증권회사 출신인 박모(56)씨는 IMF 때 직장을 그만뒀다. 경기도 부천에 살고 있는 박씨는 재작년에 외동딸이 결혼하자 분가시키고 부부가 28평짜리 아파트에서 산다. 그는 집 근처 상가에서 매달 200만원의 집세를 받아 산다. 현직에 있을 때 상가 투자를 해놓은 게 노후에 효자 노릇을 하고 있는 셈이다.

그는 직업이 없다. 부동산중개업소를 하는 친구 가게 한쪽에 전화기 한 대 놓고 소일거리 겸 나가고 있다. 나가도 그만 안 나가도 그만이다. 상가에서 나오는 월세 200만원이면 부부가 살기에 많은 돈은 아니더라도, 적은 돈도 아니다. 자식 결혼시키고 부부가 그럭저럭 노후생활을 할 만한 금액이다. 금융기관에 다니던 사람 대부분이 퇴직 후 이런저런 사업을 벌이다 퇴직금을 다 까먹고 빈털터리가 되곤 하는데 박씨는 다르다.

그런데 박씨는 알고 보면 부동산 전문가다. 상가 외에 그는 수도권 소도시(남양주)에 다세대주택 2채와 단독주택 1채를 갖고 있다. 경기도 용인 동백지구에 45평 아파트도 있다. 고향인 천안에는 나대지(땅)도 수백 평 소유하고 있다. 강원도 양양 바닷가 인근에도 노후를 대비해 300평 정도의 대지를 구입해 놨다. 시가로 따지면 수십억원에 달하는 부동산이 있다.

월급쟁이 출신인 박씨는 증권을 하다 보니 자연스레 재테크에 관심을 갖게 되었고 금융이 아닌 부동산 쪽으로 투자를 많이 해서 이 분야 전문가가 됐다. 그는 소위 ‘부동산 포트폴리오’를 가장 이상적으로 갖고 있다고 할 수 있다. 재테크 포트폴리오는 ‘상가 아파트 다세대 단독주택 시골 땅’등으로 다양하다.

박씨는 이 다섯 가지 부동산을 5~6년 주기로 사고 팔면서 재테크를 계속해 왔고 앞으로도 그런 식으로 계속할 계획이다. 물론 안정적인 월세가 나오는 부천 상가는 당분간 팔 계획이 없다. 요즘 부동산 세제가 강화돼 세금 부담이 만만치 않겠지만 적당한 시기에 말을 갈아탄다는 생각으로 언제 무엇을 팔지 고민 중이다.

호재 발표 땐 손 털고 나와야

월급쟁이 생활을 하던 박씨는 종자돈이 처음에는 많지 않았다. 그러나 그는 남들과 완전히‘거꾸로’투자를 해서 큰 돈을 벌었다. 남들이 관심을 보이면 팔아치우고 세금중과세 정책이 발표되고 급매물이 나오면 알짜배기를 헐값에 사들이는 등‘청개구리형 투자’를 했다. 그는 규제 강화로 가격이 낮아지면 공격적으로 매물을 수집했고, 지역 호재가 발표되면 그때는 오히려 과감히 그 지역을 포기하고 나왔다.

경제상황이 좋아지면 그동안 낮은 가격으로 수집했던 매물들을 제값 이상으로 처분하고 시장을 떠나는 등, 일반투자자와는 정반대 투자를 했다. 개성공단 가동 등 남북 화해협력 무드로 한강 이북 땅값이 들썩일 때 그는 일산의 아파트를 팔아 분당으로 옮겼다. 남들은 파주, 일산 등으로 몰려갈 때 그는 그곳을 떠난 것이다.

일산 아파트가 최근 3년 동안 평균 1억원이 올랐다면 분당 아파트는 평균 3억원 이상 올랐다. 그는 지난해 여름 8·31대책 발표 이전에 두 배 이상의 차익을 남기고 분당 아파트를 팔았다.
대신 그는 경기도 용인 동백지구에 45평짜리 아파트를 평당 800만원 주고 구입했다. 6년 전 분양 당시 그곳 분양가가 평당 720만원이었으니 박씨는 약간 비싸게 구입한 편이지만 현재 동백지구 아파트는 평당 1000만원을 훌쩍 넘어섰다.

남양주의 다세대 주택(25평) 2채는 지은 지 20년이 넘은 낡은 집이다. 그는 이 집을 5년 전에 8000만원(한 채당 4000만원)을 주고 구입했다. 당시 부동산 경기도 안 좋아 비교적 싸게 구입한 것이다. 그가 이 집을 살 때 주변 사람들로부터 “전망도 없는 그곳에다, 그것도 오르지도 않을 다세대 주택을 2채씩이나 사느냐”는 비아냥을 들었다.

그러나 그는 일반인들과 생각이 달랐다. 이미 오래된 집이니 조만간 재개발에 들어갈 것이고 당시에는 주목을 받지 않던 소도시지만 수도권에 위치해 있어 언젠가는 개발 붐을 탈 것이라는 기대감을 갖고 과감히 베팅을 했다.

그의 생각은 적중했다. 김문수 경기도지사 당선자가 선거공약으로 ‘신도시 개발론’을 들고 나오면서 벌써 후끈 달아오르고 있다. 김 당선자가 5·31지방선거 기간 ‘경기도 내에 분당 크기의 신도시를 만들겠다’는 공약을 제시한 바 있다. 김 당선자의 공약 이후 경기도민들의 기대감은 한층 커졌다. 벌써 후보지로 거론되는 몇몇 지역(표 참조)이 후끈 달아올라 투기 조짐이 우려되고 있다.

이와 함께 이 지역은 도시개발 계획이 발표돼 재건축 바람이 거세게 불면서 가격이 껑충 뛰었다. 지난해부터 꾸준히 가격이 오르면서 올 들어 1억원이 넘어섰고 앞으로도 계속 오를 전망이다. 이미 투자 원금을 넘어섰고 아파트 입주권을 받을 때까지 보유할지, 중간에 적당한 가격으로 팔아치울지 고민 중이다.
금이 은보다 비싼 이유 아는가?

박씨는 요즘처럼 금리가 오르는 시기가 ‘부동산 구입 적기’라고 강조한다. 남들은 이자도 부담스럽고 각종 규제로 부동산에서 발을 빼려 하는데 그는 오히려 정반대 투자를 권한다. 금리가 오르면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다. 또 요즘처럼 각종 세금과 규제정책까지 맞물려 부동산 가격은 한동안 떨어지기 때문이다.

그러나 어느 정도 시간이 지나면 부동산 가격은 다시 오른다. 이 때문에 부동산 가격이 떨어졌을 때 구입해 두면 후일 수익률은 더 올라간다는 게 박씨의 주장이다. IMF 위기 때 살인적인 고금리로 인해 부동산 가격이 폭락한 적이 있었다. 물론 오래 가진 못했지만 말이다.

당시 많은 사람(기업)이 폭락 현상을 보고 성급하게 부동산을 팔아치웠다. 특히 기업들은 위기극복을 위해 빌딩, 공장 등을 헐값에 매각했다. 그리고 돈 좀 있다는 사람들 중에는 고금리에 취해 추락하는 부동산을 서둘러 매각하고 그 돈을 은행에 맡기고 주식투자를 시작한 사람도 많았다. 그런데 그들의 수익률은 말 그대로 ‘깡통’ 그 자체로 전락했다. 특히 벤처기업에 투자했던 수많은 개미 투자자는 벤처 거품이 사라지면서 엄청난 빚더미에 앉게 됐다.

그러나 그 당시 싱가포르투자청 같은 외국계 부동산 업체들은 헐값에 나온 한국의 알짜배기 빌딩을 사들였다. 그들의 수익률은 어떠했는가? 외국계 부동산 업체들은 한국에서 헐값에 사들인 빌딩을 적당히 리모델링한 후 수백억~수천억원의 웃돈을 붙여 되팔아 막대한 시세차익을 얻었다. 외국인들도 한국에서 ‘부동산 불패’ 신화를 몸소 실천한 셈이다.

부자의 꿈을 이룬 사람들은 항상 소수다. 부자가 되고 싶으면 소수집단에 합류해야 한다. 생각도 소수집단의 생각을 하라. 그러자면 청개구리 투자를 해야 한다. 남들이 우르르 몰려가는 곳은 관심도 갖지 마라. 일반인의 생각과 행동에 따라가지 말고 소수집단의 생각과 행동을 따라 하라. 소수 편에 선다는 것은 능력의 문제가 아니라 선택의 문제다. 대중에 편승하고 싶은 심리를 극복하라. 청개구리가 돼야 돈을 번다.

우리나라 부동산 문제는 이미 정책의 옳고 그름을 떠났다는 게 나의 생각이다. 기득권층이 두껍다. 그들은 대부분 청개구리 투자에 익숙해 있는 소수집단이다.

부동산만은 반드시 잡겠다는 노무현 정부에서도 개발사업은 오히려 더 확대됐다. 그 결과 전국이 투기장으로 변했다. 참여정부는 부동산 투기를 부추긴 책임에서 자유로울 수 없다. 참여정부에서 부동산으로 돈 번 사람들이 오히려 이전 정부에서보다 더 많다는 게 부동산 업계의 분석이다. 투기꾼들은 노무현 정부가 5년 정도 더 했으면 좋겠다는 농담도 한다.

그런데 돈 번 사람들은 소수다. 항상 그랬듯이 참여정부에서도 보통사람들은 개발계획이 발표되고 호재성 기사가 언론에 나오기 시작하면 그때서야 기웃거린다. 그러나 고수들은 이미 서너 번 손바뀜(매매)을 통해 가격을 왕창 올려놓고 손 털고 빠져나간 뒤다. 오를 대로 오른 시장에 뒷북 치듯 참여한 일반인은 원금 회수도 곤란한 상황을 맞곤 한다.

청개구리처럼 생각하라는 말은 돈을 번 소수처럼 생각하라는 것이다. 다시 말해 여러 사람이 우르르 몰리는 곳에는 이미 먹을거리가 없다는 뜻이다. 가치라는 것은 그 자체의 본질가치 못지않게 희소성이 전제돼야 한다. 은이 금보다 아름다워도 금이 은보다 비싼 이유는 바로 희소성 때문이다. 부자들은 가치의 희소성을 높이기 위해 보통사람들이 생각하는 것과 다르게 행동한다. 여러 사람이 끼리끼리 몰려다니는 곳은 아예 거들떠보지도 않는다. 시끄럽고 사람들이 몰리는 곳은 돈 벌 기회가 없거나 끝물에 가까워졌다는 신호다. 청개구리식 역발상 안목을 기르는 습관이 필요하다.