2006-10-09 12:07
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
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재개발지역 33평형아파트 배정받는법 review
재개발지역 33평형아파트 배정받는법의 핵심은 전환다세대의 개념 파악에 있었다.
전환다세대의 개념과 구분하는 법을 인지한 후 가장 안정적인 분석방법인 40:40:20의
평형배정비율에 전환다세대수치를 대입하는 방법을 통해 33평형 진입의 안정성을 살펴보았다.
다시 말해, 해당 재개발지역의 전환다세대수치를 확보했다면 33평형 배정의 안정성여부는
비교적 쉽게 판단할 수 있다는 결론을 도출할 수 있다.
이 지분을 사면 43평형이상의 대형평수 아파트로 들어갈 수 있나요?
전환다세대의 개념파악이 핵심인 33평형과는 달리 43평형아파트를 배정받을 수 있는지의 여부는
예측권리가액의 분포도분석이 중심축이다.
예측권리가액이란 관리처분시점에서 책정되는 종전 토지와 건축물에 대한 보상액(평가액)의
객관적인 기준에 의한 예측액을 말한다.
step1. '객관적인 기준'에 대한 고찰
객관적인 기준이 되는 요소들은 개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격이다.
대지만을 소유한 경우나 나대지에 대한 예측권리가액은 개별공시지가가 사용되며,
등기부등본상으로 토지와 건물을 따로 열람하여야하는 구옥의 형태는 단독주택공시가격,
집합건물로 열람가능한 다세대, 연립, 빌라, 아파트 등은 공동주택공시가격이 사용된다.
(집합건물 유무와 주택의 형태에 따른 기준을 무시하고 개별공시지가만으로 예측권리가액을
분석할 경우 오차의 범위가 커짐을 유의하기 바란다.)
step2. 평형배정비율의 참된 이해
1) 40:40:20
평형배정방식의 객관화여부는 배정안정성과 비례하므로 최악의 비율인 40:40:20
(20평대를 40%, 30평형대를 40%, 40평형이상의 대형평수를 20%)에 의한 분석을 필수요소로 한다.
다시말해 예측권리가액이 상위 20%안에만 들면 40평형 진입은 '확정'이라고 단정지을 수 있는
근거가 되는 것이다.
2) 36:36:28
대부분의 현장에서는 1)의 평형배정비율 중 해당 재개발지역 자체내에서 4%의 유동성을
부여한다. 다시 말해 40:40:20의 비율 중 각각 4%씩은 조절이 가능하다는 것이다.
그리하여 사업성을 극대화하기 위하여 36:36:28의 평형배정비율로 적용이 된다는 것이 더욱
현실적인 평형배정비율이라고 할 수 있다.
3) 20:40:40
어떻게 보면 가장 현실적인 수치라 할 수 있다.
빠르면 올해안으로 바로 적용이 될것이라 보여지는 이 수치는 말그대로 40평형대 이상의
대형평수를 40%이상을 지을 수 있는 혜택이 주어진다는 얘기이다.
하지만 아직 확정된 사항이 아니기 때문에 예측권리가액이 상위40%안에만 들면 대형평수진입
'가능'이라는 표현을 써야 올바른 표현이라 하겠다.
(평형배정비율 중 임대아파트 건립비율은 20평형대의 비율에 포함된다.)
step3. 해당 재개발구역의 공시가격분포도 조사
해당 재개발구역의 공시가격(개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격)분포도를
파악하기 위해선 인근 컨설팅능력을 보유한 중개업소를 방문하여야 할 것이다.
특히, 재개발은 서울시 정관보다 그 지역의 조합정관과 현장데이터가 우선시되기 때문에
현장 데이터 확보가 가장 어려운 부분이며 또한 가장 중요한 부분이라 할 수 있겠다.
공시가격분포도를 파악했다면 매입할 지분이 상위 몇퍼센트 안에 속하는가를 꼭 체크해보길
바란다. 앞에서 언급했듯이 상위 20%(확정), 28%(안정), 40%(가능)의 기준으로 접근하는 것은
두 말할 나위가 없다.
저작권자 ⓒ 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 소장 민권식
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