롭게 생겨나기 때문에 굳이 과거에 없는 사항에
지나치게 신경을 쓸 필요는 없다고 봅니다.
즉 누구나 이러한 문제점을 인식하고 있으며, 입주를 전후로 현재 우려 되는 인프라는
동호회를 비롯한 회사측과 용인시의 공동 노력으로 대응해 나가면 어려운 문제가 결코
아니라고 판단이 됩니다.
3. 공세 피오레를 매수하는 가장 큰 이유가 무엇이냐를 생각해 보아야 합니다.
공세 피오레의 2000세대 분양가는 용인시 역사상 최고가 정도가 아니라 기존 최고가 단지를
압도하는 실로 대규모 단지이자 고급 아파트입니다.
주변 여건이 어떤 방향으로 전개되든지 그것과 관계 없이 자체 아파트의 장점만으로도
메가톤급 호재가 많기 때문에 이것 하나만 보고도 매수할 분은 매수할 조건이라고 봅니다.
아파트를 평가하는 수십가지의 잣대를 모두 끌어 들일 필요 없이 왠만한 편의 시설을 거의
갖춘 호텔 이상의 웰빙 아파트 하나만 보셔도 가치가 있습니다.
4. 공세 피오레는 그저 그런 기존 아파트와 단순 비교는 무리이며 3년 후의 아파트 트랜드
변화까지 감안한다면 실로 어마어마한 폭발력이 존재합니다.
아파트 자체 비용만 2조에 가까운 대규모 시설 단지입니다. 이 금액은 왠만한 30평대 아파트
1만 세대에 가까운 액수입니다.
3년이 지나면 또다른 3년 후의 개발 계획에 주목할 필요가 있습니다.
바로 향후 6년 즉 입주 후의 3년 후의 개발 계획이 공세 피오레를 용인시최고 아파트로
만들 것이기 때문에 지금 시점에서 교통, 교육, 편의 시설 등의 미시적인 관점에 신경 쓰기
보다는 부동산 시장 전반의 트랜드를 볼 줄 아는 거시적인 안목이 필요합니다.
공세동 대주 피오레는 수익률은 확실하지만 향후 부동산 흐름과 용인시의 발전 정도에 따라서
시세 차익이 크게 달라질 것입니다.
하지만 매우 낙관적이며 투자 가치는 최상으로 보여집니다.
현실적인 관점에서 3년 후의 투자 수익률은 50-60% 정도로 보여지며 최대 80-100%까지의
수익률까지 바라볼 수 있습니다.
조금만 3년 후의 가치를 판단하셔서 대주 피오레에 접근해 보시기 바랍니다.
감사합니다.
용인시 최고급 조경과 내외관을 자랑하면서 최고급 아파트라는 이미지로 프리미엄이
꾸준히 오른 상황이지만 부동산 침체가 끝나는 시점에서 동동탄 신도시. 기흥호수.
전철역 호재를 타고 폭등할 초특급 분양권입니다.
|
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| 구 분 |
면 적 |
| 면적(㎡) |
면적(평) |
| 주거단지 |
248,064 |
75,039 |
| 벤처 · 연구 단지 |
95,477 |
28,882 |
| 유통단지 |
27,402 |
8,289 |
| 교육연구 및 복지시설 |
3,356 |
1,015 |
기반
시설 |
도로 |
67,597 |
20,449 |
| 학교 |
18,728 |
5,665 |
| 공원 · 녹지 |
59,920
|
18,125 |
| 교통광장 |
3,407 |
1,031 |
| 전기공급시설 |
800
|
242 |
| 가압장 |
770 |
233 |
소계
|
151,222 |
45,745 |
| 합계 |
525,521 |
158,970 |
기입주
시설
|
대기업연구소
|
330,579 |
100,000 |
| 자연휴양림 |
99,174 |
30,000 |
| 합계 |
429,753 |
130,000 |
| 총계 |
955,274 |
288,970 |
제2부 수원 매탄동 e편한세상
최고입지 광교신도시 최단거리. 직접후광
광교 1호특급-수원 매탄동 e편한세상 무조건 두배 뛴다.
1. 명품 신도시와 직간접 수혜지역 분양
안녕하세요?
오늘 스피드뱅크 회원들이 모인 자리에서 특강을 하였습니다.
장장 2시간 동안 열렬히 경청하며 박수를 보내주신 회원님들께 감사를 드립니다.
이 글은 얼마 전에 올린 글이지만 특강시에 분양.분양권.미분양. 20곳을 찍어 드리고,
1-2억대, 3-4억대, 5-6억대, 6-8억대, 8억 이상 등 20곳의 초급매를 찍어 드리면서 최근
분양하는 곳 중에서 전매가 자유로운 특A급 추천지의 하나인 광교 후광 수원 매탄동
e편한세상을 다시 올려 드리니 관심있게 지켜 보시기 바랍니다.
오늘 특강시에 40곳을 찍기 형태로 추천해 드렸는데 앞으로도 누가 뭐라고 해도 제가 옳다고
판단이 되는 최고의 투자처를 발굴하여 소신껏 추천을 할 것입니다.
자본금이 적은 분들은 일반 아파트의 급매로 시세 차익을 거두기 어렵기 때문에 최소의 비용으로 최대의 수익률을 얻을 수 있는 20평대에 청약에 적극적일 필요가 있습니다.
당첨만 되면 3년 후에 두배 가치가 따르고 주거 목적으로도 최상이라고 판단이 되는
분양중인 아파트를 소개합니다.
바로 광교 신도시의 심장부인 파워센타로부터 300m 바싹 붙어 있는 수원 매탄동 e편한세상이
그 주인공입니다.
닥터 아파트의 묻고 답하기와 스피드뱅크의 질문과 답변 등을 통하여 수많은 사람들이
저에게 질문을 합니다.
앞으로 어느 곳에 투자를 해야 하나요?
그러면 저는 판교. 광교. 송도. 송파와 강남. 용산. 용인, 동탄 등에 투자하라고 합니다.
하지만 이러한 대답을 드리면서도 해당 지역의 청약 경쟁률과 아파트 시세를 잘 알고 있기
때문에 확률적 가능성을 설명하면서 그 곳에 버금가는 유망 지역에도 관심을 가지고
투자하라는 말을 꼭 덧붙여 설명합니다.
과거와는 달리 아파트에 대한 인식이 주거 목적 보다는 투자 목적으로 빠르게 이동하고 있습니다.
왠만한 사람이라면 어느 곳이 유망 지역이고 앞으로 어느 아파트가 투자 가치가 높은 지에 대하여
손금 보듯이 훤히 알고 있습니다.
그렇지만 놀라운 사실 한 가지는 아직도 확률적으로 당첨 가능성이 희박한 곳에 목을 메는 로또
증후군 환자들이 많다는 것입니다.
당첨이 된다면 그야말로 평생 벌어도 벌지 못할 대박의 행운을 얻겠지만 낙첨되었을 때의
잃어버린 시간과 아파트 폭등에 따른 상대적인 빈곤감에 대해서는 전혀 대비책이 없다는
것입니다.
좀 더 냉철하게 말씀을 드리면 떨어질 확률이 훨씬 높기 때문에 알부자가 되기 보다는 가난의
쇠사슬에 꽁꽁 묶이는 비참한 현실을 이어 갈 가능성이 훨씬 높습니다.
돈만 있으면 그 어느 곳이든지 갈 수 있다는 신념 때문에 부동산을 투자 성향으로 바라보는 시각이
점점 높아지는 현실에서 과연 최고의 투자처는 어디가 될까요?
이에 대하여 후회 없는 몇 가지 대안을 확실히 제시할테니 스스로 절박한 상황에 놓인 분들께서는
그 중에 하나를 선택하여 풍요로운 미래를 맞이 하시길 바랍니다.
1. 차기 명품 지역 직접 분양- 광교, 판교, 송파, 용산- 평균적으로 당첨 가능성 10% 미만 매우낮음
입주 3년 후에 투자 수익률 분양가 대비 100%-200% 매우 높은 수익률
2. 명품 지역 직접 후광 분양- 상기 지역의 1km 이내에 위치하여 높은 투자 수익률 가능함
당첨 가능성 상황에 따라서 10%~30%로 비교적 높음
입주 3년 후에 투자 수익률 분양가 대비 100% 전후로 매우 높음
3. 명품 지역 간접 후광 분양- 상기 지역의 1km~5km 이내 거리에 위치하여 비교적 높은 수익률
당첨 가능성 30-40%로 높은 편임
4, 명품 지역 직간접 후광 급매- 상기 지역의 직간접 후광을 기대하며 매수함
평균 시세보다 20% 이내 급매물 매수시에 3년 후 현재 시세대비 50% 전후
수도권은 매우 넓고 투자할 곳도 많습니다.
특별히 지역을 따지지 않고 순수하게 투자를 목적으로 분양 받으실 분이나, 또는 명품 신도시와
그에 준하는 주거 목적을 원하시는 분들은 제가 제시한 위의 4가지 사항을 염두해 두고
분양을 받으시거나 급매를 취하신다면 그 어느 선택보다도 가능성이 높고 높은 수익률과
안전한 투자를 동시에 누릴 수 있는 일석삼조의 효과를 거둘 것입니다.
여기에서는 특히 광교 신도시에 초점을 맞추어 광교 신도시의 직접적인 후광을 받아
매우 높은 시세 차익을 이룰 수원 매탄동 대림(삼호) e편한세상에 대하여 집중적인 조명을
하겠습니다.
2. 광교 신도시 분양
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광교신도시는 산업단지와 상업, 주거, 행정이 어우러진 자족 신도시입니다.
도시 중심성을 확보할 수 있는 도시공간구조 형성 및 친환경적 도시환경 조성으로
수원시와 용인시 서북부 지역의 발전 도모를 목적으로 하고 있습니다.
최첨단 산업연구의 중심지로 중소기업지원센터, 나노소자특화팹센터와 결합한 지식산업의
클러스터화를 도모할 계획이며, IT, BT 등 첨단지식산업의 R&D단지도 조성할 예정이지요.
물론 신도시로서 각종 상업시설과 광역행정기관 등의 공공시설도 들어섭니다.
2004년 6월 30일 택지개발 예정지구로 지정됐으며, 2005년 12월30일 개발계획의 승인을 얻었고,
아파트분양은 2008년 9월부터 시작돼 2011년 12월 준공할 계획입니다.
광교 신도시는 명실공히 판교, 송파 신도시와 3각 축을 이루면서 강남, 용산, 서초와 함께
향후 수도권의 미래를 이끌 초특급 투자 지역이라고 단언할 수 있습니다.
- H자형 도시구조를 통한 유기적 도시 연계
- 신분당연장선 철도 계획을 반영한 대중교통체계 및 역세권 형성
- 커뮤니티회랑을 통한 보행중심 친환경도시체계 구축
- 도심과 유원지의 유기적 통합
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| 위치 |
수원시 이의동, 원천동, 하동, 우만동, 연무동 일원
용인시 상현동, 영덕동 일원 |
| 사업면적 |
11,278,267m²(341만1천6백76평) |
| 사업기간 |
2005.12 ~ 2010.12 |
| 사업시행자 |
경기도, 수원시, 용인시, 경기지방공사 |
| 주택규모 |
총 2만4천가구 (단독주택 2천13가구) |
| 수용인구 |
6만인 |
| 공동주택 |
1만9천36가구 (임대: 6천7백56가구 포함) |
| 층수/용적율 |
6~15층 / 159% 이하 |
| 공원녹지/학교 |
5백12만6천8백93m²(45.5%) / 37만5천2백5m²(3.3%) |
| 특징 |
수도권 남부지역의 자족형 행정복합도시
도로, 전철 등 주변도시와 연계한 광역교통망 확충
광교산 일원의 생태 녹지축을 연결하는 미래지향적 친환경 계획도시
예상 분양가 - 평형별로 1300만원-1600만 예상
입주 후 3년 예상 평당가 - 2700~3500 예상
당첨자 예상 청약 가점 - 70점~75점
당첨 가능성 - 1%~10%
신도시 시세 - 판교, 송파와 엇비슷
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3. 수원 매탄동 e편한세상의 분양
대림산업 계열 건설회사인 삼호는 수원시 영통구 매탄동에서 e-편한세상 아파트 580가구를
분양하는데 제가 이 단지를 특별히 부각시키는 이유는 기존 영통의 주거 인프라를 이용할 수 있고, 새로 개발되는 광교신도시 심장부와 직선거리 300m에 위치해 개발수혜가 예상되는 지역이기
때문입니다.
지하 2층, 지상 20~25층 6개동 규모로써 △82㎡ 40가구 △84㎡ 78가구 △110㎡ 84가구
△116㎡ 96가구 △129㎡ 96가구 △145㎡ 86가구 △161㎡ 100가구로 구성돼 있습니다.
분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원대로서 주변 랜드마크 시세보다 저렴하기 때문에
향후 투자 수익률이 매우 높을 것이 확실합니다.
분양문의 모델하우스 오픈함 031-267-3503 ' 인터넷 청약으로 만 접수중 '
1순위 11월 28일 (수) 2순위 11월 29일 (목) 3순위 11월 30일 (금)
* 광교신도시 위성사진 및 e편한세상 위치도 *
4. 대림 삼호 e편한세상 투자가치
수원 매탄동 e편한세상은 수도권에 공급이 되는 2007년 11월~12월 분양분 중에서도
투자 수익률, 안정감, 주거 만족도 3박자 측면에서 단연 으뜸이라고 판단이 됩니다.
그렇다면 구체적으로 어떤 특장점이 존재할까요?
1) 광교 신도시의 직접적인 수혜 아파트입니다.
광교 신도시와 300m 거리로서 광교 신도시 심장부라고 할 수 있는 중심 상권이며 강남 코엑스몰을
능가하는 규모의 파워센터(백화점, 할인매장, 극장, 실내 어드벤처, 스포츠 센터)를 도보로 이용할
수 있습니다.
이런 점에서 광교 신도시 내의 상당수 아파트보다 오히려 생활 편리성과 투자 가치가 높을 수
있다는 평가를 받고 있습니다.
또한 인근 영통 일대의 편의 시설을 함께 이용할 수 있는 더블 이점이 있습니다.
2) 등기 후에 전매가 가능한 뛰어난 환금성입니다.
대림 삼호 e편한세상을 최고의 분양 단지로 추켜 세우는 것은 그 무엇보다도 등기 후에
바로 전매가 가능하다는 데 있습니다.
최근 분양한 송도, 청라, 용인 흥덕 등 대부분의 명품 아파트가 최소 5년 대부분이 10년 전매의
쇠사슬에 꽁꽁 묶여 있는 것과는 대조적으로 그 이상의 투자 가치를 지니면서 전매가 가능하다는
것은 투자자로서는 최고의 호조건이라고 할 수 있는 까닭에 눈 감고 청약해도 될 아파트입니다.
더군다나 모든 사람들이 학수고대하며 당첨을 꿈꾸는 광교 신도시 역시 분양가 상한제 실시
여파로 중소형 10년 중대형 7년이라는 전매 제한이 따르기 때문에 환금성이 떨어져 빚 좋은 개살구 형태로 전락하고 있는 것과 비교한다면 오히려 광교 당첨보다 훨씬 유리하다고 판단이 됩니다.
전매 7-10년은 사실상 징역 7-10년살이와 다를 바가 없습니다.
3) 수도권 가구당 최대 규모인 8900여평 조경 면적의 친환경 아파트입니다.
미래의 트랜드는 단연 초고층과 친환경입니다.
단지 내 조경 3087평, 기부체납 2134평을 앞마당으로 삼고 광교 신도시 내의 원천 유원지 공원
3673평을 도보로 즐길 수 있으며, 15.4%의 낮은 건폐율과 228%의 높은 용적률로 건물은 줄이고
조경을 넓힌 친환경 설계가 돋보입니다.
주변 아파트의 시세보다 저렴한 분양가에 미래트랜드인 최신식, 초특급, 최첨단, 친환경까지
두루 아우른 e편한 세상은 그야말로 청약의 옥석을 구분하기 힘든 분양 혼란기에 숨어 있는
노다지라고 표현할만 합니다.
4) 탁월한 입지에 펼쳐진 사통팔달의 편리한 교통시설입니다.
신분당선(2014년), 분당선 연장선(2011년), 수원 순환 경전철(2015년), 영덕-양재간 고속도로
(2008년), 영덕IC의 직간접 혜택을 누릴 수 있으며, 광교신도시와 흥덕지구, 판교신도시,
동탄 신도시가 인접 거리에 있는 교통 천국입니다.
5) 초,중은 물론 명문고 명문 대학교까지 갖춘 완벽한 교육 환경을 자랑합니다.
원천초, 산남초, 동수원중, 산남중이 도보 접근 가능하며 효원고, 유신고, 매탄고 등의 명문고가 2km 남짓으로 포진되어 있습니다.
또한 아주대, 경희대, 경기대 등 명문대가 10분 내외의 통학 거리이며, 성균관대, 서울 농대가
20분 내의 통학 거리로서 교육 도시 수원의 심장부로서 손색이 없는 환경을 자랑합니다.
6) 주변 시세보다 저렴한 분양가
e편한 세상은 과거에 분양한 아파트들보다 더욱 진화된 최첨단 친환경 아파트임에도 불구하고
침체기의 분양이라는 장점을 살려 주변 랜드마크보다 저렴한 1100~1500대의 분양가로서(평균 1370) 주변 랜드마크인 인계한화 꿈에그린 1630만원과 신매탄 위브 1547, 인계 삼성래미안 1476만원보다 저렴하며, 기존 아파트인 매탄동 현대홈타운 1485만원은 물론 우만동 월드메르디앙 1702만원, 주공1차 1800만원, 현대홈타운 1452보다도 훨씬 시세가 낮습니다.
최근 2년동안 광교 신도시에 인접한 기존 아파트들의 상승률은 분양가 대비 3배에 가까우며,
거의 모든 아파트들이 광교 발표 이후에도 50%~100% 상승을 거두었습니다.
광교 신도시 예상 분양가는 과거 판교 신도시의 분양가 상승을 감안할 때 당초의 마지노선이라던 1200선을 돌파하고 1300선이 유력시 되는 가운데 현실적으로 1300-1500에 안착할 가능성이 큽니다.
광교 신도시 아파트가 입주시에는 분당 정자동 주상복합의 현 시세인 평당 3000-3500선 이상
최소 예상이 되기 때문에 분양가 대비 100%-150% 상승을 감안한다면 e편한세상은 입주 후
전매시점에서 2200~3000은 무난할 것으로 전망이 됩니다.
절대적, 상대적 가치 혹은 거시적 미시적 가치를 총동원하여 객관적으로 평가한다고 해도
초특급 투자 가치라는 사실을 부인할 수 없으며 이는 비단 e편한세상만이 아니라 앞에서 언급한
분양 아파트들의 상승률도 매우 높을 것으로 판단이 됩니다.
7) 7-10년 전매 금지의 감옥인 광교, 송파의 높은 청약가점 65점-75점이 필요 없습니다.
광교 신도시가 판교, 송파와 함께 초특급 신도시임에는 틀림이 없지만 지원자 대비 당첨 가능성이
1%-10% 미만일 것으로 추측이 되기 때문에 이 곳 로또 당첨에 목을 메지 말고 확률상 매우 높은
낙첨시의 시간, 경제적 손실에 대비해야 합니다.
확률은 노력한다고 될 수 있는 부분이 아니며 운수에 맡기는 일인 까닭에 가능성이 낮을 경우는
다른 대안을 찾아 나서는 것이 최선입니다.
설령 광교, 송파에 당첨이 되더라도 기나긴 전매 기간동안에 내 집에서 감옥살이를 해야하는
비운을 겪을 수 있다는 사실까지 감안하면 오히려 광교나 송파보다 그 후광을 볼 수 있는
분양에 전략을 맞추어야 합니다.
물론 광교나 송파 흥덕 등은 그 이름값 이상을 발휘하기 때문에 10년이 흘러도 그 가치는
크게 할 것이지만 환금성은 매우 떨어질 것이 불 보듯이 뻔합니다.
최근 필자가 송도, 청라, 흥덕 등 신도시, 택지 개발 지역을 추천하면서 유독 청라 GS자이와
중흥을 높이 평가한 까닭은 전매 금지가 없이 등기 후 전매가 가능하기 때문이었습니다.
8) 대림(삼호와 고려는 같은 회사) e편한세상은 강력한 브랜드입니다.
닥터 아파트 포털 사이트 네티즌 인지도 1위를 비롯하여 건설업계의 주식 가치 및 안정도가
초특급 순위로서 자타가 인정하는 브랜드입니다.
갈수록 브랜드, 프랜차이즈 시대가 강화되고 있는 현실을 감안한다면 인지도와 긍정적
시각, 안정감, 주식 가치 등이 매우 높은 e편한 세상은 이름값으로도 시세 차익을 얻을 수
있다고 할 수 있습니다.
9) 25층 규모의 수원 시내 아파트 중에서 고층이기 때문에 조망권이 탁월합니다.
인근 아파트들이 5-10층의 저층 아파트가 많은 데다가 사방의 시야가 뚫려 있는 까닭에
미래의 트랜드인 조망권과 채광권 일조권 산소권이 매우 뛰어납니다.
녹지율 60%대의 친환경 아파트라서 고층의 세련미가 더욱 돋보입니다.
10) 미래형 신개념 아파트입니다.
모든 동에 1층, 2층 필로티를 설치하여 개방감과 동선을 확보하였으며, 지역 난방의 도입으로 관리비를 절감하였고, 입주민의 교류를 돕는 커뮤니티(시청각실, 문고, 놀이방등)를 설치했습니다.
또한 판상형과 탑상형의 장점을 돕는 신개념의 평면 도입은 물론 가전, 가구 등 기본 옵션을
무료로 제공하는 한편 주차장 면적이 다른 곳보다 넓게 확보되어 주차하기가 쉽다는 것도
특징입니다.
이상으로 차세대 초특급 아파트인 수원시 매탄동 e편한 세상에 대하여 집중적인 조명을
하였습니다.
어찌 보면 이 글이 광고같은 느낌이 들 정도로 특정 아파트를 지나치게 찬양한 것으로
오인할 수 있지만 상기의 내용 모두가 사실이고 누가 판단을 해도 투자 가치가 높은 곳이기
때문에 아무 조건 없이 강력하게 추천을 하는 바입니다.
입주 후 등기와 더불어 전매가 가능하고 광교 신도시 300미터 580세대의 적당한 세대
수원시 최대의 용적률과 조경 등 몇가지 사항만으로도 투자성은 물론 주거 목적으로도
아주 뛰어난 곳입니다.
특히 무주택 서민이나 갈아타기를 희망하는 분들은 작년에 제가 초특급 투자처로 추천하였던
인계동 삼성 래미안과 함께 빼어난 조건을 많이 갖춘 이 곳을 추천 하오니 적극적인
관심을 요망합니다.
한가지 명심하실 것은 아파트의 가치는 실내보다는 실외, 조경이 두 배 이상 중요하며
입지, 미래 트랜드가 훨씬 더 중요하기 때문에 좁은 시야보다는 좀 더 폭 놃은 시야로서
e편한 세상을 바라볼 필요가 있습니다.
앞으로 저는 전매금지가 아닌 등기 후에 전매가 가능한 곳을 바탕으로 입주시에 정상적인 부동산 흐름시 분양가 대비 최소 50%~100%에 이르는 곳을 발굴하여 집중적으로 홍보할 생각입니다.
그동안 막연하게 부동산과 관련한 모든 영역의 글들을 쏟아 부었는데 앞으로는 그것과 병행하여
초특급 분양 및 분양권 미분양, 초급매물, 유망지역 등을 발굴하여 시리즈 형태로 제시할 생각입니다.
제가 2007년 11월 28일(수) 스피드뱅크 전문가 특강시에 초특급 유망 분양처(전매 제한 없는 곳)
미래 유망한 급매물을 쪽집게 형태로 찍어 드릴 생각이니 많은 참여를 바랍니다.
그 동안 제 부로그와 동호회를 아껴 주신 여러분들께 진심으로 감사의 말씀을 드리며
향후에 수익률이 높은 단지 및 지역을 집중적으로 조명하여 여러분들께 풀어 드릴테니
많은 기대를 바랍니다.
오늘 제시한 수원시 매탄동 e편한 세상은 분양가 대비 100% 가까이 오를 초특급 투자처이오니
광교나 송파 분양에 모든 것을 걸고 있는 분들은 그 곳의 수익률과 차이가 없고 오히려 전매가
가능한 이 곳으로 눈을 돌리어 현실적인 접근을 하시길 바랍니다.
뚜껑을 열어 보아야 알겠지만 청약 경쟁률과 관계없이 이 곳은 광교 중의 광교라고 할만한
투자처입니다.
저는 확실한 곳이 아니면 추천하지 않습니다. 제 소신에 따라 추천하며 그런 곳은 확실히
올랐습니다.
특히 미래 트랜드는 중대형 평형이 강세이기 때문에 30평대 후반부터 40평대 까지의 중대형 평형의 시세차익이 가장 클 것으로 전망함으로 청약에 좀 더 적극적일 필요가 있다고 봅니다.
감사합니다.
6개월동안 분양한 용인.화성.수원 일대 아파트 중에서 40평 일부 제외 전평형 순위내 마감한
분양률이 가장 뛰어난 아파트로써 약간의 프리미엄이 붙은 상황이며 부동산 침체기가 끝나면 폭등할
아파트입니다. |
제3부 덕이지구 신동아 파밀리에
명품신도시유력. 용산행 초고속 25분대. 100층 빌딩 후광
★북부권 최고 강자는 덕이지구 하이파크시티 신동아 파밀리에★
수도권 남부는 경부고속국도 축선, 수도권북부는 경의선, 서울은 한강이 황금 노선입니다.
● 여러분 안녕하십니까?
쏟아지는 분양 홍수 속에서 진정한 강자를 찾기란 정말 쉽지 않은 일입니다.
현재의 입지상 우수성과 미래의 탁월한 호재가 칡덩쿨처럼 얽혀 있기 때문에 부동산 전문가
조차도 어느 아파트를 분양 받아야 하는지 혼돈이 될 정도로 유망한 분양 아파트를 찾아 내는
일이 결코 쉬운 일이 아닙니다.
쏟아지는 분양 홍수 속에서 미래의 진정한 강자를 찾을 수 있는 혜안을 지닌 분이라면 부동산
시장이 점점 더 다원적이며 복잡한 흐름을 보일지라도 높은 투자 수익률과 안정적인 실거주를
동시에 누릴 수 있을 것입니다. ●
● 저는 2006년 8월 경에 이미 동동탄 신도시를 예견하고 서울 강남-용인-동동탄의 고속 전철이
들어 올 수밖에 없다고 판단하여 그 최대 수혜지역 중의 하나인 용인 공세 피오레에 대한 높은
투자 수익률을 예견한 바 있습니다.
결과적으로 저의 예측은 적중하였으며 공세 피오레는 50% 이상의 미분양 아파트를 극복하고
전평형 마감은 물론 매우 높은 프리미엄이 따라 붙는 용인 남부권의 최고급 아파트로
평가를 받고 있습니다. ●
● 올 초에는 광교 신도시 핵심 상권인 파워센터의 최대 수혜 아파트라고 할 수 있는 매탄동
e편한세상의 투자 가치를 높게 평가하여 미분양에 몸살을 앓고 있던 수도권 택지 개발 제외
남부권 아파트들 중에서 유일하게 40평대 일부 평형을 제외한 모든 평형의 순위내 마감을
이끌어 냈습니다.
1. 분양 아파트의 투자 가치에 대하여 적극적인 평가를 해야 합니다.
● 통상적으로 특정 아파트를 부각시키면 특정 업체의 홍보성 글로 오해를 받을 수도 있지만
분양 홍수 속에서 갈피를 잡지 못하는 일반 대중들에게 어느 아파트가 투자 가치를 안겨 줄
것인지 찾아 내서 많은 분들이 투자 수익률을 높일 수 있도록 도와 주어야 한다고
생각합니다.●
● 모름지기 주식을 비롯하여 전문적인 식견을 지닌 분들이 유망 상품을 적극적으로 발굴하여
대중들에게 결정적인 도움을 주듯이 부동산에 대한 전문적 식견을 가진 분들도 가치 판단의
혼돈에서 벗어나지 못하는 일반 서민들에게 과감한 투자처를 소개해서 도움을 주어야 하지
않을까요? ●
● 왠만한 사람들이라면 강남. 용산. 송파. 분당. 판교. 광교. 송도에 분양하는 아파트와 서울 명품
지역에 분양하는 아파트들의 가치를 잘 알고 있습니다.
또한 동탄 메타폴리스, 용인 흥덕지구와 삼성 동천래미안 등도 매우 높은 시세 차익을 안겨
준다는 것쯤은 누구나 다 알고 있는 사실이기 때문에 청약 경쟁률도 매우 치열합니다.●
● 하지만 그 외의 수많은 투자처에 대해서는 투자 가치와 주거 만족도를 평가하기가 쉽지 않기
때문에 옥석을 가리는 작업을 누가 할 것인가? 라는 숙제를 풀어 줄 사람이 없습니다.
그나마 기존 아파트는 투자 가치가 이미 시세에 반영이 되어 있는 까닭에 향후 예측을 쉽게
할 수 있지만 분양하는 아파트는 주변 시세와 분양가도 다르고 정책의 변화와 분양 주변의
미래 호재 등에 대한 객관적인 판단이 쉽지 않아서 투자에 대한 확신이 현저하게 떨어지는
편입니다. ●
● 실재로 제가 3000여건이 넘는 무료 묻고 답하기와 유료 상담 등을 분석해 보면 시기별로
분양한 아파트의 투자성에 대한 질문이 압도적으로 많으며, 에널리스트의 답변도
각양각색으로 투자 향방을 분석하고 있습니다. ●
2. 분양하는 아파트의 평가 기준
● 분양하는 아파트는 지역과 입주시기, 전매여부, 분양가, 단지조건 등이 각각 다르기 때문에
일정한 기준을 가지고 객관적인 평가를 해야 합니다.
대략 다음 10가지 정도의 평가 기준을 제시하여 평가에 도움을 드리겠습니다.
다만 단순하게 평가하기 보다는 중요도의 차이가 있고, 또한 그러한 중요도마저 여러 조건에
따라서 달라질 수 있다는 사실을 인식하면서 역동적인 사고 체계를 가지고 접근해야 합니다. ●
1. 현재의 입지에 대한 가치- 명품 지역 여부, 서울과의 거리, 핵심 지역과의 단순 거리
2. 미래의 변화된 입지 가치- 명품 지역 가능성 여부, 서울과의 거리, 핵심 지역과의 교통상의 거리
3. 입주시, 비과세 시점시의 시장 흐름- 부동산 지장 상황, 부동산 정책 방향, 대중 심리
4. 분양가- 분양가의 적절성, 분양가의 가치성, 분양가의 고급성, 옵션.전매제한 감안한 실질분양가
5. 전매 제한 여부- 등기 후 전매 가능, 등기 후 전매 불가능
6. 대중 선호요소 - 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드
7. 아파트 단지 주변 조건- 신도시,택지개발 여부, 도시개발 여부
8. 아파트 단지 조건- 세대수, 입주년도, 용적률, 평형별 구성 상황, 아파트 층고, 향
9. 고급화, 미래트랜드 여부- 조경 고급화 조망권, 아파트 외부 고급화, 아파트 내부 고급화, 도로
10. 수요와 공급 조건- 일반 공급 부족, 일반 공급 과잉, 명품 공급 부족, 명품 공급 과잉
3. 경의선 축선상에서 빛나는 덕이지구 신동아 파밀리에의 투자 가치
● 일반 분들이 누구나 알 수 있는 명품 지역 및 아파트에 대하여 저는 그 지역들의 투자 가치를
더욱 높게 봅니다.
예를들면 일반 대중들은 동탄 메타폴리스를 3년 후에 평당 2200 언저리에서 보는 분들이 많지만
최소 2500-3000 정도로 보고 있으며 3년이 지나면 그 투자 가치는 현재 분당 정자동의 주상복합
정도의 시세 즉 3000 이상은 돌파할 것으로 전망합니다.
이러한 예측을 하기 위해서는 수많은 데이터와 통계자료, 심리적인 조건을 차등적으로 적용하여
오차를 줄이고자 하는 노력과 분석 능력이 반드시 수반이 되어야 합니다. ●
● 입지가 좋긴 하지만 향후에 얼마나 오를지 갈피를 잡지 못하는 분들에게 도움을
드리고자 수도권 북부의 특급 투자처를 소개해 드리겠습니다. ●
● 최근 분양이 된 수도권 남부는 분양이 많지 않아서 비교적 투자 유망 여부를 판단하는 데
어려움이 적은 편이지만 수도권 북부 일대는 인천권과, 파주, 일산의 덕이,가좌,식사지구,
김포, 양주, 남양주 등 분양 물량이 많은 편이기 때문에 진정한 투자처를 찾는데
어려움이 많습니다.
수도권 북부권에 대한 회원님들의 분양 질문이 많아서 제 나름대로 며칠동안 심도 있는 검증을
한 결과 공세 피오레-매탄동 e편한세상에 이은 3번째 단독 투자처를 찾았습니다. ●
● 수많은 분양 물량 중에서 위의 10가지 분양 조건을 적용한 결과 수익률이 가장 높을 곳은
단연 덕이지구이며 그 중에서도 세대수가 3316세대 메머드 단지를 형성하는 신동아 파밀리에가
그 주인공입니다.
신동아 파밀리에는 상기의 10가지 분양조건에서 압도적인 우위를 지니고 있을뿐만 아니라
그 외의 특장점도 많기 때문에 북부권의 투자 유망지 중에서 단연 첫 손에 꼽을 수 있습니다.
분양을 하기 전에 회원님들께 제시했어야 하는데 아쉽게도 이미 분양이 마감이 된 상태이고
계약만을 남겨 둔 상태입니다.
하지만 통장을 아끼고 4순위로 당첨 받으려는 미분양이 많아서 잡을 수 있는 황금같은 기회가
있기 때문에 그 기회를 놓치지 마시고 적극적인 매수를 할 것을 권합니다. ●
● 제가 인천권과 수도권 북부권 중에서 유일하게 송도와 덕이-식사-가좌 등을 자주 추천한
바 있지만 고양시의 3총사 덕이-가좌-식사 지구 중에서 투자 및 거주 조건 모두에서 가장
전망이 밝은 곳은 덕이 지구입니다.
덕이지구 하이파크 시티는 신동아 파밀리에와 동문 굿모닝힐 두 곳에서 분양하였는데,
특히 신동아 파밀리에의 제반 조건이 좀 더 우수하다고 판단합니다. ●
● 신동아 파밀리에의 특장점은 다음 9가지 정도로 압축할 수 있으며 이는 분양을 이미 마친
단지로서 광고용이나 홍보용의 성격을 띈 것이 아니라 투자성에 대한 타당한 근거의
일환으로 공개한 것이니 곡해하지 마시고 사실 여부에 따른 투자 가치를 조명해 보시기
바랍니다. ●
1. 서울 초특급 명품 지역 용산까지 20분 이내의 고속 전철 확정 등 탁월한
교통 조건입니다.
● 서울의 중요성은 뉴타운, 재개발, 재건축 등으로 더욱 부각이 되고 있으며 덕이지구
신동아 파밀리에에서 강남과 쌍벽을 이룰 용산까지 단 20분대로 출퇴근이 가능합니다.
과거에는 서울 핵심 지역과의 실재거리가 중요시 되었지만 미래에는 그 이상으로 교통에
의한 출퇴근, 학교 통학 등 생활 거리가 강력하게 부각이 될 것입니다.
용산은 초고층 빌딩 및 최고 학군으로 자리매김할 것이 확실하기 때문에 이 부분은 매우
중요합니다. ●
● 강남 삼성역-용인 죽전-동동탄으로 이어지는 고속 전철이 20분 이내의 거리로 알려지면서
동동탄이 일약 최고의 투자처로 급부상하였다면, 덕이지구-용산까지 이어지는 20분
이내의 고속전철 역시 그에 못지 않은 최고의 호재가 될 것입니다.
기타 덕이지구 하이파크 시티 신동아 파밀리에는 지하철 3호선 대화역, 경의선 탄현역
복선전철, IC 접근성, 제2 자유로, 제2외곽 순환도로 등이 거미줄처럼 연결이 되어 교통
여건이 매우 탁월하기 때문에 그 수혜를 톡톡히 누릴 것입니다. ●
2. 경부 고속 국도 축과 경의선 고속 전철 축은 남북의 최고 아파트가 몰릴 핵심 축입니다.
● 남부권의 명품 아파트가 경부 고속 국도 축선상 즉 용산-강남/서초-과천-판교-분당-죽전/광교-
용인-동탄-오산-평택/아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다.
실재 거리가 멀더라도 경부축선상에 놓이면 심리적 거리가 가깝게 느껴지며 실재로
경부축선상의 아파트 시세는 전국 최고를 자랑하고 있습니다. ●
● 현재 경부축선상의 노선이 주축임에도 불구하고 고양시, 파주시 등이 비교적 높은 시세를
형성하고 있는데 향후에 남북 경협으로 통일 혹은 제한적 왕래가 가능할 경우에 경의선
노선은 최고의 황금 노선으로 일약 부각이 될 것입니다.
즉 서울-일산-고양 덕이지구-파주 운정역-문산-개성-평양-신의주로 이어지는 노선은 남북
교류의 핵심 노선으로서 지금도 여타 지역보다 시세가 높은 편이지만 단기-중기-장기로
갈수록 전망이 더욱 밝다는 것입니다. ●
● 이 노선에서 벗어나 바다로 이어지는 김포-강화 등 서편과 휴전선을 기준으로 북쪽
산간지역을 통과하는 경원선 즉 서울-의정부-동두천-연천-원산 노선보다 경의선 노선이
황금 노선으로 해가갈수록 가치를 더할 것으로 판단합니다.
이제는 단순히 서울-일산으로 이어지는 전철 노선만이 아니라 북부권의 경의선 노선을
중심으로 가치 창출이 기대가 되기 때문에 그런 지역을 선점하는 것이 여러모로 유리합니다. ●
● 경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품
아파트의 심장 줄기입니다.
1) 용산은 지분값 평다 1억돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서
5-10년 이내에 평당 1억을 돌파하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다.
이미 계획된 아파트보다 제반 시설이 떨어지는 용산 시티파크가 평당 3-4천을 거뜬히 돌파하고
있으며 5천을 향해 줄달음치는 중입니다.
2) 강남,서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 평당 4천선을 뛰어 넘고 평당 1억을 향하여 매진 중입니다.
강남권이라고 모두 전망이 밝은 것은 아니지만 경부축선상에 가까운 아파트들은 평당가 1억을
향하여 달릴 것으로 전망합니다.
특히 그 일대의 재건축, 재개발이 직접적으로 거론이 되는 은마아파트, 잠실 주공, 시영 아파트
등은 초고층 아파트로서 개발만 된다면 타워팰리스는 물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능서이 더 큽니다.
3)과천은 소형 평형 중심으로 재개발 수혜지 1순위이며 현재 평당가는 오히려 강남을 추월하고 있지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 평당가 5천 이상부터 진행이 될 것입니다.
4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있는 중이며 입주 후 3년이 지나면 분양가 2-3배 수준에 해당하는 30평대 12-14억, 40-50평대 16-22억이 유력합니다.
현재 분당 아파트 30평대 시세가 6-7.5억선인데 3년이 지나면 9억-12억선이 유력해 보이며
주상복합은 30평대 9-11억선에서 12-15억선으로 높게 형성이 될 것입니다.
평촌은 꿈마을 기준으로 30평대 6-7억선 40평대 9-11억선으로 분당 시세에 근접한 수준입니다.
이 곳 역시 분당 시세와 엇비슷한 형성을 이어갈 것입니다.
5) 용인은 비교적 편차가 크긴 하지만 명품지역은 평당가 2000-2600시세를 돌파하였습니다.
현재는 죽전 택지개발 지구내의 보정동 엘지자이 2차 59평 15-17억선이며 동원로얄듀크 46평이
10-12억선을 형성하여 오히려 분당 평균 수준을 추월한 상황입니다.
앞으로 동천동 삼성래미안과 평당 1700(실질 분양가 2000)으로 분양이 될 신봉, 성복 아파트들도
평당 3천만원은 뛰어 넘을 것입니다.
6) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 넓고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경
아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다.
분양가는 상한제 적용 전매제한 아파트를 제외할 경우 평당 1500선으로 전망이 되며 입주 후 3년이 지나면 판교 수준인 평당 3000-4000까지 최고 명품 아파트 대열에 합류할 것이 유력합니다.
7) 수원일대의 중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 평당 1500선에 머물고 있지만 시세
흐름으로 본다면 2000선은 돌파할 것으로 전망이 되며, 특히 광교 수혜권인 매탄동, 영통동, 우만동
그 중에서 광교와 도로를 마주보고 있는 새아파트는 광교 80% 이상 수준인 평당 3천은 무난할 것으로 판단합니다.
즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.
8. 동탄은 분양가 대비 100% 이상 올랐지만 동동탄 신도시의 강력한 후광을 받을 것입니다.
최근 분양한 신동아 건설의 메타 폴리스는 1600 이상의 분양가 기준으로 입주 후 3년이 지나면
현 분당 주복 수준에 근접한 평당 3000 정도의 시세가 유력하며 서동탄 기존 아파트 역시
평당 2000-2500수준에 머물 것입니다.
9. 오산/평택/천안./아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 랜드마크를 기준으로 현재
1000-1400의 높은 시세를 형성하고 있습니다.
입주 3년 후에 이들 명품 아파트는 평당 2000선까지 전망합니다.
특히 천안 팬타포드는 치열한 경쟁률만큼이나 경부축 하단의 최고 강자가 될 가능성이 큽니다.
● 그렇다면 남부권의 경부 고속 국도축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요?
단연코 경의선(서울-신의주) 철도 노선이 될 것입니다.
앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는
않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한
노선입니다. ●
경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.
1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가
넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다.
이 곳은 입주 후 3년이 지나면 평당가 3000돌파부터 자리매김을 할 것입니다.
2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 지분값 1억돌파의 의미를 유추해보면 5-10년 이후에 평당
1억 돌파가 현실화 될 것입니다.
그 시점이 되면 강남 명품 아파트들도 그 선까지 오르면서 쌍벽을 이룰 가능성이 큽니다.
3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진 상황이지만 경의선 복선 완공, 고속철도 완공과 더불어 현재 평당 2500선인 시세가 3500선까지 오를 가능성이 다분합니다.
4) 일산 덕이지구 신동아파밀리에를 중심으로 경의선 노선이 크게 부각이 될 것입니다.
탄연역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로
새롭게 도약할 것입니다.
신동아 파밀리에는 현재 분양가 1500선으로 최근 분양한 아파트들과 비슷한 분양가를 이루고 있지만 입주 후 3년이 지나면 평당 2500-3000선으로 이 지역의 랜드마크가 될 것입니다.
하지만 경의선에서 벗어난 아파트들의 흐름은 그만큼의 탄력을 받지 못할 가능성을 전망합니다.
5) 운정 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다.
6) 문산-개성-평양-신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다.
문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선
축선상의 남한의 마지막 관문이기 대문입니다.
북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다.
왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가
두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로 벌어질 수
있습니다.
한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선이 주도할 것이며 하이파크 신동아 파밀리에는 그 점에서
으뜸으로 평가합니다.
3. 상한제 미적용. 등기후 전매 가능한 곳으로 환금성과 유동성을 확보하고 있습니다.
● 필자는 송도, 은평 뉴타운 등 핵심권이 아니면 제한 지역은 투자성이 현저하게 떨어진다고
봅니다.
특히 갈수록 변화무쌍한 삶을 살아가고 있는 도시민들의 실생활을 들여다 보면 사실상 전
재산이라고 할 수 있는 아파트를 자신이 원하는대로 활용할 수 없다는 제약은 준감옥살이라고
명명할 정도로 부정적인 악영향을 미칠 것입니다. ●
● 특히 돈이 돈을 낳고 물류가 또다른 물류를 창출하는 시대에 살고 있는 현대인들에게 현재는
7-10년 그리고 미래에는 후분양제에 따른 10-12년 동안의 전매 제한이 가해져 환금성과
유동성 악화를 불러일으키는 치명적인 후유증을 남길 것입니다.
사람도 숨을 쉬지만 주택도 숨을 쉰다고 생각해야 합니다.
어떤 사람이 3-5년 일을 할 수 없는 실업자가 되는 것과 주택을 3-5년 동안 더 묶어서 돈을
활용할 수 없도록 하는 것은 정도의 차이만 존재할 뿐이지 가치만 본다면 똑같은 손실이라고
판단합니다. ●
4. 도시개발 사업의 프리미엄이 따르는 신도시 속의 신도시
● 덕이지구 일명 하이파크로 명명하고 있는 이 곳은 택지 개발지구의 부분적인 단점을 보완한
도시개발 사업지로써 임대주택과 중소형 저가 주택에서 탈피하여 중대형 최고급 아파트를
짓는다는 장점이 있습니다.
분양가 상한제가 적용이 되지 않아 전매 제한이 없다는 것도 도시개발 사업이 지닌
장점이라고 할 수 있지요.●
● 특히 동천동 삼성래미안과, 인천 소래.논현지구의 한화 에코메트로, 김포 고촌의
현대 힐스테이트 등 대부분의 도시 개발 사업 단지들이 높은 경쟁률로 계약이 완료 되면서
분양권의 가치가 크게 오르고 있는데, 신동아 파밀리에는 이러한 흐름을 이어갈 북부권
선두 주자로 꼽을 수 있습니다.
최근 북부권 청약 물량이 많아서 미분양을 예측하여 통장을 아끼고 4순위에 넣으려는 사람이
폭증했다는 사실은 이러한 심리를 잘 나타내고 있습니다. ●
5. 중소형 중심의 일산을 단점을 보완하는 대단지 중대형의 고급 평형이면서도 분양가의
거품이 거의 없는 단지입니다.
● 필자도 관심이 있어서 내외부 옵션을 면밀하게 검토한 바가 있습니다.
34평부터 105평까지 중대형 중심으로 다양한 평형으로 이루어져 있으며 특히 46평에서
64평이 가장 많은 세대수를 지닌 핵심 평형으로 내외장제 옵션이 최고급 수준이며,
중앙 공원과 생태공원, 최고급 수영장, 실내 골프장, GX룸, 클럽하우스, 휘트니스 등 다양한
편의 시설이 압권으로 보이네요. ●
● 최근 분양가 상한제에 따른 전매 제한 아파트가 대부분이다 보니까 상대적으로 분양가가
높아 보이는 착시 현상을 일으킬 수 있습니다.
전매 제한 아파트는 전매 가능한 아파트보다 평당 250-300만원 싼 댓가로 7-10년간 재산권
행사를 하지 못하게 하는 제도입니다.
결국 기간적인 제약을 돈으로 싸게 유도한 것이지만 내막을 들여다보면 이익보다 손실이 더
클 소지가 다분합니다. ●
● 신동아 파밀리에의 분양가가 높지 않다는 근거로, 1500선의 분양가를 전매 제한으로 묶으면
1200-1300선이라고 할 수 있으며, 고급 마감재와 조경 및 편의 시설 등의 고급화 등을
감안한다면 사실상 1100-1200의 거의 거품이 없는 분양가라고 판단합니다.
이는 최근 분양한 삼성 동천 래미안 분양가가 1700선으로 알고 있지만 옵션이 사실상 추가
되지 않은 상황을 감안한다면 분양가 2000이 되는 것과 큰 대조를 보인다고 할 수 있습니다. ●
● 단순하게 분양가를 주변의 아파트 시세와 비교하거나 전매 제한 아파트와 비교 혹은 옵션이
없거나 저렴한 아파트와 비교하는 것은 무리가 따르며 제가 제시한 여러 상황을 판단하여
분양가의 거품 여부를 판단해야 정확한 진단이 가능합니다.
즉 신동아 파밀리에가 동천동 삼성래미안보다 실질 분양가 차이가 평당 600만원 이상
저렴하다고 보시면 되며 분양가 상한제가 적용이 된 파주 등 신도시와 비교하여
엇비슷하거나 저렴하다고 판단하시면 이해가 가능할 것입니다. ●
● 특히 중대형이 분양가가 비싸다는 것을 감안해야 하며 팬트하우스가 보통 평당 2000 정도임을
감안할 경우 1700선에 분양하여 치열한 경쟁률 속에 마감이 되었다는 사실은 앞으로
시세를 이끌 수 있는 탄력을 제시했다는 점에서도 높게 평가합니다. ●
6. 북부권 전매제한 공급 과잉의 유일한 숨통이기 때문에 투자 가치가 빛이 납니다.
● 필자는 북부권 신도시의 지나친 신도시 계획으로 북부권 공급 과잉에 따른 주변 아파트의
폭락을 우려하여 북부권 도심의 기존 아파트를 비교적 불안전하게 진단하고 있습니다.
수도권 지도를 펼쳐 놓고 보십시오.
일산 신도시-파주신도시-김포신도시-양주신도시-남양주 여러 곳의 택지개발 지구
인천 송도,청라,논현,검단.영종도를 감안하면 사실상 신도시 아닌 곳이 없고 택지 개발
지구가 아닌 곳이 없습니다. ●
● 더군다나 문제점은 이러한 신도시가 기간상 조절은 있을지 몰라도 계획대로 모두 이어질
가능성이 매우 큽니다.
최근 수도권 남부 부동산 시장 악화로 서동탄 입주 매물량으로 인근의 아파트들이 폭락한
사실을 감안한다면 북부권의 공급 과잉은 기존 아파트를 매도하고 신도시로 입성하려는
사람들로 인하여 기존 아파트 및 중소형 아파트 등 비인기 아파트의 불안감이 현실성 있다고
진단합니다. ●
● 여기에서 주목할 점이 있습니다.
오히려 이러한 상황이 더욱 더 큰 호재로 자리매김할 아파트들이 있는데 그 아파트들의
조건은
첫째로 전매 가능한 아파트로서 환금성과 유동성 확보가 용이한 곳, 둘째로 서울과의
실거리 및 교통상의 거리가 가까운 곳, 셋째 대단지 중대형 규모의 명품 새아파트입니다.
즉 위의 세가지 요솔르 지닌 아파트는 오히려 전매제한에 따른 유동성 악화를 역이용하면
매우 높은 시세차익이 가능하며, 신동아 파밀리에가 이러한 조건을 모두 갖춘 아파트로써
단연 으뜸이라고 판단합니다. ●
● 대부분 전매 제한으로 묶인 신도시 택지개발 아파트에 비하여 덕이, 식사, 가좌 3인방은
매도 타이밍 등을 조절할 수 있기 때문에 풍요속의 빈곤(대량 공급은 풍요, 전매제한은 빈곤)
으로 일컫는 그 일대의 강자가 될 것으로 판단합니다.
신동아 파밀리에의 청약 현황을 분석해 보면 서울 및 수도권 강북권보다 강남권의 사람들의
청약이 많은 것으로 되어 있고, 선착순 추첨을 받기 위하여 몇 백미터까지 길게 줄을 선
장면을 TV에서 본 기억이 나는데 이러한 현상은 통장은 아끼고 가치를 창출하려는 역발상
투자 전략이 빚어낸 투자자들의 수준 높은 청약 전략으로 풀이됩니다. ●
● 양주 신도시도 전매 가능한 곳이지만 위의 3인방에 비하여 경의선이 아닌 경원선
축선상이며 상대적인 거리감 등으로 투자 수익률은 떨어질 것으로 판단합니다. ●
7. 똑똑한 새아파트 대형 평형 하나로 올인할 수 있는 곳입니다.
● 앞으로 부동산 정책은 시장 자율화에 근간을 둔 투기성 자금 엄격한 규제로 요약할 수 있습니다.
즉 1가구 1주택에 대해서는 종부세, 양도세, DTI 규제 대폭 완화가 확실하며 다주택자의
투기성 자금을 묶는 방향으로 정책의 골격이 이루어질 것이며 또한 그러한 방법이 가장
자연스럽고 타당한 정책으로 환영 받을 수 있습니다. ●
● 이 경우에 과거 중소형 평형 여러 채를 소유한 분들이 명의 도용 등의 불법으로 매우 높은
시세 차익을 이룬 반면에 1가구 1주택이면서도 수십억대에 이르는 고가 아파트들은
어이 없게도 최대의 피해자가 되었습니다.
하지만 앞으로는 중소형 주택을 여러 채 보유한 사람의 세금은 훨씬 강도 높게 전개될 것이며
아무리 비싸더라도 똑똑한 아파트 한 채만 보유한 사람들에 대한 세금은 파격적으로 완화할
가능성이 높다고 판단합니다,.
이미 대통령 당선자도 그 방향으로 단계적인 정책을 펴고 있으며, 거래 활성화를 위한
조치로써 규제 완화를 한다는 보도가 잇따르고 있습니다. ●
● 이 경우 신동아 파밀리에는 대형 중심의 고급 아파트로 이루어져 있기 때문에
이것 하나로 올인해도 될만큼 시세 차익은 물론 실거주 측면에서도 매우 크게 각광을
받을 것입니다.
과거 세금 등으로 대형 평형을 외면해 왔지만 이제는 국민 소득 향상과 아파트 문화의 보편화
등으로 대형 평형의 윤택한 삶을 선호하는 분들이 증가하기 때문에 대형 평형 중심의
아파트들이 돋보일 것입니다. ●
8. 북부권 일산-파주를 잇는 명품 신도시 중심축입니다.
● 이미 경부 고속 국도의 축선상에 놓인 분당급 신도시로 자리를 매긴 동동탄 신도시는 강남
20분대의 고속전철, 풍부한 인프라, 최첨단 자족 도시, 빼어난 용적률에 펼쳐지는
환경 신도시 등으로 매우 높은 주목을 받고 있습니다.
수도권 남부권의 동동탄 신도시보가 서울 거리가 훨씬 가깝고 용산, 강남등 핵심 권역이
20-30분대 진입 가능한 명품 신도시는 기존 일산 신도시와 파주 신도시를 아우르는 약
1000만평의 대규모 신도시로 개발될 전망입니다. ●
● 일산과 파주의 중간 지대에 위치한 덕이지구 하이파크 시티 신동아 파밀리에는 당연히
그 후광을 받는 1순위 아파트가 되겠지요.
북부권의 신도시 공그 물량이 많지만 명품 신도시권의 아파트들은 투자 수익률이 따를 것이
확실하며 특히 전매가 자유롭기 때문에 매도가격이 최고조에 오른 상황을 골라서 매도할 수
있다는 특장점이 있습니다. ●
● 명품 신도시는 규모나 기반 시설 모든 면에서 과거 기존의 신도시보다 높은 차원의 종합
문화 시설들이 들어설 것입니다.
100층 이상의 초고층 빌딩, 용적률을 바탕으로 펼쳐질 친환경 웰빙 아파트, 고속 전철 및
각종 교통 여건, 교육, 문화 시설, 상업시설 드이 기본적으로 수반이 될 것입니다.
일산 덕이지구 하이파크시티 신동아 파밀리에는 유력한 명품 신도시의 정중앙에 위치하여
전매가 자유롭기 때문에 그들 아파트들의 분양과 건설 과정에서 분양가 대비 최고점 시점에서
매도하여 높은 수익률을 창출하거나 실거주 목적으로 제반 시설의 윤택한 삶을 공유한다는
장점이 있습니다. ●
9. 기타 여러가지 장점입니다.
● 앞에서 신동아 파밀리에만이 갖추고 있는 특장점을 분석하다 보니까 대중 선호 요소인
기타 사항에 문제가 있을 것으로 오인할 수 있기 때문에 지면상 간략하게 언급을 하겠지만
모두 최고 수준의 조건을 두루 갖춘 아파트입니다.●
● 일산 최대이자 최고의 영어 아카데미 즉 세계 최고의 영어 교육프로그램 운영과 생활 영어
시스템, 수준 높은 초중고 지내 수용 등 교육 여건이 좋습니다.
또한 파주교하-덕이지구-일산 중심지역의 가교 역할 및 두곳의 수혜를 직접적으로 받을
수 있습니다.
산업 시설과 명문 대학의 주변 이전 등으로 핵심 지역 수요층 대폭 증가 전망입니다.
아파트로서 층고가 29층까지 지어지기 때문에 높이의 경쟁에서 우위를 점하고 있으며 조망이
탁월합니다.
환경 프리미엄, 웰빙, 산소권 등을 두루 갖추고 있습니다.
최근 지어진 모든 아파트들의 공통 트랜드이긴 하지만 유비쿼스트, 최신식, 최첨단 시스템
및 보안 장치 첨단화, 신소재, 세련된 시설물들도 신동아 파밀리에의 백미로 꼽을 수
있습니다. ●
● 신동아 건설은 63빌딩으로 널리 알려져 있으며 서울 동부 이촌동 신동아 파밀리에와,
미래의 남부권의 꽃으로 자리잡을 동탄 메타폴리스 등으로 이름을 더하고 있습니다.
남쪽의 서동탄 메타 폴리스가 최고의 강자가 될 것을 예측하는만큼 북쪽의 신동아
파밀리에도 그에 못지 않은 강자의 자리를 지킬 것이 유력해 보입니다. ●
● 이상으로 특정 유망 아파트 가치 분석 3탄 일산 덕이지구 하이파크시티 신동아 파밀리에에
대하여 집중 조명을 하였습니다.
어느 아파트던지 단점은 있지만 장점이 많은 상황에서 향후 높은 시세 차익 및 실거주
만족도가 뛰어난 아파트이기 때문에 1탄과 2탄처럼 생략을 하겠습니다. ●
● 2008년을 맞이하여 분양이 계속 이어지고 있으며 미분양은 쌓이고 있습니다.
부동산 흐름의 냉기류도 한 몫을 하고 있지만 광교, 송파, 판교 잔여물량에 지나치게
기대려는 청약 쏠림 현상이 그 근본 원인이며 사실상 당첨이 희박한데도 그러한 곳에만
목을 메고 있을 많은 분들께 당부 말씀을 드리고 싶습니다. ●
● 초특급 명품 아파트의 청약은 차선책으로 이어 가시되 앞으로 저나 고수분들이 지속적으로
발굴하여 추천하는 아파트들에 대해서는 냉철한 판단과 뜨거운 관심을 함께 가지면서
청약에 좀 더 적극적으로 대처할 필요가 있다고 봅니다.
어떤 아파트가 투자 가치가 있는가?
결코 쉽지만은 않지만 적어도 투자를 적극적으로 유도하는 그런 아파트들은 향후 높은
시세 차익이 따를 가능성이 매우 높습니다.
물론 저의 목소리가 아니더라도 더 먼저 알고 뛰어든 재야 고수분들도 많을 것으로 봅니다.
신동아 파밀리에 4순위를 위하여 수천명이 길게 줄을 선 이유를 보면서 세상에는 참 고수가
많다는 생각이 듭니다.
아울러서 북부권에서 노른자위에 해당하면서 전매가 자유로운 덕이지구 동문, 가좌지구,
식사 지구 등도 비교적 유망하다고 판단이 되기 때문에 미분양 물량에 적극적인 대처가
필요하다고 봅니다.
신동아 파밀리에는 그 중에서도 으뜸으로 판단합니다.
특히 게약금 10%만 내고 중도금 전액을 입주시에 납부하는 혜택은 대단한 특헤로
보여집니다. ●
● 최근 남부권 위주의 아파트는 많이 추천했지만 북부권 아파트의 유망 지역을 찾아서
분석하다가 가장 수익률이 좋을 곳으로 판단이 되는 신동아 파밀레에를 선점했습니다.
앞으로도 좋은 글로써 여러분들과 함께 만날 것을 다짐하며 향후에 유망 아파트 4탄을
제시할 생각이오니 많은 관심을 가져 주셨으면 감사하겠습니다. ●
● 남들보다 먼저 생각만 하는 사람은 똑똑하지만 가난합니다.
하지만 남들보다 먼저 행동하는 사람은 똑똑하지 않더라도 행복한 부자가 될 수 있습니다. ●
통장을 아끼려는 사람들이 많아지면서 유망지역 4순위는 전쟁입니다.
현재 미분양이 가장 많은 북부권 아파트 특히 덕이지구. 식사지구. 가좌지구 3인방 중
가장 유망하기 때문에 미분양 급속도로 소진중입니다. 남이 가져 가기 전에 먼저
잡는 분이 임자입니다.
순위내보다 인기 끄는 4순위 청약 신동아 파밀리에 분양 문의 1644-7700
4순위는 마분양시에 선짝순 청약 지원자를 말하며 분양 세대수를 100% 기준으로 합니다.
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단 지 명
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1-3순위 청약률
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4순위 청약률
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계약률
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고양 덕이지구 신동아 파밀리에.동문
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48%
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402%
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고양 식사지구 벽산 블루밍
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20%
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191%
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파주 신도시 남양 휴튼
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57%
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1123%
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파주 신도시 벽산 . 한라
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53%
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280%
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김포시 걸포동 오스타 파라곤
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68%
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103%
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저는 누가 뭐라고 해도 통장을 쓰지 않아도 매우 높은 수익률을 거둘 미분양. 분양권. 초급매 아파트를 지속적으로 단독 추천할 생각입니다.
현재의 입지가 뛰어난 곳은 누구나 알 수 있지만 미래의 입지가 뛰어난 곳은 발견하기가 어렵습니다.
3곳의 공통점은 현재보다 입주시점과 비과세 시점 등 미래의 입지가 탁월한 아파트입니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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