2006-11-04 19:52

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자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

최근 부동산 시장은 매수세가 확산되는 분위기다. 판교 2차 낙첨자들의 움직임과 파주 신도시, 은평뉴타운 고분양가 논란 등으로 기존 아파트에 눈을 돌리는 수요가 늘어나고 있다. 이에 따라 연내 내집마련을 서두르려는 수요층과 평형 갈아타기를 시도하는 수요자들이 늘고 있는 상황.

이 같은 움직임은 재건축 시장에서도 나타나고 있어 최근 재건축 시장도 움추렸던 기지개를 펴고 있다. 7,8월 비수기 동안 빠졌던 가격이 최근 상승세를 통하여 회복되고 있는 상황으로 5월말 이후 하락세를 보이던 재건축 시장은 9월초부터 상승세로 전환됐다. 특히 강남권 재건축의 회복세가 두드러졌고 그 중에서도 강동구의 경우에는 고덕주공1단지가 관리처분계획 인가를 받으면서 개발부담금 부과를 피할 수 있게 돼 반사이익을 누렸다.

재건축 단지는 강남권에서는 향후 강남권 새 아파트 입주가 보장되고, 수도권에서도 입지여건이 좋은 기존지역에 비교적 적은 비용으로 새집으로 갈아탈 수 있는 메리트가 있다.
대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(sol.r114.co.kr)에서는 서울과 수도권에서 진행중인 재건축 단지 상황과 이중 매입할 만한 단지를 둘러본다.

◆ 서울지역 재건축, 강남권, 강동, 강서구 중심으로 재건축 진행

- 강남3곳, 재건축 가격 10억원 대, 현 시점 진입은 무리
재건축 중심지인 강남권(강남, 서초, 송파)은 가격대가 이미 많이 상승한 지역이다. 대치동 은마아파트 34평형은 매매평균 9억5,500만원. 반포동 한신1차 28평형은 12억9,000만원 선이다. 반포동 한신3차는 33평형 8억8,500만원, 40평형 11억8,000만원 선에서 시세가 형성돼있다. 강남권 재건축은 다른 지역 대형 평형을 초과하는 가격으로 가격 부담이 높아, 지금 시점에서 진입하기에는 무리가 있다.

- 강동구 고덕주공 단지 4억~5억원 선: 강남권에 비해 낮은 가격대 메리트
준 강남권에 속하는 강동구는 강남권에 비해 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있다. 강동구 지역은 둔촌동 둔촌주공1단지, 고덕동과 상일동 일대 고덕주공 단지가 재건축을 진행하고 있는 단지들이다. 대부분 단지들이 정밀안전진단을 통과한 상태이다. 고덕 주공3단지 16평형 5억2,500만원, 14평형 4억2,500만원 선을 보이고 있다.

- 강서구 화곡동 화곡3주구 일대 : 강서구 일대 신규 아파트 강세로 투자 가치 있어
강서구에서도 재건축이 진행 중이다. 9호선 호재가 있는 강서권으로 1~2년 사이에 입주한 아파트들이 평당매매가가 1,000만원 대를 훌쩍 넘은 것을 보면, 재건축 단지로서의 메리트는 충분히 있는 셈이다. 또한, 최근 수도권 서부지역이 인천 검단 신도시로 조명 받으면서, 간접적인 수혜 효과가 있을 것으로 보인다. 화곡3주구는 홍진, 홍진시범1,2차, 우신, 화인연립이 공동추진 하는 지역으로 조합설립인가 단계이다. 홍진시범1차 24평형의 경우 5억원, 18평형 3억9,000만원 선으로 강동구 지역과 비슷하거나 좀더 낮은 가격 수준을 보이고 있다.



◆ 경기 인천 등 수도권 재건축 단지도 관심 가져볼 만

한편, 경기, 인천 등 수도권에서도 재건축이 진행 중이다. 수도권 재건축 단지 역시 각종 규제에도 불구하고 광명, 성남, 안양, 군포, 부천, 과천, 고양, 의왕, 의정부 지역을 중심으로 2.05% 상승세를 보이고 있다.
수도권 지역에서도 재건축을 통한 기존 지역 진입도 고려해 볼 수 있다. 유의할 점은 '기본 시세 추가분담금'으로 어느 평형을 배정 받느냐에 따라 분담금이 달라진다는 점이다. 사업 진행상황과 시세, 향후 예상 추가분담금을 고려하여 둘러보는 것이 좋다.

- 안양 석수동, 의왕 내손동 재건축 단지 : 재건축 사업 활발히 진행 중
안양과 의왕에서도 재건축이 한창이다. 안양시에서는 석수동 일대 노후 아파트를 중심으로 재건축이 진행 중이다. 석수동 주공2,3단지는 이주를 완료했고, 조합설립인가 단계인 한신 빌리지는 24평형 2억5,500만원, 34평형 3억6,500만원 선이다.

의왕시에서는 사업시행인가로 재건축 사업에 탄력을 받고 있는 내손동 주공1,2단지가 있다. GS건설 시공으로 2,540세대가 건립될 예정이다. 가격대는 꽤 상승한 편으로 주공1단지 13평형 4억3,000만원, 11평형 3억원 선이다. 2단지 16평형은 5억5,000만원 선이다. 참고로 1단지 13평형의 경우, 현 시세 4억3,000만원에 분담금 1억5,000만원(34평형 배정)이 추가된다.

- 광명시 철산동 주공 10단지 : 추진위 준비 단계
광명시 철산동에서는 재건축 추진에 들어간 대부분 단지가 이주, 철거 단계이다. 주공10단지가 추진위 구성 중에 있다. 13평형 1억7,500만원, 15평형 2억500만원 선이다. 산본신도시와 인접한 군포시 산본동에서는 구주공1,2단지에서 재건축이 진행 중 이다. 주공1,2단지가 공동으로 추진되며, 현재 사업시행인가 단계이다. 산본동 구주공1,2단지도 가격대가 많이 상승하여 구주공1단지 15평형 4억7,500만원, 19평형 6억2,500만원 선이다.



하지만, 이러한 재건축 시장의 회복 움직임에도 불구하고, 재건축 시장의 각종 규제와 수익성 저하는 여전히 투자시 주의할 점이다.
투자하고자 하는 재건축 단지에 어떤 규제가 적용되는 지, 혹은 반사이익이나 호재 수혜를 받는 단지인 지를 살펴 본 후 구입을 결정해야 한다. 단지별로 적용받는 재건축 규제 내용이 다르기 때문이다.

지난 9월 25일부터 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 이 본격 시행됨에 따라 시행일 이전에 관리처분계획 인가를 신청하지 못한 재건축 단지들은 재건축 개발에 따른 초과이익분을 세부 조항에 따라 부담해야 한다. 또한 7월부터 시행된 기반시설부담금제와 8월부터 강화된 안전진단 요건에 따라 초기 재건축 사업장은 사업진행에 난항을 겪을 수 있으므로 신중한 판단이 요구된다.

무엇보다도 재건축 아파트 시장 역시 장기 실거주 목적을 가진 실수요 위주로 재편되고 있으므로 수익성 보다는 향후 입주 시 쾌적한 주거환경과 개인 선호도에 맞는 아파트 및 지역을 선택하는 것이 가장 중요하며 장기 투자에 적합한 여유자금과 운용계획이 필수적이다.


[부동산114 이영주]

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