2007-09-22 01:13
http://blog.drapt.com/goyha/2413571190391239387 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★부동산의 Paradigm이 변해야 모두가 산다★
◎ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
2007년- 2010년 부동산 시장을 조명함에 앞서서 부동산의 Paradigm에 대한 인식의 전환을
꾀하고자 펜을 들었습니다.
A. 부동산 문제가 발생하는 이유
◎ 패러다임(Paradigm)이란 어떤 한 시대 사람들의 견해나 사고를 지배하고 있는 이론의 틀 혹은
개념의 집합체를 일컫는 말입니다.
◎ 부동산은 그 자체의 중요성과 영향력 만으로도 새로운 학문이나 철학으로 자리매김 할 수 있는
충분한 가치를 지니고 있으며, 연구 성과에 따라서는 그 어느 분야보다도 국가의 발전과 인류의
행복에 이바지 할 수 있는 고급 영역이라고 판단합니다.
◎ 부동산과 연상작용을 일으키는 단어를 보면 투기. 졸부. 경제 파단. 버블 등의 부정적인
용어들이 압도적으로 많습니다.
수많은 사람들이 재테크의 바로미터로 평가하는 부동산이 무엇 때문에 그토록 심한 멸시와
지탄을 받아야 하는 것일까요?
◎ 이는 부동산 정책을 도맡아 온 정책 담당자들이 부동산과 그로부터 야기 되어온 결과물에
대하여 편협한 시각과 왜곡된 인식을 국민들에게 지속적으로 심어 온 것과 무관하지 않습니다.
◎ 不動産(부동산)은 動産(동산)의 상대 개념으로 토지나 그것에 딸린 건물, 수목 등을 망라한
재산을 일컫는 말로써 이미 그 어원에서 알 수 있듯이 가장 자연적이고, 지고지순한
대상물입니다.
땅은 그 자체로서 이 세상 그 무엇보다도 숭엄한 자연의 母胎(모태)이며, 그 위에 세워진 유형의
건축물들은 역사의 혼이 살아 숨쉬는 인간의 後裔(후예)입니다.
◎ 즉 부동산은 가장 원시적 자연물이라 일컬어지는 토지 위에 가장 역사적 인공물이라
지칭할 수 있는 건축물이 우뚝 솟아 올라서 빚어 낸 멋진 ensemble(앙상블)의 결정체라고
할 수 있습니다.
◎ 이처럼 토지와 건물의 숭엄한 뿌리를 왜곡하여 투기니 버블이니 전혀 연관성이 없는 멍에를
덧씌웠으니, 부동산으로 인한 갖가지 문제점들은 그 왜곡된 의미만큼이나 부풀려져서 고스란히
인간에게 회귀되는 악순환의 연쇄적 고리를 형성하고 있습니다.
◎ 부동산은 그 자체로서 전혀 문제가 되지 않습니다.
부동산 문제는 부동산을 지나치게 부의 대상으로 해석하려는 사람들 즉 부동산 관련 종사자,
부동산 정책 당국자, 부동산 전문가 등의 일련의 집단으로부터 야기될 수밖에 없는
필연적인 현상이라고 할 수 있습니다.
◎ 여기에서 도출해 낼 수 있는 가장 중요한 사실은 부동산 문제는 부동산 자체의 문제라기보다는
이를 잘못 받아들이는 인간들의 문제이기 때문에 그 문제점과 책임은 어디까지나 인간에게
있다는 점입니다.
◎ 따라서 부동산 문제의 근본적인 해결 방안은 부동산을 대하는 모든 사람들의 사고와 인식에
대한 발상의 전환으로부터 시발점을 삼아야하며, 이를 가능하게 하기 위해서는 부동산에 대한
새로운 Paradigm이 설정 되어야 한다는 점입니다.
B. 부동산이 오르는 이유
◎ 사람은 땅에서 태어나서 땅에서 자라고 땅속에 뭍입니다.
토지는 인간을 만드는 生命(생명)의 근원이자, 인간을 가장 인간답게 만드는 財貨(재화)의
근본이며, 인간을 자연으로 회귀시키는 영원의 뿌리라고 할 수 있습니다.
◎ 이를 좀 더 크게 해석하면 인류 문화의 모든 흔적이 땅에서 시작되어 땅으로 이어지고 땅으로
소멸되는 정-반-합의 유기적인 틀 속에서 이루어진 것이었다는 사실을 깨달을 수 있습니다.
인간의 역사가 땅과 땅 위의 건물들로 이루어진 순환이라는 사실은 매우 중요합니다.
◎ 인간의 원초적인 본능 의.식.주의 기본 생활이 땅과 그로부터 파생된 인위적인 산물들의
조화를 이루면서 발전하였습니다.
부동산의 영역 즉 보다 넓은 토지 위에 보다 훌륭한 건축물을 창조하면서 인류 문화와 문명은
끊임없는 발전을 거듭하였으며, 보다 효율적인 발전을 꾀하기 위하여 서로 다른 문물들의
교류가 왕성하게 일어나기도 했습니다.
◎ 때로는 부동산을 얻는 과정에서 지배 계급과 피지배 계급의 신분 차별이 발생하기도 하였으며,
전쟁이 발발하거나, 식민지 개척, 신대륙 발견 등의 일련의 역사적 사건의 발생도 부동산을
얻기 위한 일련의 과정이라는 사실을 알 수 있습니다.
◎ 또한 인간의 아름다운 심성은 예술의 영역 즉 건축, 조각, 토목, 도로의 발전을 가속화 하기도
하였습니다.
이는 부동산이 단순히 땅의 소유 개념만이 아니라 인간의 고귀한 가치를 실현하는 예술
공간으로서의 기능으로까지 확대되고 있음을 깨닫는 사례라고 할 수 있습니다.
◎ 부동산이 왜 오르는가?
이 물음에 대한 답변은 인간의 원초적인 욕구라고 할 수 있는 편안한 안식처로서 주택의
소유욕과 밀접한 관계가 있으며, 땅에서 얻을 수밖에 없는 음식과 의복 등 모든 영역이 부동산과
필수불가결한 관계를 맺고 있기 때문에 발생할 수 밖에 없는 극히 자연 발생적 현상이라고
답하고 싶습니다.
◎ 또한 만물의 근원인 땅의 소유와 땅의 개발 땅 위에서 일어나는 인간의 모든 문화, 그리고
그 문화의 일부인 예술의 가치 추구 등도 부동산의 가치를 지속적으로 오르게 할 수밖에 없는
하나의 요인으로 꼽을 수 있습니다.
◎ 산업이 발달하면 발달할수록 부동산 가격은 그와 비례하여 오를 수밖에 없는 숙명적인
관계를 지니고 있으며, 땅은 유한한 데 비하여 인구는 기하급수적으로 증가하는 사실도
부동산의 가치를 증폭시키는 하나의 원인으로 주목받고 있습니다.
◎ 특히 인구밀도가 높은 나라나 지역, 산업 발달이 왕성한 나라나 지역 등은 필연적으로 부동산이
지속적으로 상승할 수밖에 없는 요인으로 평가가 되며, 주택의 경우 생활 수준의 향상으로
인하여 좀 더 큰 집에서 살고자 하는 욕구 등이 확대 되면서 집값 상승의 synerge(시너지)를
가속화 한다고 판단합니다.
◎ 하지만 집값이 오르는 더 큰 이유는 부동산에 대한 사람들의 인식, 특히 부동산에 영향을 주는
정책 당사자들의 발상의 정체성이 가장 큰 사유로 지목이 됩니다.
◎ 부동산이 오르는 근본 이유를 부동산의 고유 특성과 부동산을 접하는 대중들의 자세, 심리적
요인 등에서 찾으려 하지 않고, 지나치게 거시 경제적인 지표로서 접근하거나 투기꾼의 부동산
왜곡 등 극히 편협적이며 부정적인 요인에서 해법을 찾으려 하기 때문입니다.
◎ 특히 부동산을 지나치게 부정적인 시각으로만 바라 보았기 때문에 학문과 경제의 한 분야로서
깊이 있는 연구 체계가 정립이 되지 않았으며, 부동산에 대한 Portfolio(포토 폴리오)가
走馬看山(주마간산)격이라는데 그 심각성이 있습니다.
◎ 정부는 각종 경제 지표를 예측하는 기관들의 자료를 토대로 경제 성장률, 수출입, 주식,
물가 상승, 실업률, 인구 변동률, 무역 수지, 환율, 금리, 외환 보유고, 정부 예산안 등을
적용하기 때문에 상기의 요소들에 대한 흐름을 큰 오차 없이 예측할 수 있습니다.
◎ 하지만 불행이도 부동산은 위의 요소를 모두 합친 것보다 예측이 쉽지 않고 무한한 가변성을
지니고 있기 때문에 위의 잣대를 적용하여 예측을 하려 한다면 경제 지표처럼 1-3% 내외의
편차가 발생하는 것이 아니라 10-20% 정도의 편차까지 유발하는 최악의 사태에 직면하게
됩니다.
◎ 실재로 이론에 능통한 부동산 전문가와 경제학자, 정부 각료 등의 2005년, 2006년 부동산
예측을 보면 -3%~ 3%의 전망이 압도적으로 많았지만 그 결과는 참패의 수치인 10-20%
이상의 상승을 가져오고 말았습니다.
◎ 그 분들은 이 시대의 내노라 하는 석학들인데 왜 그토록 현실과 괴뢰된 예측을 하였을까?
일각에서는 정부의 정책에 동조하려는 성향때문이라고 하지만 필자가 알기로는 부동산을
본질과는 거리가 먼 거시 경제로만 해석하려는 아집과 무지의 결과라고 단언할 수 있습니다.
◎ 부동산을 투기의 온상으로만 바라본 분들이기에 현실적 직관의 상실에 따른 피치못한 결과라고
할 수 있습니다,
부동산의 역기능 즉 부동산이 개인은 물론이고 국가 경제를 좀 먹는 부정적인 시각을 지나치게
과잉포장하여 부각시킨 데 그 원인을 찾을 수 있습니다.
◎ 부동산에 관심이 많은 필자는 부동산 전문가와 실전 고수들의 글들을 수 없이 접하였는데,
이 시대의 진정한 부동산 경제학자는 손가락으로 꼽을 정도로 부족하며, 그 분들 역시 부동산
매매에 닳고 닳은 재야 고수들이나 강남 아주머니의 동물적 감각을 뛰어 넘을 수 없는 실력 즉,
지식과 경험의 박약함이 그 근본 원인이라고 할 수 있습니다.
◎ 특히 젊은층의 부동산 욕구와 과감한 투자 성향, 부동산 수요 계층인 30-50대의 인구 증가,
생활 수준의 향상, 한국인의 부동산 애착 성향, 아파트의 선호도, 신도시의 증가, 교통의 발달에
따른 수도권 영역의 확대, 부동산 과정 실패의 악순환, 시대별 트랜드 변화, 등 이루 헤아릴 수
없을만큼의 수많은 복병들까지 감안하여 시대의 흐름에 맞는 역동적인 부동산 정책을 펼쳐야
합니다.
◎ 90년대 시스템과 노쇠한 사고 역량을 2007년의 현실에 적용하려 한다면 2015년까지 내다
보면서 미래를 담금질하는 부동산에 조예가 깊은 대중들 앞에서 또 한차례 웃음 거리가 될
수밖에 없습니다.
C. 부동산 정책의 올바른 방향
◎ 부동산은 경제 성장률, 수출입, 주식, 물가 상승, 실업률처럼 각종 경제 지표로서 어느 정도
가상치를 예측할 수 있는 사항들과는 관련성이 크지 않으며, 부동산 본연의 특성 즉 시세 흐름,
대중의 선호도, 수효와 공급의 원리, 심리적인 요인과 산업의 발달, 경제 지표 등 제반 사항을
두루망라한 종합적인 가치 판단을 바탕으로 기준을 설정하여야 비로서 가능합니다.
◎ 자본주의 사회의 모든 경제 활동은 시장 경제에 근간을 두고 있습니다.
부동산을 인위적으로 압박하는 제도 즉 대출 금리 인상, 분양가 인하, 주택 담보 대출 규제,
세금 정책 강화 등은 부동산 폭등을 제어하는 인위적인 대책으로써 일시적인 효과를 얻을
수 있습니다.
◎ 하지만 시장 경제의 흐름을 무시한 인위적인 부동산 대책은 부동산 외의 또 다른 경제 흐름을
크게 훼손하여 다른 경제 분야에 심대한 타격을 주거나, 부동산 정책의 신뢰성이 무너졌을 경우
한시적으로 억눌려 온 부동산의 동시 다발적인 폭등을 야기시키는 위험 요인이 될 수도
있습니다.
◎ 따라서 부동산 흐름을 안정적으로 이끌기 위해서는 규제 일변도의 부동산 정책에서 탈피하여
일정부분 시장 경제에 준거한 아파트 가치의 차별화와 부동산에 대한 종합적인 식견을 지닌
전문가 그룹의 정책 반영이 선행 되어야 합니다.
◎ 부동산 자체를 투기로 바라보는 시각에서 일탈하여, 주식이나 예금처럼 순기능에 관심을
가지고, 학문과 경제 분야의 큰 틀에서 부동산 대책을 강구했으면 합니다.
◎ 1가구 다주택자에 대해서는 시장 경제의 흐름에 역행하는 행위로 판단이 되는 바 매우 강도
높은 세금을 부과하여 주택 공급의 숨통을 트게 하도록 하며, 지역별, 연차별, 세대수별,
분양가별로 가치의 차등이 확실히 드러날 수 있도록 하여 자신의 능력에 맞는 주택의 매수가
용이할 수 있도록 정책의 골격을 잡기를 희망합니다.
◎ 또한 풍부한 유동 자금을 주식, 채권, 시설 투자, 고금리 저축, 해외 투자, 저축시 세금 혜택
등의 다방면으로 분산할 수 있도록 하는 등의 보다 적극적인 대책이 요구됩니다.
◎ 서울과 수도권 중심의 행정 및 기간 산업을 점진적으로 지방으로 이양하고, 서울 기준으로
지나치게 엄격하게 적용이 되는 지하철 역사 설치의 잣대를 대폭 완화하여 수도권 원거리까지
지하철이 상용화 될 수 있도록 실효성 있는 강구책이 요구됩니다.
◎ 신도시를 건설하고, 분양가의 차별화를 단행하여 저가 아파트의 경우 일반 서민들의 내 집
마련에 부담이 없도록 방향을 설정하며, 고급 아파트의 경우 중산층의 욕구를 충족할 수 있는
대안도 아울러 병행하기를 희망합니다.
◎ 결국 진정 부동산 폭등을 잠재우기 위해서는 부동산의 실질적인 흐름을 꿰뚫는 안목을 가지고,
부동산에 대한 긍정적인 마인드와 역발상의 사고에 근간을 둔 실사구시의 정책이 이루어져야
합니다.
◎ 모든 아파트가 연례적으로 폭등을 하기만 한다면 부의 공동화 현상으로 말미암아 부동산이
정체하거나 소폭의 하락 혹은 상승하는 것과는 비교가 되지 않을 정도로 후휴증이 심각할
것입니다.
◎ 따라서 부동산 문제를 해결하기 위해서는 부동산의 본질을 정확하게 꿰뚫는 안목과
부동산에 대한 올바른 시각을 바탕으로 순기능과 역기능을 공평한 저울추로 바라볼 수 있을 때
비로소 가능합니다.
◎ 부동산 정책이 올바른 방향을 잡아야만이 부동산 폭등이니, 부동산 버블이니 하는
불안감으로부터 진정 해방이 될 수 있다고 필자는 생각합니다.
◎ 감사합니다.
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