제2부 2007년도 내집마련 전략

앞으로 도입되게 될 새로운 부동산 제도의 허와 실에 대해 1부에서 자세히 설명드린 것은 이들

 제도에 대해 너무 과신을 하지말라는 뜻입니다. 대부분의 사람은 자신이 믿고 싶어하는 정보를

신뢰하는 습성이 있습니다. 그러나 어느 한쪽으로 치우치게 될 경우 다양한 선택폭을 스스로 제한

하는 결과가 됩니다.

2007년도는 무주택자들에게 어려운 한해가 될것 같습니다.

첫째, 매력적인 신규 분양 물량이 없습니다.
1기 신도시급 이상으로 평가되는 판교 분양이 2006년도에 마무리되면서 후속 분양처로 떠오를만한

곳이 없습니다. 물론 송파신도시가 생기게 되면 또 한번의 기회가 오겠지만 아직은 먼 훗날의

이야기입니다.

김포나 남양주등 3기 신도시의 경우 도시 기반 시설이 갖추어지기까지는 오랜 시일이 걸릴뿐더러

입지등에 있어서 1기 신도시에 크게 못미치기 때문에 당장의 투자 이익을 거두기는 무리가 있어

보입니다.

둘째, 기존 물량의 출회가 많지 않을 것입니다.
2007년도가 되면 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됩니다. 과거에는 양도차익에

 따라 9~36% 정도만 내면되었던 것이 2007년부터는 50%의 단일 세율로 과세됩니다. 여기에다 보유

 기간에 따라 양도소득세의 일부를 공제해주는 장기 보유 특별 공제 제도가 1가구 2주택자에 대해

서는 적용되지 않습니다.

이에따라 고액의 양도소득세를 내면서까지 굳이 팔려는 사람은 없을 것입니다. 팔려는 의사가

있었던 사람이라면 이미 2006년도 중에 다 팔았을 것입니다.

한마디로 시장에서 살만한 매물을 찾기가 어려울 것이라는 의미입니다. 물론 이미 공급이 수요를

초과한 지역으로 가면 미분양된 아파트들은 쉽게 찾아볼수 있습니다. 그러나 이런 곳은 미래에도

가격 상승은 기대하기 어렵습니다.

그러면 집을 가진 사람의 입장에서는 언제든 매물을 팔수 있을까요? 이것도 쉽지는 않을 것으로

 보입니다.

그 동안 참여 정부의 부동산 정책의 핵심은 ‘규제와 세금 폭탄’이었습니다. 부동산 수요를 억제하고

 세수도 증대시키는 두마리 토끼를 노린 것이죠. 건교부 장관이 ‘ 올해 종부세 고지서를 받아보면

 억 소리가 날것이다’라고 말하고 나서 종부세 거부 움직임이 있자 바로 국세청장이 ‘종부세 부담은

실제로는 별로 안될것이다’라고 발표한 일을 기억하실 것입니다.

건교부 장관은 자신들이 수립한 부동산 규제책이 시장에서 먹히는 것을 보고자 함일테고 국세청장

은 세수가 줄어드는 것이 걱정이었을 것입니다. 같은 나라 정부 당국자들끼리도 이렇게 말이 다른

것은 현정부 부동산 정책의 주소를 명확히 보여줍니다.

< 강력한 부동산 규제 – 담보 대출 규제 >
올해들어와서 정부에서는 3.30 대책에서 부터 11.15 대책까지 대출 규제를 강화하고 있습니다.

또 하나의 규제책이죠. 그러나 이전의 대책들과 달리 이번 조치는 부동산 시장에 미칠 영향이 지대

합니다.

이제서야 정부에서는 지난 몇년간 부동산 폭등의 원인이 어디에 있었는지 감을 잡은 것 같습니다.

보이지 않는 ‘투기꾼이라는 마녀’ 탓만하였던 지난 몇년간의 부동산 정책이 실패할수 밖에 없었던

것은 당연한 수순입니다. 부동산 시장을 끌어올렸던 것은 몇몇 투기꾼이 아니라 지난 몇년간의

유동성 증가였던 것입니다.

그럼에도 불구하고 통화량이 늘어나는 순수 유동성 증가분보다 집값 상승율이 더 큰 것을 어떻게

설명할까요? 대출이 그 해답입니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사놓는 방법이 일반적이었습니다.

보통 자기 자본 40%에 전세금 60% 정도의 비율이었습니다. 그러다가 집값이 상승하게되자 전세

비율이 떨어지게 됩니다. 2006년도말 현재 서울과 5대 신도시의 매매가 대비 전세 비율은 38%

정도입니다. 어떤 전문가라는 분은 이런 매매가와 전세가의 괴리가 매매가 상승의 발목을 잡을

것이라고 합니다. 그 말도 어느 정도 일리는 있습니다만 정확하게 맞는 이야기는 아닙니다.

전세가와 매매가 사이의 갭을 대출이라는 수단이 채워지고 있기때문입니다. 즉, 과거에는 자기

자본 40%, 전세금 60% 정도의 비율이었다고 한다면 지금은 자기 자본 40%, 전세금 38%, 대출 22%

 정도의 비율로 구성된다고 보면됩니다.

현재 우리나라 은행에서 대출을 해줄때 두가지를 기준하여 대출금을 정합니다. LTV (Loan To

 Value ratio; 주택 담보 인정 비율)와 DTI (Debt To Income ratio; 총부채 상환비율)가

그것입니다. LTV는 주택의 담보가치에 따라 돈을 빌려주는 것입니다. 국민은행 시세 기준 6억원

 초과 아파트는 담보의 40%까지가 한도인데 여기에서 전세금을 뺀 금액만을 빌려줍니다.

예로 6억이 갓넘은 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 2억 4천만원이 대출 한계라

하겠습니다.

여기에 DTI까지 고려합니다. DTI는 채ダ微?채무를 갚을 능력이 있는가를 판단하는 기준입니다.

일반적으로 자기 연봉의 4배까지 빌려준다고 하는데, 2억 4천만원을 빌리려면 연봉이 6천만원은

 되어야 한다는 의미입니다. 대출 금리가 6%라고 가정하면 원금 2억 4천만원에 대한 이자는

연간1440만원(월 120만원) 정도 되고 이것은 연봉의 24% 정도에 해당합니다. 실수령액 기준으로

하면 30% 정도가 금융비용으로 나가니까 적정한 비율이라고 할수 있습니다.

다른 나라는 어떻게 관리할까요? 금융선진국이라 할수 있는 미국에서도 우리나라처럼 규제가

심하지는 않습니다. 개인이 집을 사려고 대출을 신청할때 신용 상태가 괜찮다면 (크레딧 포인트가

650점 이상) 감정가의 100%까지 빌려줍니다. 즉 LTV가 100%라는 의미입니다. DTI는 크레딧

포인트와 더불어서 이자율을 결정하는데 필요한 요소이지 대출액을 결정하는 요소는 아닙니다.

 미국 사람들에게 한국의 대출 제도를 설명하면 ‘그러면 어떻게 집을 사느냐’고 반문을 하더군요.

6억 이하의 담보 물건에 대해서는 LTV가 60%로 적용됩니다. 즉 6억원짜리 집을 산다고 하면

대출액과 전세금을 합해서 3억 6천만원까지 대출을 해준다는 의미입니다. 6억 초과 의 경우는

 LTV의 40%인 2억4천만원까지 대출해주는 것과 비교하면 집값 1만원 차이때문에 대출액이 1억

2천만원이 차이가 납니다.

더구나 6억 이하 담보물건에 대해서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 이것때문에 6억 이하의 중저가

아파트들의 상승세가 높았던 것입니다. 즉, 6억원 이상의 고가 주택에 대해서는 대출 규제가

심하니까 6억원 이하의 집들이 주로 투자 대상이 되었던 것입니다.

2007년도에도 이러한 규제는 당분간 이어질 것 같습니다. 이보다 확실한 규제책을 정부에서 찾기가

쉽지않기 때문입니다. 시장과 직접 대결을 해야하는 다른 정책에 비해 금융감독원을 통해서 몇몇

 은행의 돈줄만 쥐면 확실한 효과를 볼수 있는 방법이 대출 규제기 때문입니다. 더구나 다주택자에

대한 대출금 강제 상환에 이르면 금리를 인상하지 않고도 유동성을 줄일수 있는 좋은 방법이지요.

환율 불안을 유발할 금리 인상 카드를 쓰지 못하는 정부로서는 가장 좋은 방법을 찾았다고 할수

있습니다.

이러한 이유로 영업 방해라는 일선 은행의 반발에도 불구하고 정부의 대출 규제는 당분간 이어질

것으로 보입니다. 금융감독원에서 최근에 내려온 지침에 따르면 3억 이상의 물건에 대해서도 DTI를

 적용한다고 합니다. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 4억 짜리 아파트를 사려고 하면 과거에는

 2억 4천만원까지 대출을 해주었는데, 앞으로는 연봉의 4배인 2억원만 해준다는 의미입니다.

이런 대출규제가 아파트 가격 상승에 발목을 잡을 역할을 할것에는 의심의 여지가 없습니다.

문제는 이러한 무분별한 대출 규제때문에 정작 내집마련을 위해 대출을 하려는 실수요자까지

피해를 받는다는 것입니다. 이에 따라 대출 규제가 적은 가격대로 실수요가 몰릴 가능성이

 높습니다.

현재는 국민은행 시세표 중간값기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서만 DTI기준을 적용하지 않습

니다. 즉, LTV 60% 적용하면 대출 한도가 1억 8천만원인데, 연봉 4500만원이 안되는 사람도 1억

8천만원까지는 대출이 가능하다는 의미입니다.

좀 더 자세히 가격대별로 살펴보면 3억원 이하의 주택을 사기위해서는 자기 자본이 1억 2천만원만

 있으면 되지만, 4억원짜리를 사려면 연봉이 6천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 1억 6천만원

이나 필요합니다. 또 5억원짜리를 사려면 연봉이 7500만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억원이

있어야 합니다. 만약 6억원짜리 집을 사려면 연봉이 9천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억

4천만원이나 필요합니다.

고가 주택으로 가게되면 문제는 더욱 심각합니다. 7억원짜리 주택을 사려면 연봉이 7천만원에

이르러야 하고, 자기 자본은 4억 2천만원이나 필요합니다. 대출로 집을 사려는 계획을 포기하라는

 의미같습니다.

돈이 많은 사람들이 선호하는 고가 주택은 그렇다치고 문제는 3억원에서 6억원에 이르는 중간

가격대 주택입니다. 서울 24개 자치구와 5대 신도시 평균집값은 2006년 12월말 기준으로 1405만원

 정도입니다. 중산층이 선호하는 32평 기준으로 보면 4억 5천만원에 이른다는 의미입니다. 그런데

 4억 5천만원짜리 집을 사려면 연봉이 6750만원에 이르러야 하고, 여기에 더해서 자기 자본은 1억

 8천만원이나 필요합니다. 연봉 6750만원 수준이면 기업의 부장급 연봉 수준인데, 부장급이나 되야

 서울에서 32평대 아파트를 살수 있다는 의미입니다.

그러므로 2007년도에는 실수요자들이 이러한 금융 규제를 피하여 3억원이하 집으로 몰릴것으로

보입니다. 특히 상반기에는 이런 현상이 심화되어 3억원 이하 물건이 강세를 보이게 될것입니다.

 즉, 양도세 중과 조치로 매물은 적은데, 그 적은 매물을 가지고 대출을 받아 사려는 수요는 많기

때문입니다.

다만 하반기에는 이런 현상이 좀 완화될것입니다. 금융 규제라는 것이 일정 기간에만 집중적으로

통제가 가능한 것이지 이것이 계속된다면 은행 수익 구조의 왜곡을 가져오기 때문입니다. 은행

입장에서는 주택 담보 대출만큼 안전한 수입이 없기 때문입니다. 일본의 잃어버린 10년을 운운

하면서 가계 대출 증가의 위험성을 필요 이상으로 언급하는 사람들도 많습니다. 우리나라 은행이

 가계대출때문에 부실화 될 가능성은 많지 않습니다. 담보 가치에 40% ~ 60%만 대출을 해주면서,

 그 나마도 DTI를 적용하여 실지로는 그 보다 훨씬 적은 금액으로 대출을 해주며, 거기에다 실거래

가 기준이 아닌 (보수적으로 산정되는) 국민은행 시세를 기준으로 담보 금액을 설정하기때문입니다.

 몇개의 안전 장치가 있다는 말입니다.

그러므로 가계대출이 금융부실로 연결되려면 집값이 단기간에 반값 이하로 떨어져야 합니다.

IMF 외환 위기때 유동성이 급속히 줄어들때도 이런 일은 벌어지지 않았습니다. 비행기가 떨어지면

타고 있는 승객은 다 죽습니다. 그러니 비행기는 위험하니 타지 말라는 논리가 부동산발 금융위기

의 실체입니다. 그렇게 생각하는 분들은 비행기를 타지 않으면 되는 것입니다. 참고로 비행기가

떨어져서 사망할 확율보다 비행기를 타러 공항에 가는동안 교통사고로 사망할 확율이 더 높다고

합니다. 가계 대출 부실로 은행이 부실해지기 전에 다른 일이 먼저 벌어진다는 의미입니다.

금융감독원의 눈치를 보아야 하는 우리나라 은행들이 주춤하는 사이에 외국계 은행들은 가계

대출을 강화하는 것은 어떻게 설명할수 있을까요? 그 은행들이 자기 나라에서는 담보 대출을

해보지 않아서 한국 시장에 멋모르고 달려드는 것일까요? 담보의 100%까지 인정해주는 자기

나라에 비해 한국 대출 시장은 땅집고 헤엄치기라는 것을 그들도 잘 알고 있기 때문에 대출을 확대

하는 것입니다.

이런 것을 금융감독원에서도 잘알고 있기 때문에 언제까지나 은행의 발목을 잡고 있을수는 없습

니다. 그러므로 선별적으로 규제를 강화해야 하는데, 명분도 살리고 효과도 있을 부분이 1인당 1건

 담보 제한입니다. 즉, 다주택자가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 관행을 끊겠다는 것입니다.

이미 8.31 조치에 그 내용의 일부가 들어가 있기 때문에 금감원에서는 충분한 명분이 있습니다.

이에 따라 하반기로 갈수록 대출 상환 압력에 시달리는 다주택자의 매물이 나오기 시작할것입니다.

하반기라고 말씀드리는 것은 동일인이 두건 이상의 담보 대출을 진행할 경우 한채는 1년 이내에

처분한다는 조건이 붙게되는데, 담보 대출이 급증한 올해 9월부터 11월까지의 물량의 도래분이

내년 하반기라는 의미입니다. 물론 그중에서도 자금력이 있는 분은 정권이 바뀔때까지 버텨보자며

 매물로 내놓지는 않을 것으로 보입니다.

이때 대출 금액이 적은 물건부터 매물이 나오기 시작할 것입니다. 그러므로 이번에는 3억 이하의

저가 아파트의 매물이 늘게되어 매물 숨통이 트이게 될 것입니다.

이상으로 살펴본바와 같이 2007년도에는 (특히 상반기에는) 3억원 이하의 저가 주택 시장이 강세를

 띌것으로 보입니다.