2009-02-11 00:56

http://blog.drapt.com/godhr84/1670221234281385992

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

부동산 경.공매 권리분석 총정리

권리분석의 개념

부동산 권리분석은 부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이 되는 모든 사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다. 공경매 부동산 의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해 부동산권리에 대한 분석이 더욱더 필요하다. 공매에 있어 권리분석은 압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상 나타나는 권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하 는 것을 의미한다. 그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 하여야 하며, 특히 주거용 건물과 상가 건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 사전에 확인해야 한다.

권리분석의 목적

공매로 부동산을 취득한다는 것은 기대이익의 극대화를 추구하고 안전취득이 목적이므로 낙찰 후 말소되지 않는 권리와 물건상의 이해관계를 파악하여 사용, 수익 및 처분권능상의 가치를 분석하며, 재산권 행사에 제약을 주는 요소 등을 사전에 파악 및 고려하여 입찰참가 여부 및 적정 입찰참가 금액 결정에 참고하기 위함이다. ※ 말소되지 않는 권리란 - 공매절차에서 낙찰 이후에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리 (예고등기, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 배분요구 하지 않은 대항력 있는 임차권ㆍ전세권, 말소기준보다 앞서 설정된 소유권이전청구권가등기ㆍ가처분 등)를 말한다.

권리분석을 위한 공부 열람

공부 등 확인 입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야 한다. [열람하여야 할 공부] 공부명 확인사항 발급처 등기부등본 토지ㆍ건물의 면적, 소재지, 소유자, 소유권과 소유권 이외의 권리관계 확인 - 대법원인터넷 등기소 - 법원등기소 토지이용계획확인서 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지이용에 대한 허용 및 제한사항을 확인 시·군·구청 환지예정지(확정)증명 환지 확정후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번, 지목, 면적을 확인 상 동 토지대장 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사 등을 확인 상 동 임야대장 지목, 지번, 면적 등 확인 상 동 건축물관리대장 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인 상 동 지적도 토지의 형상과 경계, 위치 등을 확인 상 동 주민등록색인부 세대별 주민등록색인부에 등재중인 자의 전입일과 세대주를 열람 읍ㆍ면ㆍ동사무소 ※ 감정평가서의 내용은 참고용이므로 공부와의 일치여부 및 물건현황에 대해서는 직접 확인 하는 것이 반드시 필요하다.

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