2006-10-17 23:05

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자료출처 : 한남뉴타운/재개발 길라잡이

원문출처 : http://blog.drapt.com/khhojj

최근 집값 하락 등 부동산 경기 침체로 차익을 노리는 부동산 투자는 풀이 죽었다. 투자자들은 자금회수에 골몰하고 있고 아파트 분양시장은 비상이 걸렸다.

그러나 부동산 투자가 매력이 아예 사라진 것은 아니다. 투자수익률이 꽤 짭짤한 임대투자가 있기 때문. 잘만 고르면 금융상품보다 수익률이 훨씬 높고 나중에 부동산 시장이 회복되면 투자차익을 기대할수도 있다. 오히려 지금과 같은 부동산시장 침체기가 저렴한 가격으로 투자물건을 매수할 수 있는 기회가된다. 특히 일부 부동산매물의 경우 급매물이나 통매각 등 이례적인 가격 파괴 현상도 나타나고 있어 여유자금이 있는 투자자들에게는 지금이 ‘행동’할 수 있는 기회라는 게 전문가들의 조언이다. 지금부터 안정적 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 임대상품을 찾아 떠나보자.

서울 서초구에 사는 김종윤(가명·59)씨. 자영업을 하는 김씨는 서울 인근 청계산 자락에 싯가 12억원짜리 단독주택에 거주하고 있다. 하지만 경기 침체 등으로 사업이 여의치 않은데다 보유세 부담이 커지자 집 담보대출을 이용, 부동산 임대 상품 투자를 고려중이다.

그가 생각하는 투자대상은 서울과 신도시의 소형아파트, 성남 구시가지의 다세대 주택, 공단이 형성돼 임대수요가 많은 경기 시흥과 안산 일대 원룸 주택 등이다.

■어떤 곳에 투자해야 하나

금융상품 금리는 아무리 높아도 연 5∼5.5% 정도다. 더 높은 수익이 가능한 상품으로 각종 펀드상품도 있지만 원금손실 가능성이 있을 뿐 아니라 환금성에도 제약을 받는다. 올 상반기와 같이 주가가 곤두박질 칠 때면 수익은 고사하고 원금을 까먹기 십상이다.

평균 수익률 연 6∼8%대의 인프라펀드와 선박펀드가 있지만 최소 4년에서 최고 8년까지 장기투자해야 한다는 게 단점이다.

이에비해 부동산임대투자는 높은 투자수익률, 차익기대 가능, 안정성 등의 면에서 확실히 매력이 있다. 임대용 상품으로 가장 인기있는 대상은 10∼20평형대 소형아파트와 10∼30평형대 오피스텔, 단지내상가와 근린상가 등 상가, 원룸, 다가구·다세대 등이 손꼽힌다.

소형아파트는 서울의 경우 노원구 상계동 일대, 도봉구 방학동 일대, 강서구 가양동 일대에 밀집해 있다. 신도시에서는 신혼부부들이 많이 사는 안양 평촌신도시를 비롯해 분당 일부에 소형아파트가 많다.

오피스텔은 서울의 신촌 등 대학가 일대. 강남 테헤란로 주변 그리고 신도시 중에서는 일산신도시 호수공원 주변, 분당 정자∼구미동 등에 집중돼 있다.

부동산 임대상품 역시 환금성에 제약이 따르는 것이 큰 단점. 특히 최근 과표 인상 등에 따라 세금이 크게 증가한 것도 투자 메리트를 떨어뜨리게 하는 부분이다.

하지만 최근들어 가격 경쟁력 있는 매물이 시장에 쏟아지고 공급도 늘어나고 있는 추세지만 임대수요는 여전해 잘만 고르면 공실률 염려도 없고 비교적 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 임대상품도 많은 것으로 분석됐다.

또 시세보다 10∼20% 가량 저렴한 가격으로 매입, 임대할 경우 금융 상품 이상의 수익률도 거뜬한 것으로 알려졌다.

■부동산 임대상품 수익률, 얼마나 될까

가장 일반적이고 대표적인 임대용 상품이 소형아파트다.

서울 노원구 상계동 주공12단지 18평형의 매매가는 8000만원 가량. 이 아파트는 현재 보증금 1000만원에 월임대료가 40만원 수준에 형성돼 있다. 매수시 소요되는 세금, 중개수수료 등 관련비용(매매가의 4.5% 적용)을 포함하면 이 아파트는 초기 투자금 7360만원(매매가 관련비용―보증금), 연 수입액 480만원으로 수익률(수입액/초기투자금, 보유세 제외)은 연 6.5% 정도다.

하지만 집값 중 30%(2400만원)를 대출(연이자 6% 적용)받아 임대한다고 가정해보자.

초기투자금은 4960만원(매매가―대출금―관련비용), 연 수입액은 336만원(총 임대수익―이자상환액)으로 연 수익률은 6.8%까지 올라간다.

오피스텔은 이보다 수익률이 다소 높다.

일산신도시 장항동 W오피스텔 13평형 급매물 시세는 현재 4500만원. 분양가가 5600만원이었던 이 오피스텔은 공급 과잉으로 최근들어 매매가가 대폭 하락했다.

현지 L공인 관계자는 “공급이 일시에 몰리다보니 매매가는 약세지만 임대수요가 많아 오피스텔마다 공실은 상당히 적다”며 “이 오피스텔도 보증금 500만원, 월 임대료 35만원 정도에 시세가 형성돼 있다”고 설명했다.

대출을 끼지 않고 투자할 경우 초기비용은 4200만원(매매가 관련비용―보증금). 연 수입은 420만원으로 수익률이 9.9%에 달한다. 또 대출은 1500만∼1800만원까지 가능해 연 수익률은 10% 이상가지 바라볼 수 있다는 분석이다.

비교적 초기 투자비용이 많이 드는 상가의 경우도 연 10%의 수익률에 육박한다.

상가뉴스레이다에 따르면 서울에 사는 P씨는 2004년 9월, 평촌신도시에 위치한 신축상가 1,2층을 매입해 연 11%의 수익률을 올리고 있다. 박씨가 총 투자한 금액은 1층 25평(실면적 15평) 7억원과 2층 42평(실면적 27평) 4억6200만원을 합해 총 11억6200만원. 세금 등 부대비용은 분양가의 5% 정도가 추가로 들었다. 분양을 받은 후 P씨는 1층과 2층을 모두 유명 커피브랜드 전문점으로 활용토록 임대했다. 임대료는 보증금 3억원, 월 800만원, 연 수익률이 10%를 넘는다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 “비교적 젊은층 유동인구가 많은 극장이 인근에 있어 다소 높은 분양가에도 불구하고 철저한 상권 분석을 통해 커피전문점으로 임대할 수 있었던 게 투자의 성공요인”이라며 “특히 분양 당시 1,2층에 계단을 설치해 이동이 편리하도록 한 것도 해당 커피전문점을 입점할 수 있도록 한 결정적 계기”라고 설명했다.

bada@fnnews.com 김승호기자