▶ 소유권
  법률의 범위 내에서 특정물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리
▶ 점유권
  소유권 유무에 관계없이 특정물건을 사실상 지배함으로써 갖게 되는 권리
  - 예를 들어, 갑의 물건(부동산)을 임대차에 의해 을에게 빌려준 경우에 임차인 을은 그 물건에 대한 점유권을 가지게 됨.
▶ 지상권
 - 지상권은 타인의 토지위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리
 - 지역권, 전세권과 더불어 용익물권에 속함.
 - 지상권 설정기간 동안 지상권자는 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에 토지 소유자에게는 별도의 약정에 의해 지료를 지불해야 함.
 - 당사자 간의 계약에 의하여 성립되는 경우와는 달리 법률이 요구하는 일정한 요건만 갖추고 있으면 당사자의 의사와 관계없이 당연히 지상권이 성립되는 것으로 취급하는 경우가 있는데, 이것이 법정지상권임.

▶ 지역권
 - 지역권이란 자기 토지의 이용가치를 높이기 위하여 타인의 토지를 이용 할 수 있는 권리
 - 예를 들어 맹지의 소유자가 도로에 출입하기 위하여 통행료가 필요한 경우 그 통행할 토지의 소유자와의 계약에 의하여 지역권을 설정하고 등기하면 지역권이 인정됨.
 - 지역권 등기가 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있으면 낙찰자는 자신에게 소유권이 이전되더라도 기존의 지역권자의 토지이용을 막지 못함. (인수)
 - 반대로, 뒤에 설정되어 있으면, 낙찰로 인한 소유권 취득과 함께 소멸하게 되어 낙찰자는 기존의 지역권자의 토지 이용을 거절 할 수 있음. (말소)
 - 지역권의 시효취득 : 특별한 지역권 설정의 약정과 등기가 없더라도 타인의 토지를 계속해서 일정기간(20년)동안 자기 토지에 통행하기 위항 이용하였다면 지역권이 성립되는 경우가 있는데, 이런 경우를 지역권의 시효 취득이라 함.

▶ 전세권
- 전세권이란 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞추어 사용. 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 전세금에 관하여 우선 변제권이 인정되는 권리
- 타인의 부동산을 사용, 수익한다는 점에서 지상권, 지역권과 같은 용익 물권이지만 전세권은 특수하게 저당권과 같은 담보물권의 성격도 아울러 가짐.
- 전세권자는 전세권 자체에 의해서 별도의 소송절차를 거치지 않고도 전세보증금 미상환의 경우 경매를 신청할 수 있음. (미등기 전세의 경우 채권으로서 보증금반환청구소송 후 확정판결에 의해 경매를 신청 할 수 있음)

▶ 질권
- 돈을 빌려주는 대신에 채무자나 제 3자가 제공한 목적물을 점유하고, 채무자가 채무를 변제할 때까지 목적물의 반환을 거절할 수 있고, 나아가 동산경매 등의 경우에 다른 채권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있는 권리
- 현행민법은 질권에 관하여 부동산 질권을 인정하지 않고 있으므로, 부동산 경매에서 질권이 문제되는 경우는 없음.

▶ 유치권
- 타인의 물건(동산, 부동산)을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리
- 유치권은 점유함으로써 성립되는 것이고 점유를 상실함으로써 소멸되는 물권이기에 등기할 수 있는 권리는 아님, 따라서 이를 판별하는 것이 용이 하지 않음.
- 신축건물, 리모델링 건물의 경매물건은 유치권 성립 가능성을 염두에 두어야 함.

▶ 저당권
- 저당권 : 채권자가 채무자 또는 제 3자(물상보증인)로부터 점유를 옮기지 않고, 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제 받을 수 있는 약정 또는 담보물권으로 확정된 채권.
- 근저당권 : 일정 기간동안 증감 변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권, 예컨대 원금에 30%를 할증하여 채권 최고액을 설정하고 채권 최고액의 범위 안에서만 근저당권의 효력이 미치며 이를 초과하는 부분은 우선 변제를 받지 못함.
- 저당권, 근저당권은 누가 경매를 신청하였느냐에 관계없이 낙찰로 인하여 항상 소멸.
- 말소기준권리 등 중에서 대표적인 기준권리

◆ 물권의 종류 정리표

1. 지상권
1) 지상권 의의
▶ 지상권은 타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를

사용하는 권리
▶ 현실적으로 대출의 경우를 제외하고, 지상권 설정계약을 하는 경우는 거의 없음. 지상권은 임대차 계약보다 강한 효력을 갖기에 토지 소유자 입장에서는 지상권설정을 기피함.

2) 존속기간
▶ 지상권의 존속기간에 관하여 최장기에 대한 제한은 없고, 최단기 제한은 아래와 같은 기간을 해야 하며, 만약 기간의 약정을 하지 않았다면 아래의 기간이 적용됨.
- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나, 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
- 그 밖의 건물은 15년
- 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

3) 지상권의 효력
▶ 지상권은 타인의 토지 우에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 가지며, 지상권의 대가로 지료를 약정했다면 대지소유자(지상권설정자)에게 지료를 지급
▶ 약정한 지료를 2년 이상 연체한 경우, 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구 할 수 있음. 지상권이 소멸되면, 지상권자에게 지상물의 철거 및 토지 반환 소송 등을 통하여 토지를 되찾아 올 수 있음.

4) 지상권 소멸의 효과
▶ 지상권의 존속기간이 만료되면 지상권자는 지상물을 수거해야 함.
▶ 지상권 계약갱신 청구권 : 지상권자는 지상권을 갱신할 것을 청구 할 수 있는 갱신 청구권을 가지고 토지소유자는 지상권자의 갱신 청구에 관해 거절 할 수 있음.
▶ 지상물매수청구권 : 지상권설정자가 갱신을 거절하면 지상권자는 그 토지 위의 건물 등을 토지소유자에게 적당한 가격으로 매수 할 것을 청구할 수 있음.

2. 법정 지상권
1) 의의
▶ 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 당연히 성립되는 지상권
▶ 예컨대, 토지나 건물 중 어느 한쪽만 경매가 진행되어 토지와 건물이 소유자가 달라지는 경우에 건물 소유자를 위하여 성립되는 권리

2) 법정지상권이 성립되는 경우
▶ 토지나 건물 중 한쪽에만 저당권이 설정된 후 경매 진행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우
▶ 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우
▶ 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우
▶ 토지 또는 건물에만 가등기담보 등이 설정된 후, 그 담보권의 실행에 의해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 (가등기담보 등에 관한 법률 제 109호)

3) 성립 요건 (경매의 경우)
▶ 저당권이 설정될 당시에 토지위에 건물이 존재하고 있어야 함.
- 건물이 없는 토지위에 저당권을 설정하고, 그 후에 건물의 신축한 경우, 후에 토지상의 저당권 실행으로 인하여 토지만 낙찰된 경우, 건물소유자는 오히려 철거소송의 대상이 됨.
- 건물은 저당권 설정 당시에 실제로 존재하고 있으면 되고, 등기부상의 보존등기 까지 되어 있을 필요는 없음. 미등기건물도 법정지상권이 성립된 수 있음.
- 건물이 멸실, 철거된 후에 재축, 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립
▶ 저당권이 설정될 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 함.
▶ 토지와 건물이 어느 한쪽에 저당권이 설정되거나 양자위에 저당권이 설정되어야 함. 경매로 인하여 소유자가 달라질 것.

4) 법정지상권의 성립시기
▶ 법정지상권이 성립하는 시기는 토지와 건물의 소유자가 달라지는 시점
▶ 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 것이므로 등기를 필요로 하지 않으나, 처분 시에는 등기를 한 후에 처분해야 함.

5) 존속 기간
▶ 존속기간은 정함이 없는 경우에는 최단기간이 적용되어 견고한 건물의 경우 최소한 30년 이상이 보장됨.

6) 범위와 지료
▶ 지상 건물의 유지와 사용에 필요한 범위를 벗어나지 않는 한, 그 토지를 자유롭게 사용할 수 있음.
▶ 지료는 당사자간 합의나 판결에 의함.
▶ 법원에 의하여 결정된 지료는 법정지상권이 성립된 시기에 소급하여 적용
▶ 합의가 되지 않는 경우, 일반적으로 법원 감정평가액의 연 5~7%정도에서 인정됨.

7) 만료의 효과
토지소유자는 갱신이나 지상물 매수청구 중 하나를 받아들여야 함.

8) 지료를 연체하는 경우
▶ 정해진 지료를 2년 이상 연체하는 경우에는(계속해서 2년이 아니라 2번 이상을 의미) 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구 할 수 있음.
▶ 토지 소유자는 지료 연체를 이유로 지상건물에 대하여 강제경매를 신청 할 수도 있음.

9) 법정 지상권 사례/판례분석
◎ 나대지상에 근저당권이 설정된 후 건물이 신축됨. 그리고 토지만 경매 신청된 경우
▶ 건물소유자는 낙찰인 토지소유자에게 법정지상권을 주장할 수 없음.
▶ “토지에 근저당권이 설정될 당시에 지상에 건물이 존재하여야 한다.”는 법정지상권 성립요건 중에 하나를 갖추지 못했기 때문
▶ 건물의 임차인과 낙찰자와의 관계 : 아무런 관계가 없음. 왜냐하면 대법원 판결은 임차주택의 대지만을 낙찰 받은 자는 주택임대차보호법 제 3조 2항 규정의 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다고 하였기 때문 (대법 1998.4.10, 98다3276)

◎ 토지 및 구 건물에 근저당권이 설정된 후 소유자가 구 건물을 멸실 시키고 새로이 건물을 신축하였고, 구 건물과 토지에 설정된 근저당권에 기해 경매 신청된 경우.
▶ 건물소유자는 토지의 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있음(최초 근저당권 설정당시 지상에 건물이 있기에 법정지상권이 성립됨) (대법15574)

◎ 법정지상권이 성립된 후 건물이 증, 개축되거나 신축된 경우
▶ 법정지상권의 효력은 상실되지 않으나, 법정지상권의 효력이 미치는 범위는 구 건물을 기준으로 함.

◎ 지료의 약정이 없고, 건물 소유자가 지료를 2년 이상 지급하지 않은 경우
▶ 민법 제 366조 단서의 규정에 의하여 법정지상권의 경우, 그 지료는 당사자의 협의나 법원에 의하여 결정하도록 하고 있는데, 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 2년 이상 지급하지 않았다 하더라도 법정지상권이 소멸되는 것은 아님.

3. 특수지상권
1) 일반적 지상권
건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권이 일반적 지상권의 정의임.

2) 특수 지상권
▶ 구분지상권 : 지상권의 객체가 지하 또는 공중의 구분 층
▶ 분묘기지권 : 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지 부분인 타인소유 토지를 사용할 수 있는 권리
▶ 관습상 법정지상권 : 토지와 건물소유자가 동일인이었으나 토지와 건물 중 어느 하나가 매매기타 일정한 원인으로 각각 소유자가 달리된 때, 그 건물의 철거 한 다는 특약이 없으면 건물소유자가 관습에 의해 당연히 취득하는 권리

3) 구분지상권
ㄱ) 의의
일반 지상권의 경우 토지 지표면의 평면적 이용에 대한 권리이나, 토목기술 발달, 도시화 등으로 지하 또는 공중의 입체적 이용이 필요해 짐에 따라 1984. 4. 10에 민법에 신설된 권리. ㄴ) 민법 제 289조의 2 (구분지상권)
▶ 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물의 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정 행위로써 지상권의 행사를 이하여 토지의 사용을 제한 할 수 있다.
▶ 제 1항의 규정에 의한 구분지상권은 제 3자가 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용 수익할 권리를 가진 제 3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다.

4) 분묘기지권
ㄱ) 의의
▶ 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분인 타인 소유 토지를 사용할 수 있는 권리.
▶ 관습상 법정지상권과 유사
ㄴ) 부묘기지권이 인정되는 경우
▶ 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
▶ 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우로서 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우
▶ 자기 토지상에 분묘를 설치한 자가 분묘의 이전을 한다는 특약 없이 토지를 매매한 경우ㄷ) 분묘기지권 존속기간
▶ 존속기간의 약정이 없는 때에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 있는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권도 존속.
- 토지나 임야의 경매 취득 시, 분묘기지권이 성립되는 경우 임의로 분묘를 훼손하거나 멸실 할 수 없으므로 반드시 현장 확인을 해야 함.

7. 유치권
1) 성립요건
▶ 채권이 유치물의 목적물(해당부동산)에 관하여 발생한 것이어야 함. 즉 채권과 목적물 사이에 견연 관계가 있어야 함.
▶ 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 함. 간접점유와 점유 보조자를 통한 점유도 가능. 채권이 변제기에 있어야 함. 즉 변제기가 도래하고 있지 않은 동안은 유치권이 발생하지 않음.

2) 유치권의 제 권리
▶ 변제를 받을 때 까지 목적물을 유치하는 권리
▶ 경매권 : 채권의 변제를 위해 유치물을 경매 할 수 있음.
▶ 실질적인 우선 변제권 : 유치권자에게 우선변제권은 없으나, 제 3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제를 하여야 하므로, 실제로는 우선변제권이 있음.
▶ 과실수취권
▶ 유치물 사용권 : 보존에 필요한 범위 안에서 유치물을 사용할 수 있음.
▶ 비용 상환 청구권

3) 유치권자의 의무
▶ 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 함.
▶ 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못함. 그러나 유치물의 보전에 필요한 경우는 허용
▶ 유치권자가 전항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구 할 수 있음.

4) 유치권의 소멸
▶ 유치권도 일종의 물권이므로 물권의 일반적 소멸 사유인 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등으로 유치권은 소멸.
▶ 유치권도 담보물권 이므로 담보물권의 공통적 소멸 사유인 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸.
▶ 유치물을 점유하고 있는 동안은 그 권리를 행사하고 있는 것이므로 소멸 시효는 진행되지 못함.

5) 유치권행사의 효과
▶ 민사소송법 제 608조 제 728조에 의하면 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다라고 규정하여, 그 권리의 성질상 낙찰자가 항상 인수하게 됨.

6) 유치권자에 대한 채무변제 시기
▶ 판례는 유치권자는 채무의 변제가 있을 때 까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 유치권자가 먼저 공사비 등의 채권 변제를 청구 할 수 없다는 것이 판례.
▶ 즉 낙찰자는 채무를 변제 할 책임이 있을 뿐, 채무자는 아니라는 의미

7) 유치권의 경매 신청권 여부
▶ 유치권자도 목적물에 대하여 경매를 신청할 수 있음. (민법 제 322조)
▶ 경매 신청 시 유치권의 조재를 증명하는 서류를 첨부
▶ 유치권자의 경매 신청 시, 낙찰 대금은 유치 목적 부동산 소유자의 재산이나, 절차의 처리상 경매신청자인 유치건자에게 매각 대금이 교부되고, 유치권자는 다시 그 낙찰 대금을 소유자에게 반환해야 하나, 유치권자가 자신의 채권과 상계함으로써 사실상 우선변제권을 행사하는 것과 동일한 결과를 얻음.
▶ 유치권에 의한 경매 절차가 진행 중 그 경매 대상물에 관하여 다른 채권자가 경매 신청하는 경우에는 유치권자는 신청에 의한 경매는 정지되고, 다른 채권자를 위하여 그 절차를 속행하게 됨.

8. 전세권
1) 전세권이란
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞추어 사용 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 전세금에 관하여 우선 변제권이 인정되는 권리.

2) 특징
▶ 타인의 부동산을 사용, 수익한다는 점에서 지상권, 지역권과 같은 용익 물권이지만 전세권은 특수하게 저당권과 같은 담보물권의 성격도 아울러 가짐.
▶ 전세권자는 전세권 자체에 의해서 별도의 소송절차를 거치지 않고도 전세보증금 미상환의 경우 경매를 신청 할 수 있음. (미등기 전세의 경우 채권으로서 보증금반환청구소송 후 확정 판결에 의해 경매를 신청할 수 있음)

3) 전세권의 존속기간
▶ 전세권의 존속기간은 당사자가 존속 기간을 정할 수 있음.
▶ 최장기 10년을 넘어 존속 기간을 정할 수 없음.
▶ 기간의 정함이 없는 전세권의 경우 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고한 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸 (민법 제 313조)
▶ 전세권의 존속기간이 있는 경우 건물의 전세건 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월 까지 사이에 전세권자에 대하여 전세계약 갱신 거절의 의사표시를 하지 아니한 경우에 그 전세기간이 만료되는 때에 전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정하는 것으로 보는데 이것을 법정 갱신 또는 묵시의 갱신이라고 하며, 이 묵시의 갱신이 있으면 새로운 전세권 등기를 하지 않더라도 제 3자에게 대항 할 수 있으나, 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 됨.

4) 선순위 전세권
▶ 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 경매 절차상에서 채권 계산서를 제출하지 않으면 무조건 낙찰자가 인수함.
▶ 따라서 전세권자는 전세 기간 동안 계속하여 전세권을 주장하여 목적물을 사용, 수익할 수 있고, 전세기간 만료 후에는 낙찰자에게 전세금 반환을 청구할 수 있음.

5) 말소되는 전세권
▶ 말소기준 권리 이후에 설정된 전세권
▶ 말소기준권리 이전에 설정된 전세권 중 
 구법 사건 :
 - 경매기입등기일 기준 6월 이내에 전세권 기간이 만료되는 경우
 - 기한의 정함이 없는 전세권인 경우
 - 전세기간이 만료된 후 전세권자가 경매 신청한 경우
신법사건 : 최초매각기일 이전까지 채권계산서를 제출한 경우
 - 민사집행법 제 91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)
 ① 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
 ② 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수  없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
 ③ 말소기준권리 이전에 설정된 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

6) 전세권의 배당 범위
▶ 단독주택 등에 전세권이 설정되었다면, 전세권의 효력은 건물 부분에만 미쳐 건물의 경매대금에서 우선변제 받을 수 있음.
▶ 아파트 증 집합건물의 전유부분에 설정된 전세권의 경우 전세권은 전유부분의 종된 권리인 대지권에 까지 효력을 미쳐 대지 및 건물 경매대금 전부에 대하여 우선 변제권을 가짐.

7) 건물 일부에 대한 전세권을 건물 전부에 대한 경매신청
▶ 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체 한때에는 전세권의 목적물을 경매 청구할 수 있으나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 경매 신청권은 없다 할 것임.
▶ 이러한 경우에는, 전세권에 기해 경매를 신청할 것이 아니라, 전세권자가 약간의 수고를 들여 집주인을 상대로 전세금 반환소송을 제기하고 승소 판결문으로 건물 전체를 강제경매 신청하면 간단히 해결됨.

8) 전세권 관련 판례
a. 소멸하는 선순위 전세권이지만, 비당이 전세금을 전액 충족하지 못하는 경우
 - 건물 낙찰가격으로 선순위 전세권자의 전세금 전액을 충족시키지 못한다면 낙찰불허가 결정을 내리는 것이 정당함.
b. 저당권 보다 빠르고 전세권보다 늦은 임차인의 대항력
 전세권 A → 임차인 B → 저당권 C → 저당권이 경매신청
 - 전세권자의 점유 부분과 임차인의 점유부분이 다르다면, 즉 전세권자는 2층을 임차인은 1층을 점유하고 있으면 전세권의 효력은 전세권자가 점유한 부분에만 미침.
 - 전세권자와 다른 부분을 점유한 임차인은 낙찰자에게 대항 할 수 있음
 (대법 1997.8.22, 96다53628)
c. 대항력 있는 임차인이 전세권까지 설정한 경우
 대항력 A → 저당권 B → 전세권 A → 저당권 B경매신청
 - 저당권 B보다 먼저 전입 신고하여 대항력을 갖춘 임차인 A가 저당권 설정 후에 전세권까지 설장한 경우, 저당권자 B의 경매신청에 전세권으로 2순위 배당 받았으나, 보증금을 전액 회수하지 못한 경우에는 그 부분만큼 낙찰자가 인수(대법 1993.12.24,93다39676)

9. 가등기
1) 의의
▶ 가등기는 매수한 부동산의 이중매매나 불측의 강제 집행으로 발생하는 소유권 이전 방해를 사 전에 막아 원활하게 부동산의 소유권 이전을 하기 위하여 등기 순위를 확보하는 제도
▶ 소유권이외에 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 가등기도 가능.

2) 종류
▶ 원래는 순위 보전의 취지였으나 돈을 빌려 쓰고 저당권 대신 가등기를 해 주는 담보가등기가 많이 이용되었음.
▶ 종류
 - 보전가등기 : 소유권 이전 청구권의 순위를 보전하기 위한 본래의 가등기 (매매의 예약)
 - 담보가등기 : 채권 담보의 목적으로 이루어지는 가등기

3) 가등기의 효력
▶ 가등기가 행해진 후에 그에 기하여 본등기가 실행되면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 의함 (부동산 등기법 제 6조 2항)
▶ 여기서 본등기 순위가 가등기 순위에 의한다는 것은 본등기로 인한 물권변동의 효력발생시기가 가등기를 한 당시에 소급한다는 뜻이 아니고 다만 본등기의 “순위”가 가등기 순위로 소급한다는 것을 의미.

4) 경매와 가등기
▶ 청구권 보전의 가등기보다 빠른 저당권이 있어서 이 저당권이 말소기준 권리가 된 경우
- 가등기된 권리는 소멸
▶ 청구권 보전의 가등기가 최선순위의 경우
- 가등기는 말소되지 않고 경락자에 인수됨.
- 후일 가등기권리자가 본등기를 경유하면, 낙찰자는 소유권을 잃을 염려도 있음.
- 가등기가 청구권 보전 가등기인지 여부를 판별하는 것은 가등기권자가 법원에 배당요구를 하였는지, 또는 가등기권자에게 담보가등기인지 여부를 확인, 또는 가등기 원인 서류를 통해 판별하는 수밖에 없음. 가등기 그 자체로는 판별하기 곤란

▶ 담보가등기인 경우
- 담보가등기의 경우 순위에 관계없이 항상 배당에 참가하고, 말소의 대상이 됨.

10. 가압류
1) 가압류 등기와 소제주의
▶ 가압류 등기는 소멸되는 것이 원칙, 즉 현재는 채무명의가 없어 곧 바로 강제집행을 할 수는 없지만 장차 금전 채권의 강제 집행을 위한 보전 처분이므로 그 성격상 경락된 부동산상에 남아있어야 할 이유가 없음.
▶ 즉, 가압류등기는 담보물권보다 빨라서 경락인에게 대항 할 수 있는 것이라도 경락에 의하여 소멸됨.

2) 가압류 등기 후의 가타 권리들
▶ 가압류가 경락으로 소멸되면 가압류 등기보다 후순위인 용익물권, 임차권, 전세가등기, 가처분등기, 환매등기 등은 소멸
▶ 반대로 가압류보다 앞선 위의 권리들은 당연히 인수됨. 단, 이러한 권리보다 앞선 담보물권이 없는 경우에만 인수하게 됨.

3) 소멸되지 않는 가압류
▶ 가압류의 등기가 경료 된 후에 그 부동산의 소유권이 이전된 후, 새로운 소유자의 채권자가 경매 신청하여 경락이 된 경우 그 가압류 등기는 소멸되지 않고 인수됨.
▶ 즉, 구소유자에 대한 채권 때문에 가압류 등기를 한 구소유자의 채권자는 신소유자의 부동산이 경락된 것이어서 매각 대금의 배당에 참가할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소되지 않음.
▶ 위 가압류를 말소하려면 가압류권자의 채권을 법원에 공탁하든지 찾아가서 변제할 수밖에 없음.

11. 예고 등기
1) 의의
▶ 예고등기는 현재 실행된 등기의 등기원인(예컨대, 매매, 증여, 상속 등)의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기되었다는 사실을 널리 알려 불의의 피해를 막기 위해서 하는 일종의 예비등기

▶ (예) 매매대금을 나중에 받기로 하고 먼저 이전등기를 해 주었는데 후에 잔금을 지급하지 않아 매매계약을 해제한 경우, 또는 서류가 위조되어 이전된 경우, 돈을 빌리고 저당권이나 가등기를 해주고 나서 후에 빌린 돈을 같은 경우 등 등기원인 무효나 취소된 경우 원인 없는 등기는 말소하여야 함. 이 경우 등기명의인이 이를 인정하고 협조하면 간단하나, 이에 협조하지 않는 경우 부득이 무효등기의 말소청구소송을 재기 할 수밖에 없음. 이렇게 등기 말소청구소송이 제기되면 법원이 이 사실을 등기소에 통지하여 그 등기부 말소등기 청구소송이 제기되었다는 사실을 등기하게 됨. 이것이 예고등기임.

2) 예고 등기의 효력
▶ 예고 등기를 한(엄격하게는 예고등기의 원인이 되는 청구소송을 제기한) 사람이 이기는 경우
- 예고등기 후에 그 부동산에 관한 각종 행위 즉 매매, 물권의 설정, 임차권 등은 예고등기를 한 사람에게 대항 할 수 없음.
▶ 예고 등기를 한 사람이 지는 경우
- 아무런 문제도 발생하지 않음.
▶ 예고 등기가 있더라도 그 부동산의 처분 등의 행위는 할 수 있음.

3) 예고 등기와 인수주의
▶ 예고등기는 권리의 자체에 대한 다툼이므로 소제주의에 해당하지 않음.
▶ 다만 본안 소송(예고등기의 원인 소송)의 결과에 따라 경매 진행 결과가 추인되거나, 경매 자체가 무효가 됨.
 - 경매 진행이 추인되는 경우 : 부동산의 소유자(피고)가 본안소송에서 승소하는 경우에는 경매 진행은 그대로 인정되어 추인됨.
▶ 경매 진행이 무효가 되는 경우
 - 부동산의 소유자(피고)가 패소하면 경매 진행 자체가 일반적으로 무효가 됨.
 - 경낙자는 판결에 의하여 소유권을 잃게 되고 납부한 낙찰대금은 배당받는 사람들을 향하여 부당이득 반환청구소송을 제기하여 회수 할 수 있음.

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