2008-12-24 12:59

http://blog.drapt.com/gogo7/6977101230091196467

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

강북의 강남을 꿈꾸는 성수동

쾌적한 주거환경·개발호재 풍부

인쇄업종 등 2700여 개 영세 공장과 낡은 주택이 몰려있는 서울 성동구 성수동 일대 440만여㎡. 회색 빛이 감도는 서울의 대표적인 공장지대인 성수동이 고급주거단지와 첨단산업단지가 어우러진 신도시로 환골탈태 중이다. 공장들이 서서히 빠져나가고 지난 2005년에는 여의도 면적의 5배인 서울숲이 개장하면서 녹색빛으로 점차 변했다. 성수구청이 지난해 발표한 성수신도시 조성계획에 따라 소규모 공장이 첨단 산업단지로 바뀌고 110층 랜드마크빌딩과 초고층 주상복합단지가 지어지면 강남 못지 않은 주거지로 손색이 없을 것으로 보인다. 성동구청 관계자는 “남쪽으로 한강, 북쪽으론 청계천과 연결된 중랑천이 각각 펼쳐지고 강남 압구정·청담동과 마주보는 등 입지여건이 좋아 앞으로 10년 내 강북의 강남이 될 것”이라고 말했다. 성수신도시 조성 성동구청은 작년 7월 대한주택공사와 업무협약을 맺고 성수신도시를 건립계획을 발표했다. 성수신도시 건립을 위한 개발 예정지는 성수1가 1·2동과 성수2가 1·3동 내 준공업지역·한강변주거지역·뚝섬상업용지·삼표골재부지 등이다. 개발의 핵심은 성수동의 절반 가량을 차지하는 준공업지역(212만㎡)이 어떻게 변신하는가에 달렸다. 성동구청은 준공업지역 가운데 있는 지하철 2호선 성수역을 중심으로 동쪽은 산업단지 왼쪽은 주거단지로 개발한다. 개발이 완료되는 2015년에는 정보통신(IT) 바이오산업(BT)업체 등이 입주하고 현재 영업 중인 영세업종에 대해선 업종 변경이 이뤄질 전망이다. 성동구청에선 서울시의 준공업지역 종합정비계획을 마련하는 데로 사업에 착수하겠다고 밝혔다. 한강변을 따라 준공업지역의 남쪽에 있는 한강변 주거지역(56만㎡)에는 이촌동 일대와 마찬가지로 고급 주거단지들이 들어선다. 걸어서 5~10분 거리에 서울에서 가장 큰 규모인 뚝섬 서울숲이 있는데다 한강조망이 가능한 50층 이내 초고층 아파트가 들어서면 성수동은 인기주거단지로 떠오를 것으로 보인다. 성동구청은 작년에 이곳을 재정비촉진지구로 신청했다 떨어져 재도전을 준비 중이다. 서울시가 상업시설을 짓도록 용도변경을 추진 중인 서울숲 서쪽에 있는 삼표골재부지(3만㎡)에는 서울을 대표하는 110층 랜드마크빌딩(가칭 서울포레스트 워터프론트 타워)이 지어진다. 연면적 26만4000㎡의 이 빌딩은 대규모 국제회의를 열 수 있는 컨벤션센터(지상 5층)와 전자·정보기술(IT) 분야의 연구·개발센터(6~25층), 대형 호텔과 사무실(26~110층) 등이 입점하게 된다. 옛 경마장 부지였던 뚝섬 상업용지 1·3·4구역(2구역 체육시설)도 이 지역 변신의 핵심이다. 공사중인 40~50층 높이의 초고층 주상복합 단지가 다 지어지면 성동구 스카이라인이 바뀐다. 1구역은 한화건설이 올해 45층 2개 동 규모의 초고층 주상복합 갤러리아포레의 분양을 마쳤다. 대림산업이 3구역에 짓는 한숲 e-편한세상은 최고 51층의 초고층 주상복합이다. 4구역은 아직 개발업체가 정해지지 않았다. 이 부지를 낙찰한 업체가 계약금만 내고 중도금과 잔금을 내지 않아 계약이 취소된 상태다. 2구역은 체육관 대체지가 우선 마련된 후 개발된다. 성수동 제2의 압구정동 될까 성수동 개발이 완료되는 2015년이 되면 이 일대는 강남의 압구정동 부럽지 않은 지역이 될 것이라는 전망이 많다. 서울에서 가장 큰 도심 속 공원인 서울숲을 내 집 앞마당처럼 이용할 수 있는데다 한강조망권도 갖춰 주거환경이 쾌적해서다. 소음·분진 등의 문제를 일으켰던 삼표레미콘 공장이 이전한 부지에 110층짜리 건물이 들어서면 후광효과도 기대된다. 뚝섬 상업용지 1·3구역에 분양한 주상복합은 분양가는 3.3㎡당 4000만원선인 최고급 주상복합으로 강남 집값 못지 않다. 교통여건도 내년이면 더 편리해진다. 강남ㆍ북 순환 전철인 2호선 뚝섬역과 성수역이 가깝고 성수대교와 영동대교만 건너면 곧바로 압구정동ㆍ청담동 등 강남인데 분당 연장선(2009년)도 개통된다. 성수동 가나공인 관계자는 “성수동을 강남권에 편입시키는 분당선 연장선이 내년에 개통되고 공장이전 등 개발이 완료되면 제2의 압구정동이라고 불러도 손색이 없을 것 같다”고 말했다.     투자포인트 한강변 주거지역 지분, 장기 투자 노려볼 만 서울 성동구 성수동 일대는 지난해 개발계획이 쏟아지면서 거래가 늘고 가격이 큰 폭으로 오르다가 올해 주택시장 침체로 잠잠해지면서 가격이 많이 내렸다.   개발계획이 발표됐던 작년 7월에 3.3㎡당 1500만~2500만원 하던 도로에 접한 공장은 3.3㎡당 1000만~2000만원 선이고, 5000만원을 넘었던 뚝섬 사거리 인근 상가의 경우 3.3㎡당 3500만~4000만원까지 내렸다. 단독주택도 작년보다 3.3㎡당 500만원 정도 내린 1800만원 선이다.   주변 아파트값도 한 풀 꺾였다. 성수동의 아파트 수는 총 31개 단지 8000여가구다. 규모가 큰 단지는 쌍용(777가구), 아이파크(656가구), 롯데캐슬파크(604가구), 강변건영(580가구) 등이고 나머지 대부분은 노후하거나 규모가 적은 ‘나홀로 아파트’다. 롯데캐슬파크 102㎡은 5억5000만원인데 올 초에 6억8000만원에 거래됐다. 125㎡은 6억원 선으로 작년 말보다 8000만~9000만원 하락했다.   분양시장도 신통치 않다. 뚝섬 상업용지에 분양한 주상복합은 3월에 분양했는데 아직 절반이상 팔리지 않았다. 인근 중개업소에선 투자를 서두르지 말라고 한다. 준공업지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않아 투자걸림돌은 적지만 아직 구체적인 개발계획이 나와 있지 않아 투자 위험이 상대적으로 커서다.   성수동 내 동남공인 관계자는 “기존 부동산 소유주한테 어떤 식으로 보상해줄지 윤곽도 잡혀있지 않는데다 성동구청 계획대로 공장재배치 때 공장소유주들이 쉽게 동의하지 않을 것으로 보여 사업이 가시화되는 시기가 언제일지 몰라 좀더 지켜본 후 투자하는 것이 낫다”고 말했다.   개발구역 내 추진되는 일부 재건축·재개발구역도 사업방식 변경을 검토 중이라서 투자는 이르다는 분석이 많다. 성동구 개발계획 발표에 앞서 사업을 추진했던 성수동 2가 328·257-2번지는 재개발을 통해 사업을 추진키로 했다가 도시환경정비사업으로 사업방식을 변경하는 것을 검토 중이다.   또 준공업지역이기 때문에 서울시가 수립 중인 준공업지역 종합정비계획이 나와봐야 사업 추진 가능성을 점쳐볼 수 있다. 다만 10~20년 장기투자 목적인 경우라면 한강변 주거지역 내 지분은 지난해보다 많이 내려 투자를 권할 만하다고 이 일대 중개업소는 입을 모았다.   임정옥 기자[jolim@joongang.co.kr] 2008년 12월 22일 10시 08분   저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지> 자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

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