2006-10-09 18:28

http://blog.drapt.com/gagusipa/2942881160386115238

자료출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문출처 : http://blog.drapt.com/ous99

부부공동명의 함부로 해선 안된다 칼럼리스트 김정용 부동산전문가 저자의 칼럼 더 보기 최근 부부공동명의에 대한 관심도가 점점 높아지고 있다. 그것은 아마도 종합부동산세를 내지 않 을 수 있다는 점이 언론에서 자주 부각되었기 때문으로 풀이된다. 그러나 무턱대고 부부공동명의 를 해서는 안된다. 부부공동명의를 했을 때 절감되는 세금이 있는 반면 추가되는 세금이 생기므 로 비교해보고 결정해야 한다. 또한 종합부동산세를 피할려고 단독명의에서 공동명의로 변경하 는 것도 신중히 고려해야 한다. 그렇다면 공동명의는 어떠한 세금이 절약되고 추가되는 지, 또는 어떠한 전략을 세우는 것이 좋 은가에 대해 알아보도록 하자. ◆ 절약되는 세금 - 양도소득세 먼저 절약되는 세금으로는 양도소득세가 있다. 양도소득세는 매입가와 매도가의 차액에 대해 부 과되는 세금으로서 매입일에서부터 매도일까지의 기간을 기준으로 1년미만은 50%, 1년~2년미만은 40%, 2년이상은 9~36%의 세율로 과세된다. 물론 취득시 들어간 비용과 기본공제 250만원, 보유기 간에 따른 장기보유특별공제를 차감한 금액에서 세율이 적용되고 보유기간이 2년 이상일 경우 단 일 세율이 아닌 누진세율(구간별 세율을 적용해 더하는 방식)이 적용된다. 부부공동명의로 인해 줄어드는 양도소득세는 보유기간이 2년이상일 경우에만 해당되는데, 그 이 유는 인적공제혜택이 각각 주어지고 누진과세폭도 줄어들기 때문이다. 바꿔말하면, 1년이상과 1 년~2년미만의 보유기간에는 절세되는 혜택이 없으므로 굳이 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없 다. 이 기간내에는 250만원의 기본공제만 더 받을 수 있을 뿐이다. 예를 들어 2년이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득한 경우에는 1억원에 대하여 36%의 누진세율을 적용해 양도세를 계산하므로 약2316만6천원(주민세 포함)이 되는 반면 5:5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 차익 1 억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율이 적용되어 양도세가 계산되므로 약1648만4천원(=각 824만2천원× 2)이 된다. 결과적으로 공동명의로 하는 경우가 단독명의로 하 는 경우보다 668만원 가량 절세되는 셈이다. ◆ 늘어나는 세금 - 증여세, 취등록세 부부간 반반씩 공동명의로 주택을 취득하면 나중에 매도할 때 내게되는 양도소득세가 줄어드는 효과가 발생하는 반면 상황에 따라서는 증여세와 취등록세가 부과될 수 있다. 부부공동명의는 증여형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는 차이 가 있다. 등기후에 증여하여 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다. 반면, 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다 면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다. 다만 투기과열지구라서 분양권전매가 안된다면, 증여도 불가능하므로 입주후에나 공동명의가 가능하다. 따라서 취등록세, 증여세와 줄어드는 양도소득세 절감액을 비교해보고 의사결정을 해야할 것이 다. 증여세는 주택가격에서 인적공제액과 대출금 등을 공제한 뒤, 세율을 적용해 과세되고 3개월 내 신고,납부할 경우 10%를 공제해준다. 부부공동명의 시 배우자간에는 인적공제액이 3억원으로 이 한도내에서 증여를 하면 증여세가 과세되지 않는다. 예를들어 5억원을 증여한다고 가정해보자. 배우자 공제액이 3억원이므로 5억원-3억원=2억원이 되 고 2억원에 대해 증여세는 3000만원(1억*10% 1억*20%)이 된다. 만일 3개월 이내로 신고,납부를 한다면 최종 증여세는 2천7백만원이 된다. 단 인적공제액은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다. 상기 예에서 7년전에 2억원을 공제받은 사실이 있다면 공제받을 수 있는 나머지 금액은 1억원이 된다. 이를 적용해 5억원에 대한 증여세를 다시 계산해보면, 5억원-1억원=4억원이 되고 4억원에 대한 증여세는 7천만원(1억*10% 3억*20%)이며 3개월 이내로 신고·납부를 할 경우 최종증여세 는 6천3백만원이 된다. ◆ 종합부동산과의 연계 공동명의의 이점은 양도세 뿐만이 아니다. 보유세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조로 공동명의를 하게 되면 과표가 분산되기 때문에 세율이 낮아지는 효과가 발생한다. 주택에 대한 종합부동산세는 개인별로 주택 기준시가를 합쳐 9억원 이상이면 부과되기 때문에 기준시가가 16 억원인 아파트의 경우 5:5 지분으로 공동명의를 할 경우 종합부동산세는 내지 않아도 된다. 그러 한 이유때문인 지 요즘 상담 게시판에 공동명의에 관한 질의가 부쩍 증가한 것을 보면 공동명의 에 대한 관심이 많아졌다는 것을 알 수 있다. 하지만 여기서 간과해서는 안될 것이 있다. 상기에서 설명한 바와 같이 공동명의를 하게 되면 내 야하는 세금이 발생하므로 종합부동산세로 부과되는 세금과 취등록세와 증여세를 비교해서 의사 결정을 해야 한다. 물론 종부세는 매년 부과되는 세금이라는 점과 매년 늘어날 것이라는 점도 고 려해야 한다. 이 의사결정에서 가장 중요한 것은 매도시점이라 생각된다. 몇 년 안되어 매도를 할 계획이라면 종합부동산세가 무서워 굳이 공동명의는 하지 않을 것이다. 반면 장기보유를 할 생각이라면 공동 명의로 부과되는 세금과 줄어드는 종합부동산세를 비교해서 결정해야 할 것이다. 개포동 LG자이 55평형을 단독명의에서 공동명의로 변경한다고 가정해보자. 개포동 LG자이 55평형의 경우 매매가는 13억원이며 기준시가는 10억원이다. 배우자 공제가 10년 간 3억원이므로 증여세 부담없이 배우자에게 증여하는 비율은 3/13이며 이를 기준시가에 적용하 면 10억원* 3/13 = 약 2억3천만원으로 기준시가 10억원 가운데 2억3천만원을 세부담 없이 증여할 수 있는 것이다. 따라서 배우자에게 3억원을 증여하고 나면 기준시가는 7억7천만원으로 종합부동 산세 과세대상에서 제외된다. 참고로 개포동 LG자이 55평형의 올해 보유세는 재산세(224만원) 종 합부동산세(25만원)으로 총 249만원을 올해 납부해야 한다. 이같은 경우에 얼핏보면 단독명의보다 공동명의를 하는 것이 유리해 보인다. 하지만 증여세는 부 과되지 않더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세와 비교를 해봐야 한다. 물론 매도시기와의 조율 도 필요하다. 다음은 전년도 추정액을 무시하고 매년 늘어나는 가격에 대한 종합부동산세를 시뮬레이션한 것이 다. (필자의 생각으로는 전년도 추정액으로 한다고 해도 2005년 보유세 249만원이 전년도 추정액 의 150%를 넘지 않을 것으로 보인다.) 6년동안 절세할 종합부동산세는 약 441만원이라는 계산이 나온다. 물론 부과세의 일종으로 종합부동 산세로 인해 부과되는 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 내야한다는 것도 감안하자. 이에 반 해 증여세는 배우자공제로 인해 과세되지 않는다 하더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세가 발 생하게 되므로 이와 비교를 해보아야 한다. 배우자 증여분에 대한 취등록세는 무상으로 취득하는 경우에 해당하고 과표는 기준시가가 되고 이중 3억원을 증여했다고 한다면 10억원*3/13 = 약 2억 3천만원이 취득한 지분에 대한 취등록세의 과표가 되어 이에 대한 취등록세는 920만원(2억3천만 원 * 4%)이 된다. 따라서 종합부동산세로 인해 부과되는 농어촌특별세 20%를 감안해 공동명의로 인해 절세되는 종 합부동산세는 6년동안 총 529만원(441만원 종부세의 20%)이 된다. 반면 배우자분 취득에 따른 취 등록세는 920만원으로 수년내로 매도할 생각이라면 종부세를 내는 것이 나을 수 있다. 즉, 이같 은 상황이라면 장기보유를 목적으로 하는 경우는 공동명의를 하는 것이 유리하고 단기보유가 목 적인 경우에는 종부세를 내는 것이 낫다는 얘기이다. ◆ 고려할 사항 1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 또한 양도차익이 적은 경우에 도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 게다가 공동명의 는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많이 나올 수 있으므로 공동명의를 하 기 전에 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있기 때문이다. 이같이 여러 상황이 있을 수 있으므로 종합부동산세를 피하기 위해 공동명의를 무턱대고 할 것이 아니라 요목조목 따져보고 하는 것이 소탐대실의 우를 범하지 않는 길이다.

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