투자에도 급(grade)이 있습니다. 주식 시장에도 선물, 옵션의 경우 계좌 개설에 최소 제한 금액이 있어  소규모의 투자자인 경우 투자는 고사하고 계좌 개설 자체가 불가능합니다. 하물며 부동산에야........

 

  상가나 빌딩 투자는 접어두고 아파트 시장만 보아도 10억, 20억 이상의 헤비급 내지는 고수급 시장이 있는가 하면  1억 미만의 entry급 시장도 있습니다. 즉 자신의 자산 수준에 걸맞는 시장과 투자 상품을 공략해야 성공을 거둘 수 있는 길이 있는 것이지 남들은 잠 안자고 노력할 때 놀 것 다 놀고 먹을 것 다 사먹은 후에 자신은 돈이 없다고 툴툴대며 강남의 헤비급 시장에 관한 글에 대해 돈이 없는 것이 문제라는 비아냥거리는 댓글이나 달고 있으면 길이 생겨나고 투자 수익이 발생하는 것이 아닙니다.

 

  entry급 투자 시장에서 성공하고, 다음 단계에 도전하고, 이렇게 해서 끊임없는 도전과 노력, 실패와 성공 끝에 고수가 되고 선수가 되는 것이지 남이 노력해서 이루어 놓은 것을 시기하고 헐뜯고 폄하하는 사람에게는 미래가 없다고 봅니다.

  서론이 길어졌는데 오늘은 entry 급 시장으로 가서 아파트 리모델링에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

  앞서서 낡은 아파트가 모두 다 재건축 아파트가 될 수 없으며 이에 따라 재건축이란 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 신축하는 것이 아님을 살펴보았습니다. 그런 관점에서 본다면 리모델링도 재건축과 마찬가지입니다. 낡은 아파트는 모두 다 리모델링이 가능하며 사두면 다 돈이 된다는 말은 결코 맞는 말이 아닌 것입니다. 리모델링이 가능하고 그에 따라 투자성이 있는 아파트를 철저하게 선별할 수 있는 지혜와 안목이 있어야 하는 것입니다.

 

  리모델링에 있어서 가장 중요한 기본 concept 는---- 
현 정권의 정책 탓에 소형 아파트가 완전히 헐값이 되었는데 이점을 역이용하여 리모델링이라는 과정을 통하여 인기있는 중형 평형의 아파트로 변신시킴으로써 현존하는 소형아파트가 저평가된 부분까지 모조리 챙길 수 있게 만든다는 것이 가장 중요한 핵심 포인트가 되겠습니다.

 

  이 내용은 리모델링 바람이 불기 훨씬 전인 1년 여 전부터 엄청나게 강조해온 부분임에도 불구하고 엉뚱하게도 계단식 32평 아파트를 추가부담금을 내고 리모델링해 봤자 남는 것이 없다, 따라서 리모델링은 투자가치가 없다는 궤변을 늘어놓는 분이 아직도 계십니다.(심지어 경제신문 기자라는 분조차)

 

  앞서 적었던 대로 재건축은 내 땅(대지지분)을 팔아서 재건축 비용으로 충당하는 것입니다. 이와는 달리 리모델링의 경우에는 내 땅(대지지분)을 팔아서 하는 것이 아닙니다. 내 땅(대지지분)은 리모델링 전후로 변동이 없습니다. 따라서 리모델링의 비용은 내 호주머니에서 나와야 하는 상황입니다. 그러므로  낡은 아파트 전부가 수익성을 겸비한 리모델링을 추진할 수는 없다는 결론이 나오는 것입니다.

  이런 이유로 리모델링의 basic concept는
  (1) 정부의 정책 탓에 저평가된 가격을 보이고 있으며
  (2) 복도식이라고 시장에서 외면받고 구박을 받으며
  (3) 이에 추가하여 20평대 소형이라고 천대받고 멸시받는

  리모델링은 위 (1) ~(3)처럼 지금까지 구박만 받던 미운 오리 새끼(“복도식 소형아파트”)가 그동안의 설움에 대해 한풀이를 하며 백조가 되는 과정이지 지금까지 대접을 받으며 정상적인 삶을 살아오던 계단식 중대형 아파트에 해당되는 말이 아닌 것이며 따라서 계단식 중대형 아파트는 리모델링을 통해서 커다란 이익을 챙기기는 어려운 것입니다.(물론 수익성은 고려하지 않고 비용이 많이 들더라도 새 자재를 사용한 리뉴얼(renewal)은 어느 아파트나 가능합니다)

  그러면 리모델링에는 “복도식 소형아파트”이기만 하면 만사 O.K. 냐? 그건 아닙니다.

“복도식 소형아파트” 는 1차 관문일 뿐이고 아래와 같은 관문도 통과해야 비로소 가치있는 리모델링 단지로 선택될 수 있는 것입니다.

1. 1bay 10평대의 소형아파트가 아니어야 합니다.
 
  리모델링의 특성상 아파트는 앞뒤로 늘어나게 되기 때문에 1bay 아파트는 리모델링 후에도 1bay 로 남게될 가능성이 큽니다. 이런 아파트는 구조의 특성상 리모델링 후에도 각광을 받기가 어렵습니다.

  자금이 부족한 분들이나 생애 처음으로 내 집을 마련하는 분들 중에서 리모델링을 염두에 두고 기존 10평대의 아파트를 고려하시는 경우를 많이 보는데 위와 같은 이유로 큰 기대를 걸기 어렵습니다. 조금 어떻게 무리를 해서라도  2bay 20 ~21 평을 고려해 보시라고 강력히 충고합니다.

 

   리모델링이 원활하게 추진이 되려면 단지 전체의 동의율이 높아야만 합니다.
 물론 단지 전체의 동의가 이루어지지 않는 경우 동의가 가능한 특정 1동 정도만 리모델링을 할 수도 있고 실제로 그렇게 한 단지가 존재합니다만 아무래도 모든 것이 만족스럽지 못한 것이 현실입니다.

 

  이에 따라 리모델링에 대하여 쉽게 동의가 나올 수 있는 단지를 골라내야 하는데 동병상련이라고 각 세대마다 처지가 비슷해야 리모델링에 대하여 원활한 동의가 이루어질 수 있는 것입니다. 이와는 반대로 한 단지 내에 이해 관계가 상충되는 여러 가지 평형이 섞여 있는 경우 리모델링에 대하여 쉽게 동의가 이루어지기 어려울 것이라는 점은 충분히 예상이 가능한 것입니다.

 

3. 글이  길어졌습니다. 일단 오늘의 내용을 정리하면
                           
  리모델링의 투자 수익률 측면과 원활한 진행 관점을 모두 만족시킬 수 있는 필요충분조건은  2bay 복도식 20평대 아파트만으로 구성된 단지가 유리하다 는 점입니다.

 

다음에 계속하기로 하고,  끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.