“거주와 재건축 투자, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 방법 (2)

“거주와 재건축 투자, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 방법 (2) |부동산노트

2009-03-25 22:27

http://blog.drapt.com/golco24/3098431237987676690

*****************“거주와 재건축 투자, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡는 방법” (2) **************

금년들어 재건축 아파트가 꿈틀거리고 있습니다.
그런 추세에 맞추어 2년 전에 썼던 재건축 관련 글에 살을 좀 붙여볼까 합니다.

2년 전의 글로 부터 시작합니다.

앞서 재건축 투자의 basic knowledge는 첫째가 “입지”, 그 다음이 대지지분이라는 것을 살펴보았고 최근 강남권의 trend 에 대해서도 살펴보았습니다.

오늘은 현재는 부자가 아니지만 부자의 반열에 오르려는 꿈을 소유한 중간 계층을 위한 재건축 투자의 실제를 살펴보도록 하겠습니다.

십 수년 전부터 재건축 아파트의 투자는 대지지분이 중층(대략 12층 내외)아파트보다 넓은 10평대의 저층 주공 아파트(5층 내외)를 중심으로 이루어져 왔습니다. 자신이 거주하는 일반 아파트를 소유한 상태이고 그 이외의 여유 돈으로 이들 10평 대의 재건축 아파트를 구입하는 경우라면 큰 문제는 발생하지 않았습니다. 문제는 자금이 넉넉지 않은 대부분의 중간 계층에서 발생합니다. 이들 중간 계층은 거주용과 재건축용 아파트를 각각 1채씩 소유하기에는 벅찬 것이 현실입니다.

현실이 이러하다보니 요지로 집을 늘려갈 수 있는 재건축 아파트의 꿈을 스스로 포기하는 분도 계시고 미래에 발생할 것으로 예상되는 입지 좋은 새 아파트와 그에 따른 수익을 위해 현재의 고생을 마다하지 않고 10평 대의 작디작고 낡은 아파트에 억지로 자신의 몸을 끼워 넣고 거주하거나 대부분의 자금을 재건축의 희망에 묶어 놓은 후 약간의 돈으로 수도권 중에서도 멀리 외곽으로 아주 저렴한 임대를 찾아 이사를 가기도 하였습니다.

이런 문제를 풀어나가기 위해서는 나 자신이 거주할 수 있을 정도로 어느 정도 크면서도 재건축에 따른 투자가치도 챙길 수 있는, 즉 두 가지 목적을 동시에 달성할 수 있는 아파트를 찾아야 할 필요성이 생겨났으며 그런 아파트에 대한 수요 또한 수요가 증가하게 되었습니다. 거주와 투자 두 마리의 토끼를 동시에 잡아보려는 계산인 것입니다.

이를 정리하면 재건축의 기본 요건인

(1) 좋은 입지여건과
(2) 넓은 대지지분 이라는 기존의 조건에 추가하여
(3) 현존하는 아파트가 25 ~32평(전용면적으로 18~ 25평) 정도 될 것

이상의 세 가지 조건을 만족시킬 수 있는 아파트를 찾아나서는 수요가 늘어나고 있는 것입니다.

이들 아파트들은 기본 입지가 뛰어나다보니 실거주에 문제가 없을 뿐만 아니라 교육 여건이 뛰어난 경우가 많아 2세들 교육적인 면까지 동시에 해결되는 장점이 있습니다. 디만 건물이 상대적으로 노후하였고 일부 복도식 아파트인 곳이 있어서 그런 점이 애로 사항이 될 수도 있겠습니다만 교통 좋고 교육 여건 우수한 곳에서 거주하면서 결국 2세들이 원하는 대학교에 진학하고 거주하던 아파트는 재건축에 따른 수익이 생긴다면야 충분히 감수할만 하다고 볼 수도 있을 것입니다.

이상의 조건을 갖춘 아파트들이 많지는 않겠지만 잘 찾아보면 군데군데 존재할 것이고 또 이런 concept 를 기초로 하여 여러분 자신의 형편에 맞는 아파트를 찾아볼 수도 있을 것입니다. 제가 이상의 기준을 적용시켜 찾아 낸 아파트들을 살펴보도록 하겠습니다.

1. ******, *******

2. ******아파트

글이 너무 길어지는 관계로 1, 2번 아파트 설명은 2년 전 원 글을 참조하여 주시기 바랍니다.

3. 강남구 일원본동 가람, 상록수, 한솔아파트

재건축 아파트로 유명한 개포주공 저층 4단지와 개포 주공 고층 7단지에서 일원터널 하나를 사이에 두고 차로 1분 거리의 입지입니다. 삼성의료원에서 남쪽으로 차로 1분 거리이기도 하며 지하철 3호선 일원역과는 바로 맞닿아 있습니다.

항공 사진에서도 잘 나타나듯이 개포동, 대치동이 가까우면서도 자연의 품에 안겨있는 매우 자연친화적인 아파트 단지입니다.(사진 출처, 다음 지도 서비스)

위 사진에서 개포 1단지 안에 있는 개포중에서 남쪽으로 도선여객이라고 적혀 있는 부근이 최근 고급아파트촌으로 개발될 것으로 알려지며 세간의 큰 관심으로 떠오르고 있는 구룡마을입니다.

이곳은 중층이 아닌 저층아파트 단지로서 대지지분이 넓어 개포주공 저층에 이은 차세대 재건축 아파트로 꼽히고 있는 곳 중 한 곳입니다. 건물의 나이가 만 17년째로 아직 젊어 (과거 같으면 이 정도 나이에는 이미 재건축 광풍이 불어 가격이 폭등했겠지만) 아직은 “차세대 재건축 아파트” 라고 불리우는 약점이 있습니다.

그러나 이 점은 뒤집어 말하면 아직 재건축 premium 이 덜 반영되어 있어 대지지분 평당 매매가가 저렴하다는 점과 상대적으로 건물의 노후가 적고 계단식이며 지하주차장까지 갖춰져 있어 거주와 재건축에 따른 투자 가치를 동시에 추구하는 분들에게는 유리하다는 점이 장점으로 부각되기도 합니다.

이 지역은 지난 1990년대 초반 수서 택지지구라는 바람을 일으키며 당시 아파트의 가격이 대치동보다도 비쌌던 지역으로 그만큼 저력이 있는 곳이기도 하며 강남구에서 가장 자연친화적인 아파트 중의 한 곳입니다.

저층 27평 아파트의 전용면적이 22.74평이고 대지지분이 23평이며
저층 31평 아파트의 전용면적이 25.7평이고 대지지분이 26평으로서 전용면적과 대지지분이 모두 넓다는 것이 장점입니다.