부동산 불황, 내수경기 침체에도 투자자들은 재건축 아파트를 투자종목 1순위로 꼽는다. 그만큼 재건축은 다른 부동산에 비해 수익이 보장되기 때문이다. 하지만 재건축 사업은 변수가 많아 투자에 앞서 짚어봐야 할 점이 많다. 

우선 총투자금액을 계산해봐야 한다. 총투자금액은 현 집값에 추가부담금과 재건축부담금, 그리고 이자비용을 더한 금액이다.  

만약 재건축 초기 단계 단지의 총투자비용이 인근 기존 아파트 시세와 비슷하다면 장기적으로 투자 이점이 높은 편이다. 재건축은 새로 지어지는 단지이기 때문에 기존 아파트보다 가격이 높게 형성될 가능성이 커서다.  

총투자비용이 기존 아파트값을 크게 웃돌면 피하는 게 안전하다. 나중에 집값이 추가로 오를 가능성이 적어서다.  

대지지분과 용적률은 재건축 아파트의 핵심 포인트 중 하나다. 재건축 투자에 있어 ‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 늘어나는 만큼 같은 크기의 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있기 때문이다. 지난해 발표된 11ㆍ3대책에 따라 용적률이 큰 폭으로 늘어날 단지를 고르는 게 중요한 것도 이 때문이다.  

용적률이 높은 곳은 재건축 사업의 수익원인 일반분양 물량이 많이 나올 수 있다. 재건축 사업에 수익이 많아지면 그만큼 조합원이 내야 할 추가분담금이 적어진다. 대지지분은 해당 아파트의 동ㆍ호수로 등기부등본을 발급하거나 인터넷에서 열람하면 알 수 있다. 

등기부등본을 보면  ‘대지권의 목적’과 ‘대지권의 표시’ 2개 항목이 있는데 대지권의 목적은 해당 아파트단지의 전체 면적이며, 대지권의 표시는 단지 전체면적 중 특정 동ㆍ호수 소유자의 토지 몫을 의미한다. 이 대지권의 표시에서 분자에 해당하는 것이 대지지분이다.  

시간이 갈수록 대지의 가치가 올라갈 곳을 선별하는 것도 재건축 투자의 주요 포인트 중 하나다. 중대형 아파트를 원하는 수요자는 한 단지에서 대지 지분 크기가 몇 번째인가를 살피는 게 필요하다. 소형 의무비율이 완화됐지만 재건축단지 전체 가구에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형을 여전히 60% 지어야 한다.  

따라서 단순히 대지 지분이 크다고 대형을 배정받는 게 아니라 대지 지분 크기 순서가 상위 40% 이내에 들어야 대형에 입주할 수 있다.  

조합원 간 갈등이 적은 단지를 고르는 것도 중요하다. 조합원 갈등이 깊은 단지는 주요 사업추진 단계마다 조합원 합의를 이끌어내기 힘들어 사업이 지연될 가능성이 크다. 사업이 지연되면 장기간 목돈이 묶일 수 있고 사업 진행에 대한 비용이 늘어나기 때문에 그만큼 사업 자체 수익이 적어진다.