2007-08-07 14:27
http://blog.drapt.com/gaza69/2894141186464451192 
자료출처 : 내집마련의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
[고종완] 아기곰 연합세미나 내용 요약
아기곰 연합세미나에서 강의한 고종완님의 강의 내용 요약입니다.
이분의 강의는 열정적이고 담백해서 좋고, 더욱이 명쾌하게 요지를 찍어주셔서 좋습니다.
1. 재건축에 대한 견해
1). 전반적인 상황.
강남권 재건축이 8.31대책으로 하락했다가 다시 원위치 하여 상승중이며 어느 지역의 경우는 현재 신고가를 갱신할려고 하고 있다.
앞으로 전망은 머리 하나 더 먹을 정도라고 판단한다.
즉 어깨정도라고 생각한다.
주식격언에 어깨에서 팔라는 격언이 있지만 머리를 먹겠다면 먹을 수 있고...
안전위주라면 격언을 다시 한번 생각해 볼 필요는 있겠다.
2). 부동산 가치의 종류로 본 재건축
(1) 주식과 마찬가지로 부동산도 내재가치가 있는데.
이는 종합적인 정보와 현장을 반영하여 판단할 문제이다.
잠실 5단지의 34평의 경우 대지지분이 24평이고 대략 평당 4500임을 감안하면 11억은 간다는 것이 평가 방법이다.
그래서 정확히 11억까지 올랐고, 다시 8.31조치로 내렸으나 요새 다시 올라 그수준으로 가고 있는 것 같다.
이와 같이 부동산은 각각의 고유가치가 있다..이를 내재가치라고 한다.
(2) 또 부동산에는 미래가치가 있는데 이의 적절한 예로는 은마아파트를 생각할 수 있다.
은마 아파트는 대지지분이 14평이다.
그런데 1:1재건축을 하면 은마는 대략 40평 정도로 재건축이 될 수 있고 동부센트로빌등의 가격을 감안하면 평당 4500만원이니 곱하기 하고 여기에 건축비등을 차감하여 미래가치를 판단하기 바란다.
( 그러나 여기서 은마가 만약 리모델링을 한다면 그 미래가치는 다시 생각해야 한다고 봅니다. 재건축과 리모델링으로 구조와 평가는 다를 수 밖에 없으니까, 정부규제가 완화되어 재건축으로 간다고 하면 현재보다 더 높은 상승은 당연하겠지요? 하여튼 은마는 앞으로 시간이 걸리기에 가격상승에 제한적일 수도 있다고 봅니다. )
(3) 마지막으로 부동산엔 희소가치가 있는데.
상계동 중소형이 안오르는 것은 너무 많아 희소성이 없고 더우기 인근 의정부지역에도 중소형이 많아 그런 것이다.
희소가치를 잘 따져보면서 투자에 임해야 할 것이다.
부자들은 희소가치가 없다면 절대로 투자를 안한다.
개포주공은 그런의미에서 희소가치가 있어 보인다.
2. 8.31대책 연구
1). 8.31대책 요점
(1). 세부담 증가 (보유세, 양도세증가)
(2). 강북뉴타운.
(3). 원가 연동제(분양가 규제)
(4). 주택담보대출 비율
(5). 공급확대
2). 과거 분석
(1). 강남가치를 파악했어야 했다.
(2). 정책흐름을 파악했어야 했다.(미분양과 조특법)
(3). 주거의 트랜드(초고층화및 주상복합)
(4). 실천력.
3). 미래 예상
(1). 매도후 자녀등을 위해 재구입하기 힘들다,
(2). 2년후 시장 친화적인 정권 가능성
(3). 2007년 대선때까지는 보유하고 가본다.
(4). 상기의 이유등으로 현재 예전에 비해 1/5~1/10로 매물이 줄었다.
4). 8.31대책이 나온 이유
계속 그대로 놔두었다면 급등하여 거품이 과도하여 급락할 가능성이
커서 위험했고
투기성이 많아 규제를 하게 되었다.
그리고 현재 7-8명의 전문가중에 1-2명 정도만 거품이라고 이야기 하는
수준으로 본다.
5). 추가로 가능한 대책
(1). 주택거래 허가제
(2). 재건축 연한을 20년에서 40년으로
(참고로 현재 재건축 연한은 20 (완공일-1982)*2 라서 1992년에
완공된 모 아파트등의 경우 20 10*2=40 년입니다, 이부분은 잘못
설명하신 것 같습니다.)
이번에 할려다가 안했다.
6). 고강사님 개인적 판단
(1). 현재의 의도는 강남은 쉬어라...다른 지역은 재평가를 받도록 한다..
(2). 우리나라 현재 최고가 아파트 수준은 평당 4500만원인데.
* 내장제가 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억.
* 홍콩도 1억.
* 중국상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천수준이다
(현재 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있죠?
지난번에 이와 관련된 기사성 글을 올렸는데....이를 감안하면 더
더 높은 가격이 되겠죠?)
* 베트남도 호치민시의 경우 800만원 수준이나 물가등을 감안시
우리나라로 치면 평당 1억 5천을 능가하는 수준이다.
그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 충분할 수 있다.
3. 지역전망
1). 2006년 지역적 차별화가 다소 해소될 수 있다.
2). 강남보다는 강북이 상승율이 높을 것이다.
3). 그리고 강남은 앞으로 10년간 불루칩을 계속 유지할 것이다.
4). 도입기-성장기(분당등 신도시)-성숙기(강남:10년은 더간다)
5). 교통이 막히면 지가는 더 올라간다.(직주근접 영향)
6). 앞으로 10년간 반포,압구정, 잠실의 한강벨트를 축으로 10년간 더 간다.
7). 수도권남쪽이 상승여력이 높다.
8). 상승여력이 돋보이는 강북지역으론
용산, 뚝섬,청계천,뉴타운,마곡,김포(청라지구), 파주등.
9). 신도시,재건축, 재개발은 영원한 투자테마이다.
10). 강서지역이 메리트가 있어 보인다.
11). 가격격차가 생겼지만 갭을 줄이는 효과로 규제가 없는 곳이 유망하다.
12). 단기적 상승요인으론 경기회복여부, 수급등이고,
하락요인으론 정부정책,금리를 들수 있다.
13). 강북권이 60%,강남권이 40% 정도로 3:2정도로 강북상승요인이 크다.
14). 만약 하락한다고 해도 급락은 없다,
상승해도 날라가지는 않고...
강남은 약보합정도, 강북은 강보합수준,,,
15). 2007년 이후 한차례 상승이 예상된다.
16). 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라졌고, 이는 유가,환율,금리등의
영향을 많이 받는다.
17). 부동산은 경기에 6개월 후행한다.
18). 수도권의 집값은 30개월을 단위로 움직인다.
19). 강남권은 상승기간이 하락기간보다 길었고,
강북권은 하락기간이 상승기간보다 길었다.
수도권은 상승기간과 하락기간이 비슷하다.
20). 지금은 매수타임이다.
21). 매물이 10%이하로 급격히 줄어들면 적극적인 매수타임이다.
22). 전세가가 올라야 매매가가 오른다.
23). 필터링 효과.이사오는 사람들의 수준으로 판단하라.
24). 2015년(2010년)까지는 상승한다.
25). 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 주택가격이 상승하는 것.
26). 고속도로변은 30년간 500배를 올랐다,
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