2006-11-10 23:13
http://blog.drapt.com/gk0586/465861163168027816 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
♣ 재개발투자 수익성분석의 중심축은 예측권리가액분석
온-오프라인 상담을 하면서 누누이 강조했던 점이 평형배정과 추가부담금을 산정할때
대지지분면적은 영향력을 행사할 수 없으며 권리가액이 가장 중요한 포인트라는 것이었습니다.
그 권리가액을 예측하는 기준으로는 나대지, 개별공시지가, 토지와 건물을 따로 등기부등본을
열람하여야하는 단독주택형태는 단독주택공시가격, 집합건물로 등기부등본을 열람할 수 있는
공동주택의 형태는 공동주택공시가격이라는 사실은 이제 다들 알고 계시겠죠?^-^
그리하여 30평형과 40평형이상의 대형평수를 접근할때 상대적으로 예측권리가액이 높고
초기지분매입비용이 적게 드는 빌라나 아파트형태의 공동주택을 추천해 드리는 것입니다.
♣ -P의 대명사, 신축빌라
공동주택은 일반적으로 다세대, 연립, 빌라, 아파트로 나눌 수 있습니다.
물론 대지지분면적과 주변여건이 똑같다면 다세대<연립<빌라<아파트 순으로 공시가격이
형성됩니다.
하지만 재개발지역의 특성상 아파트형태는 거의 찾아볼수가 없죠...
그렇다면 빌라를 매입하여야 한다는 결론이 나오는데 여기서 신축빌라의 매력을 쉽게 찾아볼 수
있습니다.
신축빌라의 경우 관리처분시 예측권리가액이 높게 나오는 것은 기본이고 준공과 동시에 매입할 경우 상대적으로 저렴한 매매가를 형성하기 때문에 일찍 선점할 경우,
지분매입비용과 관리처분시 권리가액이 같은 이른바 '-P 물건'이 될 수 있는 것입니다.
* -P (minus Premium) : 지분매입비용보다 관리처분 시점의 평가액이 더 높거나 같은 매물.
재개발 투자수익과 직결되는 황금매물 일컫는다.
♣ 과거사례에서도 드러나 있는 공동주택의 매력
공동주택의 매력은 과거 관리처분사례에도 드러나 있습니다.
몇해전 제가 중구 황학구역의 데이터를 확보한 직후 '삼일아파트를 잡아라'라는 글을 인터넷을
통하여 공개했던 적이 있었습니다.
대지지분 4평에 불과한 삼일아파트는 '20평대 가는 매물'로 분류되어 상대적으로
저평가되어있었고 매매가 또한 상대적으로 낮게 책정되어 있는 상태였습니다.
하지만 현장데이터를 확보한 후 예측권리가액을 분석해본 결과 삼일아파트는
'30평형대 진입 매물'이라는 결론을 도출했고 실제로 관리처분 시 삼일아파트 전세대는 30평형대로
진입하였습니다.
반면 대지지분 18평을 자랑하는 단독주택은 20평형을 배정받았습니다.
(토지,건물에 대한 종합평가액인 권리가액이 대지18평 단독주택보다 대지4평 아파트가
더 높게 평가되었다는 얘기입니다.)
이러한 현상은 금호/옥수 재개발지역의 관리처분시에도 나타났는데 대지지분6평의 빌라에 대한
권리가액이 대지지분18평의 단독주택의 그것보다 더욱 높게 책정되었던 사례도 있습니다.
♣ minus P를 잡아라!
한강변 재개발 지역의 두가지 투자메리트는 하락하지 않는 지분의 가격이라는 투자안정성을
바탕으로 함과 동시에 추후 아파트를 로얄층으로 배정받음으로서의 차별화된 시세차익을
누릴 수 있다는 것입니다.
여기서 '차별화된 시세차익'의 개념으로 접근했을때 -P매물을 잡는다는 것은 곧
성공투자를 향해 가는 지름길인 것이다.
* 재개발지역에서 평가액에 대한 메리트가 높은 주택의 형태는...
: -P의 가능성이 높은 순
아파트> 신축빌라> 빌라> 연립> 다세대> 단독주택> 무허가건물> 나대지
(재개발지역의 특성상 아파트형태의 주택을 거의 찾아볼 수 없기 때문에 실질적으로는
신축빌라가 -P의 가능성이 가장 높다.)
저작권자 ⓒ U-Turn Project 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식
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