서울 서초구 방배동의 468세대 30평대/40평대 아파트 단지의 4억4천만원짜리 아파트를 3억5천만원에 살 수 있다면 사시겠습니까. 이런 것이 실제로 가능한 상황으로서 가끔 나타납니다. 최근의 실제 사례를 보여드리겠습니다. 최근 부동산 경기가 냉각되고 내수불황이 이어지면서 부동산시장에서 경매물건들이 많이 나오고 있는데, 이러한 것들을 요령껏 잘 활용하면 얼마든지 가능한 것입니다.


◆ 최근의 실제 사례 중 하나로서 서울 서초구 방배동의 30평평 우성아파트가 경매물건으로 나왔었는데, 본 아파트 단지는 총 468세대의 단지로 30평대 아파트와 40평대 아파트로만 이루어진 단지입니다. 본 물건은 전용면적은 24.2평이고 남향, 계단식, 6층입니다. 그 아파트는 지하철 2호선과 4호선이 교차하는 사당역에서 걸어서 불과 5분 거리이며 일반버스 노선도 엄청나게 많이 지나다니는 교통의 요지이기도 합니다.


◆ 지금까지 부동산 중개업소를 통하여 거래되던 시가로는 4억4천만원 정도인데 10월20일에 3억5천2백만원에 살 기회가 있었습니다. 감정가도 4억4천만원으로 나와 있으며 최초 경매가 9월15일에 이루어졌었습니다. 이때에는 당연히 응찰자가 한명도 없어서 유찰되었고, 감정가의 80%인 3억5천2백만원이 응찰 최저가로서 2차 경매가 10월20일에 이루어졌었는데 그때에도 응찰자가 한명도 없었습니다.


다시 감정가의 64%인 2억8천160만원이 응찰 최저가로서 3차 경매가 11월24일에 이루어졌는데 이때 23명이 응찰하여 3억7천120만원 써낸 사람이 최고가격으로서 낙찰되었습니다. 아래 자료는 본 경매물건에 관련된 내용을 보여줍니다.



◆ 누구라도 2차 경매에서 최저가인 3억5천2백만원에 응찰하였어도 낙찰받을 수 있었던 것을, 3차 경매까지 간 뒤에 오히려 더 비싼 가격인 3억7천만원대에 가져간 것입니다.


즉 많은 사람들이 경매를 충분히 제대로 활용하지 못하는 것입니다. 그 이유는 사람들이 아예 관심을 기울이지 않아서 들여다보지 않고 있다가 3차 경매까지 가면서 최저가격이 2억8천까지 떨어지자, “ 어! 4억 이상 하는 방배동의 아파트가 2억8천 최저가로 경매에 나왔네! ” 하면서 관심을 기울이기 때문입니다. 그러면서 여러 사람들이 응찰하면서 서로 경쟁붙는 열기가 생긴 것입니다.


하나만 더 최근의 실제 사례를 말씀드리면, 서울 강남구에서 10층에 위치해 있으며 방5개에 화장실이 3개인 71평형 물건이 12억원의 감정가에서 최초 경매가 출발하여 계속 유찰되었습니다. 최저가 6억1440만원까지 내려간 4차 경매에서 심모씨에게 8억880만원에 낙찰되었습니다. 그런데 아무도 응찰하지 않았던 10월의 3차 경매에서의 최저가는 7억6800만원으로서 누구라도 단독 응찰로 그가격에 가져갈 수 있는 상황은 그냥 지나가버리고 11월의 경매에서 6명이 경쟁하면서 오히려 4080만원을 더 주고 가져간 것입니다.


◆ 지금 부동산 시장 상황에서는 일반적인 주택가격은 빠른 시일 내 쉽게 본격적 상승세로 돌아서기는 힘들어 보입니다. 이런 점은 제가 지난 16여년 간의 아파트 가격움직임을 분석한 아래의 글을 보면 설명되어 있습니다.

아파트, 정말 대단한 투자대상인가(하)

아파트, 정말 대단한 투자대상인가(상)


위 2번 글의 그림에 나타낸 아파트가격의 변화와 근로자소득의 변화의 상관관계로부터 앞으로 조정기간이 상당기간 이어질 가능성이 매우 높음을 알 수 있습니다. 지난 16년보다도 훨씬 더 오래전부터의 데이터를 통하여 살펴보더라도 부동산 가격 폭등기가 주기적으로 나타났다가 조정기로 접어드는 양상이 반복되어오면서도 이런 관계가 거의 성립되었습니다.


◆ 폭등기가 지나간 뒤 조정기가 이어질 동안에는 서둘러 주택을 구입하면 기회비용을 잃어버릴 수 있으므로 신중하게 하는 것이 좋습니다. 주택을 자산증식의 수단으로도 여기고 싶은 사람이라면 조정기에 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회를 잘 찾으면서 활용하는 것이 현명하겠습니다. 경매는 이런 측면에서 좋은 수단이 되는 것입니다.


경매는 숨겨지는 정보가 아니라 공개되는 정보이지만 수많은 경매 정보들을 취득하고, 감정가의 실제 효용성을 분석하고, 임차내역을 분석하고, 감정평가를 분석하는 일이 경험이 적은 일반인이 제대로 하기는 썩 쉽지는 않습니다. 마치 주식투자에서 작전세력들의 주가 띄우기 재료가 아닌 상장회사에 대한 공개정보들은 많이 나오지만 막상 이를 취득하여 잘 분석하고 판단하는 일이 누구나 잘 하기는 힘든 것과도 마찬가지입니다.


◆ 따라서 경매에 대해서 전문성을 획득한 사람이 아니라면 신뢰할 수 있는 컨설턴트를 이용하면 감정가대비 약 2%의 수수료를 지불하더라도 훨씬 더 효과있게 부동산 취득할 수 있습니다. 수수료를 지불하는 이상으로 좋은 물건을 싸게 살 기회를 찾을 수도 있고 각종 권리분석을 올바르게 제공받을 수 있습니다. 저는 부동산경매에 직접 참가한 적은 없지만 제가 잘 아는 사람이 그렇게 하는 것을 보고 신뢰할 수 있는 컨설턴트를 저도 만나서 간접적이나마 그런 경험들을 옆에서 지켜보았었습니다.


옆에서 지켜보면서 이런 물건이라면 내가 돈만 있다면 이런 가격에서는 꼭 경매로 낙찰받고 싶다는 생각이 든 경우들도 있었습니다. 주식투자에서야 마음에 들면서 수익낼 가능성이 높다고 생각드는 종목이 보이면 단돈 몇십만원어치라도 당장 살 수 있는 점이 장점인 반면, 부동산은 단위가 크므로 여유돈이 많아야 하는 점이 소액투자자에게는 걸림돌입니다. 그러나 부동산에서도 주택이라면 오직 투자만이 목적이 아니라 실거주 목적을 겸하면서 구입을 할 수 있으므로 주택투자는 땅투자와는 다른 장점을 가지고 있는 셈입니다.


저는 비록 대중적으로는 별로 인기없는 아파트이지만 지금 살고 있는 아파트에 개인적으로는 충분히 만족하여서 실거주 목적의 다른 주택의 구입을 지금 생각하고 있지는 않고, 부동산에 투자할 여유 돈은 없어서 뻔히 보면서 사고 싶어도 사지 못하면서 아까웠지만, 이번 방배동 우성아파트 경우에도, 누구라 만약에 미리부터 전문컨설턴트와 관계를 맺고서, 자신이 원하는 아파트 수준, 지역, 가격대 등을 미리 얘기하여 두었다면 자신이 원하는 범위에 해당하는 경매조건이 나왔을 때 소개받을 수 있었을 것입니다.


그렇게 하였다면 실거주 가치가 높고 자신이 원하는 수준의 아파트이면서 현재 시세보다도 20% 싼, 즉 8800만원이나 더 싼 가격에 아파트를 마련할 수 있었을 것입니다. 아파트 자체가 마음에 든다면 일단 이정도 가격에 구입하였을 때 설사 앞으로 아파트 가격 조정기가 몇 년을 더 이어진다하더라도 별로 신경쓰이지 않을 것입니다.


◆ IMF 때에 부동산 시장에 경매물건이 많이 나올 때 요령있게 잘 취득하였던 사람들이 그 뒤로 큰 수익을 낸 사례들이 많습니다. 지금은 경매시장에 대한 사람들의 관심들이 상당히 높아져 있어서 경매물건을 통해 수익을 내기가 예전보다는 어려워졌지만, 그래도 불황 속에서는 알음알음 경매물건들이 실제가치보다 상당히 싼 값으로 가끔 나오곤 하므로 부동산투자나 실거주 목적의 주택취득에 잘 활용하면 좋을 것입니다.


주식시장이 불황이라 하더라도 재무적으로 매우 안정된 회사이고 자산가치가 높거나 주가가 실적에 비해 저평가 되어있으면서 높은 배당수익률을 안겨주는 종목들이 꽤 많이 있어서 그런 것들을 찾아서 투자하면 비교적 안정되게 연간 은행이자의 2배 이상 되는 수익을 얻을 수 있는 것처럼, 어떤 분야에서나 불황 속에서도 좋은 기회는 찾을 수 있게 마련입니다.


◆ 그런데 어떤 지역의 어떤 부동산이 크게 거품으로 뜬 뒤에 경매로 나오는 물건들도 감정가가 너무 갑자기 높아지는 바람에 최초경매가격이 실제 부동산가치에 비해서 상당히 높게 책정되는 경우들도 있습니다. 인기몰이하던 부동산이더라도 그 부동산의 시세가 꺼질 것을 감안한다면 낙찰받아가는 가격이 그다지 낙관적인 가격이 아닌 경우들도 볼 수 있습니다.


이는 주식시장에서 어떤 종목이 거품으로까지 오른 뒤에 상투가격 대비해서 처음으로 어느 정도 떨어진 가격을 상투가격에 비해서 싸게 살 수 있다면서 좋다고 사는 것과도 마찬가지입니다. 따라서 현재 시세보다 많이 싼 가격으로 나온 경매물건이라 하더라도 실제 가치판단과 미래의 예측도 잘 할 수 있어야합니다.