2009-01-30 10:12

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자료출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid

'반짝 상승세냐,반등 신호탄이냐.'연초부터 서울 강남을 비롯한 일부지역 집값이 꿈틀거리고 있다. 고점 대비 30~40%가량 급락했던 급매물들이 자취를 감추고 집주인들도 호가를 올리는 움직임이다. 글로벌 경제위기 및 실물경기 침체라는 '악재'와 정부의 저금리 정책 및 규제 완화라는 '호재'가 맞서고 있어 실수요자나 투자자들 입장에서는 헷갈릴 수밖에 없다. 대다수 부동산 전문가들은 최근의 일부 지역의 오름세를 '반짝 상승세'로 본다. 낙폭과대에 따른 일시적 반등으로 지속적으로 오르기에는 부담스럽다는 데 의견을 같이한다. 글로벌 경제 불안감이 해소되지 않았고 국내 고용 불안,기업구조조정 본격화,가계소득 감소 등을 감안할 때 집값이 꾸준히 오름세를 타기는 힘들다는 진단이다. 이에 따라 분위기에 휩쓸려 성급하게 추격매수하기보다는 관망세를 유지한 채 때를 기다리라고 조언한다.



아직 바닥은 아니다

전문가들은 들썩였던 일부 지역 집값이 구정 연휴가 지나면서 차츰 하락세로 돌아설 가능성이 있는 것으로 본다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장(부사장)은 "실물경기 회복이 뒷받침되지 않는 한 집값이 상승세를 유지하기 어렵다"며 "호가가 오른다고 해서 바닥에서 벗어난 것으로 착각하면 안된다"고 지적했다. 강남지역의 투기지역 해제 등 추가 규제완화 기대감이 이미 집값에 반영됐고,집값이 불안해지면 규제완화가 보류될 수도 있어 너무 기대를 걸지 말라고 조언했다.

국민은행 박합수 PB(프라이빗 뱅킹)사업부 부동산팀장은 "경제성장률이 큰 폭으로 하락하고 있고 실업률 증가와 소득감소,수출감소 등 경제여건을 감안하면 부동산시장만 나홀로 바닥을 찍고 상승하기는 힘들다"고 분석했다. 그는 "국내 최우량기업인 삼성전자마저 작년 4분기에 대규모 적자를 낸 상황"이라며 "주식과 달리 부동산은 경기에 후행하거나 동행하는 성격이 강해 부동산시장만 경기회복에 앞서 미리 움직이는 일은 있을 수 없다"고 강조했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "각종 규제완화와 한강변 초고층 재건축 허용,금리 인하 등에 힘입어 강남집값이 일시적으로 오르고 판교 등 주변지역으로 이어졌다"며 "가계소득 감소로 추가 매수세가 붙기 힘들어 점차 하락세로 돌아설 것"이라고 내다봤다.



본격 매수는 시기상조

전문가들은 "실수요자 및 투자자들의 경우 여유를 갖고 때를 기다릴 것"을 권유했다. 반면 집을 팔려는 사람들은 "이번 반짝 상승세를 활용,과감하게 처분할 것"을 제시했다.

박합수 팀장은 "실수요자들은 기다렸다가 6월 말쯤 다시 매수시점을 판단해도 늦지 않다"고 말했다. 그는 다만 "고점 대비 30~40%가량 하락한 버블세븐지역의 집값은 앞으로 추가 하락폭은 크지 않을 것"이라며 "우량지역의 급매물은 '무릎 아래서 접근한다'는 생각으로 관심을 가질 필요가 있다"고 설명했다. 투자자라면 상반기 말쯤 되면 경매시장에 쏟아질 물건들을 싸게 살수 있기 때문에 실수요자보다 더 보수적인 관점을 유지하며 기다리라고 조언했다.

대출자금 상환압박을 받는 사람들이 새 투자처를 찾으려면 반짝 반등 시점에 보유 부동산을 과감하게 처분한 뒤 경 · 공매시장 등에서 기회를 탐색하는 것도 방법이라고 덧붙였다.

박원갑 소장은 급매물이 아니라면 쳐다보지 말라고 강조했다. 박 소장은 "지금은 저가 매수 외에는 방법이 없다"며 "아파트를 기준으로 중대형은 고점 대비 40%,소형은 30% 이상 떨어진 매물에만 관심을 둬야 한다"고 말했다. 그는 "실수요자들의 경우 앞으로 2차 가격 조정기가 오면 싼 물건을 장만하는 것도 좋은 방법"이라고 설명했다.

박상언 대표는 '상가 · 오피스텔 등 수익형 부동산'에 대해 보수적으로 바라볼 것을 권했다. 박 대표는 "상가와 오피스텔은 경기침체의 직격탄을 맞는 상품"이라며 "그래도 이들 상품에 투자하려면 경매시장에서 감정가보다 50%가량 싸게 나온 물건을 노리는 게 낫다"고 말했다.



신규분양은 용산,청라 · 송도에 주목

부동산정보업체인 부동산114는 2,3월 분양물량 중 눈여겨볼 만한 곳으로 서울 용산과 은평구 응암동,인천 청라 · 송도지구를 꼽았다. 주요 단지로는 다음 달 대우건설과 동부건설이 용산구에 선보일 효창3구역의 '효창파크푸르지오',동자동 '동부센트레빌' 등이 지목됐다. 역세권 단지로는 현대건설의 은평구 응암동 힐스테이트(7,9구역)가 관심대상이다.

인천 청라지구에서는 인천도시개발공사(웰카운티)와 포스코건설이 각각 중대형 아파트 분양을 준비하고 있다. 업계 관계자들은 "2,3월 중 분양예정인 아파트로는 3.3㎡당 분양가가 1000만~1100만원대로 예상되는 청라지구가 유망해보인다"고 설명했다.

부동산114에 따르면 올 1분기(1~3월)에는 전국에서 3만5068가구가 신규 분양된다. 지난해 같은 기간(5만7871가구)에 비해 39.4%(2만2803가구) 줄었다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com

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