용인은 아직은 2급지다.
江南권 주거지 선택 次次善으로 점 찍어진 용인은 적당히 멀고 제대로 진화되지 못한 도시이다. 아직 용인은 난개발의 오명에서 벗어나지 못했고 누구나 선호하는 최고가격의 지역도 아니다. 1990년 초 준농림지역의 개발 허가로 시작된 용인 개발 사업은 골프장과 명당묘지로 이분화되어 수도권 길지로 꼽혔던 조용한 동네를 들었다 놓았다. 짧은 시간동안 막대한 분량의 집짓기로 용인은 오랫동안 시달렸다. 그결과 인구는 급속히 늘어나고,엄청나게 막히고 계획적으로 정비되지 못할 수도권 남부의 구릉 도시가 됐다.

용인에는 4개권역 택지개발지구가 존재한다. 수지1지구와 수지2지구는 태초의 택지 개발지구다. 분당의 강력한 주택 수요는 고속도로 건너 용인까지 몰아쳤다. 분당에서 5분거리이며 강남까지 25분이면 도착 가능했던 수지1지구와 수지2지구의 아파트 가격은 한동안 분당 못지않았다.

그 다음이 죽전과 동백, 각 100만평씩 , 200만평 신도시이다. 정부와 용인시는 용인이 난개발로 몸살을 앓자 재빨리 진화에 나섰다. 죽전과 동백을 택지지구로 지정한 것이다. 죽전과 동백은 분양시 상당수 미달됐다. 당시의 분양 현황표가 용인의 과거의 위상을 증명한다. 죽전은 입주시까지도 고전을 면치 못했고 동백지구는 대부분 중도금 이자 후불제를 적용해서 겨우 팔렸다.

그러나 2005년초 갑자기 불어닥친 판교광풍은 용인을 긴잠에서 깨웠다. 일시에 택지지구나 난개발 지역 구별 없이 70~100% 상승했고 거주민들은“나도 용인산다”는 프라이드까지 갖게 됐다. 서울 주요지역에서 볼 수 있던 입주시가격이 분양가의 2배, 3배라는 집가격도 형성됐다.

그럼 어디가 용인의 중심지역인가? 그에 대한 정답은 명확치 않다. 용인 구도심부터 미래도시 광교까지 용인은 용인읍내로부터 몇개지역으로 넓게 분산되어 있다. 수지1지구, 2지구로 시작된 용인의 주요 주거지역은 풍덕천동, 상현동, 동천, 신봉, 성복으로 번지기 시작해 죽전, 동백, 구성, 신갈, 보라, 공세지구, 광교, 흥덕지구 등 엄청나게 광대하다.

용인은 미래도시 광교와 흥덕신도시를 포함한다. 이의신도시라 불리던 광교는 용인과 수원이 절반씩 비율로 택지를 점유하고 있다. 흥덕은 수원과 인접한 용인권역이다. 광교와 흥덕은 기존의 용인과는 다른 아주 매력적인 곳이다. 일단 입지가 탁월하고 녹지율이 높고 교통망이 원활하며 첨단적인 도시기능 등을 많이 가지고 있어 각종 평가지수에 있어 질적으로 우수해 보인다.

행정기능과 친환경도시로 불리우는 광교신도시는 2007년 말부터 2만 4,000세대의 물량을 쏟아낼 계획이다. 광교신도시는 도시정보관제센터라는 타도시와 차별화된 인프라를 보유하게 된다. 유비쿼터스라는 미래도시의 기본기능인 방범, 방재시스템과 교통정보, 원격검침, 무선랜 등 각종 편의 시설을 갖추게 된다. 결국 광교신도시에 접해서 시범도시 역할을 하는 흥덕지구 9,500세대와 더불어 400만평 대지위에 약 3만 3,000세대의 생태적 환경에 다양한 기능을 갖춘 디지털 도시가 탄생한다.

2014년, 광교신도시에는 정자역으로부터 신분당선이 이어지고 2009년쯤, 흥덕지구에는 분당선 연장선이 개통된다. 광교신도시와 흥덕지구의 개발은 주변의 상현동과 성복동,신봉동에도 영향을 줄 것이다. 이른바 난개발의 용인이 신도시 중심의 용인으로 완성되는 하나의 전환점이 마련되는 것이다.

광교는 전체점수에서 판교못지 않은 도시이다. 아파트 수요자들이 가장 선호하는 1순위인 녹지율이 46%에 달하는 전원도시일 뿐 아니라 행정타운,벤쳐단지등 비즈니스타운을 소유하고 있으며 영덕~양재간 고속화도로, 신분당선 개통 등이 강남으로 접근을 쉽게 하기 때문이다. 또한 판교보다 3년 더 발전된 새도시라는 점도 부각된다.

판교와 광교가 강남대체 신도시의 포인트 지역으로 떠오르면서 그 사이에 끼인 수지지구, 상현동, 성복동 등이 어떻게 변화해 갈 것인가를 정확히 예측해 내는 것이 용인의 변화도를 그릴 수 있는 첫걸음이 된다.

용인은 건설업자들에게는 더없이 좋은 기회의 땅이다. 땅만 매수하면 순조롭게 분양이 잘 될 뿐만 아니라 서울처럼 각종 사안들이 까다롭지도 않은 이유이다. 또 시간이 지나면서 각종 개발 이슈로 무난히 분양가격이 올라줘서 인허가 기간동안의 금융 비용을 감안해도 자연스레 수익이 늘어난다.

올해 하반기 판교 분양이 끝나면 분양가를 더 받기 위해 그동안 묵혀놓았던 엄청난 양의 아파트 물량이 분양을 시작할 것으로 예상되어진다. 성북동에 GS건설의 중대형 3,700세대, 포스코건설의 중대형 1,000세대, 신봉동의 동일토건 물량 1,300세대, CJ개발이 1,300세대, 동천동 가구단지의 삼성물산 2,500세대 등이 브랜드 있는 대형단지로 눈에 띄는 물건이다. 이를 합하면 당장 12개월 내에 분양 대기중인 특급 물량 이 10,000세대가 넘어서 용인은 한동안 공급이 수요보다 우월할 것을 점쳐진다.

이 중 괜찮아 보이는 물량 1순위가 동천동 가구단지에 들어서는 삼성타운이다. 총면적 14만평의 대지위에 민간택지개발사업으로 만들어지는 이 프로젝트는 타워팰리스의 경우처럼 주택의 새로운 모델을 만들어 낼 것으로 보인다. 고기리계곡과 이어지는 전원주택지에 40평대 이상의 중대형 아파트와 단독주택이 2,500세대 이상 들어서는 이른바 선진국 타운하우스 모델이 적용된다. 특징은 자연을 살리고 콘크리트가 아닌 벽돌과 목재를 소재로 사용한 중대형 고급 주택을 짓는다는 것이다. 제대로된 교통망과 보안시설,편의시설이 충족된다면 미국의 베버리힐스 스타일의 고급단지가 탄생할런지도 모르겠다.

이외에 성북동과 신봉동 GS타운은 광교신도시 분양가가 나오거나 영덕, 양재간 도로가 뚫리면 일시적 혜택을 볼 수 있을 듯 하다. 워낙 큰 대형평수의 거대단지라 나름대로 부동산 붐과 흐름을 만들어내기는 한다. 그러나 성복, 신봉은 산과 녹지를 깍아서 주거지를 만들어 낸 대표적 지역으로 상현동과 더불어 난개발의 대명사로 여겨지는 지역이다. 쾌적하고 짙푸르던 동네가 서울의 옥수동, 금호동과 같은 산동네가 됐다. 시행사와 시공사들은 돈을 벌었지만 실수요자들은 시간이 지나도 큰 변화가 없거나 불리해질 수밖에 없는 조건을 지닌 아파트 단지이다.
구릉지는 계속해서 무언가를 담아가기에 공간구성적인 한계가 있다. 또한 고지대의 입주민들은 나이가 들어갈수록 높은 곳을 오르내리거나 병원, 백화점 등 편의시설을 찾아 이동하는데 원초적인 불편함을 겪게된다는 이유이다. 용인의 난개발 지역들은 대부분 경사지이거나 구릉지일 뿐 아니라 택지지구대비 상대적 용적율 또한 높은 편이어서 광교와 흥덕, 동천 물류센터지역, 판교,동탄 등 인근에 계획된 도시에서 경쟁력 있는 물량이 쏟아질 경우 용인의 특정지역 아파트들은 불리해질수 있다. 사람들은 각종 편의시설이 밀집해있고 동선이 원활한 택지지구나 전철역이 가까운 상업화된 지역의 평지부동산을 최우선으로 선호할 것이기 때문이다.

용인은 광교와 흥덕,죽전과 동백,신갈과 구갈등 도시계획으로 광역화된 택지지구를 중심으로 새롭게 태어날 태세다.
고속전철 신분당선을 필두로 원활한 교통망과 학군,직장,백화점,지역과 자연과 어울리는 새로운 주거컨셉등이 보완된다면 수도권 남부 신도시의 가장 유망한 주거지역이 될것으로 보인다.


- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -

 

 

 

자료출처: 오윤섭의 부자노트

서울 숲과 접한 지하철 분당선(왕십리~분당간) 성수역 주변 역세권개발계획이 확정되었다. 뚝섬역세권은 서울 동북권역과 한강을 사이에 두고 광범위한 강남권을 배후로 두고 있으며, 인근 서울 숲의 직접적인 지원기능을 수행한다는 점에서 새로운 지역 중심기능으로서의 역할이 부여된 것이다. 뚝섬역세권내 토지는 전체가 시유지이므로 개발의 실현성이 높은 토지이며, 이르면 8월~9월경 일반공개매각을 통해 개발자에게 공급할 예정이다. 서울시의 ‘뚝섬역세권 개발계획안’ 자료에서

서울시가 7월 14일 조용히(?) 뚝섬 역세권 개발계획을 확정했습니다. 주거비율을 당초 계획안보다 5~10% 늘린 40% 수준으로 책정했습니다. 성수동1가 685-20번지 일대 뚝섬 역세권 시유지는 총 2만5천여평으로 4개 구역으로 나뉘어 있습니다. 서울시는 부지가격을 주변 시세의 80% 수준인 평당 1천5백만원선으로 해서 매각수입 2천5백억원을 서울숲 조성 재원으로 활용할 계획입니다. 대형 건설업체와 부동산 개발업체들이 수주채비를 하고 있어 치열한 입찰경쟁이 예상됩니다. 시는 성동구민체육관이 들어서 있는 2구역(2천60평)을 제외한 나머지 1·3·4구역은 이르면 8~9월에 공개입찰로 매각할 계획입니다. 뚝섬 역세권 개발은 2006년 착공, 2008년 분당선 성수역 개통에 맞춰 완공할 계획입니다. 각 구역마다 저층부에는 문화 체육 상업시설이, 상층부에는 주거와 업무시설 등을 갖춘 15~20층 규모의 주거복합건물이 들어설 예정입니다. 왕십리길 이면부인 1구역(5천3백21평)은 근린생활형으로 3층이하 저층에는 학원, 도서관, 노인복지시설, 공연장, 관람장, 체육관 등 교육 문화 복지시설이 들어서고 고층에는 교육 문화 복지시설이 들어설 경우 주상복합 아파트가, 오피스를 건립할 경우 오피스텔이 들어설 예정입니다. 2구역(2천60평)은 성동구민체육관을 리모델링을 하고 대중문화공연장, 관람장, 전시장, 체육관, 도서관, 아동 및 노인복지시설이 들어설 예정입니다. 또 뚝섬길 옆 3구역(5천6백33평)과 4구역(5천7백90평)은 상업복합형으로 개발되며 저층부에는 대형쇼핑센터나 할인점, 전시장이 들어서고 고층부에는 3구역은 오피스 건립시, 4구역은 호텔 건립시 각각 주상복합 아파트를 짓도록 허용할 계획입니다. 분당선 성수역 출입구 2곳 주변에는 광장이 조성되며 인근 지하철 2호선 뚝섬역과 역세권을 잇는 접근도로도 신설할 계획입니다. 뚝섬 일대는 성수역 역세권 개발로 주거 유통쇼핑 교육 문화시설이 들어서고 서울숲(35만평)이라는 초대형 테마공원이 2005년 4월 들어설 예정입니다. 또 분당선 성수역이 2008년 개통되고 주변 진입 및 간선, 이면도로가 신설 또는 확장될 예정입니다. 이런 면에서 뚝섬 개발(서울숲과 뚝섬 역세권)은 상암지구 개발과 매우 유사하다 생각합니다. 월드컵경기장 건설을 계기로 주변 도로가 확장되고 신설됐으며 상암월드컵공원과 각종 문화 편의시설이 새로 들어서고 있습니다. 뚝섬의 경우 지난 2003년 8월 입주한 성수동2가 현대아이파크 32평형 시세가 평균 4억원선입니다. 이와 비교해 2003년 10월 입주한 상암지구 상암월드컵3단지 32평형 시세가 평균 5억3천만원 선입니다. 현재 32평형 기준으로 1억3천만원이 차이가 나지만 성수역 개통과 뚝섬역세권 개발이 마무리되는 2008년 시점에는 각 지역별 대표 단지의 시세는 비슷해지고 뚝섬은 '준강남권 주거타운’으로 자리매김할 것입니다. 따라서 올 하반기 성수동에서 분양예정인 두산산업개발과 현대건설 분양 아파트 2곳을 주목해야 합니다.